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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Copropriété : pas de nullité automatique

Une copropriété rend des services aux copropriétaires, comme des soins infirmiers, des repas, etc.

Cette organisation avait été prévue dans un règlement de copropriété datant de 1969, avant la loi du 30 juin 1994 entrée en vigueur le 1er août 1995.

On sait qu’à présent, une copropriété « ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis » (art. 577-5, § 3 du Code civil).

Cette disposition est impérative (art. 577-14).

Mais l’acte de base n’avait pas été adapté à la loi de 1994 et la copropriété avait continué à fonctionner comme auparavant.

Une copropriétaire décède et son appartement reste vide pendant 18 mois.

On s’en doute, les services en question ne sont plus délivrés par la copropriété pendant cette période.

La fille de la défunte copropriétaire conteste donc la répartition des frais de copropriété la concernant, frais comportant le coût des services en question.

Elle estime que la disposition du règlement de copropriété visant les frais de fonctionnement de personnel pour des services aux personnes résidant dans l’immeuble, est caduque.

Mais l’héritière est poursuivie en paiement de sa part des frais et elle est condamnée en première instance. Le jugement est confirmé par la Cour d’appel de Liège.

Les juges d’appel relèvent qu’elle disposait d’une action en nullité de la décision de l’assemblée des copropriétaires selon l’article 577-9, § 2 du Code civil.

N’ayant pas exercé ce droit dans le délai, dit la Cour, l’héritière est privée du droit de contester la décision lui portant en compte sa quote-part des frais de fonctionnement.

L’héritière forme alors un pourvoi en cassation.

Elle soutient qu’elle pouvait opposer le caractère illégal de l’acte de base indépendamment de l’action en nullité des décisions de l’assemblée des copropriétaires.

Il convient en effet, dit le pourvoi, d’opérer une distinction entre les décisions de l’assemblée générale et les statuts de la copropriété vu le caractère impératif de la nullité invoquée.

Le pourvoi est rejeté.

La Cour de cassation considère que l’irrégularité d’une décision de l’assemblée générale doit faire l’objet d’une action en nullité dans le délai de trois mois, même lorsque l’irrégularité procède de la violation dans l’acte de base ou le règlement de copropriété d’une disposition impérative de la loi.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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