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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Parcelle, catégories et inventaire du sol bruxellois

Chaque parcelle du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale figure à l’inventaire du sol dans une catégorie.

Il existe cinq catégories, de 0 à 4. C’est l’attestation d’état du sol qui renseigne la catégorie de la parcelle.

Voyons la typologie des catégories et les conséquences de l’inscription dans une catégorie.

Catégorie 0

La parcelle est potentiellement polluée. Il existe une présomption de pollution du sol et cela vise la parcelle sur laquelle s’exerce une activité à risque (qui nécessite un permis d’environnement).

Une reconnaissance de l’état du sol (RES) devra être réalisée :

  • Avant la vente de la parcelle ou la constitution d’un droit réel,
  • Avant la délivrance d’un permis d’urbanisme (PU) ou d’un permis d’environnement (PE) avec :
    • excavation,
    • risque d’entraver le traitement ou le contrôle pollution,
    • risque d’augmenter l’exposition.
  • En cas d’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque en cours, lors de
    • cessation de l’activité à risque,
    • cession du PE,
    • prolongation du PE,
    • extension de l’activité à risque,
    • contrôle périodique de l’activité à risque,
  • En cas d’expropriation,
  • En cas de découverte d’une pollution lors de travaux d’excavation,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

On l’aura compris, c’est la catégorie à éviter…

Catégorie 1

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle respecte les normes d’assainissement.

Une nouvelle RES devra toutefois être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Catégorie 2

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle respecte les normes d’intervention mais pas les normes d’assainissement.

Une RES devra être toutefois réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution lors de travaux d’excavation,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Catégorie 3

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle ne respecte pas les normes d’intervention. Cependant, une étude de risque a démontré que les risques pour la santé ainsi que pour l’environnement sont tolérables.

Une nouvelle RES devra être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Des restrictions d’usage ou des mesures de suivi peuvent être imposées par l’IBGE.

L’accord de l’IBGE est requis pour toute modification apportée à l’usage de la parcelle ou pour la réalisation de travaux d’excavation ou de pompage d’eau.

Catégorie 4

La parcelle ne respecte pas les normes d’intervention et doit être traitée ou elle est en cours d’étude, de traitement, en travaux d’assainissement ou en gestion du risque.

Le traitement de la pollution du sol doit être effectué avant :

  • La vente de la parcelle ou la constitution d’un droit réel,
  • La cession du PE relatif à une activité à risque sur le site,
  • Des travaux ou une exploitation de nature à entraver le traitement ou le contrôle ultérieur de la pollution,
  • Des travaux ou une exploitation de nature à augmenter l’exposition des personnes ou de l’environnement aux risques engendrés par la pollution du sol.

Une nouvelle RES devra être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Remarques

  • Des dérogations existent en matière de vente de la parcelle, de constitution de droit réels ou encore de cession d’un permis d’environnement. En ce cas, si la RES est approuvé par l’IBGE, qu’un plan de traitement est établi et que la cession précise qui réalise le traitement et dans quel délai, et bien sût qu’une garantie financière est délivrée à l’IBGE, la cession peut intervenir avant le traitement.
  • En matière de copropriété, l’IBGE peut accorder une dispense de réalisation d’une RES si la copropriété comprend un terrain en catégorie 0 et si la présomption de pollution ne concerne pas exclusivement le lot en vente.
  • L’ordonnance du 3 février 2011 a généralisé les communications électroniques dans l’exécution de l’ordonnance sol.
  • Il faut aussi envisager le cas de la parcelle qui a déjà fait l’objet d’une identification ou d’un traitement de la pollution du sol et qui fait l’objet d’une nouvelle présomption de pollution depuis la réalisation du traitement. C’est aussi le cas lorsqu’une activité à risque a apporté une nouvelle pollution du sol. En ce cas, la catégorie 0 se superpose à la catégorie existante et c’est la catégorie 0 qui détermine les obligations futures en matière d’aliénation et de traitement du sol.

Qui doit faire réaliser la RES ?

  • En cas de vente ou de constitution de droit réel : le propriétaire.
  • En cas de nouvelle activité à risque ou d’extension : le demandeur de PE.
  • En cas d’évènement relatif au PE d’une activité à risque : l’exploitant.
  • En cas de nouveau PE ou PU avec travaux d’excavation : le demandeur de permis.
  • En cas de découverte lors de travaux d’excavation : l’exploitant, le titulaire du PU ou du PE et subsidiairement le propriétaire.
  • En cas d’accident révélant une pollution : d’abord l’auteur de l’accident, ensuite l’exploitant et enfin le propriétaire.
  • En cas d’expropriation : l’autorité expropriante.
  • En cas de faillite d’une activité à risque : le curateur.

Commentaires

facebook comments:

  1. Pascale Vielle #

    RACKET SOLS : Le récent communiqué de la Ministre ne correspond nullement au courrier qu’ont reçu les propriétaires des terrains « présumés pollués » (au vogelpik). Ce courrier les invite en réalité à prendre contact avec un « expert agréé » de l’IGBE qui sondera leur sol pour apporter – dans le meilleur des cas – la preuve que celui-ci N’EST PAS pollué. Coût de l’opération : 3000 à 6000 EUR selon les experts pour un terrain de 2 ares. Si le terrain est pollué, il faudra le faire dépolluer en recourant à un « entrepreneur agréé » de l’IGBE. Coût et durée variable selon la pollution (au moins dix mille euros et des années). Le propriétaire dépollue toute la nappe phréatique, pour une pollution datant parfois d’il y a plus de 100 ans! CONCERNES? Ralliez le GROUPE FB « SOUTIEN AUX VICTIMES DE L’INVENTAIRE DES SOLS DE L’IBGE ». Vous y trouverez des indications et du soutien pour affronter cette procédure d’une légalité douteuse.

    avril 14, 2011
  2. Derkenne #

    Peut-on faire une RES limitée au droit de l’activité à risque qui cesse uniquement et non sur toute la parcelle sachant que celle-ci a déjà fait l’objet d’une RES en 2004 avant le début des activités à risque? Il serait ridicule d’investiguer des zones qui n’ont pas évolué depuis 2004…

    mai 27, 2011
  3. Rodenbach #

    Bonjour,
    J’ai signé une offre d’achat via une agence immobilière, la veille de la signature du compromis, le notaire me communique l’attestation de l’état du sol, en catégorie 0, activité à risque dépôt de produits inflammables, année de début 2003, ce moyen d’agir est-il correcte, la vente ne peut-elle pas être déclarée nulle ?
    merci à vous
    DRB

    septembre 7, 2012

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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