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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Parcelle, catégories et inventaire du sol bruxellois

Chaque parcelle du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale figure à l’inventaire du sol dans une catégorie.

Il existe cinq catégories, de 0 à 4. C’est l’attestation d’état du sol qui renseigne la catégorie de la parcelle.

Voyons la typologie des catégories et les conséquences de l’inscription dans une catégorie.

Catégorie 0

La parcelle est potentiellement polluée. Il existe une présomption de pollution du sol et cela vise la parcelle sur laquelle s’exerce une activité à risque (qui nécessite un permis d’environnement).

Une reconnaissance de l’état du sol (RES) devra être réalisée :

  • Avant la vente de la parcelle ou la constitution d’un droit réel,
  • Avant la délivrance d’un permis d’urbanisme (PU) ou d’un permis d’environnement (PE) avec :
    • excavation,
    • risque d’entraver le traitement ou le contrôle pollution,
    • risque d’augmenter l’exposition.
  • En cas d’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque en cours, lors de
    • cessation de l’activité à risque,
    • cession du PE,
    • prolongation du PE,
    • extension de l’activité à risque,
    • contrôle périodique de l’activité à risque,
  • En cas d’expropriation,
  • En cas de découverte d’une pollution lors de travaux d’excavation,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

On l’aura compris, c’est la catégorie à éviter…

Catégorie 1

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle respecte les normes d’assainissement.

Une nouvelle RES devra toutefois être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Catégorie 2

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle respecte les normes d’intervention mais pas les normes d’assainissement.

Une RES devra être toutefois réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution lors de travaux d’excavation,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Catégorie 3

La parcelle a déjà fait l’objet d’une étude de sol dont il résulte qu’elle ne respecte pas les normes d’intervention. Cependant, une étude de risque a démontré que les risques pour la santé ainsi que pour l’environnement sont tolérables.

Une nouvelle RES devra être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Des restrictions d’usage ou des mesures de suivi peuvent être imposées par l’IBGE.

L’accord de l’IBGE est requis pour toute modification apportée à l’usage de la parcelle ou pour la réalisation de travaux d’excavation ou de pompage d’eau.

Catégorie 4

La parcelle ne respecte pas les normes d’intervention et doit être traitée ou elle est en cours d’étude, de traitement, en travaux d’assainissement ou en gestion du risque.

Le traitement de la pollution du sol doit être effectué avant :

  • La vente de la parcelle ou la constitution d’un droit réel,
  • La cession du PE relatif à une activité à risque sur le site,
  • Des travaux ou une exploitation de nature à entraver le traitement ou le contrôle ultérieur de la pollution,
  • Des travaux ou une exploitation de nature à augmenter l’exposition des personnes ou de l’environnement aux risques engendrés par la pollution du sol.

Une nouvelle RES devra être réalisée :

  • Avant l’implantation d’une activité à risque,
  • S’il existe déjà une activité à risque, pour tout ce qui concerne le PE,
  • En cas de découverte d’une pollution du sol lors de travaux d’excavation du sol,
  • En cas de survenance d’un accident ayant pollué le sol.

Remarques

  • Des dérogations existent en matière de vente de la parcelle, de constitution de droit réels ou encore de cession d’un permis d’environnement. En ce cas, si la RES est approuvé par l’IBGE, qu’un plan de traitement est établi et que la cession précise qui réalise le traitement et dans quel délai, et bien sût qu’une garantie financière est délivrée à l’IBGE, la cession peut intervenir avant le traitement.
  • En matière de copropriété, l’IBGE peut accorder une dispense de réalisation d’une RES si la copropriété comprend un terrain en catégorie 0 et si la présomption de pollution ne concerne pas exclusivement le lot en vente.
  • L’ordonnance du 3 février 2011 a généralisé les communications électroniques dans l’exécution de l’ordonnance sol.
  • Il faut aussi envisager le cas de la parcelle qui a déjà fait l’objet d’une identification ou d’un traitement de la pollution du sol et qui fait l’objet d’une nouvelle présomption de pollution depuis la réalisation du traitement. C’est aussi le cas lorsqu’une activité à risque a apporté une nouvelle pollution du sol. En ce cas, la catégorie 0 se superpose à la catégorie existante et c’est la catégorie 0 qui détermine les obligations futures en matière d’aliénation et de traitement du sol.

Qui doit faire réaliser la RES ?

  • En cas de vente ou de constitution de droit réel : le propriétaire.
  • En cas de nouvelle activité à risque ou d’extension : le demandeur de PE.
  • En cas d’évènement relatif au PE d’une activité à risque : l’exploitant.
  • En cas de nouveau PE ou PU avec travaux d’excavation : le demandeur de permis.
  • En cas de découverte lors de travaux d’excavation : l’exploitant, le titulaire du PU ou du PE et subsidiairement le propriétaire.
  • En cas d’accident révélant une pollution : d’abord l’auteur de l’accident, ensuite l’exploitant et enfin le propriétaire.
  • En cas d’expropriation : l’autorité expropriante.
  • En cas de faillite d’une activité à risque : le curateur.

Commentaires

facebook comments:

  1. Pascale Vielle #

    RACKET SOLS : Le récent communiqué de la Ministre ne correspond nullement au courrier qu’ont reçu les propriétaires des terrains « présumés pollués » (au vogelpik). Ce courrier les invite en réalité à prendre contact avec un « expert agréé » de l’IGBE qui sondera leur sol pour apporter – dans le meilleur des cas – la preuve que celui-ci N’EST PAS pollué. Coût de l’opération : 3000 à 6000 EUR selon les experts pour un terrain de 2 ares. Si le terrain est pollué, il faudra le faire dépolluer en recourant à un « entrepreneur agréé » de l’IGBE. Coût et durée variable selon la pollution (au moins dix mille euros et des années). Le propriétaire dépollue toute la nappe phréatique, pour une pollution datant parfois d’il y a plus de 100 ans! CONCERNES? Ralliez le GROUPE FB « SOUTIEN AUX VICTIMES DE L’INVENTAIRE DES SOLS DE L’IBGE ». Vous y trouverez des indications et du soutien pour affronter cette procédure d’une légalité douteuse.

    avril 14, 2011
  2. Derkenne #

    Peut-on faire une RES limitée au droit de l’activité à risque qui cesse uniquement et non sur toute la parcelle sachant que celle-ci a déjà fait l’objet d’une RES en 2004 avant le début des activités à risque? Il serait ridicule d’investiguer des zones qui n’ont pas évolué depuis 2004…

    mai 27, 2011
  3. Rodenbach #

    Bonjour,
    J’ai signé une offre d’achat via une agence immobilière, la veille de la signature du compromis, le notaire me communique l’attestation de l’état du sol, en catégorie 0, activité à risque dépôt de produits inflammables, année de début 2003, ce moyen d’agir est-il correcte, la vente ne peut-elle pas être déclarée nulle ?
    merci à vous
    DRB

    septembre 7, 2012

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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