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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Copropriété : pas de nullité automatique

Une copropriété rend des services aux copropriétaires, comme des soins infirmiers, des repas, etc.

Cette organisation avait été prévue dans un règlement de copropriété datant de 1969, avant la loi du 30 juin 1994 entrée en vigueur le 1er août 1995.

On sait qu’à présent, une copropriété « ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis » (art. 577-5, § 3 du Code civil).

Cette disposition est impérative (art. 577-14).

Mais l’acte de base n’avait pas été adapté à la loi de 1994 et la copropriété avait continué à fonctionner comme auparavant.

Une copropriétaire décède et son appartement reste vide pendant 18 mois.

On s’en doute, les services en question ne sont plus délivrés par la copropriété pendant cette période.

La fille de la défunte copropriétaire conteste donc la répartition des frais de copropriété la concernant, frais comportant le coût des services en question.

Elle estime que la disposition du règlement de copropriété visant les frais de fonctionnement de personnel pour des services aux personnes résidant dans l’immeuble, est caduque.

Mais l’héritière est poursuivie en paiement de sa part des frais et elle est condamnée en première instance. Le jugement est confirmé par la Cour d’appel de Liège.

Les juges d’appel relèvent qu’elle disposait d’une action en nullité de la décision de l’assemblée des copropriétaires selon l’article 577-9, § 2 du Code civil.

N’ayant pas exercé ce droit dans le délai, dit la Cour, l’héritière est privée du droit de contester la décision lui portant en compte sa quote-part des frais de fonctionnement.

L’héritière forme alors un pourvoi en cassation.

Elle soutient qu’elle pouvait opposer le caractère illégal de l’acte de base indépendamment de l’action en nullité des décisions de l’assemblée des copropriétaires.

Il convient en effet, dit le pourvoi, d’opérer une distinction entre les décisions de l’assemblée générale et les statuts de la copropriété vu le caractère impératif de la nullité invoquée.

Le pourvoi est rejeté.

La Cour de cassation considère que l’irrégularité d’une décision de l’assemblée générale doit faire l’objet d’une action en nullité dans le délai de trois mois, même lorsque l’irrégularité procède de la violation dans l’acte de base ou le règlement de copropriété d’une disposition impérative de la loi.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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