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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indépendant protège son logement de ses créanciers

Rendre insaisissable

Un travailleur indépendant peut, par une déclaration faite devant un notaire, rendre insaisissable les droits réels qu’il détient sur l’immeuble où sa résidence principale est établie (art. 73 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV)).

C’est donc non seulement le droit de propriété de l’indépendant sur l’immeuble où il réside qui est visé, mais aussi le droit d’usufruit, d’emphytéose voire de superficie. Une part indivise est également protégée.

Autrement dit, il soustrait ce droit au gage commun de ses créanciers (art. 7 et 8 de la loi hypothécaire).

Il faut qu’il s’agisse d’un travailleur indépendant exerçant ses activités en Belgique. Ce travailleur indépendant peut être un mandataire de société, ainsi qu’il ressort de deux questions parlementaires des 5 mars et 8 avril 2008.

Déclaration

La déclaration est reçue par un notaire et contient la description du bien, le caractère commun ou indivis du bien et elle distingue la partie professionnelle de la partie résidentielle. Le conjoint doit marquer son accord.

Si la partie professionnelle représente moins de 30 % de l’ensemble, la totalité de l’immeuble peut être déclarée insaisissable. Sinon, seule partie résidentielle est insaisissable, « moyennant l’établissement préalable de statuts de copropriété », dit la loi.

Il faudrait donc juridiquement procéder comme pour un acte de division (après mesurage) et établir un acte de base (et non des statuts de copropriété comme dit la loi), même s’il n’existe qu’un seul propriétaire ? !

Ajoutons que cela devra éventuellement provoquer une demande de permis d’urbanisme si cette division ne concorde pas avec la destination d’urbanisme.

La déclaration est inscrite dans un registre ad hoc au bureau du conservateur des hypothèques. Elle sera opposable aux tiers dès cette inscription.

Les créanciers

Vis-à-vis de quels créanciers l’insaisissabilité s’oppose-t-elle ? La déclaration qui soustrait le bien immeuble au gage commun des créanciers, n’a d’effets qu’à l’égard des créances :

  • nées après l’inscription de la déclaration,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle indépendante du déclarant.

La déclaration protège l’immeuble donc des dettes futures, pas des dettes passées. Certains créanciers conservent cependant le droit d’exécuter l’immeuble ou les droits réels sur l’immeuble de l’indépendant :

  • La créance résultant d’une infraction (même si elle est professionnelle),
  • La créance mixte (vie privée et activité professionnelle),
  • La créance de l’O.N.S.S. en cas responsabilité du gérant ou de l’administrateur pour faute grave ayant provoqué la faillite de la société.

Renonciation

Le travailleur indépendant peut renoncer à sa déclaration, auquel cas celle-ci sera censée n’avoir jamais exister. Nul doute que la banque saura le convaincre de renoncer au bénéfice de cette généreuse loi s’il veut accéder au crédit.

La loi n’évoque pas la renonciation ciblée (à l’égard de tel créancier exclusivement). On ne voit cependant pas pourquoi ce ne serait pas possible.

Il arrivait que les banques fasse souscrire par des indépendants crédités, une renonciation à effectuer pareille déclaration avant qu’elle ne soit réalisée.

La loi du 6 mai 2009, en vigueur depuis le 29 mais 2009, pose désormais que l’engagement d’un travailleur indépendant de ne pas faire de déclaration à l’avenir est frappé de nullité absolue.

Cela ne signifie pas que l’indépendant ne puisse renoncer à une déclaration déjà actée (art. 78). C’est seulement l’engagement de ne pas déclarer son immeuble insaisissable qui est nul.

Répétons que la déclaration d’insaisissabilité ne vaut évidemment que pour l’avenir (art. 77).

Faillite

En cas de faillite, la déclaration protège la résidence de l’indépendant même s’il perd cette qualité à la suite, justement, de sa faillite.

La renonciation est un droit personnel que le créancier ne peut exercer à la place de l’indépendant failli.

Divorce

Les effets de la déclaration subsistent après dissolution du régime matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.

Mais il faut aussi protéger l’ex conjoint. C’est pourquoi la règle qui précède trouve exception à l’égard des dettes professionnelles du déclarant et dont le recouvrement peut être exécuté sur le patrimoine de l’ex-conjoint.

Décès

Le décès du déclarant emporte la révocation de la déclaration.

Vente du bien

En cas de cession des droits réels désignés dans la déclaration, le prix obtenu demeure insaisissable :

  • à l’égard de ceux qui sont devenus créanciers après l’inscription,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant,
  • et pour autant que le prix soit remployé dans l’année et dans un immeuble destiné à la résidence. A cet effet, les fonds doivent rester consignés chez le notaire.

La nouvelle résidence sera pareillement protégée :

  • si l’acte d’acquisition contient une déclaration de remploi des fonds,
  • sauf si les créanciers prouvent l’organisation d’insolvabilité.

Combien coûte cette intéressante opération ?

Ce n’est pas fort onéreux. Les frais pour l’établissement (comme pour la radiation) de la déclaration s’élève à 1.000 € en ce compris les frais d’inscription à la conservation des hypothèques (honoraires 500 € et inscription 500 €).

Les honoraires du notaire ne sont dus qu’une seule fois lorsque la déclaration concerne un travailleur indépendant et son conjoint aidant ou deux travailleurs indépendants mariés ou cohabitants légaux exerçant conjointement leur activité dans la même unité d’établissement.

Entrée en vigueur

Cette loi est entrée en vigueur le 8 juin 2007.

Appréciation

Cette loi est calquée sur la loi française « Dutreil » du 1er août 2003.

On peut se demander si les Ordres disciplinaires autoriseront certains indépendants (notaires, avocats) à déclarer leur immeuble insaisissable.

Après l’excusabilité, la remise de dette dans le règlement collectif, la décharge des sûretés personnelles, la surséance indéfinie en matière fiscale, le législateur s’attache à protéger (déresponsabiliser ?) l’indépendant.

Les banquiers, les fournisseurs et leurs avocats seront bien inspirés de vérifier le registre des déclarations à la conservation des hypothèques avant de traiter avec un indépendant.

Protéger à tout prix est devenu la priorité.

Il n’en a pas toujours été ainsi. Les débiteurs subissaient un sort autrement plus fâcheux dans le passé.

Shakespeare décrit dans le Marchand de Venise le créancier qui se paie en prélevant les parties du corps de son débiteur.

En 1540, une ordonnance de Charles Quint condamne les « défraudeurs » au dernier supplice « par la corde, sans port, faveur ou dissimulation ».

En 1570, une Bulle de Pie V prononce la peine de mort contre les banqueroutiers frauduleux.

Dans Balzac les banquiers faillis avaient le bon goût de se suicider tant la honte les assaillait. Les choses ont bien changé …

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

Lire plus arrow_forward

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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