En vertu de l’article 1626 de l’ancien Code civil, le vendeur doit garantir l’acquéreur des charges prétendues sur l’immeuble vendu, non déclarées lors de la vente.

Un charge peut être une servitude ou une infraction d’urbanisme, par exemple.

La garantie impose au vendeur d’indemniser l’acquéreur qui subit l’éviction totale ou partielle. Comment ?

L’article 1636 du Code dispose que, si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de l’immeuble et qu’il n’aurait pas acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut poursuivre la résolution de la vente.

Quant à l’article 1637, il précise, toujours dans le cas de l’éviction partielle, que l’acheteur peut se faire rembourser de la valeur de la partie il se trouve évincé, suivant l’estimation à l’époque de l’éviction.

Enfin, suivant l’article 1638, si les servitudes non apparentes dont le fonds est grevé sont de telle importance qu’il faut présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues, il peut demander la résolution de la vente, sauf s’il préfère demander une indemnisation.

En articulant ces dispositions, faut-il en déduire que l’indemnité ne peut être demandée que si servitude soit d’une importance telle que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien s’il en avait eu connaissance ?

Non, répond la Cour de cassation (Cass., 26 janvier 2023, rôle n° C.22.0046.F et C.22.0196.F, www.juportal.be) :

« Il suit de ces dispositions que le vendeur doit l’indemnité prévue à l’article 1637 précité dès qu’il omet de déclarer l’existence d’une servitude non apparente grevant le bien vendu, sans qu’il soit requis que cette servitude soit d’une importance telle que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien s’il en avait eu connaissance.

Cette circonstance n’est prise en considération que pour apprécier si l’acquéreur peut obtenir la résolution de la vente.

Le moyen, qui est tout entier fondé sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Bref, même si la formulation de l’ancien Code civil est un peu alambiquée, le régime de la mise en œuvre de la garantie d’éviction ne déroge pas au droit commun de la réparation :

• L’indemnité est de toute façon due dès qu’il y a éviction et dommage.
• Et la vente ne peut être résolue que si l’éviction est assez importante pour mettre la vente en cause.