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Les particularités régionales dans les formalités liées à la vente d’immeuble

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Attestation as built

Flandre : art. 4.2.7 V.C.R.O. (pas encore mis en œuvre).

Wallonie et Bruxelles : pas d’application.

Amiante

Flandre, Wallonie et Bruxelles : pas d’obligation spécifique pour la vente, seulement pour les travaux (loi fédérale du 4 août 1996 et arrêté royal du 13 mars 2006).

Attestation de sol

Flandre : décret sol du 27 octobre 2006, article 101 et 116 : à fournie avant la vente[1].

Bruxelles : ordonnance du 5 mars 2009, article 12 et arrêté d’exécution du 24septembre 2010 : Il est fait obligation à la partie cédante de transmettre l’attestation de sol au cessionnaire « avant la formation de la convention ou l’offre relative à l’aliénation de droits réels. » La convention ou l’offre et, le cas échéant, l’acte authentique relatifs à cette aliénation mentionnent la déclaration du cessionnaire établissant qu’il a été informé du contenu de l’attestation ou des attestations du sol et la déclaration du cédant établissant qu’il ne détient pas d’information supplémentaire susceptible de modifier le contenu des attestations du sol délivrées par l’I.B.G.E. Cette phase (avant l’offre) correspond à la période d’intervention de l’agent immobilier en sorte que c’est souvent lui qui transmet l’attestation. Cependant, en général, les parties font usage de la faculté d’assortir tous les documents relatifs à la vente d’une condition suspensive relative à la transmission de l’attestation du sol, et le cas échéant, relative aux obligations d’identification et de traitement de la pollution du sol[2].

Wallonie : article 85 CWATUPE et décret du 5 décembre 2008 : à fournir pour le compromis sous réserve de la mention des données reprises dans la banque de donnes de l’état des sols.

Chauffage central

Flandre : arrêté du 8 décembre 2006.

Bruxelles : arrêté du 3 juin 2010.

Wallonie : arrêté du 29 janvier 2009.

Pas d’obligation d’inspection en vue de la vente mais mention dans la convention de la présence du chauffage central et s’il satisfait à l’obligation d’inspection unique et périodique.

Titre de propriété

Réglementation fédérale : L’agent immobilier[3] doit s’assurer de ce que le commettant est en mesure de vendre[4] [5] sans risque d’éviction (présence d’un droit de retour si le titre est une donation, de risque de lésion du ¼ si le titre est un partage, clause d’inaliénabilité en cas d’élément accessoire d’une copropriété, hypothèque occulte des articles 84 et 86 du Code des successions, déclaration de succession et attestation de l’enregistrement si le vendeur est propriétaire par dévolution successorale, présence de servitude dans les conditions particulières, etc.). Le titre apporte en outre les informations permettant la transcriptibilité de la vente (art. 139 et 141 de la loi hypothécaire).

Installation électrique

Législation fédérale : articles 267bis et 271 R.G.I.E. pour les immeubles de logement antérieurs au 1er octobre 1981 : Ces dispositions prévoient que lors d’une vente d’habitation, le vendeur est obligé  de faire exécuter une visite de contrôle de l’installation électrique et de faire mentionner dans l’acte authentique, la date du procès-verbal de visite de contrôle et la remise du procès-verbal à l’acheteur. Cependant, si la remise du certificat doit être mentionnée dans l’acte authentique, cela ne signifie pas que c’est à ce moment qu’il doit être remis. Comme tout élément qui entre dans le champ contractuel et qui peut présenter un intérêt sur l’état du bien vendu, il s’indique d’en donner connaissance dans la phase précontractuelle. L’agent immobilier doit donc demander ce document au commettant et en donner connaissance au candidat acheteur. Le R.G.I.E. ne vise pas l’agent immobilier, en sorte que son rôle est défini conformément aux dispositions déjà exposées en matière de devoir d’information, tant vis-à-vis du commettant que de la future contrepartie. L’agent immobilier doit conseiller le vendeur afin d’éviter qu’un certificat révélant d’importants manquements ne compromette la bonne exécution de la vente.

Performance énergétique

Flandre : décret du 8 mai 2009 et arrêté du 19 novembre 2010 pour les immeubles résidentiels : l’indice et le code doivent être mentionné au stade de la publicité, donc par l’agent immobilier.

Bruxelles : article 25 de l’ordonnance du 7 juin 2007 et les deux arrêtés du 17 février 2011 (bientôt article 2.2.14 du COBRACE) : L’article 25 dispose que « toute personne qui, pour son compte ou à titre d’intermédiaire (l’agent immobilier), met en vente un bâtiment (…) doit: 1° indiquer, sans équivoque, dans la publicité (sic) y relative, la performance énergétique du bien ; 2° fournir gratuitement, à toute demande, copie du certificat PEB ; 3° s’assurer que les informations relatives au certificat PEB soient présentes dans l’acte de transaction immobilière visée à l’article 18, § 2 (…) » L’agent immobilier est dès lors personnellement tenu, si son commettant ne le fait pas, de délivrer les informations de PEB  dans sa publicité, et même à vérifier si elles figurent dans l’acte, c’est-à-dire à un moment où son intervention est en principe terminée. Ces informations sont « (…) la classe énergétique et les émissions annuelles de CO2 de l’habitation individuelle / de l’unité tertiaire, reprises du certificat PEB »  (PEB (résidentielle : art. 6 de l’arrêté du Gouvernement du 17 février 2011 ; PEB tertiaire : art. 5 de l’arrêté [2] du Gouvernement du  février 2011).  On note ici encore le terme publicité. Il ne s’agira bientôt plus de la phase précontractuelle mais plus précisément de l’annonce. En effet, la directive 2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments, en son article 12.4 , prévoit que « les États membres exigent que lorsque : un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, une unité de bâtiment faisant partie d’un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, et une unité de bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, sont proposés à la vente ou à la location, l’indicateur de performance énergétique du certificat de performance énergétique du bâtiment ou de l’unité de bâtiment, selon le cas, figure dans les publicités paraissant dans les médias commerciaux. » À cet égard, la publicité coïncidera avec l’annonce. Cette directive devait être transposée pour le 9 juillet 2012, pour une  entrée en vigueur le 9 janvier 2013. L’information porte sur l’indice énergétique et les émissions annuelles de Co²).

Wallonie : décret du 19 avril 2007, article 237/28 CWATUPE pour les bâtiments résidentiels existant s et nouveaux : à remettre au compromis mais doit idéalement figurer dans la publicité. A partir du 1er mai 2015, l’indice de performance énergétique doit être mentionné dans toutes les publicités réalisées pour la vente ou la location (décret du 28 novembre 2013, article 34, § 4).

Certificat hypothécaire et extrait de la matrice cadastrale

Législation fédérale : article 127 de la loi hypothécaire. L’obligation repose sur le notaire mais l’agent immobilier qui a des raisons de penser que le bien fait l’objet d’inscriptions pouvant compromettre la vente (prix insuffisant, nécessité de purge) doit intégrer cet élément dans le colloque avec le commettant (problème d’indemnité de remploi ou de funding loss)[6]. La clause « Van den Eynde » de condition suspensive de liberté hypothécaire insérée dans le compromis peut éviter ces problèmes. La vérification des informations cadastrale incombe à l’agent immobilier qui engage sa responsabilité si la publicité est défaillante (par exemple le revenu cadastral[7], l’indication de superficie) même si ce document est requis pour l’acte authentique (art. 141 de la loi hypothécaire)[8]. De même, l’agent immobilier peut manquer à son devoir de conseil en cas de retard causé par défaut de précadastralisation lors la vente d’une partie d’une parcelle (arrêté royal du 18 novembre 2013).

Copropriété

Législation fédérale : article 577-11, §§ 1er et 2 du Code civil. Cette disposition prévoit que « dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel (l’agent immobilier) ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours : … » L’agent immobilier est donc personnellement tenu à la délivrance des informations au candidat acquéreur, si le vendeur n’y satisfait pas.  Le moment d’exécution de cette obligation correspond à la phase de publicité, c’est-à-dire avant que le candidat ne s’engage. Les éléments à communiquer au candidat acquéreur sont les suivants :

  • Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  • Le montant des arriérés éventuels dus par le cédant,
  • La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété,
  • Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours,
  • Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années,
  • Ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années,
  • Une copie du dernier bilan approuvé par l‘assemblée générale.

Il ne sera pas aisé de communiquer « avant l’offre » la situation des appels de fonds de réserve décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, qui intervient par hypothèse quelques mois plus tard. L’agent immobilier devra donc demander un avis prospectif au syndic et émettre des réserves.

Protection du patrimoine

Flandre : décret du 12 juillet 2013, article 6.4.8 en vigueur depuis le 1er janvier 2015 : le vendeur ou l’intermédiaire qui vend un bien protégé ou le donne en location pour plus de neuf ans doit mentionner, dans la publicité, que le bien est protégé et doit indiquer également les conséquences juridiques qui sont associées à la protection. Il s’agit ici encore d’une obligation personnelle de l’agent immobilier, au même titre que son commettant.

Bruxelles : article 275 et 281 CoBAT. L’article 275, alinéa 1, 5°, porte sur le fait que l’immeuble est inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement. L’agent immobilier est personnellement tenu d’intégrer cette donnée dans sa publicité.

Wallonie : article 85 (150bis et 445/1) et 152 CWATUPE. Il s’agit d’une information qui doit figurer dans le compromis et bien sûr dans l’acte. Il n’existe pas d’obligation décrétale personnelle pour l’agent immobilier de l’intégrer dans sa publicité mais il s’agit évidemment d’une caractéristique essentielle du bien que l’agent doit mentionner au terme des articles 12 et 53 du Code de déontologie.

Dossier d’intervention ultérieure

Législation fédérale : titre V de la loi du 4 août 1996 et article 48 de l’arrêté royal du 25 janvier 2001 : Il s’agit d’une obligation du vendeur qui s’exécute en principe au moment de l’acte, lorsque l’agent immobilier a terminé sa mission. Le rôle de l’agent immobilier se limite donc à un devoir de conseil et d’avertissement à ce sujet.

Zones inondables

Législation fédérale : article 129, §§ 3 et 4, de la loi du 4 avril 2014. L’assureur peut refuser de délivrer une couverture contre l’inondation lorsqu’il couvre un bâtiment ou son contenu qui a été construit plus de dix-huit mois après la date de publication au Moniteur belge de l’arrêté royal classant la zone où ce bâtiment est situé comme zone à risque. L’information à cet égard est fournie par le notaire dans l’acte authentique. La loi ne confère donc pas d’obligation d’information à l’agent immobilier au stade de la publicité mais il appartient à l’agent immobilier de s’enquérir du risque si la situation apparente du bien le justifie. En effet, l’inscription en zone inondable peut affecter sensiblement la jouissance du bien (refus ou conditions strictes de permis d’urbanisme en Wallonie) ce qui intéresse naturellement le dossier de commercialisation.  Les Régions flamandes (décret du 8 septembre 2006) et wallonne (arrêté du 13 juillet 2006) ont pris de nombreux arrêtés en la matière ; Bruxelles ne comprend en principe aucune zone à risque d’inondation ou de débordement au sens réglementaire du terme.

Watertoets

Flandre : article 17bis du décret du 8 juillet 2003 sur la politique intégrale de l’eau. Selon cette disposition, le vendeur ou l’agent immobilier qui vend un bien immeuble ou le loue pour plus de neuf ans, « mentionne dans la publicité y afférente si le bien immobilier se situe entièrement ou partiellement : 1° dans une zone sensible aux inondations possible ou effective, telle que fixée par le Gouvernement flamand ; 2° dans une zone inondable délimitée ou zone de rive délimitée. Le Gouvernement flamand peut préciser ce qu’il faut entendre par publicité, peut exempter certaines formes de publicité pour des raisons pratiques et peut fixer des modalités pour le respect de ce devoir d’information. » La même obligation existe pour les personnes qui établissent un acte de vente. Ici encore, il s’agit d’une obligation personnelle de l’agent immobilier qui s’exécute au stade de la publicité et de la rédaction du compromis. Une telle obligation n’existe pas dans la Région de Bruxelles-Capitale ni dans la Région wallonne.

Citerne à mazout

Flandre : Titre II du Vlarem du 1er juin 1995 : il n’existe pas d’obligation spécifique d’information en cas de vente mais l’agent immobilier veillera à mentionner la présence d’une citerne dans le sol ou enfouie, et l’exécution des obligations d’inspection et de contrôle périodique (par exemple si la citerne est équipée d’un système anti débordement).

Bruxelles : les seules obligations sont celle découlant du permis d’environnement (classe 2 ou 3). Si l’importance de la citerne requiert un tel permis, la vente s’accompagne de la cession du permis à peine d’inopposabilité à l’I.B.G.E. L’agent immobilier doit assumer un devoir de conseil en faveur de son commettant, notamment en vérifiant si le permis est en cours de validité.

Wallonie : décret sur le permis d’environnement du 11 mars 1999 et arrêté du 17 juillet 2003 déterminant les conditions intégrales des dépôts de liquide combustible en réservoir fixe. Si une citerne à mazout enfouie d’une capacité de trois mille litres ou plus, datant de plus de dix ans, est comprise dans la vente, le vendeur doit faire procéder à un test d’étanchéité et au placement d’un système anti-débordement.

Droit de préemption

Flandre : décret d’harmonisation du 25 mai 2007 : La procédure doit être suivie par le notaire mais, ici encore, l’agent immobilier a un devoir d’information envers le commettant. Dans la publicité, une obligation d’information personnelle repose sur l’agent immobilier comme sur le vendeur. L’article 5.2.6 V.C.R.O. prévoit que la publicité mentionne « 4° of er op het goed een voorkooprecht rust, in de zin van artikel 2.4.1. »

Bruxelles : article 266, § 1er, CoBAT. Selon cette disposition, le vendeur doit notifier la mise en vente à la Régie foncière « dès la diffusion de l’offre[9] sur quelque support que ce soit. » Par support, il faut entendre toute annonce sur support écrit ou Internet (art. 258, 9°). L’alinéa 2 de cette disposition précise qu’« à défaut, le notaire ou l’agent immobilier (…), chargé de cette aliénation est soumis à la même obligation ». Ici encore, l’agent est personnellement responsable en cas de défaillance du vendeur[10]. A Bruxelles, il existe donc une obligation personnelle de vérification et d’information à charge de l’agent immobilier, qui s’exécute tôt, au stade de l’annonce.

Wallonie : article 85 CWATUPE combiné à l’article 150bis CWATUPE et article 175 à 180 CWATUPE : Il n’existe pas d’obligation spécifique au stade de la publicité mais dans la convention.  Le devoir de déclaration incombe au vendeur et non à l’agent immobilier. Ces dispositions n’ont été mises en œuvre en Wallonie que sur un seul site, dans la Commune de Court-Saint-Etienne.

Parking

En Région de Bruxelles-Capitale, le COBRACE contient des mesures en matière de stationnement hors voirie. Ces dispositions (art. 2.3.51 à 2.3.61) sont entrées en vigueur le 5 février 2014, selon l’article 13 de l’arrêté du Gouvernement du 16 janvier 2014. Le principe est que lors de chaque renouvellement ou prolongation de permis d’environnement introduits après le 5 février 2014 (art. 4.3.1, § 3), il sera fait application aux immeubles de bureaux existants, des normes déterminant le nombre d’emplacements de parking par m² qui sont déjà d’application aux bâtiments neufs (chapitre 4 du Titre VIII du RRU). Le titulaire du permis d’environnement qui se voit opposer une condition de réduction d’emplacement de parking dispose d’une alternative à trois options :

  • Soit il met les emplacements de parking excédentaires à disposition du public,
  • Soit il réaffecte les emplacements excédentaires à de nouvelles activités,
  • Soit il s’acquitter d’une charge environnementale de 250 à 450 €.

Cela signifie que des bureaux existants pourront subir les mêmes restrictions que les immeubles neufs, à chaque demande de renouvellement du permis d’environnement et pourront de ce fait perdre des emplacements. Dans la vente d’un immeuble de bureaux avec parkings, il faudra anticiper le sort des éventuels emplacements excédentaires. L’acheteur doit savoir, en fonction de la durée restante de validité du permis (maximum 15 ans, art. 60), si et quand il perdra des emplacements ou subira une taxe. Cela peut influencer le prix, donc aussi l’expertise d’évaluation par l’agent immobilier. Et il s’agit surtout d’une information que l’agent immobilier ou le notaire doit fournir au candidat acquéreur. Cette problématique n’existe pas en Régions flamande et Wallonne.

[1] L’agent immobilier qui ne vérifie pas les exigences en matière d’attestation de sol engage sa responsabilité (Civ., Gand, 20 mars 2010, T.B.O., 2012/2, p.75 ; voyez également Anvers, 22 mai 2000, T. App., 2000/4, p. 40).

[2] Sinon peuvent-elles encore éviter la sanction affectant la vente, par une mention dans l’acte conformément à l’article 76 de l’ordonnance.

[3] L’agent immobilier doit demander et consulter le titre de propriété à peine de commettre une faute. Il ne peut se baser seulement sur les affirmations de son client (Comm., Gand, 12 septembre 2001, T.G.R., 2002/1, p. 10 ; Bruxelles, 28 janvier 1999, J.T., 1999, p. 625). Pour un cas où l’agent immobilier vend un lot avant division et accord de la copropriété, voy. Civ., Bruges, T. App., 1998/4, p. 20.

[4] Rien ne prévient cependant le risque pour l’agent immobilier de traiter avec un incapable tant que les agents immobiliers n’auront pas accès au registre national. La loi du 15 décembre 2013 portant des dispositions diverses concernant la simplification administrative (M.B. du 31 décembre 2013) modifie l’article 3 de la loi du 8 août 1983 organisant un Registre national des personnes physiques. La modification consiste (entre autres choses) à ajouter au Registre la mention des actes et décisions relatifs à la capacité du majeur et l’incapacité du mineur ainsi que la mention du représentant ou de la personne qui assiste le majeur ou le mineur. Le notaire pourra ainsi commodément vérifier la capacité juridique des parties à l’acte qu’il doit instrumenter (ce qui implique l’abandon par le notariat de la base de données capa). Malheureusement, les agents immobiliers n’ont pas (encore ?) accès à cette source d’information.

[5] L’agent immobilier peut se contenter d’une attestation du bureau de l’enregistrement de ce que son commettant est propriétaire exclusif. Son obligation est de moindre amplitude que celle du notaire (Anvers, 6 septembre 2012, R.C.D.I., 2013/2, p. 40). Comparez avec Civ., Tongres, 23 septembre 2010, F.J.F., 2012/9, p. 976.

[6] L’agent immobilier doit informer le vendeur des difficultés de commercialisation lorsque les inscriptions hypothécaires sont supérieures au prix (Gand, 13 décembre 2001, T.G.R., 2002/4, p. 218 et la note F. Burssens).

[7] Anvers, 25 mai 2009, R.C.D.I., 2010/2, p. 51. Voyez également Civ., Tongres, 21 mars 2008, Limb. Rechtsp., 2009/4, p. 307 ; Civ., Bruxelles, 3 mars 2008, R.C.D.I., 2009/2, p. 50 ; Civ., Bruxelles, 8 mai 2006, R.G.D.C., 2006/7, p. 438

[8] L’agent immobilier doit recueillir les pièces nécessaires pour s’assurer du droit de propriété de son commettant (Comm., Gand. 12 septembre 2001, T.G.R., 2002/1, p. 10).

[9] Le terme est malheureux car l’annonce n’est pas une offre de vente mais un appel à offre d’achat (Anvers, 4 juin 2012, N .j.W., 2013/286, p. 599 et la note R. Steennot).

[10] Pas en Wallonie (art. 175 et suivants CWATUPE).

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