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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La régularisation quasi automatique des changements d’affectation entre 1975 et 1992

L’agglomération bruxelloise (19 Communes) s’est vue attribuer des compétences en matière de bâtisse et de lotissement par la loi du 26 juillet 1971.

Selon l’article 2, 2°, g, du Titre I du règlement général sur la bâtisse, un permis d’urbanisme était requis pour tout changement d’affectation se réalisant par une appropriation d’un ou de plusieurs locaux, ou pour toute modification de la répartition intérieure des locaux d’un immeuble en vue de les affecter à un usage autre que celui d’habitation.

La légalité du règlement général sur la bâtisse a été controversée.

Il était reproché au règlement de s’écarter de son habilitation (l’art. 59 de la loi organique du 29 mars 1962), à savoir la stabilité, la solidité et la beauté des constructions ainsi que leur protection contre l’incendie et l’inondation (voy. (C.E. n° 10.750, C.E. n° 13.756, C.E. n° 16.650, C.E. n° 19314, C.E. 41.217, C.E. n° 105.088, C.E. n° 114.576).

Cette compétence, aujourd’hui confiée au RRU, vise les constructions et n’englobe pas la destination des immeubles.

L’application de l’article 2, 2°, g, du Titre I donnait donc lieu à une situation embarrassante sur le plan juridique mais il fallait alors lutter contre la prolifération des bureaux dans les immeubles d’habitation.

L’article 84, § 1er, 5°, de l’ordonnance organique de la planification et de l’urbanisme du 29 août 1991 (OPU) est alors intervenu pour soumettre à permis tout acte de « modifier l’utilisation de tout ou partie d’un bien en vue d’en changer l’affectation, même si cette modification ne nécessite pas de travaux. »

Cette disposition est entrée en vigueur le 1er juillet 1992. Elle a été complétée par les ordonnances des 33 novembre 1993 et 18 juillet 2002.

Cette dernière ordonnance a pris en compte la question des changements de destination intervenus avant l’entrée en vigueur du nouveau régime et depuis le règlement général de la bâtisse.

En effet, l’ordonnance du 18 juillet 2002 a inséré le § 3 suivant à l’article 208 de l’OPU, disposition qui deviendra le fameux article 330, § 3, CoBAT :

« Les actes et travaux, accomplis avant le 1er juillet 1992, que l’article 2, 2°,g, du Titre Ier du règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise du 21 mars 1975 soumettait à l’obtention d’un permis de bâtir, sans qu’un tel permis n’ait été obtenu, doivent faire l’objet d’un permis d’urbanisme.

Ce  permis  ne  peut  être  refusé  que  si  les  actes  et  travaux  visés  à  l’alinéa  1er ne  sont  pas conformes  à un  plan  particulier  d’affectation  du sol ou  à  un  permis  de lotir en  vigueur  au moment  où  ils  ont  été  exécutés  ou  que  le  demandeur  ne  parvienne  pas  à  établir  que l’affectation ou l’usage du bien n’a pas été modifié depuis le 1er juillet 1992. »

L’objectif était de maintenir l’exigence d’un permis pour les changements de destination mais de rendre les situations contraires automatiquement régularisables.

Cela esquivait le débat sur la légalité du règlement général sur la bâtisse…

La régularisation suppose évidemment un permis. Le système de l’article 330, § 3, CoBAT est donc de soumettre les changements d’affectation visés à l’article 2, 2°, g, du règlement, mais réalisés sans permis, à une régularisation quasi automatique.

Elle est quasi automatique car elle ne requiert que deux conditions :

  • L’affectation acquise sans permis sous le régime du règlement doit perdurer depuis le 1er juillet 1992,
  • Cette affectation devait être conforme  aux  PPAS et permis de lotir applicables à l’époque du changement d’affectation.

Moyennant la réunion de ces conditions, l’autorité  délivrante ne  peut exercer  aucun  pouvoir  d’appréciation.  Elle doit délivrer le permis de régularisation. Ainsi, les surfaces de bureaux régularisées ne doivent pas être prises en considération pour l’actualisation des soldes de bureaux admissibles selon le PRAS subséquent.

Le système a été élargi.

L’article 19 de l’ordonnance du 3 avril 2014 (M.B. 7 mai 2014) modifie sensiblement l’article 330, § 3, CoBAT :

« § 3. Les actes et travaux qui étaient soumis à permis d’urbanisme préalable, en ce compris ceux visés à l’article 2, 2°, G, du titre I du règlement général sur la bâtisse, et accomplis avant le 1er juillet 1992 sans qu’un tel permis n’ait été obtenu, doivent faire l’objet d’un permis d’urbanisme.

Ce permis ne peut être délivré que si les actes et travaux visés à l’alinéa 1er sont conformes à l’affectation planologique ou à un permis de lotir en vigueur au moment où ils ont été exécutés, et que l’usage du bien n’a pas été modifié depuis le 1er juillet 1992.

Toutefois, le permis sera refusé si les actes et travaux visés à l’alinéa 1er concernent un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement au moment où ils ont été réalisés ou s’ils ont eu pour but ou pour conséquence de créer des logements ne répondant manifestement pas au Titre II du Règlement régional d’urbanisme fixé par l’arrêté du Gouvernement du 21 novembre 2006. »

Le champ d’application de l’article 330, § 3, CoBAT est beaucoup plus large qu’auparavant. La nouveauté est que la nouvelle disposition a en réalité vocation à régulariser, sous certaines conditions, tous les actes et travaux réalisés avant 1992, en ce compris mais pas seulement ceux visés par l’art 2, 2° g du règlement général sur la bâtisse, à savoir les changements affectation.

Si ces actes et travaux visaient la division d’une habitation en plusieurs logements, il faudra, notamment, que les logements créés ne soient pas manifestement contraire au Titre II du RRU (normes d’habitabilité) pour pouvoir bénéficier de ce nouveau régime.

La modification du nombre des logements est une question importante. Pendant les années concernées, de 1975 à 1992, de nombreuses maisons unifamiliales ont été transformées en appartements.

Ces maisons ont été construites à une époque où les familles étaient nombreuses et accueillaient du personnel. Cela ne correspond plus à la sociologie moderne et ces maisons ont été rééquipées en multi-logements.

Le rapport de la Commission, fait au Parlement bruxellois (A-481/2 – 2013/2014), dit ceci : « L’article 18 élargit les possibilités de régularisation des travaux réalisés avant 1992. Le permis de régularisation ne pourra être refusé que pour certains motifs précis : si les actes et travaux sont contraires aux plans d’aménagement ou entraînent une dérogation majeure à l’habitabilité. »

L’ordonnance du 3 avril 2014 est donc une bonne nouvelle.

Commentaires

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  1. Merci à Madame Lamendin pour ses corrections à cet article.

    août 19, 2014
  2. cattelain #

    Et pour les actes et travaux effectués après 1992 qui nécessite un permis d’urbanisme et qui ont été réalisés sans ce fameux permis d’urbanisme ,ça se passe comment?

    septembre 16, 2014

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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