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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le promoteur immobilier doit-il être enregistré comme entrepreneur et dans quelle catégorie ?

Le SPF Sécurité Sociale publie au Moniteur Belge du 14 janvier 2010 une « décision contraignante unanime » n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement.

Le groupe d’impulsion est créé par l’article 15 de l’arrêté d’exécution (A.R. du 27 décembre 2007) des articles 40 et suivants du CIR/92. Il peut donner aux commissions d’enregistrement des entrepreneurs un commentaire général de la réglementation mais aussi des avis contraignants.

Le groupe d’impulsion s’est penché sur l’application au promoteur immobilier de la réglementation en matière d’enregistrement. La question est de savoir quel type d’enregistrement s’applique à son activité s’il fait exécuter toutes les activités de construction d’une habitation par des sous-traitants.

Le groupe d’impulsion retient d’abord que l’entrepreneur général est celui qui, au nom et pour compte de tiers, construit, rénove, fait construire, ou rénover un bâtiment, en exécution d’un contrat d’entreprise de travaux, jusqu’à l’état d’achèvement et fait appel pour cela à plusieurs sous-traitants.

Le groupe d’impulsion distingue alors deux types de promoteurs immobiliers.

Le premier construit lui-même, pour son compte, une habitation qu’il vend achevée ou en état de futur achèvement. Ce promoteur a essentiellement une activité de vendeur et n’est pas considéré comme un entrepreneur général.

Le second vend un terrain ou un bâtiment en voie de construction ou de rénovation et conclut un contrat d’entreprise avec son acheteur pour mener à terme l’achèvement. Ce promoteur doit être considéré comme un entrepreneur général, d’après le groupe d’impulsion.

On notera que pour l’application de la loi Breyne, la distinction en question n’est pas pertinente. Les dispositions de la loi du 9 juillet 1971 s’appliquent aux deux cas de figures.

De même, pour l’application de la loi, il est indifférent que le promoteur sous-traite ou non tout ou partie de l’entreprise.

Le « promoteur vendeur » ne doit pas être considéré comme un entrepreneur général et ne doit donc pas être enregistré comme tel.

En revanche, le « promoteur-entrepreneur » doit être considéré comme un entrepreneur général même s’il sous-traite tout ou partie de l’entreprise. Dans quelle catégorie ce promoteur doit-il être enregistré ?

Notons d’abord que la définition précitée de l’entrepreneur général est donnée par l’article 31 de l’arrêté royal du 29 janvier 2007 relatif à la capacité professionnelle pour l’exercice des activités indépendantes dans les métiers de la construction et de l’électrotechnique, ainsi que de l’entreprise générale.

Cet arrêté est entré en vigueur le 1er septembre 2007. Aussi, le groupe d’impulsion considère que jusqu’au 31 août 2007, le promoteur immobilier considéré comme entrepreneur général pouvait être enregistré dans la catégorie 28 (activités diverses).

A partir du 1er septembre 2007, le promoteur-entrepreneur, même s’il fait réaliser entièrement les travaux par des sous-traitants, doit être considéré comme entrepreneur général et fournir la preuve de la capacité professionnelle générale et de la compétence professionnelle particulière relative aux activités de l’entreprise générale.

Si tel n’est pas le cas, il ne peut pas entrer en ligne de compte pour l’enregistrement.

En principe, l’inscription à la BCE dispense l’entrepreneur promoteur de d’apporter à la commission d’enregistrement la preuve de la capacité professionnelle. La preuve du contraire reste toutefois possible.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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