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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le promoteur immobilier doit-il être enregistré comme entrepreneur et dans quelle catégorie ?

Le SPF Sécurité Sociale publie au Moniteur Belge du 14 janvier 2010 une « décision contraignante unanime » n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement.

Le groupe d’impulsion est créé par l’article 15 de l’arrêté d’exécution (A.R. du 27 décembre 2007) des articles 40 et suivants du CIR/92. Il peut donner aux commissions d’enregistrement des entrepreneurs un commentaire général de la réglementation mais aussi des avis contraignants.

Le groupe d’impulsion s’est penché sur l’application au promoteur immobilier de la réglementation en matière d’enregistrement. La question est de savoir quel type d’enregistrement s’applique à son activité s’il fait exécuter toutes les activités de construction d’une habitation par des sous-traitants.

Le groupe d’impulsion retient d’abord que l’entrepreneur général est celui qui, au nom et pour compte de tiers, construit, rénove, fait construire, ou rénover un bâtiment, en exécution d’un contrat d’entreprise de travaux, jusqu’à l’état d’achèvement et fait appel pour cela à plusieurs sous-traitants.

Le groupe d’impulsion distingue alors deux types de promoteurs immobiliers.

Le premier construit lui-même, pour son compte, une habitation qu’il vend achevée ou en état de futur achèvement. Ce promoteur a essentiellement une activité de vendeur et n’est pas considéré comme un entrepreneur général.

Le second vend un terrain ou un bâtiment en voie de construction ou de rénovation et conclut un contrat d’entreprise avec son acheteur pour mener à terme l’achèvement. Ce promoteur doit être considéré comme un entrepreneur général, d’après le groupe d’impulsion.

On notera que pour l’application de la loi Breyne, la distinction en question n’est pas pertinente. Les dispositions de la loi du 9 juillet 1971 s’appliquent aux deux cas de figures.

De même, pour l’application de la loi, il est indifférent que le promoteur sous-traite ou non tout ou partie de l’entreprise.

Le « promoteur vendeur » ne doit pas être considéré comme un entrepreneur général et ne doit donc pas être enregistré comme tel.

En revanche, le « promoteur-entrepreneur » doit être considéré comme un entrepreneur général même s’il sous-traite tout ou partie de l’entreprise. Dans quelle catégorie ce promoteur doit-il être enregistré ?

Notons d’abord que la définition précitée de l’entrepreneur général est donnée par l’article 31 de l’arrêté royal du 29 janvier 2007 relatif à la capacité professionnelle pour l’exercice des activités indépendantes dans les métiers de la construction et de l’électrotechnique, ainsi que de l’entreprise générale.

Cet arrêté est entré en vigueur le 1er septembre 2007. Aussi, le groupe d’impulsion considère que jusqu’au 31 août 2007, le promoteur immobilier considéré comme entrepreneur général pouvait être enregistré dans la catégorie 28 (activités diverses).

A partir du 1er septembre 2007, le promoteur-entrepreneur, même s’il fait réaliser entièrement les travaux par des sous-traitants, doit être considéré comme entrepreneur général et fournir la preuve de la capacité professionnelle générale et de la compétence professionnelle particulière relative aux activités de l’entreprise générale.

Si tel n’est pas le cas, il ne peut pas entrer en ligne de compte pour l’enregistrement.

En principe, l’inscription à la BCE dispense l’entrepreneur promoteur de d’apporter à la commission d’enregistrement la preuve de la capacité professionnelle. La preuve du contraire reste toutefois possible.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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