Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble.

L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.), ou 2,5 % en Région flamande.

L’administration, par une décision n° E.E./ 106.218 du 22 septembre 2014 a établi une position très sévère par rapport à la sortie d’un immeuble de la société au profit d’un actionnaire.

Cette décision est reprise dans le Répertoire RJ Numéro E 130/06-01. Elle s’exprime comme suit : « l’article 130 est très explicite : chaque acquisition par un associé autrement que par voie d’apport en société est soumise au droit prévu pour les ventes. L’article ne distingue pas selon que l’associé a agi en qualité d’associé ou non. Les textes légaux clairs ne nécessitent pas d’interprétation. La loi spécialisée (art. 129 C. enreg.) (comprendre spéciale) a primauté sur les textes de loi généraux (art. 109 e.s. C. enreg.). Le fait qu’un associé soit traité autrement qu’un non-associé est une particularité de ces articles qui sont des articles anti-fraude ».

En clair, le coacquéreur-associé ne pourra pas bénéficier du droit de partage (au taux de 1 % ou 2,5 %) et son acquisition de la part de sa société sera soumise au droit proportionnel de 12,5 %.

Cette position administrative a suscité de nombreuses critiques.

Malheureusement, la Cour de cassation vient de la valider, en ces termes (Cass., 6 janvier 2023, rôle n° F.19.0026.N, www.juportal.be) :

“1. Krachtens artikel 109, 2°, Wetboek Registratierechten, in de versie zoals van toepassing, wordt het recht vastgesteld op 2,5 pct. voor de afstanden onder bezwarende titel, onder mede-eigenaars, van onverdeelde rechten in onroerende goederen.

Krachtens artikel 130 Wetboek Registratierechten, in de versie zoals van toepassing, geeft het verkrijgen anderszins dan bij inbreng in vennootschap door één of meer vennoten van in België gelegen onroerende goederen, voortkomende van een vennootschap op aandelen of een samenwerkende vennootschap, welke ook de wijze zij waarop het geschiedt, aanleiding tot het heffen van het voor verkopingen gesteld recht.

2. Uit de tekst en de wetsgeschiedenis van artikel 130 Wetboek Registratierechten blijkt dat dit artikel, en niet artikel 109, 2°, Wetboek Registratierechten van toepassing is op iedere verkrijging door een vennoot van in België gelegen onroerende goederen voortkomende van een kapitaalvennootschap, welke ook de wijze is waarop zij is geschied. Aldus is artikel 130 Wetboek Registratierechten ook van toepassing op de verwerving door een vennoot in zijn hoedanigheid van mede-eigenaar van een onroerend goed van de onverdeelde rechten in het goed voortkomende van de kapitaalvennootschap waarvan hij vennoot is.

Het subonderdeel dat van een andere rechtsopvatting uitgaat, faalt naar recht.”

La messe est dite, on sortira d’indivision à 12,5 % et non 1 % .

La photo : la fameuse cascade des balcons de l’immeuble construit en 2019 par BPC pour la Régie foncière de Bruxelles (Skope Architecture), rue Van Artevelde. Cette artère fait parties des grands boulevards du centre et fut construite lors du voutement de la Senne. Elle épouse d’ailleurs l’emplacement d’un bras comblé de la Petite Senne. On trouve dans la rue un bel agencement de façades haussmanniennes, et pour cause, les travaux furent exécutés par la « Société de Travaux Publics et Construction» de Paris après un accord conclu avec la Ville de Bruxelles en 1874.