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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les statuts des vieilles copropriétés

Les statuts de copropriété se composent (i) de l’acte de base qui fixe les parties privatives et les parties communes, et (ii) du règlement de copropriété.

Le premier décrit les lots composant l’ACP et le second détermine le fonctionnement de l’ACP.

On ne modifie l’acte de base que si des lots changent par suite de travaux d’agrandissement, par exemple.

En revanche, il peut être nécessaire de modifier le règlement de l’ACP dans les anciennes copropriétés dont les statuts sont antérieurs à 1994 et qui sont encore régis par la loi de 1924.

Il faut les adapter aux lois du 30 juin 1994, du 2 juin 2010 et du 13 août 2011.

L’article 19, § 2, de la loi (modifiée) du 2 juin 2010 dispose que le syndic est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, des statuts (et s’il existe le ROI) adaptés.

La loi ne dit donc pas que l’assemblée doit approuver des nouveaux statuts. C’est une obligation de proposition qui pèse sur le seul syndic.

Le délai d’adaptation est de 36 mois, soit jusqu’au 1er septembre 2013.

Cela ne change rien au fait que la nouvelle loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

Il en résulte que de nombreuses ACP ne prennent pas la peine de modifier les statuts puisqu’elles n’en ont pas l’obligation et dès lors que la nouvelle loi s’applique même si les statuts ne sont pas adaptés.

Mail il est plus facile de respecter et de faire respecter un texte disponible sans devoir chaque fois procéder à des réconciliations légales.

En cas d’adaptation, si l’acte de base n’est pas modifié mais seulement le règlement de copropriété, la loi permet de faire les choses simplement : un acte sous seing privé suffit.

Si un acte authentique est réalisé (devant notaire), la loi prévoit que dorénavant, la publicité hypothécaire sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires et non de chaque copropriétaire (art. 577-13/1, du Code civil).

Il ne faut pas perdre pas de vue que tout  copropriétaire peut demander une traduction des statuts en néerlandais ou en français (art. 577-11/2).

L’ACP acquiert la personnalité juridique par la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l’immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire (art. 577-5). Depuis la loi du 30 juin 1994 (art. 2), l’ACP ne peut invoquer la personnalité juridique tant que la transcription n’a pas été réalisée.

L’article 577-5 § 1, al. 4, du Code civil prévoit que tous les documents émanant de l’ACP doivent mentionner son numéro d’entreprise (voy. aussi l’art. 13 de la loi du 16 janvier 2003).

Que déduire de tout cela ?

  1. Il est bon d’adapter les statuts anciens, même si ce n’est pas rigoureusement obligatoire.
  2. Tant qu’à le faire, il faut adopter des statuts dans les deux langues.
  3. Si les statuts sont antérieurs à la loi de 1994, cela permettra de transcrire les statuts et d’acquérir la personnalité juridique.
  4. Mais pour transcrire les statuts, il faut qu’ils soient passés par acte authentique (art. 2 de la loi hypothécaire).
  5. Cela signifie que les nouveaux statuts doivent être passés en forme notariée.
  6. On veillera aussi à vérifier l’inscription de l’ACP à la BCE.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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