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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles tagué ‘vente’

Infraction d’urbanisme et nullité de la vente : comment réparer le contrat ?

La Cour de cassation a rendu un nouvel arrêt (Cassation, 10 mars 2023, C.22.0119.N, www.juportal.be), qui achève l’évolution de sa jurisprudence en en matière de nullité de contrat. Les faits sont les suivants. Un vendeur, semble-t-il professionnel, vend un immeuble grevé d’infractions urbanistiques. Les infractions affectant le bien ne sont pas cachées. L’acte authentique prévoit […]

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Certificat d’amiante en Flandre et copropriété

Un certificat amiante est requis pour la vente d’un immeuble situé en Région flamande lorsque le bien a été construit avant 2001. C’est aussi le cas pour un échange, une donation ou un démembrement ; pas pour un transmission par décès. L’obligation s’applique aux habitation et aux autres immeubles de plus de 20 m². Le certificat […]

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La condition suspensive de régularisation urbanistique

La 4ième chambre du tribunal de première instance du Brabant wallon a prononcé un jugement, le 1er février 2022 (R.G. n° 21/1336/A), concernant la validité de la condition suspensive de régularisation urbanistique dans les ventes d’immeuble. La vente porte sur une « maison d’habitation ». Mais la situation de droit du bien est toute différente ; […]

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Vendre en déclarant l’infraction d’urbanisme à l’acheteur qui déclare en faire son affaire

Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]

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La durée d’une promesse de vente

Une promesse de vente émise par le propriétaire génère une option d’achat dans le chef du bénéficiaire. Quelle est la durée de la promesse, donc de l’option ? La question est importante car, lorsque la promesse est expirée, elle ne peut plus être acceptée, l’option ne peut plus être levée. Une levée d’option d’achat tardive n’est […]

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La mutation apparente dans la vente d’immeuble

Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]

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L’élection de command

Définition La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le […]

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Les risques de la RDA VII (autorisation de démolition)

Bien souvent, le promoteur se voit octroyer une RDA (un droit de superficie) sur un fond où des constructions sont présentes. Du moins dans les entités urbaines où le foncier nu est rare. Le promoteur va démolir le bâti existant pour reconstruire et la convention de RDA l’y autorise expressément. Or  l’article 5 de la […]

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Vice caché : les clauses sur le délai d’action

Dans la vente d’immeuble, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai, pose l’article 1648 du Code civil. La loi ne détermine pas ce délai d’action ; on peut même se demander si c’est vraiment un délai puisque le temps n’est pas précisé. Ce délai est laissé à la sagesse du […]

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Le coronavirus et la force majeure

En matière contractuelle, la force majeure est un évènement imprévisible, irrésistible ou insurmontable et non fautif, qui rend impossible l’exécution d’une obligation. C’est une cause dite de libération du débiteur. De nombreux commerces sont aujourd’hui fermés, les prestataires ou employés étant confinés pour ralentir la propagation de la maladie et éviter de la sorte la […]

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Encore et toujours l’accord sur la chose et le prix

Un jugement du 30 novembre 2018 de la 9ième du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 18/2734/A) nous apporte une synthèse bienvenue sur le lancinant problème de la naissance de la vente par accord sur la chose, le prix et les éléments substantiels. Ce jugement étant inédit, je vous le soumets ci-dessous. […]

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Les actions propter rem, accessoires de la choses vendue

Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil). Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple. Illustrons ces principes. Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre. Le loyer […]

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L’indemnité forfaitaire de 10 % (II)

Revenons sur une clause fameuse que l’on retrouve dans pratiquement tous les compromis. Elle se présente comme suit : « Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant quinze jours, l’autre partie […]

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Est-il possible de bénéficier de l’abattement de 175.000 € tout en demeurant propriétaire (indivis) ?

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions visées à l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement (https://gillescarnoy.be/2011/05/31/labattement-primaire-a-bruxelles/ ; https://gillescarnoy.be/2018/04/03/labattement-a-bruxelles-wallonie-nouveautes-2018/ ; https://gillescarnoy.be/2017/10/31/labattement-sol-bruxelles/). L’esprit de l’abattement prévue par la Région de Bruxelles-Capitale consiste à réduire de 175.000 […]

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Peut-on vendre un lot avant de réaliser les statuts de copropriété ?

Depuis la loi du 18 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019), les dispositions spécifiques relatives à la copropriété forcée trouvent à s’appliquer « à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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