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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La présomption de mitoyenneté

Un propriétaire démolit un mur séparatif. Son voisin en conçoit un vif courroux. Estimant que le mur est mitoyen, il exige la réparation du mur aux frais du démolisseur.

La Cour d’appel de Mons le déboute au motif que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil ne s’applique pas.  Si le mur n’est pas mitoyen, le voisin ne pouvait en réclamer la restauration.

Quelle est la portée de cette présomption de mitoyenneté ? Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass. 13 janvier 2005, rôle n° C040049F, www.cass.be).

L’article 653 du Code civil dispose que : « Dans les villes et les campagnes tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Le voisin est propriétaire d’un immeuble transformé en emplacements de garage pour voitures et jardin d’agrément. Le démolisseur est quant à lui propriétaire d’un bâtiment contigu le long des annexes du bâtiment voisin et de son jardin. Donc le mur litigieux séparerait un bâtiment d’une cour et d’un jardin.

Sur quoi exactement porte la présomption de mitoyenneté ?

  1. Séparation entre des bâtiments jusqu’à l’héberge, c’est-à-dire le niveau du toit le plus bas.
  2. Séparation entre des cours et jardins même non totalement clos.
  3. Séparation entre enclos dans les champs, totalement clos.

Comme on le voit, le mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin ne fait pas l’objet de la présomption de mitoyenneté. C’est du moins l’opinion dominante, au motif que la présomption est de stricte interprétation (voyez les nombreuses références citées par J. Hansenne, Les biens, Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, T. II, p. 1007).

Dans la cause en question, il s’agissait d’un mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin.

La Cour de cassation a confirmé l’opinion dominante en ces termes : « Attendu que l’article 653 du Code civil établit une présomption de mitoyenneté de tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins ; Que cette présomption ne s’étend pas au mur séparant un bâtiment d’une cour ou d’un jardin ; Que le moyen qui, en cette branche, soutient le contraire, manque en droit ; »

La controverse est donc tranchée.

Le demandeur en cassation faisait observer qu’il serait absurde que le mur séparant les propriétés soit présumé mitoyen jusqu’au bâtiment, puis ne le serait plus entre l’un des bâtiments et le jardin puis le redeviendrait entre les jardins …

L’utilité commune, ajoutait-il, base de la présomption légale de mitoyenneté, existe manifestement pour les propriétaires respectifs d’un bâtiment et d’un jardin. Il n’a pas été entendu par la Cour de cassation qui a confirmé l’opinion dominante.

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Catégorie: Voisinage

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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