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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Voisins dans la même propriété

On peut être voisin dans une même propriété nous apprend la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2012 (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Il s’agit d’une question de trouble de voisinage.

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage suppose que l’équilibre entre deux fonds respectifs soit rompu.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à réparer ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488).

L’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Il faut que les droits des parties s’inscrivent dans un rapport de voisinage, ce qui suppose un fonds et un autre fonds qui en est distinct.

Mais il n’est pas requis pour cela, que le droit de ceux qui ne sont pas propriétaires mais qui disposent d’un droit réel ou personnel porte sur une propriété différente, dit la Cour de cassation :

“Het is daarbij niet nodig dat het recht van degenen die geen eigenaar zijn, maar slechts over een zakelijk of persoonlijk recht op een eigendom beschikken, slaat op een verschillende eigendom.”

Si le demandeur et le défendeur disposent d’un droit réel ou personnel sur la même propriété, il est requis que le droit de l’un concerne une partie de la propriété qui soit distincte de la partie de la propriété sur laquelle l’autre dispose de son droit, en sorte que chacun dispose d’un fonds séparé. Dans l’arrêt :

“Als de eiser en de verweerder beschikken over een zakelijk of persoonlijk recht op dezelfde eigendom, is het nodig dat het recht van de ene betrekking heeft op een deel van de eigendom dat is onderscheiden van het deel van de eigendom waarop het recht van de andere betrekking heeft, zodat zij elk beschikken over een afzon-derlijk erf.”

Autrement dit, la théorie du trouble de voisinage ne suppose pas des droits de propriété distincts mais des parties distinctes de propriété…

Dans cette affaire, la Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel qu’elles avaient reçu du propriétaire de l’entrepôt pour déposer leur bateau l’hiver.

Cela ne suffit pas pour conclure à la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits portaient sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent.

Les relations de voisinage concernent l’équilibre entre les jouissances respectives qui sont un attribut de la propriété, peuvent donc intervenir au sein d’une même propriété.

On savait déjà que les fonds ne devaient pas être contigus (Appel, Bruxelles, 24 janvier 1997, J.L.M.B., 1997, p. 332).

On voit qu’ils peuvent concerner une même propriété si les jouissances en balance sont  différentes,  à savoir si elles portent sur des parties du bien qui peuvent être distinguées.

On connait le trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012).

D’après l’arrêt, un trouble de voisinage est possible entre les locataires d’un même immeuble, qui ont des appartements distincts.

On peut même en déduire que le trouble anormal de voisinage sera compensé entre indivisaires sur un même immeuble, s’ils occupent chacun une partie séparée.

En réalité, le voisinage n’est pas une notion de droit (deux propriétés) mais de fait (deux jouissances) ; aussi, si elles ne se confondent pas dans leur objet, elles peuvent entrer en conflit et prêter à trouble anormal de voisinage.

La théorie des troubles de voisinage ne cesse donc de s’affiner et de s’enrichir.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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