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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La présomption de mitoyenneté

Un propriétaire démolit un mur séparatif. Son voisin en conçoit un vif courroux. Estimant que le mur est mitoyen, il exige la réparation du mur aux frais du démolisseur.

La Cour d’appel de Mons le déboute au motif que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil ne s’applique pas.  Si le mur n’est pas mitoyen, le voisin ne pouvait en réclamer la restauration.

Quelle est la portée de cette présomption de mitoyenneté ? Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass. 13 janvier 2005, rôle n° C040049F, www.cass.be).

L’article 653 du Code civil dispose que : « Dans les villes et les campagnes tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Le voisin est propriétaire d’un immeuble transformé en emplacements de garage pour voitures et jardin d’agrément. Le démolisseur est quant à lui propriétaire d’un bâtiment contigu le long des annexes du bâtiment voisin et de son jardin. Donc le mur litigieux séparerait un bâtiment d’une cour et d’un jardin.

Sur quoi exactement porte la présomption de mitoyenneté ?

  1. Séparation entre des bâtiments jusqu’à l’héberge, c’est-à-dire le niveau du toit le plus bas.
  2. Séparation entre des cours et jardins même non totalement clos.
  3. Séparation entre enclos dans les champs, totalement clos.

Comme on le voit, le mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin ne fait pas l’objet de la présomption de mitoyenneté. C’est du moins l’opinion dominante, au motif que la présomption est de stricte interprétation (voyez les nombreuses références citées par J. Hansenne, Les biens, Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, T. II, p. 1007).

Dans la cause en question, il s’agissait d’un mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin.

La Cour de cassation a confirmé l’opinion dominante en ces termes : « Attendu que l’article 653 du Code civil établit une présomption de mitoyenneté de tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins ; Que cette présomption ne s’étend pas au mur séparant un bâtiment d’une cour ou d’un jardin ; Que le moyen qui, en cette branche, soutient le contraire, manque en droit ; »

La controverse est donc tranchée.

Le demandeur en cassation faisait observer qu’il serait absurde que le mur séparant les propriétés soit présumé mitoyen jusqu’au bâtiment, puis ne le serait plus entre l’un des bâtiments et le jardin puis le redeviendrait entre les jardins …

L’utilité commune, ajoutait-il, base de la présomption légale de mitoyenneté, existe manifestement pour les propriétaires respectifs d’un bâtiment et d’un jardin. Il n’a pas été entendu par la Cour de cassation qui a confirmé l’opinion dominante.

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Catégorie: Voisinage

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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