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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Voisins dans la même propriété

On peut être voisin dans une même propriété nous apprend la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2012 (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Il s’agit d’une question de trouble de voisinage.

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage suppose que l’équilibre entre deux fonds respectifs soit rompu.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à réparer ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488).

L’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Il faut que les droits des parties s’inscrivent dans un rapport de voisinage, ce qui suppose un fonds et un autre fonds qui en est distinct.

Mais il n’est pas requis pour cela, que le droit de ceux qui ne sont pas propriétaires mais qui disposent d’un droit réel ou personnel porte sur une propriété différente, dit la Cour de cassation :

“Het is daarbij niet nodig dat het recht van degenen die geen eigenaar zijn, maar slechts over een zakelijk of persoonlijk recht op een eigendom beschikken, slaat op een verschillende eigendom.”

Si le demandeur et le défendeur disposent d’un droit réel ou personnel sur la même propriété, il est requis que le droit de l’un concerne une partie de la propriété qui soit distincte de la partie de la propriété sur laquelle l’autre dispose de son droit, en sorte que chacun dispose d’un fonds séparé. Dans l’arrêt :

“Als de eiser en de verweerder beschikken over een zakelijk of persoonlijk recht op dezelfde eigendom, is het nodig dat het recht van de ene betrekking heeft op een deel van de eigendom dat is onderscheiden van het deel van de eigendom waarop het recht van de andere betrekking heeft, zodat zij elk beschikken over een afzon-derlijk erf.”

Autrement dit, la théorie du trouble de voisinage ne suppose pas des droits de propriété distincts mais des parties distinctes de propriété…

Dans cette affaire, la Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel qu’elles avaient reçu du propriétaire de l’entrepôt pour déposer leur bateau l’hiver.

Cela ne suffit pas pour conclure à la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits portaient sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent.

Les relations de voisinage concernent l’équilibre entre les jouissances respectives qui sont un attribut de la propriété, peuvent donc intervenir au sein d’une même propriété.

On savait déjà que les fonds ne devaient pas être contigus (Appel, Bruxelles, 24 janvier 1997, J.L.M.B., 1997, p. 332).

On voit qu’ils peuvent concerner une même propriété si les jouissances en balance sont  différentes,  à savoir si elles portent sur des parties du bien qui peuvent être distinguées.

On connait le trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012).

D’après l’arrêt, un trouble de voisinage est possible entre les locataires d’un même immeuble, qui ont des appartements distincts.

On peut même en déduire que le trouble anormal de voisinage sera compensé entre indivisaires sur un même immeuble, s’ils occupent chacun une partie séparée.

En réalité, le voisinage n’est pas une notion de droit (deux propriétés) mais de fait (deux jouissances) ; aussi, si elles ne se confondent pas dans leur objet, elles peuvent entrer en conflit et prêter à trouble anormal de voisinage.

La théorie des troubles de voisinage ne cesse donc de s’affiner et de s’enrichir.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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