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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui paie les droits d’enregistrement ?

Les parties sont en principe solidairement obligées au paiement des droits envers le receveur mais, entre parties, c’est l’acheteur qui doit y contribuer (art. 1593 du Code civil).

En principe, car ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît.

Si la vente est verbale, ce sont les parties qui doivent présenter une déclaration à la formalité de l’enregistrement (art. 31 et 35 , 6°, C. enr.) et qui doivent solidairement les droits.

Si la vente est passée en forme authentique, comme normalement, c’est d’abord le notaire qui doit payer les droits et se faire provisionner par les parties (art .35, 1°).

Le notaire peut donc exiger des parties la consignation préalable des sommes dues et, à défaut de consignation, il peut refuser son ministère.

D’autre part, l’article 225 C. enr. permet au notaire de faire déclarer exécutoire par le juge de paix, contre les parties, sa créance d’avance des sommes dues à titre de droits.

Si le notaire ne paie pas les droits, l’administration n’a aucune action en paiement contre les parties, si celles-ci justifient avoir consigné les droits entre les mains du notaire.

En revanche, si les parties n’ont pas consigné les droits, ce qui suppose un notaire fort imprudent, l’obligation de payer les droits pèse solidairement sur les parties et le notaire.

Mais en ce cas l’amende pour enregistrement tardif est encourue par le notaire seul, qui reste tenu de l’obligation d’enregistrement.

Lorsque des droits sont dus après l’acte, le notaire n’assume aucune responsabilité quant au paiement.

Ce sera par exemple le cas lorsque des amendes sont réclamées après l’accomplissement de la formalité, ou après la réalisation d’une condition suspensive (art.31, 2°), ou même à la suite d’une insuffisance d’estimation.

Quelle partie est alors tenue au paiement des droits ?

En cas d’expertise de contrôle, si le prix ou la valeur déclarée est inférieur à l’évaluation, c’est l’acquéreur qui est tenu de payer le droit supplémentaire, les intérêts moratoires et, le cas échéant, l’amende (art.  200).

Il doit même payer les frais de la procédure, si l’insuffisance constatée atteint ou dépasse le huitième du prix énoncé ou de la valeur déclarée.

Par contre, en cas de dissimulation du prix ou de la valeur conventionnelle, le droit éludé est dû solidairement par les parties et celles-ci doivent individuellement une amende égale au droit éludé.

Cette règle, les parties ne l’ignorent pas puisque l’article 203 fait obligation au notaire de l’exposer à la lecture de l’acte.

En revanche, les droits complémentaires exigibles à la suite de la réalisation d’une condition suspensive sont dus solidairement par les parties (art. 31, 2°, et 35, 6°).

Dans les autres cas, le droit complémentaire est dû exclusivement par la partie désignée par l’article 1593 du Code civil, à savoir l’acheteur, ou par celle qui est désignée par la convention.

Il en ira ainsi dans l’hypothèse où, par erreur, le receveur perçoit les droits de manière incomplète.

Si l’acte de vente mettait les frais à charge du vendeur, l’administration n’aurait d’action que contre ce dernier pour le complément.

Enfin, si plusieurs personnes doivent supporter ensemble les droits, par exemple sil y a plusieurs acheteurs, la créance de l’Etat se divise entre elles.

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Tout le dommage et rien que le dommage

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré. Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital. Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction. Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas […]

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Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

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