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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente d’un lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur comme le notaire ou l’agent immobilier, doivent respecter une obligation d’information  (art. 577-11, § 1er, du Code civil) :

« Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours : … »

Cette communication doit intervenir dans la phase précontractuelle, avant que le candidat ne fasse offre, ce qui est logique puisqu’il doit pouvoir s’engager en connaissance de cause.

De quelle information doit-il disposer ? En voici le relevé :

  1. Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  2. Le montant des arriérés éventuels dus par le cédant,
  3. La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  4. Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours,
  5. Les PV des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années,
  6. Ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années,
  7. Une copie du dernier bilan approuvé par l‘AG.

On sera attentif au point 3.

Le veneur ou l’agent immobilier doit informer le candidat acheteur, avant son offre, de ce qui peut intervenir jusqu’à la date de l’acte, soit dans le futur, en général quatre mois après le compromis.

C’est un travail prospectif qu’il faut réaliser et bien souvent le syndic ne répond pas efficacement à la question.

L’agent immobilier sera attentif à cette question.

Il se rappellera de ce que les articles 12 et 53 de son Code de déontologie lui dont obligation d’émettre des réserves lorsqu’il ne peut communiquer une information pertinente.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    BERTRAND #

    Quid des attestations techniques et environnementales,
    Quid des éventuelles infrastions urbanistiques?
    Quelles sont les éventuelles sanctions?

    février 3, 2013
  2. Avatar

    Oui, vous avez raison, tout cela aussi est requis, mais pas par le Code civil. Voyez les autres articles du site pour les diverses réglementations.

    On notera que pour les obligations en matière d’assainissement du sol, on peut obtenir une dérogation pour la vente d’un lot en copropriété (art. 61 de l’ordonnance du 5 mars 2009).

    février 3, 2013

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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