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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Construire tout contre son voisin

L’article 661 du Code civil dispose que « tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. »

C’est le principe bien connu de la prise de mitoyenneté qui oblige celui qui s’appuie sur un mur séparatif d’en acheter la moitié.

La question se pose de savoir ce qu’il en est lorsque les voisins profitent du mur sans l’usurper par une réelle prise matérielle de mitoyenneté. C’est l’hypothèse de la prise indirecte de mitoyenneté sans ancrage physique, par l’érection du mur à quelques cm de celui du voisin..

Un arrêt de la Cour de cassation traite cette question (Cass., 4 mars 2005, rôle n° C030272N, www.cass.be).

Les faits de la cause concernent les voisins d’un mur séparatif qui, grâce à ce mur, peuvent construire leur propre mur privatif de manière fort légère et donc peu coûteuse, à une distance infime de l’autre mur.

Ces personnes profitent indiscutablement du mur de leur voisin. Doivent-ils être considérés comme ayant effectué un acte équivalent à une prise de mitoyenneté et doivent-ils par conséquent acheter cette mitoyenneté ?

Les propriétaires du mur séparatif le soutiennent et obtiennent gain de cause en degré d’appel devant le du tribunal de première instance de Bruxelles.

Les voisins condamnés, demandeurs en cassation, considèrent que ce faisant le tribunal a violé l’article 661 du Code civil car ils n’ont pas touché au mur séparatif …

Avant de se prononcer, la Cour de cassation reprend les constatations du tribunal de première instance de Bruxelles :

1.      Si le constructeur veut renoncer à la prise de mitoyenneté de l’article 661 du Code civil, il doit délimiter sa propre construction avec un mur qui répondent à toutes les caractéristiques d’un mur de séparation, en ce sens qu’en cas de démolition du mur voisin, la cloison qui subsiste doit elle-même répondre aux règlements.

2.      De nombreux règlements imposent au mur séparatif une épaisseur de 30 cm.

3.      Les demandeurs ont érigé un mur de 14 cm à une distance de 6,5 cm de la façade latérale des défendeurs.

4.      Une cloison aussi mince est certainement insuffisante pour assurer la protection de leur immeuble contre les conditions atmosphériques.

5.      Les demandeurs font ainsi usage du mur séparatif des défendeurs, qui a bien une épaisseur de 30 cm.

6.      En fait, les demandeurs n’ont pas réalisé une construction à part entière dès lors que leur construction ne dispose pas latéralement d’une réelle façade, et si l’on fait abstraction du mur de leur voisin, la construction des demandeurs ne suffit pas comme mur indépendant de sorte qu’il est ainsi fait usage de la fonction essentielle d’un mur séparatif, la fonction de protection, ce qui constitue une prise de possession.

Que pense la Cour de cassation de ce beau raisonnement ?

Elle rappelle le principe qui résulte de l’article 661 du Code civil : le propriétaire d’un mur privatif peut réclamer à son voisin la moitié des frais du mur si le voisin fait de ce mur un usage tel qu’il s’en arroge (usurpe) la possession commune et, ce faisant, qu’il porte atteinte au caractère privatif du mur en manière telle qu’il ne puisse raisonnablement persister sans la volonté implicite de tenir le mur pour commun.

La seule circonstance, poursuit la Cour, qu’un voisin tire avantage de l’existence du mur séparatif ne constitue pas un accaparement de possession (bezitsaanmatiging).

Or, dit la Cour, au travers des constatations rappelées plus haut, le jugement du tribunal ne constate pas que les demandeurs ont commis une usurpation de possession contre laquelle les défendeurs puissent s’opposer.

C’est pourquoi la Cour de cassation casse le jugement qui condamnait les demandeurs à payer la mitoyenneté du mur privatif des défendeurs, pour  violation de l’article 661 du Code civil.

C’est un rappel à une application stricte de l’article 661 du Code civil excluant son application lorsque l’on ne décèle pas d’emprise matérielle sur le mur privatif (ancrage).

La Cour de cassation avait déjà jugé en ce sens dans un arrêt du 2 juin 1977 (R.C.J.B., 1978, p. 440 et la note de Monsieur J. Hansenne, L’acquisition forcée de la mitoyenneté ; R.W., 1977-1978, coll. 1611 et la note de M. L. Verheyen).

L’arrêt qui nous occupe reprend les termes de cet arrêt de 1977, rendu dans une espèce tout à fait similaire.

Si l’on en doutait encore, la jurisprudence est à présent fermement établie.

Pour s’en convaincre, on lira les commentaires et les références citées par M. Hansenne dans Les Biens, Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, T. II, p. 988).

C’est pour cela que les promoteurs ne construisent plus en s’appuyant sur le mur voisin, mais en restant à quelques cm. Ils font ainsi l’économie de l’achat de la mitoyenneté.

Pour être précis, terminons en citant les attendus de l’arrêt dans sa langue :

“Overwegende dat, krachtens artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek, de eigenaar van een privatieve scheidsmuur de prijs voor het gemeen maken van die muur, van zijn nabuur kan vorderen, indien en voor zover deze laatste van deze muur een zodanig gebruik maakt dat hij zich het mede-bezit daarvan aanmatigt, aldus inbreuk pleegt op het uitsluitend eigendomsrecht van zijn nabuur en daarmee redelijkerwijze niet kan voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden ;

Dat de enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de scheidsmuur voordeel haalt, de voormelde bezitsaanmatiging niet uitmaakt ;

Overwegende dat de appèlrechters oordelen dat :

1. indien de bouwer zijn voor artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek vermeend recht tot gemeenmaking verzaakt, hij zijn constructie dient te begrenzen met een wand die voldoet aan alle vereiste eigenschappen van een scheidsmuur, in die zin dat bij een mogelijke afbraak van de muur van de eerste bouwer, zijn overblijvende muur op zichzelf moet blijven voldoen aan alle reglementen ;

2. talrijke bouwreglementen opleggen dat de scheidsmuur een dikte heeft van 30 centimeter ;

3. de eisers een muur met een dikte van 14 centimeter hebben laten optrekken op een afstand van 6,5 centimeter van de zijgevel van de verweerders ;

4. een dergelijke dunne wand zeker onvoldoende is om het gebouw te beschermen tegen de weersomstandigheden ;

5. de eisers aldus gebruik maken van de scheidsmuur van de verweerders, die wel een dikte heeft van 30 centimeter ;

6. de eisers in feite geen volwaardige constructie hebben opgetrokken aangezien hun gebouw aan een zijde niet beschikte over een volwaardige gevel en wanneer men de scheidsmuur van de verweerders wegdenkt, de overblijvende constructie van de eisers onvoldoende is als zelfstandige muur, zodat er gebruik wordt gemaakt van de essentiële functies, waaronder de beschermende, van de scheidsmuur en er inbezitneming is ;

Overwegende dat het bestreden vonnis met die redenen niet vaststelt dat de eisers op de muur van de verweerders een bezitsaanmatiging hebben gepleegd waartegen die zich kunnen verzetten ;

Dat het bestreden vonnis, door op grond van die redenen de eisers te veroordelen tot betaling van de door de verweerders gevorderde overnameprijs van hun muur, artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek schenden;

Dat het onderdeel gegrond is ;”

Commentaires

facebook comments:

  1. ann #

    Bonjour,
    J’aimerai savoir ce que vous entendez par quelques centimètres du mur
    Peut on coller sa construction sur un mur voisin ?.
    Quelles sont les distances à respecter ?, faut il une isolation, voir une protection.
    Merci
    Ann

    décembre 19, 2016
    • colnel #

      OUI j’aimerais connaitre la réponse ,je suis dans le méme cas Merci

      septembre 6, 2018
      • Aude #

        Bonjour, avez vous eu une réponse à vos questions? Peut on coller sa construction sur un mur voisin ?.
        Quelles sont les distances à respecter ?, faut il une isolation, voir une protection

        Bàv

        mai 3, 2020
        • Il faut voir le lotissement, le PPAS, le RCU, etc. Impossible de répondre à ce genre de question.
          De plus, nous avons trop de demande et nous ne répondons qu’aux questions d’intérêt général. Sorry.

          mai 29, 2020
  2. Jean Jacques Lambert #

    Mon voisin c’est accaparé de tout mon mur de mon habitation pour y construire un logement En à t-il le droit.

    septembre 1, 2018
    • Oui à charge d’en payer la moitié s’il s’est ancré dans le mur.

      septembre 10, 2018
  3. Vincent #

    Bonjour, nous avons un immeuble de 3 étages et notre voisin de 2 étages . les immeubles sont collé les un au autres de part leur coté .mai mon voisin veut construire un étage supplémentaire donc un 3 étages.dois t il racheté ma partie de mur pour y construire sont 3 étage ? ou peut t il le faire sans demandé quoi que se soit .et quand et t il si il y a des infiltrations et autres dégât par la suite lié a cette construction ??

    septembre 30, 2018
    • Il peut rehausser son immeuble. Je vais très bientôt consacrer un article à ce sujet.

      octobre 15, 2018
  4. LOU #

    Bonjour, nos voisins ont construit un mur mitoyen au niveau de leur terrasse pour ne plus avoir une vue directe chez nous. Cependant, ils ont construit un mur d’une largeur de 15 cm au lieu de 30 cm et uniquement de notre côté comme ça de leur côté ils gagnent en largeur. ils se sont octroyés une étagère de leur côté et ils ont accolé un bardage en bois sur ce mur également. Légalement, est-ce que ce mur nos appartient? Est-ce qu’on peut leur demander d’enlever le bardage en bois afin de l’abattre et mettre des cloisons en bois car nous allons avoir également une terrasses de notre côté et pour laquelle nous devons mettre des panneaux en bois imposés par notre permis d’urbanisme. Merci pour vos réponses.

    octobre 27, 2018
  5. ad #

    Peux t on construire contre une maison existante en limite de propriété pour construite une habitation (garage, maison ou maison garage)
    D’avance merci
    AD

    juin 14, 2019
  6. Thomas #

    Bonjour, j’habite dans un immeuble et mon voisin du dessous (rez-de-chaussée) construit une extension. Elle sera plus haute que son niveau et va dépasser de 60cm sur mon niveau. Il va également venir se coller sur mon balcon. A-t-il le droit de construire si haut? Puis-je également lui demander de payer pour la moitié du mur de mon balcon?

    Merci

    juillet 21, 2021

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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