Dans le bail commercial, bailleur et preneur peuvent demander au juge de paix la révision du loyer.

La demande doit être introduite dans les trois derniers mois du triennat en cours.

Pour obtenir la révision du loyer, il faut établir que la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail.

Cette variation doit, de plus, résulter de circonstances nouvelles.

Qu’est-ce qu’une circonstance nouvelle ?

Il s’agit, dit la Cour de cassation, de circonstances objectives qui influencent durablement la valeur locative d’un bien de commerce, mais qui n’étaient pas disponibles lors de la fixation du loyer et qui se sont produites depuis lors, de sorte qu’on ne pouvait en tenir compte lors de la fixation du loyer.

Qu’en est-il d’une hausse générale des loyers ? ce n’est a priori pas un élément imprévisible si l’on considère les choses avec un peu de recul.

Pour la Cour de cassation, ce n’est pas pour autant exclu

« Une hausse ou une baisse du niveau général des loyers ou des loyers dans les environs du bien loué, de plus de 15 %, peut constituer une circonstance nouvelle si le juge constate que les parties n’ont pas pu prendre en compte cette variation en fixant le loyer, soit à la conclusion du bail. »

La question est de savoir si la hausse ou la baisse en question était envisageable ou envisagée lors de la conclusion du bail.

Onder nieuwe omstandigheden in de zin van artikel 6 moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

Een stijging of daling van het algemeen peil van de huurprijzen of van de  huurprijzen in de omgeving van het gehuurde goed met meer dan 15 % kan als een nieuwe omstandigheid worden beschouwd wanneer de rechter vaststelt dat de partijen met deze stijging of daling geen rekening hebben kunnen houden bij de bepalen van de huur.

Cass., 10 mars 2017, rôle n° C.16.0259.N, www.juridat.be.