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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La conservation et la beauté des paysages

Il existe une loi du 12 août 1911 pour la conservation de la beauté des paysages (sic). On en redemande, non ?

Cette loi fait obligation à tout concessionnaire de travaux publics, ou exploitant de mines, de restaurer, dans la mesure du possible, l’aspect du sol, en boisant ou en garnissant de végétation les excavations, déblais ou remblais destinés à subsister d’une manière permanente.

Les plantations doivent être exécutées à mesure de l’achèvement partiel successif des travaux.

A défaut de se conformer à cette obligation, le concessionnaire de travaux publics pourra y être contraint par la justice.

L’action sera poursuivie devant le tribunal de première instance du lieu dévasté, à la requête du Procureur du Roi ou à la requête « de tout citoyen belge. »

Relevons d’abord, pour l’anecdote, que la traduction allemande de cette loi a été publiée au Moniteur Belge le 4 décembre 2009, soit presque un siècle plus tard.

Nos compatriotes germanophones doivent parfois se montrer patients.

Il est intéressant de voir qu’en 1911 déjà, le droit d’agir pour la beauté des paysages était reconnu à tout citoyen (même si les belges sont des sujets et non des citoyens puisque nous vivons dans un Royaume et non en République).

A l’époque, en 1911, il semblait naturel de confier à tout citoyen une action d’environnement.

Et pourtant, en droit commun, l’action en réparation ou en prévention du préjudice d’environnement, par essence collectif, s’est toujours heurté à la condition de recevabilité que constitue l’intérêt propre, né et actuel pour agir en justice.

Les choses ont très lentement évolué jusqu’à la loi 12 janvier 1993 concernant un droit d’action en matière de protection de l’environnement, puis la directive 2003/4/CE.

Entre temps, il y a eu la convention d’Aarhus du 25 juin 1998.

Cette convention porte sur l’accès à l’information, la participation du public au processus décisionnel et l’accès à la justice en matière d’environnement.

On mesure aussi le chemin parcouru en un siècle dans l’agression de l’environnement.

Aujourd’hui, ce n’est plus le reboisement ou la plantation des remblais qui mérite attention. C’est la dépollution des sites qui suscite l’attention du législateur.

C’est au cœur de la nature et plus en surface que les coups ont été portés.

Et on n’a jamais autant parlé d’environnement dans les textes de loi.

Jugez-en, la Constitution elle-même énumère dans les droits fondamentaux, sous l’article 23, 4°, « le droit à la protection d’un environnement sain. »

L’article 1er du Code de l’environnement wallon pose que « l’environnement et, notamment, les espaces, paysages, ressources et milieux naturels, l’air, le sol, l’eau, la diversité et les équilibres biologiques font partie du patrimoine commun des habitants de la Région wallonne et sous-tendent son existence, son avenir et son développement. »

Et l’article 2 ajoute que « toute personne veille à la sauvegarde et contribue à la protection de l’environnement. »

La protection de l’environnement met en œuvre le principe pollueur – payeur, dans l’ordre, l’auteur, l’exploitant et le titulaire de droit réel.

Et parfois même, le décideur ou l’ayant-droit économique au-delà du paravent que constitue une société.

Les articles D.155, § 1er, du Code wallon de l’environnement et 23, § 4, de l’ordonnance bruxelloise du 5 mars 2009 en sont un exemple.

Ces textes posent le principe de la responsabilité des agents économiques au-delà des fictions juridiques.

Un autre moyen consiste dans la criminalisation des atteintes à l’environnement.

En Belgique la transposition de la Directive 2008/99/CE du Parlement européen et du Conseil du 19 novembre 2008 relative à la protection de l’environnement par le droit pénal, est en cours.

On a bien progressé depuis 1911.

On a bien pollué aussi.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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