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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La langue de l’acte de vente

Dans quelle langue un acte authentique de vente doit-il être rédigé ?

L’emploi des langues est réglé par la Constitution.

L’article 30 de la Constitution dispose que « l’emploi des langues usitées en Belgique est facultatif ; il ne peut être réglé que par la loi, et seulement pour les actes de l’autorité publique et pour les affaires judiciaires. »

Une vente entre des personnes privées n’est pas un acte de l’autorité publique ni une affaire judiciaire.

Il faut en conclure que la langue de la vente est libre, même si un notaire, qui est un officier public, prête son ministère pour authentifier le contrat.

Il faut encore avoir égard à l’article 129 de la Constitution qui traite aussi de l’emploi des langues.

Selon cette disposition, les Parlements des Communautés règlent par décret, à l’exclusion du législateur fédéral, l’emploi des langues dans les domaines suivants :

  • les matières administratives,
  • l’enseignement,
  • les relations sociales entre les employeurs et leur personnel,
  • les actes et documents des entreprises imposés par la loi et les règlements.

Ici aussi, rien qui vienne réglementer la langue de l’acte d’une vente privée et pas davantage le compromis.

En revanche, pour une vente par autorité de justice ou intéressant une autorité publique, il faudra respecter la langue de la Région concernée.

On peut donc poser que dans une vente entre personnes privées, ni la langue des parties, ni leur domicile, ni le lieu où le notaire est établi, ni même la situation du bien n’impose telle langue au détriment d’une autre.

Les parties choisissent librement d’exprimer leur convention dans la langue qui leur convient.

L’acte authentique de vente devra cependant être dressé dans une des trois langues nationales (français, néerlandais, ou allemand) car l’acte devra être transcrit à la conservation des hypothèques.

De plus, l’acte génère des obligations fiscales et urbanistiques qui requièrent un usage de caractère réglementaire dans une Région déterminée, en sorte qu’il est d’usage d’utiliser la langue de la Communauté où ces obligations s’exécutent.

Le choix de la langue nationale présente un autre tempérament : le notaire est le conseiller des parties et doit donc veiller à ce qu’elles comprennent l’acte.

Si une des parties ne comprend pas ce qu’elle est amenée à signer, le notaire doit suggérer le recours à un traducteur ce dont il sera fait mention au bas de l’acte.

Le notaire peut aussi conseiller le recours à une traduction, mais il faudra alors prévoir que telle version est celle qui fait la loi et le titre des parties.

Quant au compromis, il sera rédigé dans la langue du choix des parties.

Si les parties ne se mettent pas d’accord, ou si rien n’est prévu, il faudra considérer que l’acte forme le titre de propriété de l’acheteur. Il s’indique donc que ce soit l’acheteur qui choisisse la langue de son titre.

C’est du reste pour cette raison que le notaire qui tient la plume est celui de l’acquéreur, l’usage voulant qu’en contrepartie le notaire du vendeur se charge du compromis.

Il faut dire que lorsque chaque partie a son notaire, les honoraires ne sont pas doublés et sont partagés entre les deux notaires.

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Catégorie: Vente

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. La langue de la facture de frais et honoraires du notaire sera peut-être différente de celle de l’acte de vente, du moins dans les Régions flamande et wallonne.

    En effet, la langue de la facture est réglementée en fonction du siège d’exploitation (en Flandre le décret de la Communauté flamande du 19 juillet 1973 et en Wallonie les décrets de la Communauté française des 12 juillet 1978 et 30 juin 19982 ; ces décrets ne sont pas applicables dans le Région de Bruxelles-Capitale).

    Dans un arrêt du 12 juin 2016, la C.J.U.E. (New Valmar, C15/15) a jugé que, dans des transactions transfrontalières, l’obligation de dresser la facture dans la langue de la Région du siège d’exploitation, à peine de nullité, était contraire à l’article 35 T.F.U.E. (effets restrictifs sur les échanges commerciaux).

    Cela ne concerne que les transactions transfrontalières et les notaires ne sont pas des entreprises « industrielles, commerciales ou financières » au sens de l’article 52 des lois sur l’emploi des langues en matière administrative, coordonnées par l’arrêté royal du 18 juillet 1966. Mais le décret flamand du 19 juillet 1973 est applicable aux « personnes physiques et morales ayant un siège d’exploitation dans la région de langue néerlandaise ». Ce décret règle l’emploi des langues en matière d’actes et de documents d’entreprise prescrits par la loi.

    On peut penser que l’arrêt New Valmar va imposer des changements. Il faudra voir si la réglementation subsistera pour les actes non transnationaux.

    août 9, 2016

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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