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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le promoteur immobilier doit-il être enregistré comme entrepreneur et dans quelle catégorie ?

Le SPF Sécurité Sociale publie au Moniteur Belge du 14 janvier 2010 une « décision contraignante unanime » n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement.

Le groupe d’impulsion est créé par l’article 15 de l’arrêté d’exécution (A.R. du 27 décembre 2007) des articles 40 et suivants du CIR/92. Il peut donner aux commissions d’enregistrement des entrepreneurs un commentaire général de la réglementation mais aussi des avis contraignants.

Le groupe d’impulsion s’est penché sur l’application au promoteur immobilier de la réglementation en matière d’enregistrement. La question est de savoir quel type d’enregistrement s’applique à son activité s’il fait exécuter toutes les activités de construction d’une habitation par des sous-traitants.

Le groupe d’impulsion retient d’abord que l’entrepreneur général est celui qui, au nom et pour compte de tiers, construit, rénove, fait construire, ou rénover un bâtiment, en exécution d’un contrat d’entreprise de travaux, jusqu’à l’état d’achèvement et fait appel pour cela à plusieurs sous-traitants.

Le groupe d’impulsion distingue alors deux types de promoteurs immobiliers.

Le premier construit lui-même, pour son compte, une habitation qu’il vend achevée ou en état de futur achèvement. Ce promoteur a essentiellement une activité de vendeur et n’est pas considéré comme un entrepreneur général.

Le second vend un terrain ou un bâtiment en voie de construction ou de rénovation et conclut un contrat d’entreprise avec son acheteur pour mener à terme l’achèvement. Ce promoteur doit être considéré comme un entrepreneur général, d’après le groupe d’impulsion.

On notera que pour l’application de la loi Breyne, la distinction en question n’est pas pertinente. Les dispositions de la loi du 9 juillet 1971 s’appliquent aux deux cas de figures.

De même, pour l’application de la loi, il est indifférent que le promoteur sous-traite ou non tout ou partie de l’entreprise.

Le « promoteur vendeur » ne doit pas être considéré comme un entrepreneur général et ne doit donc pas être enregistré comme tel.

En revanche, le « promoteur-entrepreneur » doit être considéré comme un entrepreneur général même s’il sous-traite tout ou partie de l’entreprise. Dans quelle catégorie ce promoteur doit-il être enregistré ?

Notons d’abord que la définition précitée de l’entrepreneur général est donnée par l’article 31 de l’arrêté royal du 29 janvier 2007 relatif à la capacité professionnelle pour l’exercice des activités indépendantes dans les métiers de la construction et de l’électrotechnique, ainsi que de l’entreprise générale.

Cet arrêté est entré en vigueur le 1er septembre 2007. Aussi, le groupe d’impulsion considère que jusqu’au 31 août 2007, le promoteur immobilier considéré comme entrepreneur général pouvait être enregistré dans la catégorie 28 (activités diverses).

A partir du 1er septembre 2007, le promoteur-entrepreneur, même s’il fait réaliser entièrement les travaux par des sous-traitants, doit être considéré comme entrepreneur général et fournir la preuve de la capacité professionnelle générale et de la compétence professionnelle particulière relative aux activités de l’entreprise générale.

Si tel n’est pas le cas, il ne peut pas entrer en ligne de compte pour l’enregistrement.

En principe, l’inscription à la BCE dispense l’entrepreneur promoteur de d’apporter à la commission d’enregistrement la preuve de la capacité professionnelle. La preuve du contraire reste toutefois possible.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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