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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui paie les droits d’enregistrement ?

Les parties sont en principe solidairement obligées au paiement des droits envers le receveur mais, entre parties, c’est l’acheteur qui doit y contribuer (art. 1593 du Code civil).

En principe, car ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît.

Si la vente est verbale, ce sont les parties qui doivent présenter une déclaration à la formalité de l’enregistrement (art. 31 et 35 , 6°, C. enr.) et qui doivent solidairement les droits.

Si la vente est passée en forme authentique, comme normalement, c’est d’abord le notaire qui doit payer les droits et se faire provisionner par les parties (art .35, 1°).

Le notaire peut donc exiger des parties la consignation préalable des sommes dues et, à défaut de consignation, il peut refuser son ministère.

D’autre part, l’article 225 C. enr. permet au notaire de faire déclarer exécutoire par le juge de paix, contre les parties, sa créance d’avance des sommes dues à titre de droits.

Si le notaire ne paie pas les droits, l’administration n’a aucune action en paiement contre les parties, si celles-ci justifient avoir consigné les droits entre les mains du notaire.

En revanche, si les parties n’ont pas consigné les droits, ce qui suppose un notaire fort imprudent, l’obligation de payer les droits pèse solidairement sur les parties et le notaire.

Mais en ce cas l’amende pour enregistrement tardif est encourue par le notaire seul, qui reste tenu de l’obligation d’enregistrement.

Lorsque des droits sont dus après l’acte, le notaire n’assume aucune responsabilité quant au paiement.

Ce sera par exemple le cas lorsque des amendes sont réclamées après l’accomplissement de la formalité, ou après la réalisation d’une condition suspensive (art.31, 2°), ou même à la suite d’une insuffisance d’estimation.

Quelle partie est alors tenue au paiement des droits ?

En cas d’expertise de contrôle, si le prix ou la valeur déclarée est inférieur à l’évaluation, c’est l’acquéreur qui est tenu de payer le droit supplémentaire, les intérêts moratoires et, le cas échéant, l’amende (art.  200).

Il doit même payer les frais de la procédure, si l’insuffisance constatée atteint ou dépasse le huitième du prix énoncé ou de la valeur déclarée.

Par contre, en cas de dissimulation du prix ou de la valeur conventionnelle, le droit éludé est dû solidairement par les parties et celles-ci doivent individuellement une amende égale au droit éludé.

Cette règle, les parties ne l’ignorent pas puisque l’article 203 fait obligation au notaire de l’exposer à la lecture de l’acte.

En revanche, les droits complémentaires exigibles à la suite de la réalisation d’une condition suspensive sont dus solidairement par les parties (art. 31, 2°, et 35, 6°).

Dans les autres cas, le droit complémentaire est dû exclusivement par la partie désignée par l’article 1593 du Code civil, à savoir l’acheteur, ou par celle qui est désignée par la convention.

Il en ira ainsi dans l’hypothèse où, par erreur, le receveur perçoit les droits de manière incomplète.

Si l’acte de vente mettait les frais à charge du vendeur, l’administration n’aurait d’action que contre ce dernier pour le complément.

Enfin, si plusieurs personnes doivent supporter ensemble les droits, par exemple sil y a plusieurs acheteurs, la créance de l’Etat se divise entre elles.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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