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La présomption de mitoyenneté

Un propriétaire démolit un mur séparatif. Son voisin en conçoit un vif courroux. Estimant que le mur est mitoyen, il exige la réparation du mur aux frais du démolisseur.

La Cour d’appel de Mons le déboute au motif que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil ne s’applique pas.  Si le mur n’est pas mitoyen, le voisin ne pouvait en réclamer la restauration.

Quelle est la portée de cette présomption de mitoyenneté ? Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass. 13 janvier 2005, rôle n° C040049F, www.cass.be).

L’article 653 du Code civil dispose que : « Dans les villes et les campagnes tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Le voisin est propriétaire d’un immeuble transformé en emplacements de garage pour voitures et jardin d’agrément. Le démolisseur est quant à lui propriétaire d’un bâtiment contigu le long des annexes du bâtiment voisin et de son jardin. Donc le mur litigieux séparerait un bâtiment d’une cour et d’un jardin.

Sur quoi exactement porte la présomption de mitoyenneté ?

  1. Séparation entre des bâtiments jusqu’à l’héberge, c’est-à-dire le niveau du toit le plus bas.
  2. Séparation entre des cours et jardins même non totalement clos.
  3. Séparation entre enclos dans les champs, totalement clos.

Comme on le voit, le mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin ne fait pas l’objet de la présomption de mitoyenneté. C’est du moins l’opinion dominante, au motif que la présomption est de stricte interprétation (voyez les nombreuses références citées par J. Hansenne, Les biens, Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, T. II, p. 1007).

Dans la cause en question, il s’agissait d’un mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin.

La Cour de cassation a confirmé l’opinion dominante en ces termes : « Attendu que l’article 653 du Code civil établit une présomption de mitoyenneté de tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins ; Que cette présomption ne s’étend pas au mur séparant un bâtiment d’une cour ou d’un jardin ; Que le moyen qui, en cette branche, soutient le contraire, manque en droit ; »

La controverse est donc tranchée.

Le demandeur en cassation faisait observer qu’il serait absurde que le mur séparant les propriétés soit présumé mitoyen jusqu’au bâtiment, puis ne le serait plus entre l’un des bâtiments et le jardin puis le redeviendrait entre les jardins …

L’utilité commune, ajoutait-il, base de la présomption légale de mitoyenneté, existe manifestement pour les propriétaires respectifs d’un bâtiment et d’un jardin. Il n’a pas été entendu par la Cour de cassation qui a confirmé l’opinion dominante.

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Catégorie: Voisinage

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Vendre un immeuble à un Etat étranger

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]

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Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question.

Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement.

Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit l’ambassade, ou à l’habitation du chef de poste.

La résidence de l’ambassadeur est donc visée.

La même exemption est donnée dans les Traités de Vienne du 18 avril 1861 et du 24 avril 1963 en matière de représentation diplomatique et consulaire.

Il faut cependant adresser une demande au Ministre des affaires étrangères belge expliquant l’acquisition et donnant l’assurance de la réciprocité.

Une instruction expresse donnée par le Ministre au receveur de l‘enregistrement est requise.

En général, c’est le notaire instrumentant qui se charge de cette requête.

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