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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les statuts des vieilles copropriétés

Les statuts de copropriété se composent (i) de l’acte de base qui fixe les parties privatives et les parties communes, et (ii) du règlement de copropriété.

Le premier décrit les lots composant l’ACP et le second détermine le fonctionnement de l’ACP.

On ne modifie l’acte de base que si des lots changent par suite de travaux d’agrandissement, par exemple.

En revanche, il peut être nécessaire de modifier le règlement de l’ACP dans les anciennes copropriétés dont les statuts sont antérieurs à 1994 et qui sont encore régis par la loi de 1924.

Il faut les adapter aux lois du 30 juin 1994, du 2 juin 2010 et du 13 août 2011.

L’article 19, § 2, de la loi (modifiée) du 2 juin 2010 dispose que le syndic est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, des statuts (et s’il existe le ROI) adaptés.

La loi ne dit donc pas que l’assemblée doit approuver des nouveaux statuts. C’est une obligation de proposition qui pèse sur le seul syndic.

Le délai d’adaptation est de 36 mois, soit jusqu’au 1er septembre 2013.

Cela ne change rien au fait que la nouvelle loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

Il en résulte que de nombreuses ACP ne prennent pas la peine de modifier les statuts puisqu’elles n’en ont pas l’obligation et dès lors que la nouvelle loi s’applique même si les statuts ne sont pas adaptés.

Mail il est plus facile de respecter et de faire respecter un texte disponible sans devoir chaque fois procéder à des réconciliations légales.

En cas d’adaptation, si l’acte de base n’est pas modifié mais seulement le règlement de copropriété, la loi permet de faire les choses simplement : un acte sous seing privé suffit.

Si un acte authentique est réalisé (devant notaire), la loi prévoit que dorénavant, la publicité hypothécaire sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires et non de chaque copropriétaire (art. 577-13/1, du Code civil).

Il ne faut pas perdre pas de vue que tout  copropriétaire peut demander une traduction des statuts en néerlandais ou en français (art. 577-11/2).

L’ACP acquiert la personnalité juridique par la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l’immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire (art. 577-5). Depuis la loi du 30 juin 1994 (art. 2), l’ACP ne peut invoquer la personnalité juridique tant que la transcription n’a pas été réalisée.

L’article 577-5 § 1, al. 4, du Code civil prévoit que tous les documents émanant de l’ACP doivent mentionner son numéro d’entreprise (voy. aussi l’art. 13 de la loi du 16 janvier 2003).

Que déduire de tout cela ?

  1. Il est bon d’adapter les statuts anciens, même si ce n’est pas rigoureusement obligatoire.
  2. Tant qu’à le faire, il faut adopter des statuts dans les deux langues.
  3. Si les statuts sont antérieurs à la loi de 1994, cela permettra de transcrire les statuts et d’acquérir la personnalité juridique.
  4. Mais pour transcrire les statuts, il faut qu’ils soient passés par acte authentique (art. 2 de la loi hypothécaire).
  5. Cela signifie que les nouveaux statuts doivent être passés en forme notariée.
  6. On veillera aussi à vérifier l’inscription de l’ACP à la BCE.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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