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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Construire tout contre son voisin

L’article 661 du Code civil dispose que « tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. »

C’est le principe bien connu de la prise de mitoyenneté qui oblige celui qui s’appuie sur un mur séparatif d’en acheter la moitié.

La question se pose de savoir ce qu’il en est lorsque les voisins profitent du mur sans l’usurper par une réelle prise matérielle de mitoyenneté. C’est l’hypothèse de la prise indirecte de mitoyenneté sans ancrage physique, par l’érection du mur à quelques cm de celui du voisin..

Un arrêt de la Cour de cassation traite cette question (Cass., 4 mars 2005, rôle n° C030272N, www.cass.be).

Les faits de la cause concernent les voisins d’un mur séparatif qui, grâce à ce mur, peuvent construire leur propre mur privatif de manière fort légère et donc peu coûteuse, à une distance infime de l’autre mur.

Ces personnes profitent indiscutablement du mur de leur voisin. Doivent-ils être considérés comme ayant effectué un acte équivalent à une prise de mitoyenneté et doivent-ils par conséquent acheter cette mitoyenneté ?

Les propriétaires du mur séparatif le soutiennent et obtiennent gain de cause en degré d’appel devant le du tribunal de première instance de Bruxelles.

Les voisins condamnés, demandeurs en cassation, considèrent que ce faisant le tribunal a violé l’article 661 du Code civil car ils n’ont pas touché au mur séparatif …

Avant de se prononcer, la Cour de cassation reprend les constatations du tribunal de première instance de Bruxelles :

1.      Si le constructeur veut renoncer à la prise de mitoyenneté de l’article 661 du Code civil, il doit délimiter sa propre construction avec un mur qui répondent à toutes les caractéristiques d’un mur de séparation, en ce sens qu’en cas de démolition du mur voisin, la cloison qui subsiste doit elle-même répondre aux règlements.

2.      De nombreux règlements imposent au mur séparatif une épaisseur de 30 cm.

3.      Les demandeurs ont érigé un mur de 14 cm à une distance de 6,5 cm de la façade latérale des défendeurs.

4.      Une cloison aussi mince est certainement insuffisante pour assurer la protection de leur immeuble contre les conditions atmosphériques.

5.      Les demandeurs font ainsi usage du mur séparatif des défendeurs, qui a bien une épaisseur de 30 cm.

6.      En fait, les demandeurs n’ont pas réalisé une construction à part entière dès lors que leur construction ne dispose pas latéralement d’une réelle façade, et si l’on fait abstraction du mur de leur voisin, la construction des demandeurs ne suffit pas comme mur indépendant de sorte qu’il est ainsi fait usage de la fonction essentielle d’un mur séparatif, la fonction de protection, ce qui constitue une prise de possession.

Que pense la Cour de cassation de ce beau raisonnement ?

Elle rappelle le principe qui résulte de l’article 661 du Code civil : le propriétaire d’un mur privatif peut réclamer à son voisin la moitié des frais du mur si le voisin fait de ce mur un usage tel qu’il s’en arroge (usurpe) la possession commune et, ce faisant, qu’il porte atteinte au caractère privatif du mur en manière telle qu’il ne puisse raisonnablement persister sans la volonté implicite de tenir le mur pour commun.

La seule circonstance, poursuit la Cour, qu’un voisin tire avantage de l’existence du mur séparatif ne constitue pas un accaparement de possession (bezitsaanmatiging).

Or, dit la Cour, au travers des constatations rappelées plus haut, le jugement du tribunal ne constate pas que les demandeurs ont commis une usurpation de possession contre laquelle les défendeurs puissent s’opposer.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse le jugement qui condamnait les demandeurs à payer la mitoyenneté du mur privatif des défendeurs, pour  violation de l’article 661 du Code civil.

C’est un rappel à une application stricte de l’article 661 du Code civil excluant son application lorsque l’on ne décèle pas d’emprise matérielle sur le mur privatif (ancrage).

La Cour de cassation avait déjà jugé en ce sens dans un arrêt du 2 juin 1977 (R.C.J.B., 1978, p. 440 et la note de Monsieur J. Hansenne, L’acquisition forcée de la mitoyenneté ; R.W., 1977-1978, coll. 1611 et la note de M. L. Verheyen).

L’arrêt qui nous occupe reprend les termes de cet arrêt de 1977, rendu dans une espèce tout à fait similaire.

Si l’on en doutait encore, la jurisprudence est à présent fermement établie.

Pour s’en convaincre, on lira les commentaires et les références citées par M. Hansenne dans Les Biens, Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, T. II, p. 988).

C’est pour cela que les promoteurs ne construisent plus en s’appuyant sur le mur voisin, mais en restant à quelques cm. Ils font ainsi l’économie de l’achat de la mitoyenneté.

Pour être précis, terminons en citant les attendus de l’arrêt dans sa langue :

“Overwegende dat, krachtens artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek, de eigenaar van een privatieve scheidsmuur de prijs voor het gemeen maken van die muur, van zijn nabuur kan vorderen, indien en voor zover deze laatste van deze muur een zodanig gebruik maakt dat hij zich het mede-bezit daarvan aanmatigt, aldus inbreuk pleegt op het uitsluitend eigendomsrecht van zijn nabuur en daarmee redelijkerwijze niet kan voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden ;

Dat de enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de scheidsmuur voordeel haalt, de voormelde bezitsaanmatiging niet uitmaakt ;

Overwegende dat de appèlrechters oordelen dat :

1. indien de bouwer zijn voor artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek vermeend recht tot gemeenmaking verzaakt, hij zijn constructie dient te begrenzen met een wand die voldoet aan alle vereiste eigenschappen van een scheidsmuur, in die zin dat bij een mogelijke afbraak van de muur van de eerste bouwer, zijn overblijvende muur op zichzelf moet blijven voldoen aan alle reglementen ;

2. talrijke bouwreglementen opleggen dat de scheidsmuur een dikte heeft van 30 centimeter ;

3. de eisers een muur met een dikte van 14 centimeter hebben laten optrekken op een afstand van 6,5 centimeter van de zijgevel van de verweerders ;

4. een dergelijke dunne wand zeker onvoldoende is om het gebouw te beschermen tegen de weersomstandigheden ;

5. de eisers aldus gebruik maken van de scheidsmuur van de verweerders, die wel een dikte heeft van 30 centimeter ;

6. de eisers in feite geen volwaardige constructie hebben opgetrokken aangezien hun gebouw aan een zijde niet beschikte over een volwaardige gevel en wanneer men de scheidsmuur van de verweerders wegdenkt, de overblijvende constructie van de eisers onvoldoende is als zelfstandige muur, zodat er gebruik wordt gemaakt van de essentiële functies, waaronder de beschermende, van de scheidsmuur en er inbezitneming is ;

Overwegende dat het bestreden vonnis met die redenen niet vaststelt dat de eisers op de muur van de verweerders een bezitsaanmatiging hebben gepleegd waartegen die zich kunnen verzetten ;

Dat het bestreden vonnis, door op grond van die redenen de eisers te veroordelen tot betaling van de door de verweerders gevorderde overnameprijs van hun muur, artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek schenden;

Dat het onderdeel gegrond is ;”

Commentaires

facebook comments:

  1. ann #

    Bonjour,
    J’aimerai savoir ce que vous entendez par quelques centimètres du mur
    Peut on coller sa construction sur un mur voisin ?.
    Quelles sont les distances à respecter ?, faut il une isolation, voir une protection.
    Merci
    Ann

    décembre 19, 2016
    • colnel #

      OUI j’aimerais connaitre la réponse ,je suis dans le méme cas Merci

      septembre 6, 2018
  2. Jean Jacques Lambert #

    Mon voisin c’est accaparé de tout mon mur de mon habitation pour y construire un logement En à t-il le droit.

    septembre 1, 2018
    • Oui à charge d’en payer la moitié s’il s’est ancré dans le mur.

      septembre 10, 2018
  3. Vincent #

    Bonjour, nous avons un immeuble de 3 étages et notre voisin de 2 étages . les immeubles sont collé les un au autres de part leur coté .mai mon voisin veut construire un étage supplémentaire donc un 3 étages.dois t il racheté ma partie de mur pour y construire sont 3 étage ? ou peut t il le faire sans demandé quoi que se soit .et quand et t il si il y a des infiltrations et autres dégât par la suite lié a cette construction ??

    septembre 30, 2018
    • Il peut rehausser son immeuble. Je vais très bientôt consacrer un article à ce sujet.

      octobre 15, 2018
  4. LOU #

    Bonjour, nos voisins ont construit un mur mitoyen au niveau de leur terrasse pour ne plus avoir une vue directe chez nous. Cependant, ils ont construit un mur d’une largeur de 15 cm au lieu de 30 cm et uniquement de notre côté comme ça de leur côté ils gagnent en largeur. ils se sont octroyés une étagère de leur côté et ils ont accolé un bardage en bois sur ce mur également. Légalement, est-ce que ce mur nos appartient? Est-ce qu’on peut leur demander d’enlever le bardage en bois afin de l’abattre et mettre des cloisons en bois car nous allons avoir également une terrasses de notre côté et pour laquelle nous devons mettre des panneaux en bois imposés par notre permis d’urbanisme. Merci pour vos réponses.

    octobre 27, 2018

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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