Le vendeur doit faire titre à son acheteur, c’est-à-dire collaborer à l’acte authentique qui réitère la vente, ou qui la reçoit, c’est selon, en vue de permettre à l’acquéreur d’opposer aux tiers le contrat translatif.

Cette obligation relève de la délivrance juridique, obligation de résultat qui est la conséquence de l’obligation principale du contrat de vente, le transfert du droit de propriété. La délivrance est la remise du substrat du droit, conséquence du transfert de celui-ci.

Le vendeur qui se refuse à cet aspect de la délivrance peut se voir condamner à passer l’acte authentique sous peine d’astreinte et, à défaut de prêter volontairement son concours, le jugement à intervenir peut tenir lieu d’acte authentique conformément à l’article 5.236, 2° du nouveau Code civil suivant lequel: « lorsque la prestation s’y prête, le juge peut: « (…) 2° à défaut pour le débiteur de collaborer à la rédaction d’un acte instrumentaire qu’il est tenu de passer, ordonner que sa décision tiendra lieu de cet acte. »

Ces principes étaient au demeurant déjà fermement établis en doctrine (A. Rigolet, « Le non-respect du délai de passation de l’acte authentique de vente – causes et conséquences », R.G.D.C., 2017, p. 497, n° 35) et en jurisprudence (Cass., 31 janvier 2008, Pas., I, 2008, p. 309 qui énonce clairement que « le contrat de vente d’un bien immobilier implique pour les parties l’obligation de collaborer à la passation de l’acte authentique et ce en vue de sa transcription dans le registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851. Si une des parties refuse de collaborer, l’autre partie peut demander au juge un jugement qui tiendra lieu de titre pour la transmission, ce qui permettra aussi sa transcription comme le prévoit l’article 1er, alinéa 2, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 » ; Gand, 15 janvier 2015, NjW, 2016, p. 872, note J. Callebaut).

On notera que l’article 3.30, 8°, du nouveau Code civil, dispose que ce sont les « jugements ou arrêts passés en force de chose jugée, tenant lieu de titre pour un des actes énumérés aux 1° à 7° », qui sont transcrits dans le registre de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale. Avant  que le jugement soit passé en force de chose jugée, la protection des tiers est assurée par la mention marginale.