Carnet de route en Droit Immobilier
La loi distingue les fenêtres de jour et les fenêtres de vue.
Le jour est une fenêtre qui ne s’ouvre pas et qui ne laisse passer que la lumière.
La vue est une fenêtre ouvrante, laissant passer à la fois l’air et la lumière (J. Hansenne, Les biens, coll. Scientifique de la Faculté de droit de Liège, 1996, p. 1189).
Les vues doivent toujours se trouver à une certaine distance du fonds voisin. En revanche les jours n’exigent aucune distance.
On verra cela plus loin.
Parmi les vues, la loi distingue les vues droites et les vues obliques.
On qualifie de vue droite la vue que l’on a de l’ouverture lorsqu’il suffit à l’observateur de regarder devant lui pour apercevoir le fonds voisin.
Il y a une vue oblique lorsque, de position perpendiculaire au mur ouvré, la vue n’atteint pas ledit fonds.
Pour apercevoir celui-ci, l’observateur est alors tenu de porter ses regards de côté.
Les articles 676 à 680 du Code civil imposent au propriétaire qui entend construire, l’obligation de respecter un certain nombre de règles.
Ainsi, les distances à respecter en ce qui concerne les vues, sont de 1,90 m pour les vues droites (à partir du parement extérieur du mur où est établie l’ouverture).
La distance à respecter est de 60 cm pour les vues obliques (à partir de la ligne de la fenêtre ou du bacon la plus rapprochée de l’héritage voisin).
La hauteur est également réglementée.
Les fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à 2,6 m au-dessus du plancher de la chambre qu’on veut éclairer.
S’il s’agit d’un mur d’étage, la hauteur est de 1,9 m au-dessus du plancher.
Les articles 678 et 679 du Code civil qui prescrivent le respect de ces distances ne s’appliquent pas aux portes ou ouvertures d’accès, aux terrasses sans accès, aux vues ouvertes dans les bâtiments donnant sur une cour ou un passage en état de copropriété ou aux vues sur la voie publique.
Les jours étant des fenêtres qui ne s’ouvrent pas, il est toujours permis de les établir à quelque distance que ce soit de la limite des fonds, pourvu qu’on veille à respecter les conditions énumérées par les articles 676 et 677.
Parmi ces conditions, les jours doivent être garnis d’un châssis à verre dormant, c’est-à-dire fixés de façon à ne pouvoir s’ouvrir, et être recouverts d’un treillis de fer dont les mailles n’auront pas plus d’un décimètre d’ouverture (article 676).
Ce treillis doit être en fer forgé. Il n’est par contre pas nécessaire que le verre soir mat, il suffit qu’il soit plein c’est-à-dire qu’il ne comporte ni perforation ni vasistas.
Tout cela concerne donc les règles pour établir des jours et vues.
Ces règles sont prévues dans le Code civil pour harmoniser les rapports entre voisins.
Que se passe-t-il à présent lorsque des jours et vues sont établies irrégulièrement ?
En principe, quand les jours et les vues ont été établis contrairement aux prescriptions légales, le voisin, sur l’héritage duquel ils donnent, a le droit d’exiger leur suppression.
Le voisin est en droit d’exiger la suppression des fenêtres irrégulières, même si elles ne causent aucun préjudice, sauf abus de droit.
Mais qu’en est-il lorsque le voisin possède des vues depuis plus de trente ans ?
Existe-il une prescription acquisitive ?
La prescription acquisitive est possible puisque l’on se trouve en présence de liens de services apparents et continus.
Cette usucapion donnera naissance à une servitude de vue ou de jour, due au fait de l’homme, et conférant au propriétaire constructeur le droit de conserver des ouvertures non conformes aux dispositions de la loi.
Cette servitude du fait de l’homme est en quelque sorte le contre-pied de la servitude légale dont nous avons parlé jusqu’ici : c’est le fonds sur lequel on établit les ouvertures qui est alors dominant et le fonds voisin qui devient fonds servant (J. Hansenne, op. cit., p. 1198).
Le propriétaire peut donc conserver ses vues illégales. Mais que peut faire son voisin chez qui donnent ces vues ?
Autrement dit, la possession trentenaire confère-t-elle au possesseur le droit d’empêcher le voisin d’effectuer tous travaux susceptibles de masquer ou d’assombrir les ouvertures ?
En effet, la question se pose souvent lorsque l’on veut construire avec pour effet d’occulter une vue voisine irrégulière acquise par possession trentenaire.
En 1888, le tribunal civil de Namur a jugé que :
« L’existence depuis trente ans d’une fenêtre ouvrante, établie dans un mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui constitue une servitude de vue.
Il en est toujours ainsi lorsque cette fenêtre est munie d’un volet extérieur s’ouvrant et se fermant au-dessus du sol voisin.
La jouissance trentenaire d’une telle fenêtre n’a pas seulement pour conséquence le droit de conserver une ouverture quelconque dans son mur, mais emporte le droit de conserver tous les avantages qu’elle était destinée à procurer : une servitude de vue ne saurait se comprendre sans le droit de recevoir de l’air et de la lumière.
Le propriétaire du fonds servant ne peut donc rien faire qui diminuerait l’usage de la servitude ou la rendrait plus incommode » (Trib. Civ. Namur, 4 juillet 1888, J. L. Centenaire, 1988, p. 190).
La Cour de cassation a cassé ce jugement considérant que depuis longtemps déjà, un autre raisonnement semblait faire l’unanimité.
En effet, un arrêt du 19 mai 1853 de la Cour de cassation énonçait déjà clairement à l’époque que :
« Le propriétaire d’un mur qui y a ouvert des fenêtres au mépris des conditions qui lui étaient imposées, pendant un temps suffisant pour prescrire, aura libéré son mur de la servitude passive qui le grevait mais n’aura acquis aucune servitude active sur l’héritage de son voisin.
La possession immémoriale d’ouvertures illégales peut bien entraîner pour celui qui les a souffertes la privation du droit de les faire changer mais on ne peut inférer de là qu’il aurait perdu le droit de les rendre inutiles en faisant sur son terrain les constructions qu’il juge convenable » (Pas., I, 1853, p. 316).
En d’autres termes, le propriétaire est en droit de conserver des vues placées de manière irrégulière, si ces vues existent depuis plus de trente ans sans réaction de la part de son voisin.
Toutefois, cela n’empêche pas le voisin de conserver l’ensemble des facultés inhérentes à son droit de propriété :
« Il demeure libre d’élever, à la limite de son fond ou près de la limite de son fonds toutes les constructions qu’il veut, même si celles-ci doivent obscurcir les vues établies par son vis-à-vis » (Cass. Fr., 21 juin 1921, Rev. Trim., 1921, p. 770).
Ainsi l’écoulement du délai de prescription neutralise seulement le droit du voisin d’exiger la suppression des vues irrégulières.
C’est donc ainsi que le jugement de Namur dont on a parlé plus haut, a été cassé par un arrêt de la Cour de cassation du 14 février 1889 (Pas., I, 1889, p. 123).
La Cour estime que :
« La possession pendant trente ans d’une fenêtre irrégulière n’implique aucun acte ou aucun fait qui soit en contradiction avec le droit voisin de jouir et de disposer de la chose.
Sans doute la servitude de vue peut elle s’acquérir par prescription, mais il faut, pour se faire, que cette fenêtre soit construite de manière à impliquer un empiètement sur le fonds voisin (…) »
Cette notion d’empiétement est importante.
La jurisprudence retient qu’une servitude acquise par l’écoulement du temps permet de continuer à jouir de la vue, mais pas d’empêcher le voisin de jouir de son fonds, par exemple en construisant ou en le plantant.
Mais en présence d’empiétement d’un balcon, d’un rebord, en saillie sur le fonds voisin, la possession trentenaire d’une vue illégale génère une servitude positive et non plus passive de vue, permettant d’empêcher toute construction de la part du voisin (Cass., 12 décembre 1878, Pas., 1879, I, p. 95 et les nombreuses jurisprudences citées par le Prof. Hansenne).
Autrement dit, « le propriétaire d’un héritage qui aménage des jours ou des prises d’air contraires aux prescriptions des articles 676 et suivants du Code civil, n’empiète sur le fonds du voisin de manière à acquérir par prescription une servitude d’interdiction de bâtir que lorsque et pour autant que la nature de l’ouvrage est matériellement et nécessairement contraire au droit du voisin de bâtir librement sur son fonds, entre autres en raison d’un ouvrage en saillie sur ce fonds » (Cass., 10 avril 1981, J.T., 1982, p. 43).
Une décision du juge de paix de Huy traduit ce principe :
« Une fenêtre percée au mépris des dispositions du code civil et maintenue pendant trente ans ne devient, au bout de ce délai, une servitude de vue du fait de l’homme que si elle se caractérise par une saillie, un empiétement, une morsure effective sur le fonds voisin.
A défaut, le voisin perd certes le droit d’exiger que l’ouverture soit rebouchée mais conserve toutes ses autres prérogatives: bâtir, planter et exercer toute activité sur son fonds, même si celle-ci gène la prise d’air er de lumière.
Il en va cependant autrement si son comportement est constitutif de trouble de voisinage. Tel est le cas de celui qui entrepose systématiquement un camion dont l’un des éléments surplombe la fenêtre et gène une élémentaire prise de lumière, alors que le camion pourrait être garé ailleurs » (J.P. Huy, 25 octobre 1985, J. L. Centenaire, Story –Scientia, 1988, p. 195).
Qu’en penser ?
La possession trentenaire d’une vue irrégulière génère une servitude passive, permettent de continuer à jouir de la vue, mais pas d’empêcher le voisin de jouir de son fonds, en construisant ou en le plantant, sauf si un empiètement (saillie chez le voisin) entrave physiquement la construction.
Cette jurisprudence doit être approuvée et elle reste valable même si les plantations ou constructions occultent la vue.
Mais il n’y a pas de droit absolu.
Le droit en question de construire ou de planter doit être exercé dans les limites de la nécessité, pour ne pas dégénérer en abus de doit.
Ce sera le cas s’il choisit de construire en face de la vue alors qu’il pourrait le faire ailleurs sans incommodité pour lui.
Le voisin ne peut pas davantage perturber l’équilibre des jouissances respectives, sinon sa responsabilité pourrait être engagée sur base de la théorie des troubles de voisinage.
Cher Maître,
Je vous lis toujours avec plaisir et intérêt.
Seriez-vous d’accord avec moi pour, à la fois, élargir et limiter la définition de vue ?
La vue est une fenêtre ouvrante qui laisse passer à la fois l’air et la lumière et d’où par conséquent le regard peut librement porter sur la propriété d’autrui. On y assimile « les balcons, les terrasses avec accès, les toits construits en forme de plateforme à condition qu’ils sont aménagés pour donner accès…. »
« Ne constituent toutefois pas une vue au sens du Code civil, les vues sur cours ou passages communs, des vues sur des murs pleins (Liège, Jugt 25/11/1886) ou des toits sans fenêtre, vue sur la voie publique (Civ. Louvain, 22/09/93), dont l’usage est commun à tous, elles sont nullement gênantes pour le voisin et doivent être considérées comme des jours de tolérance. »
Je me réfère là à la banque de données de jurisprudence http://ejuris-consult.be/page258.shtml.
Cher Maître, nous avons des voisins envahissant, la fenêtre de leur cuisine donne sur ma terasse, ils l’a laissent en permanence ouverte et s’assoit sur le fenêtre pour regarder chez nous, est-ce que nous pouvons mettre une planche ou une plaque sur une partie de la fenêtre (sur le mur) afin de ne plus les voir? nous leur avons fait part de notre soucis d’intimité et ils nous on répondu platement qu’ils s’en foutaient, nous avons tous les deux le même propriétaire qui s’en fou des conflits! que pouvons nous faire pour avoir un peu d’intimité, qu’on puisse profiter de notre terasse sans les voir et les entendres car ils font exprès de gueuler quand on recoit sur la terrasse, c ennuyant
Cher Maître,
Est-ce que la prescription acquisitive des vues directes est inscrite au domaine ou il suffit de dire que les fenêtres existaient depuis plus de 30 ans et on bénéficie de cette prescription.
Merci beaucoup!
Il faut surtout prouver que la fenêtre existe depuis trente ans.
Bonjour maître ,
Nous avons des voisins qui ont agrandit nettement une fenêtre donnant sur notre piscine facade sud et une porte fenêtre façade ouest et cela sans aucunes autorisations et pendant que nous étions en vacances nous avons constaté cela depuis déjà 2 été ,aujourd’hui il essaie de les faire valider par une demande à la DDT pour régulariser ,alors qu’elles ont été posés voici 2 ans illégalement ,de plus les ABF préconisent des volets en bois battants et ils ont mis des PVC coulissants avec volets électriques blancs ,ma question puis-je faire un recours et combien de temps aprés la demande déposé en mairie par celui -ci 20 sept dernier merci pour votre réponse Patrick B.
Désolé mais vous êtes sur un site de droit belge. Je ne suis pas compétent en droit français.
Bonjour Maître,
La loi ne me semble pas claire en ce qui concerne les « fenêtres » de vue établies dans un mur oblique par rapport à la mitoyenneté, par exemple presque parallèle à la mitoyenneté. Dans ce cas, la distance minimum à respecter est-elle de 60 cm (si on considère cette fenêtre comme présentant une vue oblique) ou 190 cm (si on considère cette fenêtre comme présentant une vue droite) ?
…suffirait d’avoir un léger angle par rapport à la mitoyenneté (5° par exemple) pour considérer la vue comme oblique et ainsi pour établir des fenêtres de vue à seulement 60 cm de la mitoyenneté ???
Cette distance est-elle influencée par la présence d’un mur de séparation (mitoyen ou non) ?
Merci pour vos commentaires et l’aide apportée par ce site.
Bonjour Maître,
concerne un jour en briques de verre, au rez de chaussée, qui donne sur la cour du voisin, existant déjà depuis plus de 30 ans, depuis probablement la construction (mais comment le prouver !). Ce jour est mentionné dans mon acte notarié mais je ne sais pas s’il était mentionné dans les précédents actes.
Pourriez vous svp me dire si :
– ce jour peut il être remplacé par un châssis isolant en verre sécurit, opaque, non ouvrant ?
– si oui doit il être muni du fameux treillis dont il est question dans le code civil alors qu’il n’y en avait pas avant et qu’ici le verre est anti effraction? Et y aurait-il alors une hauteur à respecter si je le fais remplacer ? Il s’agit d’un jour qui me permet d’avoir la seule lumière naturelle dans la pièce.
– au dessus de ce fameux jour, donc au 1er étage, il existe la forme d’une autre fenêtre mais qui elle est murée d’origine. S’agit il alors aussi d’une ouverture existante depuis plus de 30 ans ? Puis je faire placer un jour à cet endroit, identique à celui du rez de chaussée afin de laisser passer la lumière ? Actuellement je suis tout le temps obligée, en plein jour, d’allumer la lumière dans la pièce.
Merci de votre réponse.
Cordialement
Sandrine
chez mes voisins, une fenêtre à l’étage donne sur une terrasse nouvellement aménagée au-dessus d’une annexe existante au rez-de-chaussée.
Cette terrasse n’est munie d’aucun « pare-vue » (cloison, mur, panneau…) sur les bords dont le côté donnant vers la séparation des fonds, côté qui en est distant de moins de 1.5 m.
Un véritable mirador lequel est sauf erreur illégal la vue étant directe de ladite terrasse vers mon jardin?
Ecrivez au Juge de paix pour appeler votre voisin en conciliation, non ?
Bonjour, Dans le cas de fenetres de voisins existantes depuis plus de 30 ans et qui ouvrent directement sur une cour privee, lors du remplacement des chassis peut on demander/exiger a ce que ces nouvelles fenetres soient mates pour que la lumiere penetre mais pas la vue ? En particulier quand il s’agit des fenetres d’un gite avec beaucoup de passage.
Je crains que non (situation à voir dans le détail) mais vous pouvez construire devant la fenêtre irrégulière. C’est expliqué dans l’article.
Bonjour Maître,
Je suis locataire d’un appartement sous toiture en Belgique situé au 1er étage d’une grande maison à la campagne. Récemment, mon voisin du rdc a installé sur sa terrasse un socle avec une hampe d’environ 5m munie de 2 drapeaux allemand. Ceux-ci se retrouvent donc directement en face de mon Velux du salon, à environ 3m de distance, me créant ainsi une gêne visuelle et parfois sonore lorsqu’il fait du vent.
Pourriez-vous me dire si cela est légale ? Si une conversation avec ce voisin ne mène à rien, que pourrais-je alors envisager comme recours ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour maître, la maison de notre voisin actuellement inhabitée et en vente possède des briques de verres au rez de chaussez qui donnent directement chez nous puisque nos terrain se touchent, l’ennui c’est que nous voudrions construire nos garages devant ces briques, en avons nous le droit,si oui y a t’il une distance a respecter entre le mur où se situe les briques et notre mur de garage ?
bonjour maitre , j’ai acheter une partie de ferme(d’avant guerre) , des fenêtres donne sur la cour de mon voisin , peut il l’occulter
Bonjour Maître.
Je viens d acquerieur une maison, mais mon voisin qui étais déjà la a ses fenêtres qui donne en vue direct sur mon jardin a moins de 1m90…. Est ce que j ai le droit de monter un mur ou mettre des brises vues?… merci
bonjour j’ai deux fenetre donnant chez mon voisin dont je possede la servitudeet je suis entrain de changer mes chassis pour l’instant ils sont ouvrant et clair.des que je passe mon mir sur suis dans leur jardin et leur maison est a plus de 2m que dois je faire?dois je prouver quils etaient la il y a plus de trente ans….je veux pas avoir de vue et voir se quils font je veux juste pourvoir les ouvrir et profiter de l’ai et la clarete merci
Cher Maître je voudrais savoir se que je peux faire car j’ai les fenêtre de ma voisine qui donne sur mon jardin celle ci s’amuse a secouer ses drap et tapis dans mon jardin par la fenêtre du 1er etage.. cette dame s’amuse aussi a regarder dans mon jardin par la fenêtre du rez de chaussée et nous demande même de ne plus mettre de tonnelle en ete car sa la dérange!!!! quels sont mes droit et les siens
cher maître j ai acheté ma maison il y a un peut plus de 13 ans, au dessus de notre cuisine se situe un appartement qui ne nous appartient pas et qui est loue. la fenêtre de la salle de bain donne un droit de regard dans notre terrasse et jardin. je n ai jamais eu de problème jusque a aujourd’hui’ ’.c est une fenêtre qui s ouvre en deux parties avec un carreaux transparent. nous avons demande de mettre un collant qui obstrue la vue mais laisse passer la lumière ce qui a été fait . mais ceci ne sert a rien quand les locataires décide d ouvrir leur fenêtre grande ouverte.donc a se moment là ils ont vue sur notre vie privée surtout l été quand la familles se réunit pour les barbecues et autres moments de détente . est ce que je suis dans mon droit de demander aux propriétaire de mettre une autre fenêtres qui ne s ouvre quand bascule?? merci de bien vouloir me répondre.au plus vite .
Bonjour Maître,
Notre voisin possède une fenêtre qui donne sur notre cours privée. Lorsque nous avon acheté notre maison notre notaire nous a averti que pour cette fenêtre notre voisin avait acquit la prescription trentenaire.
Je cherche à savoir si dans le futur nous pouvons envisager de construire dans notre cours et des lors juste devant sa fenêtre. Ce que vous avez écrit ici m’intéresse fortement.
La fenêtre du voisin n’empiete nullement sur notre propriété, cependant un rebord de fenêtre a été fait avec des carrelages et dépasse de quelques centimètres chez nous. Pensez vous que ceci est considéré comme empietement? et des lors cela procurerait une servitude de vue positive a notre voisin? D’avance un grand merci pour votre réponse. Amélie
Bonjour Maître,
Avez-vous pu lire ma question? Avez-vous un avis pour moi?
D’avance un tour grand merci!
Impossible de répondre de manière théorique. Il faut voir les lieux et voir s’il n’y a pas abus de droit.
les voisins qui viennent d’acheter la maison voisine, ont décidé de remplacer la seule fenêtre qui donne sur notre cour et terrasse. Jusqu’à présent cette fenêtre était obturée.Aujourd’hui ce n’est plus le cas, il s’agit d’une vitre transparente.Que dois-je faire afin d’obtenir des voisins qu’ils rendre cette fenêtre opaque et non ouvrante?
merci pour les infos que vous me donnerez.
Bien à vous. J. Boignet
Parlez- en avec eux : une vue dans un mur à moins de 1,9 m est illégale. Puis écrivez-leur une lettre, ensuite appelez-les en conciliation chez le juge de paix et si cela ne marche pas demandez à votre assureur protection juridique de mandater un avocat (vous pouvez le choisir).
Bonjour Maître. Il y avait un garage dont le bâtiment était construit en limite de propriété avec des chassis fixes avec verre dépoli (jours de souffrance). Or, ce garage a été vendu et le nouveau propriétaire a remplacé deux châssis par deux fenêtre coulissantes (verre non translucide). Ce propriétaire n’ouvrait jamais ces fenêtres. 3 ans plus tard, il a revendu a une école de danse qui ouvre les fenêtres, avec musique à un niveau très élevé et intervenants qui doivent crier, je dirais même hurler pour être entendus en même temps que la musique. Et le parking de la copropriété voisine sur lequel donnent les fenêtres et balcon se trouve avec une ambiance comparable à celle d’une fête foraine.
De plus la configuration des lieux : deux grands murs très hauts : 4 étages concentrent le son. Et ceci pendant environ 3 heures tous les soirs de la semaine dès que les températures deviennent clémentes,, et ça peut commencer en Avril certains jours, surtout que l’autre façade est plein sud et que le fait de danser fait facilement transpirer, à tel point que la porte sur la façade sud est ouverte même en plein hiver souvent;
La propriétaire a fait faire une lettre par une avocate (mère d’une jeune danseuse certainement) et dans cette lettre, il est indiqué que ces fenêtres (qui ont au maximum 15 ans) et installées par le précédent propriétaire sont légales, sans en donner la justification. Elle affirme simplement.
Je précise qu’aucune autorisation de la copropriété n’a été demandée. D’ailleurs, ils ne l’auraient jamais eu. L’école de danse a demandé un PC lors de son installation et à prétendu qu’elle changeait des fenêtres « vetustes ». Or ces fenêtres n’avait que 3 ans, donc quasi neuves. l’école de danse n’a rien remplacé du tout, elle a voulu régulariser en jouant sur les mots et en disant qu’elle remplaçait de vieilles fenêtres. Tout cela est faux bien entendu. Et cette dame s’imagine qu’avec son tour de passe passe elle a légalisé (en faisant de fausses déclarations) lesdites fenêtres.
Et bien sûr, elle veut pousser la copropriété à aller au tribunal ce qui va coûter pas mal d’argent d’après le syndic (pas très virulent pour défendre la copropriété). De plus, cette voisine qui ne recule devant rien (vu les moyens employés) les deux seuls copropriétaires qui voudraient vraiment s’opposer n’osent pas trop s’attaquer nommément à elle qui connait pas mal de monde et des gens bien placés. Et ceci, malgré que cette voisine est en tort sur toute la ligne.
Depuis, la réclamation ( la deuxième) pour remplacer ces fenêtres par un châssis fixe, soit depuis 15 jours, le son de la musique a sérieusement baissé malgré que les fenêtres soient ouvertes. Il semble qu’elle ne soit pas si sûre que ça que les fenêtres soient légales comme c’est affirmé (en s’appuyant sur rien) dans la lettre.
Ces fenêtres en plus d’être illégales ont créé un préjudice à la copropriété. Et bien sûr elle minimise aussi bien la durée que l’intensité. Ce serait des « bruits normaux de voisinage ». Fenêtres fermées (comme s’il y avait un chassis fixe), le son est très atténué, même si on l’entend nettement, mais fenêtres ouvertes, c’est intenable.
Elle part du principe qu’elle a acheté le bâtiment avec ces deux fenêtres donc qu’elle doit les conserver. Le fait d’avoir acheter ainsi ne « légalise » pas ces fenêtres me semble-t-il, surtout qu’elle était au courant puisqu’elle les a inclues dans le PC en prétextant qu’elle changeait des fenêtres vetuste (fausse déclaration).
Pensez vous que si on continue à contester, le procès est gagné d’avance et qu’on aura les frais de remboursés, si elle perd ? A-t-elle une toute petite chance de gagner ?
ça paraît évident qu’elle a toutes les chances de perdre, mais parfois on est étonné, en plus elle a l’appui d’un avocat (mère d’une élève) donc ça ne devrait pas lui coûter très cher. Pour nous par contre le syndic parle de 6000 euros pour un avocat ce qui me semble exagéré, mais je ne suis pas très au courant des prix.
Je vous remercie de me donner un avis et des conseils éventuellement. Est-ce indispensable d’avoir recours à un avocat ?
Président du conseil syndical.
Impossible de répondre à un cas complexe dans un simple forum.
La fenêtre semble irrégulière car elle fait une vue sur le fonds voicin à moins de 190 cm mais cela regarde le voisin.
Il faut voir le règlement de copropriété.Sur le plan urbanistique, il faut vérifier si la fenêtre est visible de la voie publique.
Bonjours, je rénove une maison où se trouvait une porte et une fenêtre à l’étage, permis de bâtir en poche j’ai malheureusement commis l’erreur de remettre c’est porte et fenêtre ( déplacée de quelque centimètre) le voisin à revenfu, le nouveau propriétaire à fait reborner le terrain me mettant à moins de 190cm, il veux donc soit me les faire occulter ou supprimer, il ne répond pas à ma question lorsque je lui demande ce qu’il désire, quand il a acheter les fenêtre était déjà présenté. Quel recourt à t’il en sachant que si il me demande de les occultés avec un film opaque je le ferais.
Faites d’abord revoir le bornage par votre géomètre.
Il peut faire occulter vos fenêtres (jour et non plus vue).
Si vos vue ne fontpas d’incommodité, vous pouvez invoquer l’abus de droit.
Faites d’abord revoir le bornage par votre géomètre.
Il peut faire occulter vos fenêtres (jour et non plus vue).
Si vos vue ne font pas d’incommodité, vous pouvez invoquer l’abus de droit.
Bonjour Maître,
J’ai lu avec intérêt tous vos articles sur les servitudes.
J’ai acheté une maison où dans l’acte de vente est stipulé qu’il est crée pour deux des fenêtres de mon voisin des servitudes de jour et de vue dans ma cour.
Il s’agit donc je crois de servitudes conventionnelles.
A refaire, je n’achèterai pas cette maison mais voilà j’y v’y et je m’y plais à par ce problème d’intimité dans ma cour.
Ai-je le droit de construire un mur devant les 2 fenêtres du voisin en respectant une distance minimale comme les 1.90m requis à l’inverse pour construire des ouvertures sur fond d’autrui ?
Ou quelle serait la distance à respecter ?
Cela me permettrait de clore ma cour et de créer un « passage latéral » pour sortir de ma cour, passage qui passerait devant ces dites fenêtres.
Ou dois-je demander une médiation au juge de paix pour construire un mur devant ces servitudes de jour et de vue ?
En vous remerciant,
Impossible de répondre sans voir les textes. En principe une servitude de vue n’est pas une servitude non aedificandi.
Bonjour Maître,
J’ai une question très précise mais je n’y trouve pas de réponse dans l’article.
Je loue la dépendance d’une maison de maître (ancienne écurie rénovée en « appartement », en intérieur d’ilot).
Le propriétaire original possédait la maison de maître ainsi que la dépendance, qui a ensuite été vendue (il y a donc maintenant deux propriétaires différents).
Cette dépendance et la maison de maître son séparée par une petite cour d’environ 6-7 mètres de profondeur, dont la « propriété » est divisée, grosso modo, en deux. J’ai donc une demi cour, et mon voisin l’autre demi.
Auparavant, en face de ma « dépendance », le rez de chaussée était loué par un bureau (bail professionnel), il n’y avait donc personne ni les soirs, ni les week-ends: c’était très calme.
Mais depuis un an, la maison de maître a été vendue, et les nouveaux propriétaires se sont installés au rez-de-chaussée, transformé en duplex.
Surtout, ils ont cassé la fenêtre originale pour placer une énorme baie vitrée d’environ 4 mètres de large sur 5 ou 6 de haut (quasiment toute la façade). Sans voile ou rideaux bien sûr, ce qui fait qu’on voit en permanence l’intérieur de leur maison et ce qu’ils y font.
Autant dire que c’est très perturbant, particulièrement par rapport à la situation antérieure (bail professionnel).
De plus, il ont récemment coupé les plantes hautes de la cour (leur cour) qui coupaient un tout petit peu la vue.
J’ai vraiment l’impression de vivre dans leur maison, c’est très, très perturbant. Dès que quelqu’un bouge chez eux, on tourne la tête par réflexe, et inversement. Cela ne semble pas les gêner outre mesure (ils essaieront, j’imagine, un jour ou l’autre de racheter cette dépendance à ma propriétaire), mais pour moi c’est très perturbant.
J’aurais voulu savoir si légalement, ils étaient en droit (vis à vis proche, pas de rideaux, baie vitrée démesurée) et comment je pouvais éventuellement agir.
Merci beaucoup pour vos conseils.
Cher Maître,
Je viens actuellement d’acquérir une maison de campagne 4 façades.
Sur le côté, la parcelle longe le bâtiment et étant donné que l’on dispose d’une fenêtre il a été spécifié chez le notaire que l’on avait une servitude de vue.
Le terrain voisin est actuellement à vendre et à bâtir.
Pourriez-vous me dire à combien de mètres de ma maison ils risquent de construire ?
Je vous remercie d’avance.
Cher Maître,
Je dispose d’une véranda dont une limite latérale se trouve à 1,30 m du terrain de mon voisin. Elle constitue donc une vue dérogeant au droit civil. Cette véranda est présente depuis plus de 30 ans et ne semble jamais avoir posé de problème au voisin concerné. Maintenant, j’aimerais rénover cette véranda. Si je la démolis et reconstruis dans la foulée à l’exacte distance actuelle (les 1,30 m), pourriez-vous me dire s’il est possible que cela me fasse perdre la prescription triennale ?
Et le cas échéant, quant serait-il, si je me contente de changer les vitrages ?
… On n’est jamais trop prudent !
En vous remerciant d’avance pour les quelques instants que vous allez me consacrer.
Bonjour Maître,
Il a été récemment construit sur la parcelle voisine de la mienne (je précise que c’est en Belgique) un bâtiment de 4 étages, soit beaucoup plus haut que le mien, comprenant plusieurs appartements. Ce bâtiment va plus profondément que le mien sur sa parcelle et possède des fenêtres latérales, si bien qu’il y a pas moins de 11 fenêtres offrant une vue plongeante droite sur mon terrain et plus particulièrement sur ma terrasse, me privant ainsi de toute intimité.
Voici deux photos permettant de bien comprendre la situation.
https://ibb.co/mvkNn9j
https://ibb.co/2KLX49M
Les fenêtres du rez-de-chaussée et du premier étage ne me dérangent pas car je peux relativement aisément les masquer en faisant pousser une haie le long de la limite de parcelle. Celles du 2ème et 3ème étage m’ennuient beaucoup plus car il est impossible de les masquer avec une haie ou des panneaux, elles sont beaucoup trop hautes. Ces fenêtres se trouvent à une distance nettement supérieure à 1.90 m par rapport à la limite mitoyenne, mais elles me privent de toute intimité dans mon jardin. A cause de leur hauteur (ce bâtiment est plus de deux fois plus haut que ma maison) et de leur position (vue complètement droite), je n’ai aucune solution pour récupérer mon intimité perdue.
Croyez-vous que je serais en droit d’exiger que ces fenêtres soient à minima opacifiées, voire bouchées ?
Je précise à tout hasard qu’avant la construction du bâtiment voisin, il y avait la présence d’un très gros arbre (qui avait de toute évidence bien plus de trente ans) près de la limite mitoyenne masquant très bien la vue entre nos deux terrains. Le propriétaire voisin m’avait assuré qu’il laisserait cet arbre en place. Mais il l’a néanmoins finalement abattu, ouvrant ainsi totalement la vue.
Très cordialement,
bonjour.
Dans ma commune dont les constructions sont figées depuis plus de 100 ans, un ancien atelier va être rasé, et un immeuble construit. Les parcelles ne sont pas grandes, 15 m de large sur rue, 30 m de profondeur. Pour construire 10 appartements sur une si petite parcelle, un promoteur va se mettre à 3 m de retrait de ma clôture, afin d’ouvrir des fenêtres avec vue sur ma propriété. En clair, sans jeu de mot, il densifie la construction en utilisant la vue dégagée que constitue mon jardin. La « tradition » dans le quartier depuis plus d’un siècle est d’ouvrir les fenêtres sur rue et le jardin arrière. Pas sur le côté. Que faire ?
n’est-ce pas un abus de droit concernant ces 3 m ?
Cordialement
Je prevois remplacer fenetre de vue en brique de verre occultant endommagee, donnant directement sur terrain du voisin . La maison d origine date des annees 1960 donc loi trentenaire. Le voisin peut il me refuser le passage sur son terrain pour effectuer ce travail ?
Bonjour Maître,
Ma question concerne des droits de vue réciproques attachés à deux propriétés contiguës. J’ai appris après avoir fait une offre d’achat pour une maison qu’il existait une servitude de vue réciproque avec le terrain voisin. Il n’y a aucun bâtiment proche de la clôture de part et d’autre pour l’instant, ce droit réciproque est né de la division d’un terrain (cette servitude de vue reciproque à été convenue lorsque le propriétaire de la maison que j’achete a vendu une partie de son jardin au voisin avant de mettre sa maison en vente). Ma question est la suivante: aurais-je le droit de planter des arbres le long de la clôture, ce qui pourrais me protéger de la vue du voisin si un jour il construisait le long de la clôture, ou suis-je empêché de planter même lorsque le voisin n’a rien construit car cela le priverait de sa vue sur mon terrain. Et en question annexe, nos deux maisons n’étant pas proche de la clôture et dissimulées l’une de l’autre par des arbres la moitié de l’année, j’aimerais savoir si le droit de vue concerne la jouissances de la vue depuis le jardin, c’est à dire que le voisin puisse empêcher la plantation d’arbre de mon côté de la clôture au prétexte que cela modifierait sa vue depuis son jardin?
Voyez mon article sur la servitude par destination du père de famille.
Cher Maître,
Cet article est-il à jour pour la Wallonie et les nouvelles législations de l’année 2022 ?
Non, pas tout à fait depuis le livre 3.
Bonjour,
Nous avons racheté le terrain (passage entre les deux maisons, entre les pignons). Maintenant, nos voisins ont une vue directe chez nous. Ils ont occultés leurs fenêtres mais peuvent-ils l’ouvrir en grand ? L’occultation ne sert à rien alors. Autre fenêtre dans leur « véranda » mais séparée de 50-60 de notre palissade, peuvent-ils l’ouvrir sans l’avoir occultée?
Merci de votre réponse.
Bonjour une petite question j ai placer un chassis avec deux ouvrant dans une servitude
Avec vue sur les voisin avant il y avais 12 brique de verre a cette endroit pour plus de lumiere j ai mis ce chassis avec accord du voisin maintenant on vent la maison et on me dis que ce pas legale la servitude fait 1m pour moi et 2 metre voisin Ue dois faire suis perdu merci bav