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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La théorie des troubles de voisinage appliquée aux arbres du voisin

Il ne faut pas confondre l’indemnisation d’une faute selon les principes de la responsabilité (art. 1382 et 1383 du Code civil) et la juste compensation d’un trouble de voisinage.

En responsabilité, la victime a le droit à une réparation intégrale, en nature si cela est possible, de son dommage.

La matière des troubles de voisinage est toute différente. Tout d’abord, elle n’est pas basée sur une faute comme en responsabilité, mais sur un trouble.

Ensuite, l’indemnisation du trouble ne répond pas aux mêmes principes.

Le siège de la matière réside dans l’article 544 du Code civil qui reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose. Les voisins propriétaires ont les mêmes droits.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait qui lui est imputable, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Aussi le dommage indemnisable résultant d’un trouble de voisinage ne consiste jamais que dans ce qui excède la limite des inconvénients normaux du voisinage.

Il faudrait donc déterminer le seuil de cette limite en-dessous de laquelle il n’y a pas lieu à compensation.

La Cour de cassation reconnaît donc que les mesures de compensation tendant à effacer les dépassements de cette limite ne peuvent consister en une interdiction absolue du trouble, par définition non fautif, même si cette interdiction est la seule manière de véritablement rétablir l’équilibre rompu (Cass. 14 décembre 1995, J.L.M.B., 1996, p. 969 et la note de Patrick Henry).

Comme le relève l’avocat général dans ses conclusions précédent l’arrêt du 8 février 2010 de la Cour de cassation (rôle n° C.09.0196.F), permettre la suppression totale de l’activité perturbatrice non fautive, reviendrait à confondre compensation et réparation intégrale.

S’il faisait cela, le juge créerait une nouvelle rupture de l’équilibre.

Appliquons ces principes au problème bien connu des arbres du voisin, qui ne sont pas plantés fautivement mais qui créent un trouble de voisinage.

Pour rééquilibrer les jouissances respectives, il ne faudrait donc pas ordonner l’abattage des arbres, ce qui déséquilibrerait les jouissances dans l’autre sens, mais seulement l’élagage.

Encore faut-il que ce soit possible.

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 8 février 2010, l’expert désigné par le juge avait fait valoir que l’élagage aurait pour résultat le dépérissement fatal des arbres (des conifères).

L’expert préconisait donc l’abatage, sans autre alternative. Oui, mais ce faisant, n’allait-on pas créer un déséquilibre dans l’autre sens ?

Rappelons qu’en matière de trouble non fautif de voisinage, le propos n’est pas de réparer intégralement une faute mais seulement de rééquilibrer les jouissances respectives des propriétaires voisins sur leurs propriétés.

En l’espèce, il n’était pas possible de compenser le trouble sans supprimer les arbres plantés non fautivement.

Le juge d’appel avait alors considéré que maintenir l’allée de conifères, et donc le trouble, au motif que l’élagage partiel emporterait leur destruction, sans cependant en interdire toute replantation, constituait un comportement excessif qu’un abattage ne tend qu’à réduire en le ramenant à un équilibre entre deux fonds sans pour autant créer un nouveau déséquilibre inversé.

Le juge avait dès lors ordonné l’abatage pur er simple, et non l’élagage.

En jugeant ainsi, les juges d’appel ont légalement justifié leur décision, dit la Cour de cassation.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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