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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’assurance et la vente de l’immeuble

L’article 57 de la loi du 25 juin 1992 sur les assurances terrestres prévoit les dispositions suivantes en cas de cession entre vifs d’un immeuble assurée.

En cas de vente, l’assurance prend fin de plein droit trois mois après la date de passation de l’acte authentique.

Jusqu’à l’expiration de ce délai de trois mois, la garantie accordée au cédant est acquise au cessionnaire, sauf si ce dernier bénéficie d’une garantie résultant d’un autre contrat.

Un arrêt du 1er février 2013 de la Cour de cassation (rôle n° C.12.0272.N, www.juridat.be) apporte un éclairage utile à cette disposition.

Ainsi qu’il résulte des travaux parlementaires, cette disposition vise à maintenir la couverture d’assurance existant au moment de l’acte authentique de vente, durant trois mois, dans l’intérêt aussi bien du vendeur que de l’acquéreur.

Il en découle qu’une cessation du contrat d’assurance à la demande du vendeur preneur d’assurance, après la passation de l’acte authentique mais avant l’écoulement du délai de trois mois, ne peut être opposée à l’acheteur qui fait appel à la couverture d’assurance pour un sinistre survenu durant cette période.

Dans cette affaire, des époux avaient vendu leur maison par acte du 19 mai 2008. Ils résilièrent la police le 24 mai 2008.

Mais dans la nuit du 1er au 2 juin 2008, la maison fut ravagée par le feu. L’acheteur n’avait pas souscrit une autre police en vigueur à ce moment.

La Cour d’appel d’Anvers décida qu’en dépit de la résiliation de la police après l’acte, l’assureur était resté tenu de couvrir les risques en application de la disposition impérative de l’article 57 précité.

La Cour de cassation a considéré que, ce faisant, la Cour d’appel d’Anvers avait correctement jugé.

La Cour retient que l’article 57 est « dwingende », c’est-à-dire impérative. Il en résulte que les parties au contrat d’assurance ne peuvent y déroger.

La souscription immédiate d’une assurance par l’acquéreur est souvent imposée par la banque en cas de prêt hypothécaire.

En ce cas, dès que le bien est couvert par la police de l’acquéreur, celle du vendeur prend fin.

Le vendeur peut-il demander contribution à l’acquéreur au paiement de la prime durant les trois mois de couverture ?  Cette obligation n’est-elle pas sans objet puisque, de toute façon, la loi garantit cette couverture ?

L’article 57 régit seulement la durée de la police. Cette disposition n’interdit nullement que les parties se partagent le coût de la police.

De même, il est parfaitement licite de stipuler que l’acquéreur devra assurer le bien dans un délai plus court, auquel cas la police du vendeur prendra fin avant l’expiration du délai de trois mois et le vendeur pourra réclamer le prorata temporis à son assureur.

Commentaires

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  1. Avatar
    PEREAUX #

    Reste tout de même à la compagnie du vendeur son recours contre l’occupant du bien qui a brûlé …

    MERCI pour vos articles

    mars 3, 2013

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Les fissures

Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]

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Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché.

Par exemple :

« L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et ne sont pas sous garantie du Promoteur ou de l’entrepreneur. Leur réparation est à charge de l’acquéreur. »

Ou encore :

« A aucun moment, pas même à la réception provisoire, le vendeur ne peut être tenu responsable des fissures d’enduits ou de boiseries ceux-ci subissant nécessairement un retrait normal pendant les mois qui suivent leur mise en œuvre. »

Les fissures sont alors contractuellement vues comme un phénomène prévisible et naturel, presque mécanique, exempt de tout caractère vicieux.

De fait, les fissures ne sont pas nécessairement l’effet d’une pathologie liée à la structure du bâtiment ou à la nature du terrain.

Ces fissures, appelées microfissures, fissures d’enduit ou fissures superficielles, sont généralement filiformes, peu profondes et dépassent rarement 0,2 mm de large.

Elles ne mettent pas en péril la stabilité de l’ouvrage et n’exposent en principe pas le bâtiment au risque d’infiltration d’eau.

Elles n’ont en principe pas les mêmes directions que les fissures structurelles.

Les clauses en question sont-elles licites au regard de la prohibition de l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur entreprise (avec un consommateur) et par le vendeur fabriquant ou spécialisé ?

Oui, indiscutablement, pour deux raisons :

  1. Ces clauses ne visent pas un vice caché, c’est-à-dire un défaut de la chose, tant qu’elles restent dans le domaine du phénomène non vicieux mais techniquement naturel. Elles n’exonèrent pas le promoteur des fissures structurelles.
  1. De manière plus générales, on doit circonscrire la description de la chose avant d’aborder le registre des garanties. Si le bien vendu est décrit comme un immeuble présentant au début des fissures, c’est cela qui peut être livré (conforme car décrit comme tel) et le régime des garanties ne peut être invoqué lorsque la question est réglée au stade de la délivrance conforme.

Bref, il faut bien distinguer les clauses descriptives des clauses exonératoires de garantie.

Les clauses descriptives, entrées dans le champ contractuel, sont parfaitement licites.

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