Le bailleur peut refuser le renouvellement pour certains motifs limitativement énumérées dans l’article 16, I, de la loi sur les baux commerciaux.

Le motif doit être mis en œuvre dans les six mois et pendant au moins deux ans.

Si le bailleur refuse le renouvellement sans invoquer un motif légal, il doit payer une indemnité de trois ans de loyer ou plus, si le dommage est supérieur.

Il existe une condition de validité du motif qui n’est pas dans la loi ; c’est la sincérité ou le sérieux du motif.

Un arrêt de la Cour de cassation du 6 septembre 2018 le rappelle (rôle n° C.17.0497.F, www.juridat.be).

« En vertu de l’article 16.I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail en vue d’occuper le bien loué personnellement et effectivement.

Le juge ne peut rejeter le refus de renouvellement du bail opposé par le bailleur que si la volonté d’occupation de l’immeuble qu’il a exprimée s’avère manifestement non sincère ou irréalisable.

Le moyen, qui soutient que le pouvoir du juge n’est pas limité à un contrôle marginal de la sincérité du motif, manque en droit. »

Ces principes sont aussi valables dans le bail d’habitation concernant le motif de résiliation par le bailleur.

La Cour de cassation qualifie de marginal le contrôle du juge de la sincérité du motif.

Autrement dit, le juge doit se limiter à vérifier si le motif du refus est manifestement impossible, non sincère, frauduleux et absolument pas sérieux.

Ni le preneur, ni le juge ne peuvent contrôler l’opportunité de la décision du bailleur dès lors qu’elle est conforme à la loi. La bonne foi du bailleur est, à cet égard, présumée.

Il n’appartient pas au bailleur de prouver qu’il réalisera effectivement le motif sur lequel il appuie le refus du renouvellement (Cass., 11 janvier 1990, J.T., 1990, p. 386 et B. Louveaux, Le bail commercial, p. 833, n° 898).

Le contrôle du juge ne porte que sur le caractère manifestement impossible, non sincère, frauduleuse et absolument pas sérieux » (D. Meulemans [dir.], « Le contrôle de la sincérité du motif », in Manuel Permanent des Baux à Loyer et Commerciaux, D -Partie 4, chap. 8, section 8bis, § 1, Gand, Story Publishers, 2017).

Cette question prend tout son intérêt en matière d’urbanisme.

Le changement d’affectation peut s’avérer illusoire en raison des prescriptions de planologie applicables au site.

La démolition reconstruction aussi lorsque l’immeuble fait l’objet de mesure de protection du patrimoine.

C’est alors que le preneur évincé commence à douter du sérieux ou de la sincérité du motif.