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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La langue de l’acte de vente

Dans quelle langue un acte authentique de vente doit-il être rédigé ?

L’emploi des langues est réglé par la Constitution.

L’article 30 de la Constitution dispose que « l’emploi des langues usitées en Belgique est facultatif ; il ne peut être réglé que par la loi, et seulement pour les actes de l’autorité publique et pour les affaires judiciaires. »

Une vente entre des personnes privées n’est pas un acte de l’autorité publique ni une affaire judiciaire.

Il faut en conclure que la langue de la vente est libre, même si un notaire, qui est un officier public, prête son ministère pour authentifier le contrat.

Il faut encore avoir égard à l’article 129 de la Constitution qui traite aussi de l’emploi des langues.

Selon cette disposition, les Parlements des Communautés règlent par décret, à l’exclusion du législateur fédéral, l’emploi des langues dans les domaines suivants :

  • les matières administratives,
  • l’enseignement,
  • les relations sociales entre les employeurs et leur personnel,
  • les actes et documents des entreprises imposés par la loi et les règlements.

Ici aussi, rien qui vienne réglementer la langue de l’acte d’une vente privée et pas davantage le compromis.

En revanche, pour une vente par autorité de justice ou intéressant une autorité publique, il faudra respecter la langue de la Région concernée.

On peut donc poser que dans une vente entre personnes privées, ni la langue des parties, ni leur domicile, ni le lieu où le notaire est établi, ni même la situation du bien n’impose telle langue au détriment d’une autre.

Les parties choisissent librement d’exprimer leur convention dans la langue qui leur convient.

L’acte authentique de vente devra cependant être dressé dans une des trois langues nationales (français, néerlandais, ou allemand) car l’acte devra être transcrit à la conservation des hypothèques.

De plus, l’acte génère des obligations fiscales et urbanistiques qui requièrent un usage de caractère réglementaire dans une Région déterminée, en sorte qu’il est d’usage d’utiliser la langue de la Communauté où ces obligations s’exécutent.

Le choix de la langue nationale présente un autre tempérament : le notaire est le conseiller des parties et doit donc veiller à ce qu’elles comprennent l’acte.

Si une des parties ne comprend pas ce qu’elle est amenée à signer, le notaire doit suggérer le recours à un traducteur ce dont il sera fait mention au bas de l’acte.

Le notaire peut aussi conseiller le recours à une traduction, mais il faudra alors prévoir que telle version est celle qui fait la loi et le titre des parties.

Quant au compromis, il sera rédigé dans la langue du choix des parties.

Si les parties ne se mettent pas d’accord, ou si rien n’est prévu, il faudra considérer que l’acte forme le titre de propriété de l’acheteur. Il s’indique donc que ce soit l’acheteur qui choisisse la langue de son titre.

C’est du reste pour cette raison que le notaire qui tient la plume est celui de l’acquéreur, l’usage voulant qu’en contrepartie le notaire du vendeur se charge du compromis.

Il faut dire que lorsque chaque partie a son notaire, les honoraires ne sont pas doublés et sont partagés entre les deux notaires.

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Catégorie: Vente

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. La langue de la facture de frais et honoraires du notaire sera peut-être différente de celle de l’acte de vente, du moins dans les Régions flamande et wallonne.

    En effet, la langue de la facture est réglementée en fonction du siège d’exploitation (en Flandre le décret de la Communauté flamande du 19 juillet 1973 et en Wallonie les décrets de la Communauté française des 12 juillet 1978 et 30 juin 19982 ; ces décrets ne sont pas applicables dans le Région de Bruxelles-Capitale).

    Dans un arrêt du 12 juin 2016, la C.J.U.E. (New Valmar, C15/15) a jugé que, dans des transactions transfrontalières, l’obligation de dresser la facture dans la langue de la Région du siège d’exploitation, à peine de nullité, était contraire à l’article 35 T.F.U.E. (effets restrictifs sur les échanges commerciaux).

    Cela ne concerne que les transactions transfrontalières et les notaires ne sont pas des entreprises « industrielles, commerciales ou financières » au sens de l’article 52 des lois sur l’emploi des langues en matière administrative, coordonnées par l’arrêté royal du 18 juillet 1966. Mais le décret flamand du 19 juillet 1973 est applicable aux « personnes physiques et morales ayant un siège d’exploitation dans la région de langue néerlandaise ». Ce décret règle l’emploi des langues en matière d’actes et de documents d’entreprise prescrits par la loi.

    On peut penser que l’arrêt New Valmar va imposer des changements. Il faudra voir si la réglementation subsistera pour les actes non transnationaux.

    août 9, 2016

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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