28 février 2011 Le bailleur commercial peut refuser le renouvellement demandé par le locataire. Il peut invoquer l’une des raisons de refus précisées à l’article 16, I, 1° à 4° de la loi du 30 avril 1951. L’article 16, IV, prévoit que le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans invoquer de raison, mais alors en payant une indemnité de  trois années de loyer. Que se passe-t-il si le bailleur invoque une raison, lorsque cette raison ne correspond pas à l’une des situations visées à l’article 16, I, 1° à 4° (occupation personnelle, exclusion d’affectation commerciale, démolition-reconstruction ou faute du preneur) ? Le tribunal civil d’Anvers constate que le bailleur se refuse au renouvellement du bail au motif qu’il ne veut plus louer et qu’il veut sortir de l’indivision sur le bien. Le tribunal juge pouvoir apprécier la réalité du motif du congé. Pas du tout, dit la Cour de cassation, le congé ne peut être remis en question même si son motif n’est pas valable. Selon la Cour, le bailleur qui souhaite refuser le renouvellement du bail mais qui ne peut ou ne souhaite pas invoquer un des motifs énumérés à l’article 16.I de la loi du 30 avril 1951, est libre d’expliciter son refus, sans y être toutefois tenu. Le bailleur qui énonce un motif qui n’est pas énuméré à l’article 16.I doit être considéré comme ayant donné un congé sans motif, conformément à l’article 16.IV de la loi du 30 avril 1951. Ce bailleur doit payer l’indemnité de trois ans de loyer (Cass., 8 octobre 2010, rôle n° C.2009.0466.N, www.juridat.be).

27 février 2011 Deux arrêtés royaux du 14 décembre 2010 (M.B. du 28 décembre 2010) ont mis sur pied la Commission « faux indépendant » en déterminant les modalités de composition des chambres. Il y a deux sections. La section administrative de la commission  peut décider, à la demande d’une ou des parties, si un contrat doit être considéré comme un contrat de travail ou comme un contrat d’entreprise. Les avis contraignants de cette commission doivent apporter davantage de sécurité juridique dans le débat sur les faux indépendants, mais c’est sans préjudice du pouvoir des tribunaux. La section normative de la commission peut définir des critères spécifiques par secteur permettant de conclure à la qualification adéquate de relation de collaboration (salarié ou indépendant). Cette commission a été créée par les articles 328 et suivants de la loi-programme du 27 décembre 2006 et aurait dû être en vigueur depuis le 1^er janvier 2008.

26 février 2011 La NVN est une société de services internes pour les Notaires dont l’objet est d’offrir aux 120 études notariales bruxelloises, ainsi qu’aux notaires des Brabants wallon et flamand, un service logistique et statistique en matière de vente publique. Le 8 février 2011, cette société a présenté son rapport sur l’évolution des prix de l’immobilier par Province. Le site des notaires (page actus) rend ce rapport public. Vous trouverez ici L’évolution des prix de l’immobilier bruxellois en 2010 le rapport intéressant Bruxelles.

25 février 2011 Le bailleur est tenu de toutes les réparations autres que locatives et cette règle est devenue impérative (article 101 de la loi du 25 avril 2007, insérant un § 2 à l’article 2 de la loi du 20 février 1991). La définition de l’article 1754 du Code civil est-elle assez précise ? En tout cas, la loi a prévu qu’un arrêté royal précise quelles sont les réparations autres que locatives qui sont impérativement à la charge du bailleur. Cet arrêté royal n’a pas été adopté et ne le sera sans doute jamais. Cela résulte de la réponse du Ministre de la Justice au député Maingain (QP n° 2245 du 2 février 2011). Selon le Ministre, la loi ne prévoit qu’une faculté, ce qui exact, et la jurisprudence est suffisamment complète pour dispenser le Roi de réglementer cette question. Le Ministre n’entend donc pas réglementer.

24 février 2011 En matière de vente d’immeuble, l’article 45 CDE dispose que « Le droit (d’enregistrement) est liquidé, savoir : en ce qui concerne les ventes, sur le montant du prix et des charges stipulés. » Il faut donc savoir si l’acte de vente « stipule » des charges, qui doivent donc présenter un aspect contractuel et tirer leur source d’un rapport contractuel avec la même partie. En Région wallonne, il est prévu que les charges ne comportent ni les études relatives aux frais d’investigation sur les terrains pollués ou potentiellement pollués, ni les actes et travaux d’assainissement du sol (art. 8 du décret du 30 avril 2009).

23 février 2011 Le marchand de bien qui a acquis au taux spécial de 8 % (Bruxelles) doit revendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit la date de son achat. La revente doit être le fait du marchand ou de son ayant droit. Si le marchand vend à un autre marchand de bien au taux de 8 %, il faut que le marchand acheteur revende dans le délai en question au taux plein. Le contrat devra donc contenir une clause d’indemnisation si le marchand acheteur ou son propre ayant droit n’a pas vendu dans le délai initial au taux plein.

22 février 2011 Une personne conclut un bail commercial pour une station service Fina sous la condition suspensive d’obtenir les autorisations d’exploitation dans les 18 mois. Le locataire devait donc obtenir ces autorisations pour le 7 juillet 1998. Or il ne les a obtenues que le 27 juillet, soit avec 20 petits jours de retard. Le Bailleur refusa cependant d’exécuter le bail. Le candidat locataire estima que le bailleur commettait un abus de droit pour un retard de 20 jours sur 18 mois. Le tribunal le déboute. Le locataire forme un pourvoi en cassation basé sur la violation de l’article 1134, § 3, du Code civil (exécution de bonne foi des obligations). Il estime qu’en refusant le bail pour un retard insignifiant, le bailleur n’a pas exécuté le bail de bonne foi.  Dans son arrêt du 11 septembre 2003, la Cour de cassation rejette le pourvoi pour un motif d’une lumineuse simplicité. Lorsque la condition suspensive ne se réalise pas, le contrat cesse d’exister. Pour exécuter un contrat de bonne foi, il faut que ce contrat existe. Donc on ne peut reprocher au bailleur de ne pas exécuter le contrat de bonne foi… Cet arrêt montre que le droit ne doit pas nous faire oublier la logique.

21 février 2011 Les comptes à l’étranger ne sont plus la panacée. Il vaut mieux investir en immeubles belges… La directive européenne sur l’épargne prévoit un échange automatique de renseignements entre les États membres de l’Union européenne. Le Luxembourg, l’Autriche, de même que quelques États tiers comme la Suisse, ont décidé de ne pas collaborer au système des renseignements. Ils ont opté pour le prélèvement d’une taxe à la source de 20 % que l’on appelle le « prélèvement pour l’État de résidence ». Ce prélèvement passera à 35 % le 1er juillet 2011.

20 février 2011 Pour diviser une maison de ma ître unifamiliale et en faire plusieurs appartements, faut-il un permis d’urbanisme ? L’article 98, § 1, 12° CoBAT dit expressément, depuis le 1^er janvier 2010, qu’il faut un permis pour « modifier le nombre de logements dans une construction existante. » Et avant ? Différents arrêtés du gouvernement bruxellois (1996, 2002 et 2008) prévoyaient déjà que des travaux d’équipements sanitaires, d’électricité, d’isolation, de télécommunication ou de chauffage requerraient un permis si, à cette occasion, il y avait modification du nombre ou de la répartition des logements. Donc indirectement, il fallait un permis pour diviser un immeuble, ou plutôt pour faire les travaux nécessaires à la division.

19 février 2011Que faire lorsqu’un dégât des eaux survient par le passage de l’appartement supérieur vers l’appartement inférieur ? Il faut se préparer à une expertise avec plusieurs assureurs …  Il existe en règle deux cas de figure en matière d’assurance. Le bailleur assure son bâtiment en valeur à neuf. Les locataires assurent leur responsabilité locative en valeur réelle. Ils assurent également le contenu. Le bailleur peut aussi assurer le bâtiment avec abandon de recours par l’assureur contre le locataire. En ce cas, le bailleur doit payer une prime plus importante (environ 30 %) et il répercute cette surprime sur les locataires qui, en ce cas, ne devront plus assurer que le contenu. En cas de sinistre, chacun devra effectuer une déclaration de sinistre. Le propriétaire auprès de son assureur car le bâtiment est concerné lorsque l’eau traverse l’étage. Le locataire du dessous envers son assureur contenu. Et le locataire du dessus en responsabilité locative sauf si c’est le bailleur qui assure avec abandon de recours. Idéalement, on envoie une copie (en mentionnant que c’est sans reconnaissance de responsabilité) des déclarations de sinistre au syndic ou au propriétaire, ou encore au courtier du propriétaire. Cela permet de coordonner l’expertise en tenant compte de ce qu’il faut représenter plusieurs assureurs. L’expert tente de déterminer la cause du sinistre et donc les responsabilités. Et il détermine le montant du préjudice. Les assureurs savent alors lequel va payer à quelle partie, ou rembourser à quel assureur qui serait déjà intervenu en faveur de son client.

18 février 2011 L’article 99 CoBAT prévoit que dans l’acte de vente (ou location de plus de neuf ans), le notaire mentionne l’affectation d’urbanisme suivant les plans, la déclaration du vendeur de ce que a) le bien a / n’a pas fait l’objet d’un permis et b) l’on ne peut réaliser des travaux visés à l’article 98 sans permis préalable. L’article 99 ajoute que les actes sous seing privé qui constatent ces opérations, contiennent la même déclaration. Donc le compromis aussi. Les agents immobiliers qui dressent les compromis doivent y être attentifs.

17 février 2011 L’arrêté royal du 1^er mars 2009 modifie l’arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention contre l’incendie. Pour l’essentiel, la modification consiste à ajouter de nouvelles spécifications techniques auxquelles la conception, la construction et l’aménagement de nouveaux bâtiments industriels doivent satisfaire. Comme le dit le titre de l’arrêté royal, il s’agit de normes de base qui sont rendues obligatoires. Le Conseil d’État avait logiquement préconisé la publication intégrale de ces normes au Moniteur Belge. Le Gouvernement n’a cependant pas suivi le Conseil d’État au motif de ce qu’une norme reflète des règles de bonne pratique pour un produit donné au moment de son adoption, et qu’elle n’est pas obligatoire en soi (sic). Le Moniteur n’a publié qu’un commentaire des normes pour les bâtiments industriels. Cette manière de faire n’est ni cohérente ni sécurisante sur le plan juridique.

16 février 2011 Un site Internet www.eenmaal-andermaal.be se présente comme un Ebay belge de la vente d’immeubles. Mais l’article 1^er, alinéa 2, de la loi du 25 ventôse an XI, organique du notariat, prévoit que « sous réserve des droits de l’autorité publique, ils (les notaires) ont seuls qualité pour procéder aux ventes publiques d’immeubles, de rentes et de créances hypothécaires. Ces ventes ne peuvent se faire qu’au plus offrant et dernier enchérisseur. » Les responsables du site sont poursuivi à ce titre devant le tribunal correctionnel d’Anvers.  L’IPI, de son côté, a fait savoir si un agent immobilier qui collabore avec ce site, viole la loi. L’IPI a fait savoir aux agents que, selon lui, il n’y a pas d’argument qui permette de conclure qu’un agent immobilier qui offre une telle plateforme agisse au mépris de la loi. NB : le tribunal correctionnel d’Anvers a donné raison au site. J’ignore si la partie civile (notariat) ou le Parquet interjette appel.

15 février 2011 Un administrateur qui conclut un bail avec sa société doit-il appliquer les règles préventives de conflit d’intérêts ? En principe oui, car l’article 523 du Code des sociétés vise toute situation dans laquelle un administrateur a un intérêt opposé de nature patrimoniale à une décision ou à une opération relevant du conseil d’administration. L’administrateur concerné doit alors effectuer une déclaration d’intérêt contraire, avec les raisons, aux autres administrateurs. Le conseil d‘administration doit faire mention de cette déclaration dans sa décision. Le commissaire réviseur, s’il y en a un, doit être informé. Il sera également fait mention de l’intérêt opposé dans le rapport de gestion ou en annexe des comptes annuels. Il existe une exception sous l’article 523, § 3, alinéa 2, du même Code, étant les « opérations habituelles conclues dans des conditions et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature. » Cependant un bail avec un administrateur ne répond pas, en règle, à la notion d’opération habituelle.

14 février 2011 Le locataire doit garnir le bien loué, dit l’article 1752 du Code civil. Cela signifie qu’il doit y placer des meubles pour donner consistance au gage du bailleur. En effet, le bailleur dispose d’un privilège spécial sur les meubles meublant (art. 20, 1°, LH) : il peut saisir et faire vendre ces meubles pour faire payer sa créance de loyers, par priorité sur les autres créanciers du locataire. Comme le privilège est fondé sur l’idée du gage, qui suppose la possession, le bailleur perd ce privilège si son locataire quitte les lieux en emportant les meubles meublant. Le bailleur peut alors effectuer une saisie revendication, organisée par l’article 1462 du Code judiciaire, pour conserver son privilège sur les meubles en cas de déplacement. Mais il doit agir dans les 15 jours du déplacement. Et il ne peut avoir autorisé le déplacement. Dans une négociation sur la résiliation du bail, le bailleur doit donc être attentif au fait que, s’il autorise son locataire à  déménager, il peut perdre son privilège sur le contenu des lieux loués.

13 février 2003 En cas d’acquisition d’une maison d’habitation à Bruxelles, par une personne physique qui y établit sa résidence, la base imposable des droits d’enregistrement est diminuée de 60.000 €, si l’acquéreur ne possède pas déjà un autre immeuble d’habitation. Quid si une personne possède une habitation non pas en Belgique mais à l’étranger ; peut-elle bénéficier de l’abattement en question. Le décret bruxellois (art. 46bis CDE) ne distingue pas selon que l’immeuble est situé ou non à l’étranger. Par contre, selon la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003, les immeubles à prendre en considération sont tous les immeubles déjà possédés, en quelque lieu qu’ils se trouvent et même à l’étranger. C’est le sens d’une réponse orale du 6 janvier 2003 du Cabinet du Ministre des Finances de la Région de Bruxelles-Capitale.

12 février 2011 Quelle est l’incidence de la vente de l’immeuble en cours de procédure contre l’entrepreneur et l’architecte ? La Cour de cassation a décidé que, lorsque après avoir exercé une action en responsabilité contre l’architecte du chef de vice de construction au sens de l’article 1792 du Code civil, le propriétaire-maître de l’ouvrage vend le bâtiment en cours de procès, cette action reste dans son patrimoine pour autant que ni les conditions de vente ni un acte distinct ne prévoient la cession de cette action à l’acheteur (Cass. 15 septembre 1989, rôle n° 6.148 ; E. Dirix, De aansprakelijkheid tegen aannemer en architect en de verkoop van het gebouw in de loop van het geding, T.B.H., 1990, p. 389 ; J. H. Herbots, L’affinage du principe de la transmission automatique des droits ’propter rem’ du maître de l’ouvrage à l’acquéreur de l’immeuble », R.C.J.B., 1992, p. 512-549).

11 février 2011 La prescription 0.12. du PRAS est sans doute l’une des plus importantes. Selon cette prescription, la modification de la destination d’un logement ou la démolition d’un logement ne peuvent être autorisées en zone d’habitation à prédominance résidentielle, en zone d’habitation, en zone mixte, en zone de forte mixité ou même en zone administrative qu’à l’une des conditions suivantes (notamment) : 1° maintenir au moins la même superficie de logement sur le site en zones d’habitat ou maintenir au moins la même superficie de logement dans la zone, en zones de mixité et en zone administrative ; 2° permettre l’activité d’une profession libérale ou d’une entreprise de service intellectuel exercée de manière isolée, limitée à 45 % de la superficie du logement, activité accessoire à la résidence de la personne qui l’exerce ou d’un associé ou administrateur de la personne morale qui l’exerce. La demande de PU sera soumise à concertation.

10 février 2011 Voyons quelques prescriptions du PRAS. La prescription 1.2 du PRAS prévoit qu’une zone d’habitation à prédominance résidentielle, peut également être affectée aux bureaux dont la superficie de plancher est limitée, par immeuble, à 250 m².  La prescription 22 dispose qu’en liseré de noyau commercial dans le PRAS (le filet bleu le long des voiries), la superficie de plancher affectée au commerce est limitée, par projet et par immeuble à 1.000 m². Selon la prescription 0.2 du PRAS, les demandes de permis d’urbanisme ou de lotir sont subordonnées au maintien ou à la réalisation d’espaces verts d’au moins 10 % de cette superficie, pour les demandes portant sur 5.000 m².

9 février 2011 Les aides obtenues par une entreprise dans le cadre de l’ordonnance organique du 13 décembre 2007 relative aux aides pour la promotion de l’expansion économique peuvent, notamment, soutenir des investissements pour la performance énergétique ou la production d’énergie à partir de sources d’énergies renouvelables. L’article 63 de l’ordonnance prévoit que les aides aux investissements supposent que le bénéficiaire s’engage, pendant une période de cinq ans courant à partir de la date la fin de la réalisation des investissements qui ont donné lieu à l’octroi de l’aide, à conserver l’affectation des actifs faisant l’objet d’une aide. L’ordonnance remplace notamment, pour la Région de Bruxelles-Capitale, les lois d’expansion économique des 30 décembre 1970 et 4 août 1978, mais elle n’est pas encore en vigueur. Lorsqu’elle le sera, la vente d’un bien immobilier ayant fait l’objet d’investissement subsidié pourra présenter des conséquences quant à la restitution des aides ou garanties, en exécution de l’article 13, 1° de la loi du 16 mai 2003. Les notaires et agents immobiliers devront attirer l’attention des vendeurs sur ce point.

8 février 2011 Selon l’article 13 de l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du logement, les agents-inspecteurs du Service d’inspection régionale du logement peuvent procéder à une enquête pour constater ou contrôler la conformité des lieux aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement. Si l’enquête révèle des infractions, une interdiction de mise en location peut être prononcée (art. 14). Pourquoi de nombreux locataires se précipitent-ils pour demander une inspection ?  La raison tient dans l’article 9, § 1, de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996, modifié par l’arrêté du 19 février 2004. Selon cette disposition, le candidat à un logement social contraint de quitter son logement par une décision du Service d’Inspection Régional bénéficie de pas moins de « cinq titres de priorité » pour se voir attribuer un logement social. Il est donc parfois plus intéressant de dénoncer un manquement au Service d’Inspection, plutôt que de demander l’intervention du bailleur sur base de l’article 1720 du Code civil…

7 février 2011 Quels travaux peut-on réaliser sans permis en Wallonie ? Par exemple, des travaux pour diviser une maison en deux appartements ? Non (art. 262 CWATUPE) : sont dispensés, à la condition que la stabilité du bâtiment ne soit pas mise en danger, les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur ou les travaux de conservation et d’entretien qui n’impliquent pas une modification du volume construit ou de son aspect architectural ou qui ne consistent pas à créer un nouveau logement ou à modifier la destination de tout  ou partie d’un bien au sens de l’article 84, par. 1er, 6° et 7° CWATUPE. En savoir plus ? voyez Actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme (Wallonie).

7 février 2011 La délivrance gratuite de certificats d’hérédité pour déblocage de comptes bancaires après décès est de la compétence du bureau d’enregistrement. La procédure est décrite sur : http://www.minfin.fgov.be/portail2/fr/themes/family/decease/bank-account.htm. L’administration doit préalablement procéder à une enquête et interroger le Registre Central des Testaments (RCT). Vu le nombre de demandes de certificats d’hérédité, l’administration avoue un certain retard.

6 février 2011 L’entrepreneur achète des marchandises et les utilise pour les vendre avec son ouvrage. Lors de la réception, le maître de l’ouvrage émet ses remarques. Il apparaît que certains défauts affectent les fournitures. Pressé d’y remédier, l’entrepreneur est tenté d’agir contre son fournisseur en garantie des vices cachés. Mais peut-il encore le faire ? Monsieur De Page enseigne que l’option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire disparaît dès que l’acheteur a revendu la chose. En effet, l’action en garantie de l’article 1641 du Code civil est transmise à l’acquéreur final de la chose, même si la transmission intervient dans un contrat d’entreprise (Cass., 18 mai 2006, R.W., 2007-2008, p. 147). Cette action est un accessoire de la chose, vendue avec elle. L’entrepreneur ne peut donc plus exercer cette action contre son fournisseur. Seul le maître de l’ouvrage le peut. Mais le maître de l’ouvrage se contente bien souvent de refuser réception et d’agir contre son cocontractant, l’entrepreneur. Et cet entrepreneur n’a plus de recours en garantie contre son fournisseur. Il doit alors tenter de convaincre le maître de l’ouvrage de diriger aussi un recours contre le fournisseur.

5 février 2011 Un locataire réalise des travaux dans l’immeuble. Le bien est ensuite vendu. Quand le bail prend fin, le sort des travaux est réglé par l’article 555 du Code civil. Le bailleur peut les conserver à la condition d’indemniser le locataire. Mais quel bailleur ? Celui qui a conclu le bail et ensuite vendu l’immeuble, ou l’acquéreur ? C’est l’acquéreur, et non le bailleur originaire, qui est redevable de cette indemnisation, s’il désire conserver les travaux. Il en est ainsi, dit la Cour de cassation dans un vieil arrêt de 1965, même si l’acte de vente ne contient aucune stipulation à ce sujet au profit du locataire. Mais l’acquéreur disposera toujours d’un recours contre son vendeur s’il ignorait la situation.

4 février 2011 Ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 février 2011 mettant la législation environnementale et énergétique en conformité avec les exigences de la Directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, fait passer la réglementation bruxelloise sur l’assainissement de sols dans l’ère du tout électronique. Les communications  émises en exécution de l’ordonnance du 5 mars 2009 pourront désormais être réalisées électroniquement.

3 février 2011 Dans un arrêt n° 6/2011 du 13 janvier 2011, la Cour constitutionnelle juge qu’interprété en ce sens que la prescription quinquennale ne s’applique pas aux dettes périodiques relatives aux charges communes d’une copropriété d’un immeuble, l’article 2277 du Code civil viole les articles 10 et 11 de la Constitution. En d’autres termes, la Cour confirme que la contribution aux charges communes d’une copropriété se prescrit par cinq ans. Le syndic doit faire diligence, et agir en justice dans ce délai, à peine d’engager sa responsabilité.

2 février 2011 Le 17 décembre 2010, le Gouvernement flamand a définitivement déterminé une deuxième révision du Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Il s’agit principalement d’actualiser les données chiffrées. Des points délicats ont aussi été clarifiés. Cette fixation définitive du plan ne clôture pas la procédure de révision. Selon le Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, les dispositions contraignantes de la révision doivent être soumises au Parlement flamand. La révision entrera en vigueur lorsque le Parlement les aura ratifiées et lorsque la révision aura été publiée au Moniteur Belge.

1 février 2011 Une société va construire une maison de repos et de soins pour la louer à un exploitant agréé par le gouvernement flamand. La société invoque le tarif réduit de la TVA pour la construction du home. Une décision anticipée n° 900.437 du 8 juin 2010 lui accorde le taux réduit. En principe, le taux réduit est réservé aux travaux de construction qui sont facturés à des exploitants de maison de repos. Toutefois, l’administration accepte que ce taux soit appliqué aux travaux de construction facturés à un maître de l’ouvrage qui cède, sous forme de leasing ou sous une autre forme de location, le droit de jouissance qu’il détient sur le bâtiment à une personne gérant la maison de repos.