Lorsque l’immeuble est vendu après l’expiration du bail, les dégâts locatifs sont-ils à la mesure du coût des travaux ou de la moins-value à la revente ?

Lorsque l’immeuble est affecté d’un vice caché, l’indemnisation de l’acheteur est-elle à la mesure du coût des travaux ou de la moins-value à la revente ?

Deux arrêts de la Cour de cassation (Cass., 30 janvier 2004, rôle n° C020045F et Cass., 10 mars 2011, rôle n° C.10.0046.F, www.juridat.be) répondent à ces questions qui portent sur le même problème

Il s’agit de la délicate question de la survenance d’évènements postérieurs au dommage dans l’appréciation de la réparation de celui-ci, en matière contractuelle.

Les faits de la première affaire sont courants : à la fin du bail, le locataire doit remettre les lieux au bailleur dans l’état où il les a reçu, excepté la vétusté, autrement dit il doit indemniser les dégâts locatifs.

Cela est évident si le bailleur entend relouer son bien, car il veut relouer en bon état.

Le bailleur doit alors procéder à des travaux et c’est le coût de ces travaux qui constituent le dommage à réparer.

Mais si le bailleur revend son bien sans procéder aux travaux, quelle est la mesure de l’obligation du locataire ? S’agit-il du coût des travaux ou de la moins-value sur le prix de la vente ?

Et que se passe-t-il si l’état de l’immeuble n’entre pas en ligne de compte dans le prix, comme c’est souvent le cas si l’acheteur entend de toute façon réaliser des travaux ?

Dans l’affaire en question, le juge d’appel avait décidé que, quant à l’évaluation du dommage résultant de dégâts locatifs, il fallait bien tenir compte de la revente de l’immeuble à un tiers.

Il faut dire que l’obligation de remise en état devait être lourde puisqu’il s’agissait d’une agence bancaire et qu’une salle des coffres avait été construite.

Le tribunal a désigné un expert chargé de vérifier dans quelle mesure la présence dans l’immeuble d’aménagements réalisés par le locataire sans autorisation des bailleurs, avaient eu une incidence défavorable sur la valeur de revente du bien.

Et le tribunal d’inviter l’expert à estimer par référence au marché immobilier, le dommage effectivement subi par le bailleur sous forme de moins-value éventuelle à la revente.

Le bailleur ne l’entendait pas de cette oreille.

Pour lui, le locataire devait lui rendre le bien tel qu’il l’avait reçu, suivant l’état des lieux, excepté l’usure normale résultant de la vétusté.

Le bailleur ajoutait que sa créance de réparation des dégâts locatifs est née au jour où le bail a pris fin ce qui implique que c’est à ce moment que les dégâts locatifs devaient être estimés.

Les circonstances postérieures, comme la revente, ne pouvaient donc pas influencer cette évaluation.

La première branche du moyen appuyant le pourvoi posait que le droit de créance du bailleur à obtenir réparation du chef de dégâts locatifs naît au jour où le bail prend fin.

Partant, les dégâts locatifs doivent être estimés au moment de la restitution du bien estimait le bailleur. Le juge ne pouvait donc pas tenir compte des événements postérieurs à la faute ou au dommage, notamment de la revente de l’immeuble.

C’est confondre l’étape de la détermination du dommage, au moment où il nait, et celle de son estimation, cette dernière devant être faite au moment où le juge statue. La solution est certaine depuis longtemps en matière contractuelle (Cass. 28 mai 1931, Pas., 1931, I, p. 131 ; Cass. 25 mai 1986, Pas., 1986, I, p.1189).

La seconde branche du moyen posait que si la Cour était d’avis que le dommage doit être apprécié au moment où le juge statue, le juge ne peut tenir compte dans l’évaluation du dommage, d’événements postérieurs à celui-ci et qui ont amélioré ou aggravé la situation de la personne lésée lorsque ceux-ci sont étrangers à la faute et au dommage.

Comme la revente de l’immeuble est un événement étranger à la faute du locataire et au dommage, le juge ne pouvait pas en tenir compte dans l’évaluation du dommage.

La Cour de cassation va donner raison au bailleur sur ce dernier point, dans les termes ci-après :

« Attendu que si le juge doit évaluer au moment où il statue le montant de l’indemnité qu’il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci ou au dommage lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur ;

Attendu que le jugement attaqué énonce que (le locataire)  » invoque qu’en l’occurrence le bien fut vendu pour un prix très satisfaisant et que les dégâts qui lui sont imputés n’auraient eu aucune incidence sur ce prix, eu égard aux paramètres qui ont déterminé l’acquisition de l’immeuble et sa relocation immédiate à (l’acquéreur), ce qui, en toute hypothèse, impliquait d’importants travaux ; qu’il est à tout le moins permis de retenir qu’eu égard à la revente de l’immeuble, les chiffres tels qu’arbitrés par l’expert ne peuvent a priori être tenus pour la mesure du préjudice réellement encouru par le (bailleur) » ;

Attendu qu’en décidant de tenir compte de la revente de l’immeuble, événement étranger aux manquements du locataire et au dommage lui-même, pour apprécier celui-ci, le jugement attaqué viole les dispositions légales invoquées en cette branche du moyen ; »

La seconde affaire concerne une vente d’un appartement affecté d’un vice caché.

Il y avait des infiltrations d’eau et de l’humidité non visible lors des visites préalables à la vente.

Confronté à un vice caché, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire), telle qu’elle sera arbitrée par expert (art. 1644 du Code civil).

Le tribunal avait désigné un expert qui avait évalué le coût des travaux pour remédier au vice caché.

L’acheteur réclamait ce montant alors qu’il avait entre temps revendu l’immeuble.

La Cour d’appel de Bruxelles avait donné raison à l’acheteur, estimant que son dommage matériel devait être apprécié par référence au montant des travaux qui représente la diminution objective de la valeur du bien au moment de l’achat.

En effet, l’action estimatoire vise une diminution du prix dans l’exacte proportion de l’importance des défauts cachés qui en réduisent la valeur du bien acheté.

Pour les juges d’appel, il ne fallait pas prendre en considération les événements ultérieurs qui peuvent affecter le sort ou la valeur du bien, comme la revente ou l’évolution du marché.

Ce sont, dit la Cour, des éléments d’appréciation totalement étrangers à l’estimation de la valeur réelle du bien au moment de son acquisition.

Spéculer sur l’effet du vice caché dans le prix à la revente était donc inapproprié.

Le pourvoi du vendeur initial avançait que la revente d’un immeuble peut, selon son prix, influencer le dommage subi par l’acquéreur originaire de cet immeuble en raison des vices cachés qui l’affectaient au moment de son acquisition.

La revente n’était donc pas étrangère au dommage.

Et, ajoutait le pourvoi, le juge ne pouvait affirmer en termes généraux que la revente du bien constitue un élément d’appréciation totalement étranger au dommage, sans rechercher ce qu’il en était effectivement.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Pour la Cour de cassation, les juges d’appel ont légalement justifié leur décision de « déterminer la partie du prix à restituer […] sur la base du coût des travaux à exécuter pour remédier aux défauts cachés, sans tenir compte du prix de la revente de l’immeuble […]. »

Ces deux arrêts s’inscrivent parfaitement dans la jurisprudence de la Cour de cassation.

Selon cette jurisprudence, le dommage est apprécié par le juge au moment où il statue.

Cela signifie que le juge doit prendre en considération, au moment où il statue, toutes les circonstances de la cause, en ce compris celles postérieures au dommage.

Mais de multiples éléments peuvent survenir entre la survenance du dommage et le moment auquel le juge estime ce dommage.

Certains évènements sont liés au dommage ou à la faute générant ce dommage, et d’autres y sont totalement étrangers.

C’est pourquoi la Cour de cassation a dégagé le critère suivant : si le juge doit évaluer au moment où il statue le montant de l’indemnité qu’il alloue en réparation du préjudice causé par une faute, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des événements postérieurs et étrangers à la faute et au dommage, qui auraient amélioré ou aggravé la situation de la personne lésée (Cass., 2 mai 2001, rôle n° P.00.1703.F ; Cass., 30 janvier 2004, rôle n° C.02.0045.F).

Ce principe n’est pas toujours facile à appliquer.

Ainsi, en responsabilité extra contractuelle (mais les principes sont identiques en responsabilité contractuelle), la Cour de cassation a jugé que le décès de la personne lésée exerce une influence sur le dommage résultant d’une incapacité permanente de travail (Cass., 2 mai 2001, rôle n° P001703F).

Selon la Cour, le décès, bien qu’étranger à l’acte illicite lui-même, exerce une influence sur le dommage qui en résulte.

L’incapacité permanente de travail présente effectivement un rapport avec la durée de vie moyenne, et cet élément n’est pas étranger au décès survenu entre la faute et l’évaluation du juge.

Il n’en est pas de même de la revente de l’immeuble.

En effet, la revente de l’immeuble, si elle a une influence sur les dommages évoqués, n’en reste pas moins un évènement étranger à ceux-ci. Et certainement étrangère aux fautes évoquées.

Le juge ne pouvait dès lors en tenir compte.