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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Responsabilité d’environnement pour autrui

Le principe du pollueur payeur dépasse et malmène parfois les concepts juridiques traditionnels.

Il existe en effet des mécanismes réglementaires qui imposent des responsabilités d’environnement au-delà des principes d’imputabilité de la faute de l’exploitant.

Ainsi, l’article D.155, § 1er, du Code wallon de l’environnement dispose :

« Lorsque l’exploitant est une personne morale qui a fait l’objet d’une liquidation, d’un concordat ou d’une faillite et qui était contrôlée par une ou plusieurs autres personnes morales au sens des articles 5 et suivants du Code des sociétés ou qui constituent un consortium au sens de l’article 10 du Code des sociétés, la société mère ou les sociétés constituant le consortium sont tenues de répondre en lieu et place de l’exploitant défaillant des amendes pénales, des amendes administratives, des mesures de transaction, des mesures de contrainte visées aux articles D.148 à D.150 ou des mesures de restitution visées aux articles D.156 à D.158. »

Et à Bruxelles ? L’article 23, § 4, de l’ordonnance du 5 mars 2009, en vigueur le 1er janvier 2010, dispose que :

« Lorsqu’une personne physique ou morale a reçu par délégation un pouvoir économique important sur le fonctionnement technique d’une exploitation, elle est tenue au même titre que l’exploitant de l’obligation de réalisation d’une reconnaissance de l’état du sol ou de traitement de la pollution du sol. »

Si la disposition wallonne est claire, la norme bruxelloise est très mal rédigée.

Elle semble viser le partenaire commercial assez puissant pour imposer à son prestataire des conditions de travail qui le forcent à travailler de manière dommageable pour l’environnement. Mais le pouvoir de ce partenaire n’est pas reçu « par délégation ».

Le pouvoir par délégation n’est en règle pas économique ; il est juridique.

Le dirigeant qui peut être une personne physique reçoit un pouvoir par délégation, mais son pouvoir sur le fonctionnement technique n’est pas économique.

S’il a un pouvoir économique important sur le fonctionnement technique de l’entreprise, c’est à la rigueur comme actionnaire, mais ce pouvoir n’est pas reçu par délégation.

Cette matière est trop sensible pour que cette responsabilité soit aussi mal réglementée.

En tout cas, lors d’une acquisition d’entreprise, il faut tenir compte de ces dispositions dans les démarches de due diligence.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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