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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui paie les droits d’enregistrement ?

Les parties sont en principe solidairement obligées au paiement des droits envers le receveur mais, entre parties, c’est l’acheteur qui doit y contribuer (art. 1593 du Code civil).

En principe, car ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît.

Si la vente est verbale, ce sont les parties qui doivent présenter une déclaration à la formalité de l’enregistrement (art. 31 et 35 , 6°, C. enr.) et qui doivent solidairement les droits.

Si la vente est passée en forme authentique, comme normalement, c’est d’abord le notaire qui doit payer les droits et se faire provisionner par les parties (art .35, 1°).

Le notaire peut donc exiger des parties la consignation préalable des sommes dues et, à défaut de consignation, il peut refuser son ministère.

D’autre part, l’article 225 C. enr. permet au notaire de faire déclarer exécutoire par le juge de paix, contre les parties, sa créance d’avance des sommes dues à titre de droits.

Si le notaire ne paie pas les droits, l’administration n’a aucune action en paiement contre les parties, si celles-ci justifient avoir consigné les droits entre les mains du notaire.

En revanche, si les parties n’ont pas consigné les droits, ce qui suppose un notaire fort imprudent, l’obligation de payer les droits pèse solidairement sur les parties et le notaire.

Mais en ce cas l’amende pour enregistrement tardif est encourue par le notaire seul, qui reste tenu de l’obligation d’enregistrement.

Lorsque des droits sont dus après l’acte, le notaire n’assume aucune responsabilité quant au paiement.

Ce sera par exemple le cas lorsque des amendes sont réclamées après l’accomplissement de la formalité, ou après la réalisation d’une condition suspensive (art.31, 2°), ou même à la suite d’une insuffisance d’estimation.

Quelle partie est alors tenue au paiement des droits ?

En cas d’expertise de contrôle, si le prix ou la valeur déclarée est inférieur à l’évaluation, c’est l’acquéreur qui est tenu de payer le droit supplémentaire, les intérêts moratoires et, le cas échéant, l’amende (art.  200).

Il doit même payer les frais de la procédure, si l’insuffisance constatée atteint ou dépasse le huitième du prix énoncé ou de la valeur déclarée.

Par contre, en cas de dissimulation du prix ou de la valeur conventionnelle, le droit éludé est dû solidairement par les parties et celles-ci doivent individuellement une amende égale au droit éludé.

Cette règle, les parties ne l’ignorent pas puisque l’article 203 fait obligation au notaire de l’exposer à la lecture de l’acte.

En revanche, les droits complémentaires exigibles à la suite de la réalisation d’une condition suspensive sont dus solidairement par les parties (art. 31, 2°, et 35, 6°).

Dans les autres cas, le droit complémentaire est dû exclusivement par la partie désignée par l’article 1593 du Code civil, à savoir l’acheteur, ou par celle qui est désignée par la convention.

Il en ira ainsi dans l’hypothèse où, par erreur, le receveur perçoit les droits de manière incomplète.

Si l’acte de vente mettait les frais à charge du vendeur, l’administration n’aurait d’action que contre ce dernier pour le complément.

Enfin, si plusieurs personnes doivent supporter ensemble les droits, par exemple sil y a plusieurs acheteurs, la créance de l’Etat se divise entre elles.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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