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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Est-il possible de bénéficier de l’abattement de 175.000 € tout en demeurant propriétaire (indivis) ?

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions visées à l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement (https://gillescarnoy.be/2011/05/31/labattement-primaire-a-bruxelles/ ; https://gillescarnoy.be/2018/04/03/labattement-a-bruxelles-wallonie-nouveautes-2018/ ; https://gillescarnoy.be/2017/10/31/labattement-sol-bruxelles/).

L’esprit de l’abattement prévue par la Région de Bruxelles-Capitale consiste à réduire de 175.000 € la primo-acquisition d’un immeuble d’habitation (pour moins de 500.000 €) par une ou des personnes physiques, à charge pour les acquéreurs de s’y domicilier durant 5 ans au moins.

1.La condition relative à la primo-acquisition ou « non-propriété »

La condition relative à la primo-acquisition est rédigée comme n’ouvrant pas le bénéfice de l’abattement à la ou aux personne(s) déjà pleine(s) propriétaire(s) d’une habitation.

Cette condition est rédigée comme suit :

« l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation » (art. 46bis, al. 5 , 1°, C. Enr.) ».

Deux situations peuvent se présenter classiquement :

  • Soit une personne acquiert seule une habitation en pleine propriété ;
  • Soit deux ou plusieurs personnes acquièrent ensemble.

Afin de déterminer si la condition d’absence de propriété est remplie, il faut examiner :

  • En cas d’acquisition par une seule personne, si cette personne ne possède pas déjà 100% d’une habitation en pleine propriété ;
  • En cas d’acquisition par plusieurs personnes :
    • Si l’un des acquéreurs ne possède pas déjà 100% d’une habitation en pleine propriété ;
    • Si les acquéreurs, ensemble, ne possèdent pas déjà 100% de la propriété d’une même habitation.

Il faut donc principalement retenir que la personne qui détient seulement une part indivise dans un immeuble peut toujours bénéficier de l’abattement, à condition qu’elle n’acquière pas avec un plein propriétaire ou ses coindivisaires.

Evidemment, la condition d’établissement de la résidence principale et de maintien du domicile durant 5 ans est toujours d’application.

2.Application concrète

A et B décident d’acquérir ensemble un immeuble n°1 à Bruxelles afin de cohabiter. Ils acquièrent en indivision 50/50.

N’étant aucunement propriétaires avant cette acquisition, ils peuvent bénéficier de l’abattement.

Après avoir été domicilié pendant 5 ans avec B, A rencontre C.

A et C décident d’acquérir ensemble un immeuble n°2 à Bruxelles. C n’est pas déjà pleine propriétaire d’une habitation. A décide de conserver sa part indivise dans l’immeuble n°1. A et C acquièrent l’immeuble n°2 à 50/50.

A et C peuvent bénéficier de l’abattement. Aucun d’entre eux n’est plein propriétaire d’une habitation, et ils ne sont pas déjà propriétaires ensemble d’une habitation.

A et C demeurent domiciliés 5 ans ensemble. Ils se séparent mais décident de conserver l’immeuble n°2 pour le mettre en location.

A et B décident de cohabiter à nouveau ensemble. Ils souhaitent acquérir un immeuble plus grand. Ils contactent D. A, B et D acquièrent l’immeuble n°3 à Bruxelles (à concurrence de 33%, 33% et 34%).

Ils peuvent bénéficier de l’abattement dans la mesure où ils ne sont pas, ensemble (A, B et D), déjà pleins propriétaires d’une autre habitation (Werdefroy, Droits d’enregistrements, 2012-2013, n° III/39).

A, B et D demeurent domiciliés 5 ans dans l’immeuble n°3.

A rencontre E. Ils souhaitent acquérir ensemble l’immeuble n°4 à Bruxelles. Préalablement, ils se marient en régime de communauté des biens. E n’est propriétaire d’aucun immeuble.

A et E peuvent bénéficier de l’abattement car ni A, ni E n’est plein propriétaire d’une habitation et, ensemble, ils ne sont pas pleins propriétaires d’une habitation. L’immeuble n°4 entre dans le patrimoine commun.

A et E, après avoir résidés ensemble durant 5 ans dans l’immeuble, souhaitent divorcer. Ils conserveront l’immeuble n°4 en indivision.

A souhaite acquérir seul l’immeuble n°5 à Bruxelles pour y habiter.

Deux possibilités (Répertoire RJ, n° E46bis – BR/04-02) :

  • Soit A acquiert l’immeuble n°5 avec du patrimoine commun issu de son mariage. L’immeuble n°5 rentre donc dans la communauté des biens A et E (E devant par ailleurs intervenir à l’acte d’acquisition de A). A et E étant déjà pleins propriétaires ensemble, l’abattement n’est pas possible. Le cas échéant, lorsque l’immeuble n°4 sera déclaré indivis entre A et E, une restitution des droits pourra être postulée (art. 212bis du C.Enr.) ;
  • Soit A acquiert l’immeuble n°5 en remploi de patrimoine propre (biens dont il est propriétaire avant mariage, acquis par donation ou succession). A n’étant, seul, plein propriétaire d’aucun immeuble, il peut bénéficier de l’abattement.

Si A acquiert l’immeuble n°5 seul, il faut encore noter que – sauf à revendre l’immeuble n°5 – il ne pourra plus bénéficier de l’abattement ultérieurement.

*

Dans l’exemple, A a pu bénéficier de l’abattement à 5 reprises, tout en demeurant propriétaire. La raison est qu’il a toujours seulement été propriétaire de parts indivises et n’a jamais acquis l’entièreté d’un immeuble avec ses coindivisaires (dans un même immeuble).

3.Conclusion

Il est possible de bénéficier de l’abattement plusieurs fois, à condition de n’être déjà propriétaire que de parts indivises et de ne pas acquérir avec ses coindivisaires la pleine propriété d’un autre immeuble d’habitation.

Il faut encore souligner que l’acquéreur ne pourra jamais utiliser l’abattement à des fins purement spéculative dans la mesure où il y a une obligation de domiciliation durant au moins 5 années.

Il convient donc d’examiner attentivement chacune des situations et ne pas avoir uniquement en tête que l’abattement est censé être réservé à une primo-acquisition.

Il faut encore constater une situation paradoxale quant au but avoué de l’abattement. Dans l’exemple développé, A se retrouve multi-propriétaire (bien qu’en indivision) et peut toujours bénéficier de l’abattement. Par contre dans une situation où X est plein propriétaire d’un petit studio et acquiert un autre immeuble avec Y, qui ne détient aucun droit de propriété quelconque, X et Y ne pourront bénéficier de l’abattement car X est déjà plein propriétaire d’une habitation.

La photo : un nouvel immeuble pratiquement achevé, au coin entre la rue de l’Ermitage et la rue des Champs-Elysées à Ixelles. L’immeuble est intéressant et malheureusement, je ne connais pas l’architecte à qui j’aurais aimé rendre hommage. L’effet de l’ouvrage suspendu est accentué par la déclivité de la rue et par le porte-à-faux sur le large espace prolongé par la rencontre des trois rues. Beau geste architectural.

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

Lire plus arrow_forward

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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