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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Parcelle, catégories et inventaire du sol bruxellois

Chaque parcelle du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale figure à l’inventaire du sol dans une catégorie.

Il existe cinq catégories, de 0 à 4. C’est l’attestation d’état du sol qui renseigne la catégorie de la parcelle.

Voyons la typologie des catégories et les conséquences de l’inscription dans une catégorie.

Catégorie 0

La parcelle est potentiellement polluée. Il existe une présomption de pollution du sol et cela vise la parcelle sur laquelle s’exerce une activité à risque (qui nécessite un permis d’environnement).

Une reconnaissance de l’état du sol (RES) devra être réalisée :

  • Avant la vente de la parcelle ou la constitution d’un droit réel,
  • Avant la délivrance d’un permis d’urbanisme (PU) ou d’un permis d’environnement (PE) avec :
    • excavation,
    • risque d’entraver le traitement ou le contrôle pollution,
    • risque d’augmenter l’exposition.
  • En cas d’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque en cours, lors de
    • cessation de l’activité à risque,
    • cession du PE,
    • prolongation du PE,
    • extension de l’activité à risque,
    • contrôle périodique de l’activité à risque,
  • En cas d’expropriation,
  • En cas de découverte d’une pollution lors de travaux d’excavation,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

On l’aura compris, c’est la catégorie à éviter…

Catégorie 1

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle respecte les normes d’assainissement.

Une nouvelle RES devra toutefois être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Catégorie 2

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle respecte les normes d’intervention mais pas les normes d’assainissement.

Une RES devra être toutefois réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution lors de travaux d’excavation,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Catégorie 3

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle ne respecte pas les normes d’intervention. Cependant, une étude de risque a démontré que les risques pour la santé ainsi que pour l’environnement sont tolérables.

Une nouvelle RES devra être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Des restrictions d’usage ou des mesures de suivi peuvent être imposées par l’IBGE.

L’accord de l’IBGE est requis pour toute modification apportée à l’usage de la parcelle ou pour la réalisation de travaux d’excavation ou de pompage d’eau.

Catégorie 4

La parcelle ne respecte pas les normes d’intervention et doit être traitée ou elle est en cours d’étude, de traitement, en travaux d’assainissement ou en gestion du risque.

Le traitement de la pollution du sol doit être effectué avant :

  • La vente de la parcelle ou la constitution d’un droit réel,
  • La cession du PE relatif à une activité à risque sur le site,
  • Des travaux ou une exploitation de nature à entraver le traitement ou le contrôle ultérieur de la pollution,
  • Des travaux ou une exploitation de nature à augmenter l’exposition des personnes ou de l’environnement aux risques engendrés par la pollution du sol.

Une nouvelle RES devra être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Remarques

  • Des dérogations existent en matière de vente de la parcelle, de constitution de droit réels ou encore de cession d’un permis d’environnement. En ce cas, si la RES est approuvé par l’IBGE, qu’un plan de traitement est établi et que la cession précise qui réalise le traitement et dans quel délai, et bien sût qu’une garantie financière est délivrée à l’IBGE, la cession peut intervenir avant le traitement.
  • En matière de copropriété, l’IBGE peut accorder une dispense de réalisation d’une RES si la copropriété comprend un terrain en catégorie 0 et si la présomption de pollution ne concerne pas exclusivement le lot en vente.
  • L’ordonnance du 3 février 2011 a généralisé les communications électroniques dans l’exécution de l’ordonnance sol.
  • Il faut aussi envisager le cas de la parcelle qui a déjà fait l’objet d’une identification ou d’un traitement de la pollution du sol et qui fait l’objet d’une nouvelle présomption de pollution depuis la réalisation du traitement. C’est aussi le cas lorsqu’une activité à risque a apporté une nouvelle pollution du sol. En ce cas, la catégorie 0 se superpose à la catégorie existante et c’est la catégorie 0 qui détermine les obligations futures en matière d’aliénation et de traitement du sol.

Qui doit faire réaliser la RES ?

  • En cas de vente ou de constitution de droit réel : le propriétaire.
  • En cas de nouvelle activité à risque ou d’extension : le demandeur de PE.
  • En cas d’évènement relatif au PE d’une activité à risque : l’exploitant.
  • En cas de nouveau PE ou PU avec travaux d’excavation : le demandeur de permis.
  • En cas de découverte lors de travaux d’excavation : l’exploitant, le titulaire du PU ou du PE et subsidiairement le propriétaire.
  • En cas d’accident révélant une pollution : d’abord l’auteur de l’accident, ensuite l’exploitant et enfin le propriétaire.
  • En cas d’expropriation : l’autorité expropriante.
  • En cas de faillite d’une activité à risque : le curateur.

Commentaires

facebook comments:

  1. Pascale Vielle #

    RACKET SOLS : Le récent communiqué de la Ministre ne correspond nullement au courrier qu’ont reçu les propriétaires des terrains « présumés pollués » (au vogelpik). Ce courrier les invite en réalité à prendre contact avec un « expert agréé » de l’IGBE qui sondera leur sol pour apporter – dans le meilleur des cas – la preuve que celui-ci N’EST PAS pollué. Coût de l’opération : 3000 à 6000 EUR selon les experts pour un terrain de 2 ares. Si le terrain est pollué, il faudra le faire dépolluer en recourant à un « entrepreneur agréé » de l’IGBE. Coût et durée variable selon la pollution (au moins dix mille euros et des années). Le propriétaire dépollue toute la nappe phréatique, pour une pollution datant parfois d’il y a plus de 100 ans! CONCERNES? Ralliez le GROUPE FB « SOUTIEN AUX VICTIMES DE L’INVENTAIRE DES SOLS DE L’IBGE ». Vous y trouverez des indications et du soutien pour affronter cette procédure d’une légalité douteuse.

    avril 14, 2011
  2. Derkenne #

    Peut-on faire une RES limitée au droit de l’activité à risque qui cesse uniquement et non sur toute la parcelle sachant que celle-ci a déjà fait l’objet d’une RES en 2004 avant le début des activités à risque? Il serait ridicule d’investiguer des zones qui n’ont pas évolué depuis 2004…

    mai 27, 2011
  3. Rodenbach #

    Bonjour,
    J’ai signé une offre d’achat via une agence immobilière, la veille de la signature du compromis, le notaire me communique l’attestation de l’état du sol, en catégorie 0, activité à risque dépôt de produits inflammables, année de début 2003, ce moyen d’agir est-il correcte, la vente ne peut-elle pas être déclarée nulle ?
    merci à vous
    DRB

    septembre 7, 2012

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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