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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et option d’achat

Un pacte de préférence est conclu.

Dans un tel pacte, le stipulant ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait.

Le promettant reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre, contrairement à la promesse de vendre.

Cette liberté est de l’essence du pacte de préférence ; dans le domaine spécifique de la vente, le droit de préférence s’appelle droit de préemption car emere veut dire vendre en latin.

Quel est l’effet du droit de préemption sur la promesse de vente générant une option d’achat ?

Un arrêt de la Cour de cassation française n° 1055 du 6 décembre 2018 répond à la question, sur le visa de l’article 1134 du Code civil qui était alors identique au nôtre (www.courdecassation.fr).

Un propriétaire avait accordé un droit de préférence à une dame pour une durée de dix ans.

Durant ce délai, le propriétaire avait consenti une option d’achat à un tiers.

Cette option fut levée, et la vente conclue, après l’expiration du délai de validité du droit de préférence.

En d’autres termes, le pacte de préférence était encore en vigueur à la signature de la promesse unilatérale de vente mais ne l’était plus au moment de la levée de l’option.

La dame, frustrée de l’achat qu’elle convoitait poursuit en justice le propriétaire vendeur et le tiers acquéreur.

Elle réclame l’annulation de la vente, sa substitution dans les droits de l’acquéreur, l’expulsion de ce  dernier et le paiement de dommages et intérêts.

Elle est déboutée par la Cour d’appel de Fort-de-France qui décide que l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire ne grève pas le précontrat, la promesse de vendre.

Selon les juges d’appel, seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération, soit la vente par levée de l’option, mais pas la date de l’option d’achat.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation française

« Qu’en statuant ainsi, dit la Cour de cassation française, alors que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Le droit de préférence s’applique dès que l’on décide de vendre l’immeuble objet du pacte.

Donc aussi en cas de promesse de vendre, même si cette promesse est levée après le délai de validité du droit de préférence.

La photo : immeuble en copropriété rue Washington à Ixelles. Cette rue fut percée en 1868 sur le tracé approximatif d’un vieux chemin de campagne mais son urbanisation fut différée pour une question d’égout. En effet, la rue descend et charriait les eaux en provenance de la chaussée de Waterloo qui stagnaient au pied du remblai au rond-point de Tenbosch, future place Albert Leemans. À l’endroit de la rue Washington où se trouve cet immeuble, et celui-ci-dessous, se trouve le square Henri Michaux. C’est au centre du square que fut installé en 1995 le monument en souvenir des victimes du génocide des Arméniens (arch. Isabelle Jakhian). Le 29 mars 2003, le Comité de coordination des associations turques a lancé une campagne visant la destruction de ce monument. En face, on trouve le Parc Tenbosch aménagé en 1983 sur le jardin de la propriété de l’industriel Louis Semet-Solvay. C’est l’un des plus beau parc de Bruxelles.

Rue Washington, Ixelles.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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