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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les statuts des vieilles copropriétés

Les statuts de copropriété se composent (i) de l’acte de base qui fixe les parties privatives et les parties communes, et (ii) du règlement de copropriété.

Le premier décrit les lots composant l’ACP et le second détermine le fonctionnement de l’ACP.

On ne modifie l’acte de base que si des lots changent par suite de travaux d’agrandissement, par exemple.

En revanche, il peut être nécessaire de modifier le règlement de l’ACP dans les anciennes copropriétés dont les statuts sont antérieurs à 1994 et qui sont encore régis par la loi de 1924.

Il faut les adapter aux lois du 30 juin 1994, du 2 juin 2010 et du 13 août 2011.

L’article 19, § 2, de la loi (modifiée) du 2 juin 2010 dispose que le syndic est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, des statuts (et s’il existe le ROI) adaptés.

La loi ne dit donc pas que l’assemblée doit approuver des nouveaux statuts. C’est une obligation de proposition qui pèse sur le seul syndic.

Le délai d’adaptation est de 36 mois, soit jusqu’au 1er septembre 2013.

Cela ne change rien au fait que la nouvelle loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

Il en résulte que de nombreuses ACP ne prennent pas la peine de modifier les statuts puisqu’elles n’en ont pas l’obligation et dès lors que la nouvelle loi s’applique même si les statuts ne sont pas adaptés.

Mail il est plus facile de respecter et de faire respecter un texte disponible sans devoir chaque fois procéder à des réconciliations légales.

En cas d’adaptation, si l’acte de base n’est pas modifié mais seulement le règlement de copropriété, la loi permet de faire les choses simplement : un acte sous seing privé suffit.

Si un acte authentique est réalisé (devant notaire), la loi prévoit que dorénavant, la publicité hypothécaire sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires et non de chaque copropriétaire (art. 577-13/1, du Code civil).

Il ne faut pas perdre pas de vue que tout  copropriétaire peut demander une traduction des statuts en néerlandais ou en français (art. 577-11/2).

L’ACP acquiert la personnalité juridique par la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l’immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire (art. 577-5). Depuis la loi du 30 juin 1994 (art. 2), l’ACP ne peut invoquer la personnalité juridique tant que la transcription n’a pas été réalisée.

L’article 577-5 § 1, al. 4, du Code civil prévoit que tous les documents émanant de l’ACP doivent mentionner son numéro d’entreprise (voy. aussi l’art. 13 de la loi du 16 janvier 2003).

Que déduire de tout cela ?

  1. Il est bon d’adapter les statuts anciens, même si ce n’est pas rigoureusement obligatoire.
  2. Tant qu’à le faire, il faut adopter des statuts dans les deux langues.
  3. Si les statuts sont antérieurs à la loi de 1994, cela permettra de transcrire les statuts et d’acquérir la personnalité juridique.
  4. Mais pour transcrire les statuts, il faut qu’ils soient passés par acte authentique (art. 2 de la loi hypothécaire).
  5. Cela signifie que les nouveaux statuts doivent être passés en forme notariée.
  6. On veillera aussi à vérifier l’inscription de l’ACP à la BCE.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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