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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui paie les droits d’enregistrement ?

Les parties sont en principe solidairement obligées au paiement des droits envers le receveur mais, entre parties, c’est l’acheteur qui doit y contribuer (art. 1593 du Code civil).

En principe, car ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît.

Si la vente est verbale, ce sont les parties qui doivent présenter une déclaration à la formalité de l’enregistrement (art. 31 et 35 , 6°, C. enr.) et qui doivent solidairement les droits.

Si la vente est passée en forme authentique, comme normalement, c’est d’abord le notaire qui doit payer les droits et se faire provisionner par les parties (art .35, 1°).

Le notaire peut donc exiger des parties la consignation préalable des sommes dues et, à défaut de consignation, il peut refuser son ministère.

D’autre part, l’article 225 C. enr. permet au notaire de faire déclarer exécutoire par le juge de paix, contre les parties, sa créance d’avance des sommes dues à titre de droits.

Si le notaire ne paie pas les droits, l’administration n’a aucune action en paiement contre les parties, si celles-ci justifient avoir consigné les droits entre les mains du notaire.

En revanche, si les parties n’ont pas consigné les droits, ce qui suppose un notaire fort imprudent, l’obligation de payer les droits pèse solidairement sur les parties et le notaire.

Mais en ce cas l’amende pour enregistrement tardif est encourue par le notaire seul, qui reste tenu de l’obligation d’enregistrement.

Lorsque des droits sont dus après l’acte, le notaire n’assume aucune responsabilité quant au paiement.

Ce sera par exemple le cas lorsque des amendes sont réclamées après l’accomplissement de la formalité, ou après la réalisation d’une condition suspensive (art.31, 2°), ou même à la suite d’une insuffisance d’estimation.

Quelle partie est alors tenue au paiement des droits ?

En cas d’expertise de contrôle, si le prix ou la valeur déclarée est inférieur à l’évaluation, c’est l’acquéreur qui est tenu de payer le droit supplémentaire, les intérêts moratoires et, le cas échéant, l’amende (art.  200).

Il doit même payer les frais de la procédure, si l’insuffisance constatée atteint ou dépasse le huitième du prix énoncé ou de la valeur déclarée.

Par contre, en cas de dissimulation du prix ou de la valeur conventionnelle, le droit éludé est dû solidairement par les parties et celles-ci doivent individuellement une amende égale au droit éludé.

Cette règle, les parties ne l’ignorent pas puisque l’article 203 fait obligation au notaire de l’exposer à la lecture de l’acte.

En revanche, les droits complémentaires exigibles à la suite de la réalisation d’une condition suspensive sont dus solidairement par les parties (art. 31, 2°, et 35, 6°).

Dans les autres cas, le droit complémentaire est dû exclusivement par la partie désignée par l’article 1593 du Code civil, à savoir l’acheteur, ou par celle qui est désignée par la convention.

Il en ira ainsi dans l’hypothèse où, par erreur, le receveur perçoit les droits de manière incomplète.

Si l’acte de vente mettait les frais à charge du vendeur, l’administration n’aurait d’action que contre ce dernier pour le complément.

Enfin, si plusieurs personnes doivent supporter ensemble les droits, par exemple sil y a plusieurs acheteurs, la créance de l’Etat se divise entre elles.

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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