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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une annonce n’est pas une offre de vente

Le vendeur non professionnel

Lorsqu’un propriétaire confie son appartement ou sa maison à une agence immobilière, pour la vendre, l’agence place une affiche, ou une annonce sur l’Internet ou encore dans un journal.

Il arrive aussi que le propriétaire place lui-même l’annonce sur un site dédié comme www.immoweb.be ou www.immoscan.be.

Généralement, le candidat intéressé téléphone pour connaître le prix demandé. Que se passe-t-il si le candidat déclare tout aussitôt qu’il accepte le prix ? Ou s’il dépose à l’agence ou chez le propriétaire une lettre d’acceptation ?

Autrement dit, l’annonce de la mise en vente d’un immeuble à tel prix, constitue-t-elle une offre de vente non réceptice qui peut être levée et de ce fait devenir une vente ?

En général, l’agent immobilier n’est pas le mandataire du propriétaire. Il ne peut poser un acte juridique pour son compte ni, de ce fait, l’engager.

La mission de l’agent consiste à rechercher des candidats acquéreurs et à les mettre en rapport avec le propriétaire. C’est la définition du courtage, variante du louage de service.

Il résulte d’ailleurs des articles 2, 1° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 et 9 du Code de déontologie de l’IPI que le mandat est l’exception.

C’est pour cette raison que la jurisprudence refuse de voir une annonce immobilière comme une offre, même si l’annonce mentionne un prix.

Selon la jurisprudence, l’annonce constitue plutôt un appel d’offre d’achat et non une offre de vente (Civ. Brux., réf. 31 mai 1995, R.G.D.C. 1996, p. 68).

D’après P. A. Foriers (Actualité de quelques contrats spéciaux, UB³, Bruylant 2005, p. 52), lorsque la convention de courtage contient un mandat accessoire et limité, elle demeure un courtage et ne dégénère pas en mandat.

Cependant, tout dépend du contenu réel de la mission de l’agence. Si le contrat investit l’agence du droit et de l’obligation de transmettre une offre (réceptice ou non), la situation peut être différente. Mais en règle, une mission d’agent immobilier vise la recherche de candidat et non la vente proprement dite.

Qu’en conclure ? Qu’il ne suffit pas de déclarer que l’on achète la maison au prix demandé.

Le propriétaire garde le dernier mot en fonction de la réponse du marché à son annonce. Il peut revoir son prix ou retirer le bien du marché.

Le vendeur professionnel

La situation est différente dans la vente d’immeuble par un vendeur professionnel à un consommateur.

On trouve dans la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur, les concepts de publicité (art. 2, 19°) et d’invitation à l’achat  (art. 2, 33°).

La loi définit le concept d’invitation à l’achat comme « une communication commerciale indiquant les caractéristiques du produit et son prix de façon appropriée en fonction du moyen utilisé pour cette communication commerciale et permettant ainsi au consommateur de faire un achat ».

La notion d’invitation à l’achat se distingue, dans la loi, de la publicité, définie comme suit : « toute communication ayant comme but direct ou indirect de promouvoir la vente de produits quels que soient le lieu ou les moyens de communication mis en œuvre. »

L’article 90, § 1er, de la loi qualifie d’omission trompeuse, la pratique commerciale qui, tenant compte du contexte, omet une information substantielle dont le consommateur moyen a besoin pour prendre une décision commerciale.

C’est ainsi que le § 4 précise les informations réputées substantielles de l’invitation à l’achat, notamment :

  • Les caractéristiques principales du produit,
  • L’adresse et l’identité de l’entreprise,
  • Le prix TTC,
  • Les modalités de paiement et de livraison,
  • Le cas échéant, l’existence d’un droit de rétractation ou d’annulation.

Quant à la publicité, elle est réglementée relativement au prix, aux quantités et à la possibilité d’opérer des comparaisons.

Une simple annonce de mise en vente est-elle une invitation à l’achat ou une publicité ?

A mon sens, l’annonce de mise en vente relève de la simple publicité, et non de l’invitation à l’achat, pour deux raisons.

D’abord, parce que les informations substantielles de l’article 90 sont trop nombreuses et détaillées pour s’accommoder du format d’usage d’une annonce.

Ensuite parce que la loi utilise souvent le mot annonce avec celui de publicité (par exemple, les articles 25 et 68).

Toutefois, il ressort de la loi et notamment des dispositions relatives au prix, que le vendeur professionnel est considéré comme en situation d’offre de vente et qu’il ne pourrait, comme le vendeur privé, se réserver de ne pas vendre selon la réponse du marché à la suite de son annonce.

La discrimination

Le concept d’annonce doit encore être apprécié sur le plan de la non discrimination.

La loi contre le racisme du 30 juillet 1981 modifiée par la loi du 10 mai 2007, et la loi tendant à lutter contre certaines formes de discrimination du 10 mai 2007, constituent des limites à la liberté de sélection du propriétaire vendeur.

En effet, la loi s’applique à toutes les personnes, tant pour le secteur public que pour le secteur privé, en ce qui concerne : « 1° l’accès aux biens et services et la fourniture de biens et services à la disposition du public. »

Rappelons que la discrimination requiert la réunion de trois conditions :

  • Une différence de traitement,
  • Sur base d’un critère protégé,
  • Sans justification objective et raisonnable.

En matière locative, le législateur a exprimé cette préoccupation dans une disposition spéciale, l’article 99 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), qui a restauré l’article 1716 du Code civil.

Ce nouvel article 1716, qui avait été abrogé en 1991, régit à présent la mise en location d’un bien d’habitation « au sens large », ce qui dépasse le cadre du bien affecté à la résidence principale (loi du 20 février 1991).

La règle instaurée est une obligation d’information dans la communication en vue de la location. Cela vise l’annonce.

Toute mise en location d’une habitation implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes.

Il s’agit de rendre public les éléments constitutifs essentiels du contrat pour permettre au candidat locataire de prendre sa décision en connaissance de cause.

L’objectif est de lier le bailleur pour qu’il ne puisse refuser la location sur des critères discriminants.

Mais ce faisant, le législateur a fait de l’annonce en matière de location d’habitation un acte liant, ce qui complique singulièrement la tâche des agents immobiliers qui ne sont en règle pas investis d’un mandat.

Les obligations d’information

De nombreuses lois spéciales ont fait de la vente d’immeuble un contrat partiellement réglementé.

Il s’agit des obligations d’information qui pèsent sur le propriétaire et/ou sur l’agent immobilier ou le notaire, dans les domaines suivants :

Agent immobilier et notaire

  • Statuts d’urbanisme du bien,
  • Mesure de protection du patrimoine,
  • Droit de préemption de la Régie foncière.

Propriétaire, agent immobilier et notaire

  • Attestation d’état de sol,
  • Certificat de PEB,
  • État financier de la copropriété (nouvelle loi sur la copropriété).

Propriétaire

  • Dossier DIU,
  • Certificat de conformité électrique.

Le moment auquel l’obligation d’information doit être exécutée diffère selon les règlementations. Retenons ainsi que :

Avant l’offre d’achat du candidat intéressé :

  • Statuts d’urbanisme du bien,
  • Mesure de protection du patrimoine,
  • Attestation d’état de sol,
  • État financer de la copropriété (nouvelle loi sur la copropriété).

Au moment de l’annonce : Droit de préemption de la Région de Bruxelles-Capitale.

Dans la publicité :  Certificat de PEB.

A l’acte :

  • Dossier DIU,
  • Certificat de conformité électrique.

En règle, ces informations doivent donc être délivrées au stade de la négociation qui suit celui de l’annonce.

Mais si le candidat fait offre sur base de la seule annonce, la responsabilité de l’intermédiaire et du propriétaire peut être engagée.

C’est pourquoi, il faut que l’annonce reste un simple appel à manifestation d’intérêt ; elle ne peut remplacer le dossier de commercialisation qui contient les informations permettant l’offre d’achat.

Aussi l’annonce doit-elle être formulée sous la réserve de communication du dossier de commercialisation.

C’est en définitive une conclusion qui correspond au système retenu dans la vente d’immeuble par un professionnel aux consommateurs : la publicité/annonce doit attirer l’attention du consommateur sur le produit et son prix et l’invitation à l’achat doit lui permettre de se décider à l’achat.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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