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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Voisins dans la même propriété

On peut être voisin dans une même propriété nous apprend la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2012 (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Il s’agit d’une question de trouble de voisinage.

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage suppose que l’équilibre entre deux fonds respectifs soit rompu.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à réparer ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488).

L’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Il faut que les droits des parties s’inscrivent dans un rapport de voisinage, ce qui suppose un fonds et un autre fonds qui en est distinct.

Mais il n’est pas requis pour cela, que le droit de ceux qui ne sont pas propriétaires mais qui disposent d’un droit réel ou personnel porte sur une propriété différente, dit la Cour de cassation :

“Het is daarbij niet nodig dat het recht van degenen die geen eigenaar zijn, maar slechts over een zakelijk of persoonlijk recht op een eigendom beschikken, slaat op een verschillende eigendom.”

Si le demandeur et le défendeur disposent d’un droit réel ou personnel sur la même propriété, il est requis que le droit de l’un concerne une partie de la propriété qui soit distincte de la partie de la propriété sur laquelle l’autre dispose de son droit, en sorte que chacun dispose d’un fonds séparé. Dans l’arrêt :

“Als de eiser en de verweerder beschikken over een zakelijk of persoonlijk recht op dezelfde eigendom, is het nodig dat het recht van de ene betrekking heeft op een deel van de eigendom dat is onderscheiden van het deel van de eigendom waarop het recht van de andere betrekking heeft, zodat zij elk beschikken over een afzon-derlijk erf.”

Autrement dit, la théorie du trouble de voisinage ne suppose pas des droits de propriété distincts mais des parties distinctes de propriété…

Dans cette affaire, la Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel qu’elles avaient reçu du propriétaire de l’entrepôt pour déposer leur bateau l’hiver.

Cela ne suffit pas pour conclure à la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits portaient sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent.

Les relations de voisinage concernent l’équilibre entre les jouissances respectives qui sont un attribut de la propriété, peuvent donc intervenir au sein d’une même propriété.

On savait déjà que les fonds ne devaient pas être contigus (Appel, Bruxelles, 24 janvier 1997, J.L.M.B., 1997, p. 332).

On voit qu’ils peuvent concerner une même propriété si les jouissances en balance sont  différentes,  à savoir si elles portent sur des parties du bien qui peuvent être distinguées.

On connait le trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012).

D’après l’arrêt, un trouble de voisinage est possible entre les locataires d’un même immeuble, qui ont des appartements distincts.

On peut même en déduire que le trouble anormal de voisinage sera compensé entre indivisaires sur un même immeuble, s’ils occupent chacun une partie séparée.

En réalité, le voisinage n’est pas une notion de droit (deux propriétés) mais de fait (deux jouissances) ; aussi, si elles ne se confondent pas dans leur objet, elles peuvent entrer en conflit et prêter à trouble anormal de voisinage.

La théorie des troubles de voisinage ne cesse donc de s’affiner et de s’enrichir.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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