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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Construction sur un immeuble acquis à l’état de terrain : comment est taxée la plus-value ?

Principe de base à l’IPP

S’il n’est pas question d’une plus-value professionnelle, ni d’une plus-value spéculative (90, 1°, CIR/92), on applique les articles 90, al. 1er, 8° et 10°, à savoir :

L’article 90, al. 1er, 8° taxe la plus-value sur les terrains revendus dans les 8 ans à 33% si la revente intervient dans les 5 ans et à 16,5% si la revente intervient entre 5 et 8 ans.

L’article 90, al, 1er, 10° taxe la plus-value sur les immeubles bâtis revendus dans les 5 ans, toujours à 16,5%.

Quid si l’acquéreur bâti sur un terrain ?

Selon l’article 91 :

« Par dérogation à l’article 90, alinéa 1er, 10°, les plus-values réalisées sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30 % du prix de réalisation de l’ensemble, tombent dans le champ d’application de l’article 90, alinéa 1er, 8° ».

C’est ce critère des 30% de valeur qui détermine s’il s’agit d’une plus-value sur  un terrain ou sur un immeuble bâti.

Qu’en est-il si l’acquéreur bâtit dans les 5 ans mais revend dans les 8 ans ? Il y aura taxation !

L’article 90, al 1er, 10°, c), impose (à 16,5% donc) :

« les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu’un droit d’emphytéose ou de superficie ou qu’un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu’il s’agisse :

(…)

c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, sur lesquels un bâtiment a été érigé par le contribuable, dont la construction a débuté dans les cinq ans de l’acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l’ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l’immeuble ».

C’est une disposition dangereuse car elle rallonge le délai de taxation de manière surprenante.

Voyons des exemples :

Exemple 1 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Taxation car la construction a débuté dans les 5 ans et il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Le délai de taxation peut être très long si les travaux durent longtemps ou si la date de première occupation est tardive.

Exemple 2 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2026 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Pas de taxation car la construction n’a pas débuté dans les 5 ans et ce même s’il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Exemple 3 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions,
  • 2030 : première occupation,
  • 2037 : vente.

Pas de taxation car même si la construction a débuté dans les 5 ans il n’y a pas de vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

La photo : la Maison Saint Cyr situé square Ambiorix à Bruxelles (Gustave Strauven, 1901), commandée par le peintre bruxellois Georges Léonard de Saint Cyr. Expression presque outrancière de l’Art nouveau, elle est remarquable par ses ferronneries en entrelacs qui l’enserrent comme une végétation. La maison fut classées en 1988, heureusement car peu avant la Commission royale des monuments et sites disait « c’est une œuvre tumultueuse, dans des proportions déconcertantes, qui fait plus penser à un décor de théâtre qu’à un ensemble architectural sérieux, ordonné et logique ». Et, de fait, elle fut méprisée à l’époque de sa construction, comme exagérément théâtrale et de mauvais goût. La restauration de la maison fut conduite par l’architecte spécialisé dans la protection du patrimoine, Francis Metzger. Allez voir les visuels sur son site https://www.ma2.be/fr/projets/maison-saint-cyr-75/. C’est tout simplement saisissant.

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

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L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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