Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Voisins dans la même propriété

On peut être voisin dans une même propriété nous apprend la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2012 (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Il s’agit d’une question de trouble de voisinage.

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage suppose que l’équilibre entre deux fonds respectifs soit rompu.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à réparer ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488).

L’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Il faut que les droits des parties s’inscrivent dans un rapport de voisinage, ce qui suppose un fonds et un autre fonds qui en est distinct.

Mais il n’est pas requis pour cela, que le droit de ceux qui ne sont pas propriétaires mais qui disposent d’un droit réel ou personnel porte sur une propriété différente, dit la Cour de cassation :

“Het is daarbij niet nodig dat het recht van degenen die geen eigenaar zijn, maar slechts over een zakelijk of persoonlijk recht op een eigendom beschikken, slaat op een verschillende eigendom.”

Si le demandeur et le défendeur disposent d’un droit réel ou personnel sur la même propriété, il est requis que le droit de l’un concerne une partie de la propriété qui soit distincte de la partie de la propriété sur laquelle l’autre dispose de son droit, en sorte que chacun dispose d’un fonds séparé. Dans l’arrêt :

“Als de eiser en de verweerder beschikken over een zakelijk of persoonlijk recht op dezelfde eigendom, is het nodig dat het recht van de ene betrekking heeft op een deel van de eigendom dat is onderscheiden van het deel van de eigendom waarop het recht van de andere betrekking heeft, zodat zij elk beschikken over een afzon-derlijk erf.”

Autrement dit, la théorie du trouble de voisinage ne suppose pas des droits de propriété distincts mais des parties distinctes de propriété…

Dans cette affaire, la Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel qu’elles avaient reçu du propriétaire de l’entrepôt pour déposer leur bateau l’hiver.

Cela ne suffit pas pour conclure à la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits portaient sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent.

Les relations de voisinage concernent l’équilibre entre les jouissances respectives qui sont un attribut de la propriété, peuvent donc intervenir au sein d’une même propriété.

On savait déjà que les fonds ne devaient pas être contigus (Appel, Bruxelles, 24 janvier 1997, J.L.M.B., 1997, p. 332).

On voit qu’ils peuvent concerner une même propriété si les jouissances en balance sont  différentes,  à savoir si elles portent sur des parties du bien qui peuvent être distinguées.

On connait le trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012).

D’après l’arrêt, un trouble de voisinage est possible entre les locataires d’un même immeuble, qui ont des appartements distincts.

On peut même en déduire que le trouble anormal de voisinage sera compensé entre indivisaires sur un même immeuble, s’ils occupent chacun une partie séparée.

En réalité, le voisinage n’est pas une notion de droit (deux propriétés) mais de fait (deux jouissances) ; aussi, si elles ne se confondent pas dans leur objet, elles peuvent entrer en conflit et prêter à trouble anormal de voisinage.

La théorie des troubles de voisinage ne cesse donc de s’affiner et de s’enrichir.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

  • Sitothèque

  • close