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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bon pour acceptation de la proposition

On connait le sursaut de la jurisprudence en Belgique, en matière de formation de la vente immobilière.

La simple offre acceptée est-elle déjà une vente lorsque les parties ont prévu de signer un compromis contenant en règle diverses dispositions importante ?

En répondant par la négative, la Cour d’appel de Bruxelles avait provoqué une controverse puisqu’on s’est alors demandé si le seul accord sur la chose et le prix suffisait encore.

En France, la Cour de cassation a eu à connaître d’un problème similaire,

Il s’agissait d’une proposition acceptée, mais qui prévoyait la signature ultérieure d’un compromis.

La Cour de cassation n’a pas censuré un arrêté d’appel qui refusa de voir une vente parfaite dans cet acte :

« Attendu, d’autre part, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la rencontre des volontés s’était opérée sur une offre de M. X, que Mme Y avait signé par deux fois en ces termes « Bon pour acceptation de la proposition », et que la lettre proposition, signée des deux parties, prévoyait l’intervention à venir « d’un avant-contrat avant le 15 février 1999, qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de la vente et engagera définitivement les deux parties », la cour d’appel, qui a exactement qualifié ce document de proposition d’achat, a pu en déduire que faute de signature par Mme Y d’un acte tenu par les parties pour obligatoire, celle-ci n’avait pas exprimé son consentement à la vente et n’était pas engagée envers M. X. »

On notera l’expression « qui engagera définitivement » ; la question este ouverte quand une offre acceptée prévoit la signature d’un document plus élaborée.

Est-ce déjà une vente puisqu’il y a accord que la chose et le prix ou faut-il en déduire que les parties ont subordonné la vente à un accord sur le contenu du compromis ?

Vu la complexité de la vente immobilière, on a tendance à répondre que ce n’est qu’un avant-contrat, mais tout dépend de l’intention des parties.

Cour de Cassation française, 3ième chambre civile, 6 mai 2003, www.legifrance.com.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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