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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Copropriété : pas de nullité automatique

Une copropriété rend des services aux copropriétaires, comme des soins infirmiers, des repas, etc.

Cette organisation avait été prévue dans un règlement de copropriété datant de 1969, avant la loi du 30 juin 1994 entrée en vigueur le 1er août 1995.

On sait qu’à présent, une copropriété « ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis » (art. 577-5, § 3 du Code civil).

Cette disposition est impérative (art. 577-14).

Mais l’acte de base n’avait pas été adapté à la loi de 1994 et la copropriété avait continué à fonctionner comme auparavant.

Une copropriétaire décède et son appartement reste vide pendant 18 mois.

On s’en doute, les services en question ne sont plus délivrés par la copropriété pendant cette période.

La fille de la défunte copropriétaire conteste donc la répartition des frais de copropriété la concernant, frais comportant le coût des services en question.

Elle estime que la disposition du règlement de copropriété visant les frais de fonctionnement de personnel pour des services aux personnes résidant dans l’immeuble, est caduque.

Mais l’héritière est poursuivie en paiement de sa part des frais et elle est condamnée en première instance. Le jugement est confirmé par la Cour d’appel de Liège.

Les juges d’appel relèvent qu’elle disposait d’une action en nullité de la décision de l’assemblée des copropriétaires selon l’article 577-9, § 2 du Code civil.

N’ayant pas exercé ce droit dans le délai, dit la Cour, l’héritière est privée du droit de contester la décision lui portant en compte sa quote-part des frais de fonctionnement.

L’héritière forme alors un pourvoi en cassation.

Elle soutient qu’elle pouvait opposer le caractère illégal de l’acte de base indépendamment de l’action en nullité des décisions de l’assemblée des copropriétaires.

Il convient en effet, dit le pourvoi, d’opérer une distinction entre les décisions de l’assemblée générale et les statuts de la copropriété vu le caractère impératif de la nullité invoquée.

Le pourvoi est rejeté.

La Cour de cassation considère que l’irrégularité d’une décision de l’assemblée générale doit faire l’objet d’une action en nullité dans le délai de trois mois, même lorsque l’irrégularité procède de la violation dans l’acte de base ou le règlement de copropriété d’une disposition impérative de la loi.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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