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La présomption de mitoyenneté

Un propriétaire démolit un mur séparatif. Son voisin en conçoit un vif courroux. Estimant que le mur est mitoyen, il exige la réparation du mur aux frais du démolisseur.

La Cour d’appel de Mons le déboute au motif que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil ne s’applique pas.  Si le mur n’est pas mitoyen, le voisin ne pouvait en réclamer la restauration.

Quelle est la portée de cette présomption de mitoyenneté ? Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass. 13 janvier 2005, rôle n° C040049F, www.cass.be).

L’article 653 du Code civil dispose que : « Dans les villes et les campagnes tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Le voisin est propriétaire d’un immeuble transformé en emplacements de garage pour voitures et jardin d’agrément. Le démolisseur est quant à lui propriétaire d’un bâtiment contigu le long des annexes du bâtiment voisin et de son jardin. Donc le mur litigieux séparerait un bâtiment d’une cour et d’un jardin.

Sur quoi exactement porte la présomption de mitoyenneté ?

  1. Séparation entre des bâtiments jusqu’à l’héberge, c’est-à-dire le niveau du toit le plus bas.
  2. Séparation entre des cours et jardins même non totalement clos.
  3. Séparation entre enclos dans les champs, totalement clos.

Comme on le voit, le mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin ne fait pas l’objet de la présomption de mitoyenneté. C’est du moins l’opinion dominante, au motif que la présomption est de stricte interprétation (voyez les nombreuses références citées par J. Hansenne, Les biens, Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, T. II, p. 1007).

Dans la cause en question, il s’agissait d’un mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin.

La Cour de cassation a confirmé l’opinion dominante en ces termes : « Attendu que l’article 653 du Code civil établit une présomption de mitoyenneté de tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins ; Que cette présomption ne s’étend pas au mur séparant un bâtiment d’une cour ou d’un jardin ; Que le moyen qui, en cette branche, soutient le contraire, manque en droit ; »

La controverse est donc tranchée.

Le demandeur en cassation faisait observer qu’il serait absurde que le mur séparant les propriétés soit présumé mitoyen jusqu’au bâtiment, puis ne le serait plus entre l’un des bâtiments et le jardin puis le redeviendrait entre les jardins …

L’utilité commune, ajoutait-il, base de la présomption légale de mitoyenneté, existe manifestement pour les propriétaires respectifs d’un bâtiment et d’un jardin. Il n’a pas été entendu par la Cour de cassation qui a confirmé l’opinion dominante.

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Catégorie: Voisinage

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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