Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La présomption de mitoyenneté

Un propriétaire démolit un mur séparatif. Son voisin en conçoit un vif courroux. Estimant que le mur est mitoyen, il exige la réparation du mur aux frais du démolisseur.

La Cour d’appel de Mons le déboute au motif que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil ne s’applique pas.  Si le mur n’est pas mitoyen, le voisin ne pouvait en réclamer la restauration.

Quelle est la portée de cette présomption de mitoyenneté ? Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass. 13 janvier 2005, rôle n° C040049F, www.cass.be).

L’article 653 du Code civil dispose que : « Dans les villes et les campagnes tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Le voisin est propriétaire d’un immeuble transformé en emplacements de garage pour voitures et jardin d’agrément. Le démolisseur est quant à lui propriétaire d’un bâtiment contigu le long des annexes du bâtiment voisin et de son jardin. Donc le mur litigieux séparerait un bâtiment d’une cour et d’un jardin.

Sur quoi exactement porte la présomption de mitoyenneté ?

  1. Séparation entre des bâtiments jusqu’à l’héberge, c’est-à-dire le niveau du toit le plus bas.
  2. Séparation entre des cours et jardins même non totalement clos.
  3. Séparation entre enclos dans les champs, totalement clos.

Comme on le voit, le mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin ne fait pas l’objet de la présomption de mitoyenneté. C’est du moins l’opinion dominante, au motif que la présomption est de stricte interprétation (voyez les nombreuses références citées par J. Hansenne, Les biens, Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, T. II, p. 1007).

Dans la cause en question, il s’agissait d’un mur séparant un bâtiment et une cour ou un jardin.

La Cour de cassation a confirmé l’opinion dominante en ces termes : « Attendu que l’article 653 du Code civil établit une présomption de mitoyenneté de tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins ; Que cette présomption ne s’étend pas au mur séparant un bâtiment d’une cour ou d’un jardin ; Que le moyen qui, en cette branche, soutient le contraire, manque en droit ; »

La controverse est donc tranchée.

Le demandeur en cassation faisait observer qu’il serait absurde que le mur séparant les propriétés soit présumé mitoyen jusqu’au bâtiment, puis ne le serait plus entre l’un des bâtiments et le jardin puis le redeviendrait entre les jardins …

L’utilité commune, ajoutait-il, base de la présomption légale de mitoyenneté, existe manifestement pour les propriétaires respectifs d’un bâtiment et d’un jardin. Il n’a pas été entendu par la Cour de cassation qui a confirmé l’opinion dominante.

Tags: , ,

Catégorie: Voisinage

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close