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  1. de wolf patrick #

    découverte de ton blog…. excellent mon cher Gilles
    suis ébloui

    juin 20, 2010
    • Delhaye #

      découverte ce jour de ton blog du reste très bien référencé sur google. Suis éblouie aussi

      janvier 6, 2011
    • Gouverneur Delphine #

      Un père achète avec ses deniers un immeuble . Le paiement du prix se fait par paiement d’une tranche le jour de l’acte authentique et par d’autres tranches après l’acte. Sur l’acte authentique, l’acheteur n’est pas le père mais bien sa fille, étudiante, sans revenus, qui ne peut justifier le paiement des tranches. Les fonds ne transitent pas par le compte de la fille mais sont directement versés, à partir du compte du père, au vendeur. Le père décède et il avait aussi un fils. Lors du partage, le fils invoque une atteinte à sa réserve. Sur quoi porte la donation ? L’argent qui n’a pas transité du compte de la fille et est directement parti du compte du père sur le compte du vendeur ou la donation porte-t-elle sur l’immeuble ? Car si c’est l’immeuble, lors du partage, c’est la valeur actuelle dudit immeublequi doit être pris en compte et non le montant versé à l’acte. Ne peut-on pas considérer qu’il y a eu simulation et que l’intention du père était bien de donner l’immeuble et non l’argent ? Plusieurs doctrines s’affrontent sur la donation-achat et la simulation…Son intention était d’acheter au nom de sa fille….Pour moi, il s’agit d’une donation déguisée et je pense qu’il faut tenir compte de la valeur du bien lors du partage….qu’en pensez-vous ?

      mai 26, 2015
  2. Corman Victoire #

    Cher Gilles,
    Bravo pour ton site! super intéressant. un peu trop de lecture pour en coup mais je reviendrai certainement.
    Bonne continuation,
    Victoire

    janvier 27, 2011
  3. PICARD #

    Votre site est super

    mai 18, 2011
  4. PICARD #

    Cher Maitre

    Victime d’une résolution de vente, defendez vous en cour de cassation?
    Merci
    Mr PICARD

    mai 18, 2011
    • Non, il faut consulter un avocat inscrit au Barreau de cassation.
      Allez sur http://www.cass.be vous y trouverez le liste de avocats de ce barreau.
      Bonne chance.

      mai 19, 2011
      • Thomas Unger #

        Me Carnoy,

        Comment référencer votre site ?

        Bien à vous,

        T. Unger, étudiant

        novembre 29, 2013
  5. Beau travail, contenu clair et intéressant… Merci.
    Une question qui me taraude l’esprit : si le gérant d’une sprl me cède ses parts, est ce une vente réelle et est elle soumise au droit d’enregistrement?
    Merci.

    juin 7, 2011
    • Non, une cession de parts sociales d’une société n’est pas soumise à l’obligation d’enregistrement. Si la société ne possède qu’un immeuble et que les parts sont vendues pour éviter de devoir vendre l’immeuble en payant les droits (10 % ou 12,5 %), on pourrait craindre que l’administration ne considère que la cession des parts déguise une vente d’immeuble et qu’elle veuille requalifier l’opération pour percevoir les droits proportionnels. Cette démarche suppose que l’administration établisse la simulation, ce qui sera difficile si les parties acceptent toutes les conséquences de l’opération qu’elle réalisent.

      juin 7, 2011
  6. LAMY Marcelline #

    Marié sous le régime de la communauté aux acquets, nous avons mis notre maison en vente, puis-je demander au notaire d’établir un chèque à chaque nom,(1 au nom de Mr et un au nom de Mme), nous n’avons pas de compte joint et j’ai peur que mon mari dépose le chèque sur son compte personnel.

    octobre 26, 2011
  7. Sonia #

    Site très clair qui donne beaucoup d’informations utiles, merci!
    Votre article sur le dirigeant d’entreprise qui loue son immeuble à sa société m’a interpellée ; est-ce que la requalification des revenus mobiliers/immobiliers en revenus professionnels intervient toujours lorsqu’un dirigeant perçoit de tels revenus de la location de biens meubles/immeubles à sa société alors qu’il exerce dedans une fonction de salarié, ou y a-t-il des arguments qu’il est possible de faire valoir pour qu’il n’y ait pas requalification ?

    novembre 23, 2011
    • Sonia, un salarié est visé par la règle des 5/3 s’il est dirigeant. Le salarié qui exerce des fonctions dirigeantes dans la société est en effet visé par l’art. 32 CIR/92.

      novembre 25, 2011
      • Sonia #

        Merci pour cette réponse si rapide. Bonne continuation, votre site en aide plus d’un !

        novembre 26, 2011
      • Sonia #

        Encore une dernière question et j’arrête de vous ennuyer : s’il exerce une fonction indépendante et non salariée dans la société, cela change-t-il quelque chose ?
        Merci d’avance !

        novembre 28, 2011
  8. Non, Sonia, cela ne change rien.

    novembre 29, 2011
  9. Sybille #

    Monsieur votre site est très intéressant, Merci! Un de vos articles qui a retenu tout particulièrement mon attention est celui sur « l’influence de la revente de l’immeuble sur les dommages réclamés avant la vente ». Je ne suis, malheureusement, pas certaine d’avoir bien saisi votre conclusion finale. Vous dites que, dans le cas de la personne décédée après avoir été mise en incapacité permanente de travail, l’événement ultérieur (donc le décès) est un élément à prendre compte pour l’évaluation du dommage. A contrario, la revente de l’immeuble n’est pas à prendre en compte. La raison de cela est-elle que le décès de la personne découle directement de son dommage (l’incapacité permanente de travail) alors que, dans le cas de la revente de l’immeuble, l’évènement ultérieur (la revente) n’a aucun lien avec le dommage ou la faute ? Dans ce cas, dans l’affaire de la personne décédée, doit-on considérer que le décès est la conséquence indirecte de la faute ou la conséquence directe du dommage? Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements.

    décembre 4, 2011
  10. Sybille #

    Monsieur, je me demandais également si le fait que la revente de l’immeuble a eu dans le cadre d’une relation contractuelle différente de celle des parties en cause avait, entre autres, pour conséquence que la revente soit un élément étranger au dommage ? Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

    décembre 6, 2011
  11. VANDERBRIGGHE #

    Bonjour… et merci de vous dévouer pour la communauté avec ce site bien utile pour les réponses rapides notamment 🙂
    Ma question : la loi sur les copropriétés s’applique-t-elle uniquement pour les immeubles d’habitation parce que je possède un garage dans une copropriété composée exclusivement de garages, donc pas d’habitation, et gérée par un syndic professionnel et j’aimerais savoir si la loi en question s’applique aussi dans ce cas-ci ? Déjà merci pour votre réponse.

    mars 16, 2012
  12. VANDERBRIGGHE #

    Bonjour,
    Si j’ai bien compris un commentaire que vous avez fait paraître récemment, un agent immobilier qui ne pratique que la fonction de syndic de copropriétés n’est pas tenu de s’inscrire à la BCE ?
    Merci de bien vouloir me confirmer que je ne fais pas erreur.
    Bien cordialement.

    mars 20, 2012
  13. Sabine #

    Merci pour vos voeux mais surtout pour une année d’ articles clairs et pointus. Quel abîme entre les professionnels publiant sur les blogs, jonglant avec les traitements de textes et autres outils actuels et certains qui fuient ces outils indispensables tant pour le fond que pour la forme des procédures…

    décembre 31, 2012
  14. Lotte Vermeir #

    Je lis votre site avec beaucoup d’attention.
    En effet, après avoir négocié le prix d’un appartement, le propriétaire a établi un document mentionnant le prix de vente que j’ai contresigné. J’attendais de signer l’acte chez le notaire, lorsque le propriétaire m’envoie un mail annonçant qu’il n’est plus d’accord pour me vendre l’appartement au prix convenu. Mon avocat me dit que lorsqu’il y a accord sur le prix et la chose, il y a vente. Seulement je lis sur votre site que cela ne suffit pas/plus. Qu’en est-il donc?
    En vous remerciant d’avance pour une réponse,
    Lotte Vermeir

    janvier 8, 2013
    • Il faut être précis : si l’on suit la jurisprudence de la Cour d’appel de Bruxelles, l’offre acceptée constitue moins une vente qu’un engagement de négocier de bonne foi un compromis complet. Cela, votre vendeur ne le fait pas puisqu’il se refuse à vendre. Au mieux vous pourriez poursuivre l’exécution forcée de la ventes et, au pire, réclamer des dommages pour rupture abusive de négociation. Bonne chance.

      janvier 8, 2013
      • Lotte Vermeir #

        Un grand merci pourt cette réponse rapide et vos mots encourageants.
        Cordialement,
        Lotte Vermeir

        janvier 9, 2013
  15. Benchikh #

    Bonjour Mr CARNOY,

    Super votre site.

    J’ai acheté une maison auprès de la SDRB en 2004. J’ai payé une TVA sur subside. J’ai appris que cette TVA a été remplacé à certains acquéreurs. Ai-je droit à ce remboursement? Merci

    février 4, 2013
    • Pour le taux réduit, l’administration a exprimé la position qu’il s’applique à dater du 1er janvier 2009.
      Pour la TVA sur le subside, vous pourriez réclamer selon les circonstances (il faut tout voir), mais le promoteur ne pourra pas obtenir lui-même restitution (3 ans). Donc il refusera certainement de vous rembourser.

      février 4, 2013
  16. Abdel #

    Bonjour,

    J’ai acheté en 2007 via SDRB un appartement sis à 1081 koekelberg dans un complexe de 94 appartements , le projet s’est fait construit en 4 phases , la dernière est achevé en Février 2013 . ma question est la suivante , est ce que vous pouvez prendre notre dossier afin de récupérer la TVA de subside pour chaque appartement.

    mars 1, 2013
    • Il faut voir si c’est un projet qui entre dans les conditions du taux réduit.

      mars 3, 2013
  17. De Geyter #

    Cher Maître,
    Commerçant depuis 23 ans et âgé de 65 ans mais sans avoir les moyens d’arrêté mes activité, je suis victime d’un refus de renouvellement de bail commercial pour raison de vétusté dans le but de reconstruire suivant une loi de 1951. Le prétexte invoqué est totalement mensonger car l’immeuble est nullement vétuste mais n’a pour but que éludé l’indemnité à mon égard. Le juge de paix sans avoir consulté les conclusions semble donner raison au bailleur et reporte sa décisions à plus tard le temps que je réfléchisse au conséquence si je ne prend pas un accord amiable avec le bailleur ? Mon conseille est du même avis ! Que pensez-vous !

    mars 1, 2013
    • Impossible de répondre à de telle question sans connaître tous les éléments d’un dossier. Désolé !

      mars 3, 2013
  18. Abdel #

    la question a été déja posé , et voilà la réponse de SDRB :
    Monsieur, Madame,

    Vous avez appris, tout comme nous, qu’un arrêt de Cour d’appel de Bruxelles a été rendu le 27 juin dernier dans une affaire dans laquelle une société qui avait reçu des subsides de la SDRB contestait le fait que lesdits subsides devaient être soumis à la TVA.

    Après que le Tribunal de première instance de Bruxelles ait donné tort à la société et confirmé que les subsides en question étaient bien liés au prix et donc soumis à TVA, la Cour d’appel a rendu un arrêt le 27 juin dernier en considérant que, dans cette affaire particulière, l’on pouvait considérer que les subsides n’étaient pas liés au prix et par conséquent ne devaient pas être soumis à TVA.

    Cet arrêt ne concerne bien entendu qu’un cas particulier ce que n’ont pas manqué de rappeler à la SDRB, dans l’état actuel de leur réflexion, les services centraux de l’administration fiscale qui entendent donc continuer à exiger dans tous les autres projets que lesdits subsides soient soumis à TVA.

    Cet arrêt de Cour d’appel même s’il pose évidemment des principes importants n’a pas d’autre valeur par rapport aux autres projets.

    En effet, l’autorité de la chose jugée afférente à une décision judiciaire est limitée à la cause et à l’objet de ce litige même si cet arrêt constitue un précédent favorable qui pourra bien entendu être invoqué à l’appui des contestations dans tous les autres dossiers.

    Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos sentiments très distingués.

    mars 6, 2013
  19. Mr et Mme CLAUS-DERAYMAEKER #

    Bonjour, nous sommes un couple marié âgé de 64 ans, nous avons loué une maison à partir du 1er octobre 2012 par l’intermédiaire d’une agence immobilière qui a fait signer à madame seule une promesse de location, à la signature du bail nous n’avons pas vus copie du certificat PEB nous n’avions pas connaissance que c’était obligatoire à la signature du bail et à ce jour la propriétaire ne nous a pas encore remis copie de ce dit certificat.
    Avec le temps nous nous rendons compte que la maison ne correspond pas à ce que nous attendions comme économie énergétique, nous voudrions savoir si le bail 3 ans peut être considéré comme nul en l’absence du certificat à la signature du bail.
    Nous vous remerçions et agréez Monsieur, nos salutations

    mars 19, 2013
    • Selon certains, l’absence de certificat de PEB est une cause de nullité du bail pour illicéité de son objet. En effet, si le certificat de PEB n’est pas disponible, il y a infraction pénalement sanctionnée (de 250 à 25.000 €).

      Mais ce n’est pas mon avis. Le défaut de certificat de PEB peut seulement provoquer un vice de consentement (erreur) si la consommation était un élément substantiel du contrat.

      mars 24, 2013
  20. CLAUS-DERAYMAEKER #

    Bonjour nous avons oublié de préciser que nous habitons dans le hainaut donc la région wallonne.
    Cordialement.

    mars 20, 2013
  21. Fabrice Nigels #

    Bonjour Maitre,

    Suite à la vente de l’immeuble dans lequel j’ai mon commerce, j’aimerais savoir si je peux faire valoir un droit de préemption si aucune clause en fait mention dans le contrat de bail?

    Dans l’attente de vous lire, agréer , Maitre, mes respectueuses salutations

    mars 20, 2013
    • Non, la loi ne prévoit pas un droit de préemption au profit du locataire commercial. Il faut le prévoir conventionnellement.

      mars 24, 2013
  22. Michotte Monique #

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaires d’un bien situé près d’une grande école qui a besoin de kots d’étudiant. Nous aimerions savoir si nous pouvons transformer le niveau -1 de notre immeuble en kots et quels sont les prescriptions exactes. J’ai trouvé des prescriptions en matière de surface mais peu d’informations précises pour le reste.
    Pourriez-vous m’aider ou me dire où je peux trouver ces informations?
    Un tout grand merci

    mars 20, 2013
    • Si vous modifiez le nombre de logements dans l’immeuble, vous devez disposer d’un permis d’urbanisme préalable. Le SIAMU va imposer des travaux. le RRU indique les normes d’habitabilité (surface par exemple) et le nombre d’emplacements pour vélo. le Code du logement devra aussi être appliqué (normes d’habitabilité). Etc.

      mars 24, 2013
  23. jerry #

    Excellent blog maître, existe t il une règle sur le délais de résilation d un contrat mandataire de 6 mois avec la reconduction tacite ?

    Merci

    mars 26, 2013
  24. Nicoo #

    Maître,

    Je me permets de venir vers vous afin de vous poser de plus amples questions concernant un cas que mes parents vivent en ce moment. Ils sont vraiment désemparés et désespérés.

    En effet, propriétaires d’un bien, ils décident de le mettre en vente via agence immobilière, ladite agence se met en quête d’acheteurs potentiels, le compromis de vente est réalisé pour un prix final de 150.000€ et la signature des acte devait se dérouler le 5 mars dernier, soit le dernier jour des quatre mois légaux après la signature du compromis (à la demande des acheteurs).
    Le jour de la signature, chez le notaire des acquéreurs, et en présence de ces derniers accompagnés d’un avocat, les acquéreurs refusent de signer l’acte authentique s’il n’y a pas une diminution de 30.000€ du prix de vente initial sous prétexte de problèmes d’humidité et de travaux non réalisés dans les règles de l’art. Or, il n’y a aucun problème d’humidité (attesté par le PEB, par l’agent immobilier) et les travaux effectués au préalable ne sont simplement pas au goût des acheteurs.
    Les notaires respectifs ont dit, je cite : « nous n’avons jamais vu cela de notre carrière ».
    De plus, les acheteurs font déjà parvenir leur courrier dans le bien de mes parents. La veille de la signature des actes, les acheteurs ont encore fait une visite du bien, sans avertir de ce qu’il se passerait le lendemain, tout se déroulait parfaitement.

    Ayant pris contact avec un avocat, ce dernier a donc envoyé un courrier de mise en demeure pour obliger les acheteurs à signer. Rien n’y fait, ils refusent.
    La suite logique est donc le tribunal. Toutefois, l’avocat de mes parents réclament à ces derniers 18.000€ pour pouvoir intenter une action en justice. Est-il logique de demander un tel montant ? N’y a-t-il que les personnes aisées qui peuvent intenter une action en justice ?

    Concrètement, quels sont les moyens d’action de mes parents ?

    avril 23, 2013
    • Si les désordres invoqués par l’acheteur étaient apparents au moment de la vente, il ne peut certainement pas se refuser à passer l’acte et à payer le prix.

      Si ces désordres existent, sont sérieux, cachés, inconnus au moment de la vente et rendent l’immeuble impropre à sa destination, l’acheteur peut soit demander des dommages, soit poursuivre la résolution de la vente, sauf si le compromis exonère le vendeur des vices cachés qu’il ignorait.

      Sinon, l’acheteur doit exécuter la vente.

      Si le bien n’est pas affecté de vice et est délivrable tel qu’il était lors du compromis, il faut citer l’acheteur en passation et paiement ou au contraire en résolution en demandant les dommages prévus dans le compromis.

      Si vous trouvez votre avocat trop cher par rapport à vos moyens, il faut en parler avec lui et discuter du « devis ». Un bon dialogue peut lever bien des malentendus.

      A défaut d’accord, il vous est possible de demander l’assistance judiciaire.

      Les bureaux d’aide juridiques sont indiqués ici http://www.avocats.be/contact.php?page=bureaux-aide-juridique.

      Bonne chance !

      avril 24, 2013
    • Il est aussi possible que votre avocat vous ait dit que pour citer en paiement, il faut d’abord payer les droits d’enregistrement (12,5%) d’où le montant de 18.000 €.
      Souvent l’huissier réclame le montant des droits pour citer car il doit enregistrer la citation.
      Parlez-en avec l’avocat, il y a des solutions.

      avril 24, 2013
  25. Bonjour,
    dans un article relatif à l’ enregistrement des baux de 2003, résidence principale, commercial etc vous mentionnez que si l’ acheteur de l’ immeuble est un commerçant ou une société commerciale selon un arrêt de la Cour de Cassation de 1990, l’ enregistrement ne lui sera pas opposable et il pourra expulser le locataire commerçant.
    Cela est-il aussi applicable à un immeuble comportant 4 étages donnés en location pour résidence principale à 4 personnes physiques et un Rez commercial loué à une société commerciale ?
    La société commerciale expulsée a-t-elle droit à une indemnité d’ expulsion ?
    Pourquoi la date certaine n’ est-elle pas opposable à l’ acquéreur commerçant ?

    Merci d’ avance et meilleures salutations

    juin 21, 2013
  26. Bonjour,

    Félicitations pour votre site que je suis depuis quelques temps.
    Avez-vous un site pendant en néerlandais ?

    D’avance, je vous remercie

    octobre 30, 2013
    • Je n’en connais pas. J’ai pensé traduire et dupliquer certains articles mais c’est trop de travail…

      octobre 30, 2013
  27. Geoffroy #

    Bonjour,
    j’ai parcouru avec intérêt certains de vos articles traitant des infractions urbanistiques… Notre copropriété est confronté à ce type de problème. En effet, lors d’une rénovation importante de l’entièreté du bâtiment au début des années 90, le propriétaire a notamment changé les chassis, sans avoir introduit ce changement dans sa demande de permis d’urbanisme. Il a ensuite revendu l’ensemble de l’immeuble, divisé en plusieurs appartements. Depuis, certains appartement ont eu plusieurs propriétaires. Aujourd’hui, la commune a dressé un pv pour cette infraction urbanistique (chassis et porte pvc non conforme au dessin d’origine) et nous demande de remplacer les chassis et la porte d’entrée par des menuiseries identiques à celles d’origine. Devons-nous nous résigner à réaliser ces travaux à nos frais ou est-il imaginable de se retourner contre le propriétaire (ou ses descendants?) qui a commis l’infraction?
    Merci d’avance pour votre avis éclairé.
    Cordialement.

    novembre 19, 2013
    • Vous pouvez contester l’infraction, demander la régularisation ou agir en garantie d’évition contre le vendeur. En théorie, tout cela. Il faut toujours voir un dossier avant de dire ce qui peut être fait. Bonne chance en tous cas.

      novembre 20, 2013
  28. Jacques Mouton #

    Bonjour Maître,

    Je suis à la recherche d’applications jurisprudentielles (récentes) de l’article 618 du Code civil concernant la déchéance de l’usufruit. Auriez-vous des références à ce sujet ?

    D’avance, Merci !

    novembre 30, 2013
  29. RONGY Didier #

    Bonjour Maître,

    Mon épouse et moi -même avons construit ,avec nos ressources conjointes, notre maison d’habitation commune sur un terrain m’appartenant. Notre contrat de mariage est la séparation des biens .

    Avant d’ériger notre demeure , nous avons pris la précaution de passer par le notaire afin d’enregistrer une renonciation au droit d’accession .

    Les termes en sont les suivants :

    Mr aa déclare renoncer purement et simplement au profit de son épouse Md bb , qui déclare l’accepter, au droit d’accession lui appartenant sur les constructions, plantations et ouvrages qui seront établis sur le terrain défini, de manière telle que lui-même et son épouse seront propriétaires , chacun à concurrence de la moitié, des constructions qu’ils y feront ériger à leurs frais

    Pour le surplus, ils devront se soumettre à toutes les obligations et à tous les règlements des autorités compétentes.

    La présente convention ne constitue pas , dans l’intention des parties, un bail de superficie et ne peut par conséquent être considérée comme une simple concession temporaire.

    la lecture de divers parutions me font craindre que cette convention ne soit pas à durée indéterminée ; mais plutôt limitée à 50 ans , comme c’est le cas pour un droit de superficie.

    Pourriez vous, svp, nous éclairer sur le sujet?
    S’il s’avèrait que cette renonciation au droit d’accession n’était pas totale et définitive, quelles seraient les mesures à prendre? Quand et à quel coût?

    Un grand merci d’avance

    Cordialement

    Didier

    décembre 27, 2013
    • Effectivement, la RDA génère en règle un droit de superficie dont la durée est limitée à 50 ans. Le droit consiste à avoir une construction sur le fonds d’un tiers. Cette autorisation est donc limitée dans le temps.

      Au terme du droit, se pose la question de l’accession : elle a été réglée par votre convention à titre définitif. Les époux resteront propriétaires.

      Au pire, le seul problème qui se posera dans 50 ans est de savoir si l’indivision propriétaire des briques (vous à 50 %) devra payer une indemnité d’occupation au propriétaire du sol (vous).

      Par ailleurs, l’immeuble sera protégé par l’article 215 du Code civil (logement familial).

      décembre 27, 2013
  30. Jean #

    Bonjur M. Carnoy,

    Meilleurs voeux en cette nouvelles année 2014!

    Je souhaite créer un site pour l’immobilier. Ce site sera simplement une vitrine pour permettre aux vendeurs et acheteurs de se rencontrer afin de réaliser leurs transactions. Dois-je avoir le statut d’agent immobilier même si je ne perçois aucune commission sur les ventes?
    Autre sujet, pour être agent immobilier stagiaire est-il possible de faire valoir ses diplômes obtenus en France?

    Merci d’avance et bonne réception,

    Jean

    janvier 7, 2014
    • En principe non, un tel site n’est pas du courtage. Mais, des sites de ce genre, il en existe déjà pas mal…

      janvier 7, 2014
  31. Découverte de ton site…. Excellentissime.
    Super intéressant. Clair, précis, réactif.
    Vraiment, j’aime !!!
    J’y reviendrai régulièrement.
    Bonne continuation,

    Marie-Christine
    http://www.cgb.lu

    janvier 28, 2014
  32. Anne #

    Bonjour Maître
    Une petite question relative aux droits et obligations des usufruitiers.
    Un locataire dénonce le fait qu’il y a une fuite d’eau au plafond d’une annexe. Il avait déjà informé le propriétaire avant son décès il y a trois ans mais rien n’a été fait pour résoudre le problème. L’usufruitier ne prétend pas vouloir faire le nécessaire aujourd’hui invoquant le fait que c’est au nue propriétaire de s’en occuper. Il faut préciser que l’usufruitier gérait les biens du propriétaire avant son décès. Il était donc parfaitement au courant.
    Qui doit faire le nécessaire pour réparer cette fuite au toit ?

    février 11, 2014
  33. Toussaint Michael #

    Votre site est vraiment bien fait; clair , précis efficace et surtout très utile.

    février 22, 2014
  34. Graindor #

    Bonjour maitre Carnoy,
    votre site est très clair. Malheureusement je ne trouve rien sur le sujet qui m’intéresse. Voilà nous achetons une maison et nous avons signé un compromis auprès de l’agence immobilière, jusque là rien d’anormal sauf que je leur est fait remarqué le prix excessif qu’il prenait et les frais de notaires qui était pas assez conséquent selon moi.Nous assurant et nous montrant un calculateur de frais sur leur site nous avons fini par signé le compromis bien qu’ils est refusé de baissé leur frais d’agence ce qui nous du à pas vraiment gêné car ils avait bien descendu le prix de vente et cela respectais notre offre avec le prix du notaire. Mais à la réception du courrier du notaire, il nous demande plus. j’ai rappelé tout de suite l’agence en leur expliquant les erreurs et là ils me disent qu’il ne feront rien , il refuse de réparé leur erreur en mettant en cause l’augmentation alors qu’ils m’avaient assuré l’avoir prix en compte et me dise que je peut bien faire ce que je veut, qu’ils ont d’autre acheteur et que si je veut perdre la maison et bien tant mieux pour eux car les autres acheteurs en voulait à un prix supérieur du notre. Que faire? ai-je une solution? merci d’avance. cdt

    mars 1, 2014
  35. compactuno #

    Quelques éclaircissements :
    – si vous connaissez les frais réels du notaire, c’est que l’acte de vente est passé et la vente ne peut plus être annulée ?
    – la commission doit être payée par le vendeur en principe, à quel titre êtes vous lié à l’agent ?
    – avez-vous un écrit, un mail, par lequel l’agent communique un prix tout compris ?

    avril 1, 2014
  36. Prevost #

    Bonjour Maître,
    Je suis un peu démuni façe à un vendeur pu scrupuleux.
    J’ai signe un compromise vente pour un terrain le 9 octobre 2013 de 65000€ paye dans sa totalité avec date maximum l 19 mars 2014 pour l’ace de vente. Celui-ci refuse depuis celle ci de me procurer. Que dois-je faire comme démarche. Merci d’avance Franck Prevost

    avril 13, 2014
    • Vous devez demander à votre avocat de rapidement citer le vendeur en passation d’acte à peine d’astreinte.

      avril 14, 2014
  37. mahieu jean louis #

    Bonjour Maître,
    Je viens de découvrir votre site,très intéressant.Toutefois je fais appel a votre expertise suite a l’article concernant la TVA à 6% appliquée en région bruxellois,en effet j’ai acquis un bien neuf le 01/11/2008 via le Fond du Logement de la Région Bruxelloise: terrain + maison +TVA à 21% sur la maison ,pensez vous que je puisse bénéficier de la réduction de TVA à 6% a la lecture de votre publication.car suite a cette réduction octroyée sur les autres biens construit a la même période et dans le cadre du même projet immobilier,mon bien est plus cher.
    d’avance merci pour votre reponse

    mai 7, 2014
  38. azogui #

    Bonjour je vous lis régulièrement mais je ne trouve pas la réponse à ma question. Pouvez-vous m’aider ?
    Dans le cas d’un bail de résidence principale de 9 ans qui a déjà été renouvelé 2 fois par période de 3 ans. Une nouvelle durée de 3 ans vient de commencer (août 2014) et le bailleur veut résilier le bail.
    La loi prévoit que la bail est renouvelé pour 3 ans « aux mêmes conditions ». Conditions de loyer et de préavis, ok c’est 6 mois. mais quid de l’indemnité en cas de résiliation anticipée sans motifs ???
    Merci pour votre aide.

    novembre 13, 2014
  39. ben #

    salut tous le monde
    j’aimerais une explication sur un cas.
    je possède un immeuble unifamiliale en indivision avec un copain le but de l’achat étais de le rénover puis le revendre,directement après l’acte mon indivisaire m’annonce qu’il est pas prêt financièrement pour les travaux et pour qu’il ne me bloque pas il me propose de diviser le bien en lots égales et chaque un rénovera son lot et les partie communes seront fait par nous deux .j’ai acceptè ce partage et on la signé sous seine privé pas chez le notaire .
    quand j’ai voulue commencer les travaux et donc lui demander sa part des charges pour la rénovation des communes il a commencer à s’enfuir et puis il ma annoncé qu’il souhaite vendre son droit dans l’indivision et qu’il a trouver un acquéreur et qu’il est sur le point de signer
    mes questions à t-il l’obligation de proposer l’achat au même conditions?
    qu’il est le sort de l’accord signé entre nous ?
    qui va me rembourser les travaux que j’ai déjà fait ? à savoir suivant l’accord les lot me revenant sont un appartement au rez + un duplexe au troisième et grenier que je m’apprêtais à louer ?
    merci 0473683785

    décembre 1, 2014
  40. levrie #

    Mon bail commercial s’est arrêté au 31 décembre 2013 . Le commerce étant en pleine activité nous avons demandé un report de trois mois et demi pour pouvoir déménager. La juge de paix à donné son accord. Aucun bail n’a été resigné. Décembre 2014 je reçois un courrier comme quoi il faut payer un tiers du precompte immobilier.puis je contredire .
    ps:dans le bail précédent le precompte immobilier était à ma charge mais là n’ayant plus de bail?

    décembre 4, 2014
  41. quidammp #

    Me Carnoy, bonjour,
    Dans votre tribune du 8 août 2014, vous déclarez « L’ordonnance 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique a été publiée au Moniteur Belge du 17 juin 2014. Elle n’est pas encore en vigueur… ». J’ai cherché les arrêtés d’application de cette ordonnance sans succès sur le web. Ces arrêtés ont-ils déjà été promulgués ? Connaissez-vous la date d’entrée en vigueur de cette nouvelle ordonnance ? Grand merci d’avance et toutes mes félicitations pour votre site, très instructif !
    MP

    décembre 28, 2014
  42. Wuisbeek #

    Maître Carnoy,

    Je me permets de vous contacter car je suis face à une situation extrêmement compliquée. En effet, dans le cadre de la vente de ma maison, la commune de Schaerbeek m’a informé, le 03 novembre 2014, que ma maison était une maison unifamiliale (conformément à l’obligation de renseignements repris dans le COBAT – article 275). En date du 12 novembre 2014, j’ai écrit à l’urbanisme pour les informer qu’il y avait une erreur de qualification et je leur ai demandé de motiver pourquoi ma maison n’avait pas été déclarée comme maison de rapport compte tenu des éléments transmis en ce sens ( relevé des compteurs, matrice cadastrale, preuve de locations antérieures…). A défaut de réponse et ne disposant d’aucun recours organisé, j’ai présenté ma maison à la vente comme maison unifamiliale. Ensuite, n’ayant aucun acheteur intéressé pour une maison unifamiliale, j’ai réintroduit une demande d’explications à la commune. Sans la moindre réponse ni accusé de réception de la commune, j’ai finalement accepté une promesse d’achat d’un acheteur pour la vente de mon immeuble en qualité de maison unifamiliale le 30 décembre 2014. Or à ma grande stupeur, j’ai reçu un recommandé ce 08 janvier 2015 qui m’informe qu’en date du 24 décembre 2014, la commune a finalement reconnu mon immeuble comme immeuble de rapport. J’ai communiqué l’information aux acheteurs pour les informer de la nullité de leur promesse d’achat que j’avais acceptée, le 05 janvier 2015, compte tenu de l’erreur de substance sur l’objet en raison du changement de position de la commune. De plus, si j’avais eu connaissance du changement urbanistique de mon immeuble, je n’aurais jamais signé cette promesse d’achat; il y a donc en plus, selon moi, vice de consentement.
    Les acheteurs peuvent-ils m’obliger à vendre la maison dans la mesure où l’immeuble qu’il me demande de vendre, à savoir une maison unifamiliale, n’existe pas juridiquement? Aussi, puis-je être tenue responsable de l’erreur de la commune et condamnée au paiement de dommages et intérêts alors que j’ai toujours été de bonne foi et que je n’ai fait que respecter les informations reçues du service de l’urbanisme de la commune de Schaerbeek?
    Pourriez-vous m’aider et me conseiller?

    Danielle

    janvier 12, 2015
  43. Patrick #

    Maitre Carnoy,
    merci grandement pour ce site qui m’a donné des éclarcissements très utiles.

    Une petite question concernant la récente modification de l’article 330 § 3 du CoBAT: si l’esprit de la loi est bien de perpétuer le mécanisme de régularisation quasi-automatique de la version précédente de cet article, y a-t’il une raison pour laquelle la phrase de la version précédente:
    « Ce permis ne peut être refusé que si… »
    a été modifiée, dans sa version actuelle par:
    « Ce permis ne peut être délivré que si… »

    Dans la version précédente, il était explicite que, hors de ces motifs précis, le permis DEVAIT être accepté.
    Dans cette version actuelle, bien que l’esprit de la loi soit explicite dans le rapport de la Commission au Parlement Bruxellois, la lettre semble moins claire, et pourrait permettre d’arguer que, même sous respect des conditions précises indiquées dans l’article, l’autorité n’est pas tenue d’accepter le permis.

    Qu’en pensez-vous?

    Merci beaucoup

    février 13, 2015
  44. durieux #

    Bonjour Maître Carnoy,

    j’ai acheté un appartement sis à Molenbeek en juillet 2012 pour lequel j’ai bénéficié d’un abattement de 7500euros, je souhaiterais vendre cet appartement et ne plus racheter, je ne m’y retrouve pas dans les explications concernant l’obligation de rester domiciliée dans le bien acquit durant 5ans ou de rester domiciliée en région bruxelloise durant 5ans, je suis un peu perdue ,

    je vous remercie de l’attention que vous voudrez bien apporter à la présente,

    Chantal

    avril 8, 2015
  45. FP #

    Bonjour Maître Carnoy,
    J’ai acheté (en Wallonie) une maison d’habitation en indivision avec un ami (50/50) au prix de 160.000 euros (hors frais). J’ai apporté la somme de 16.000 euros (= un apport personnel). Nous avons emprunté 160.000 euros à 2,38 % en 20 ans. Nous avons également contracté une assurance sur le solde restant dû 100% chacun.
    Si l’un de nous deux souhaite racheter la part de l’autre (50% de la maison) et assumer seul le remboursement de l’emprunt hypothécaire,
    1) quels sont approximativement TOUS les frais liés à ce rachat ?
    2) le repreneur doit-il refaire un acte notarié pour la maison et l’emprunt ou un avenant suffit-il ?
    3) un jugement pourrait-il empêcher le remboursement de l’apport personnel à son auteur ?
    4) l’organisme prêteur peut-il refuser la levée d’indivision ?

    Déjà un grand merci pour votre réponse.
    Mes salutations,
    FP

    juillet 7, 2015
  46. Claudia #

    Bonjour Maître,

    Je vous remercie d’ores et déjà pour votre aide…J’ai acheté une maison cette année, et un dégâts des eaux s’est déclaré même pas un mois après mon installation. J’ai immédiatement signalé le problème aux ex-propriétaires qui ont été complètement réfractaires aux explications que je leur avait donné, d’autant plus que cela ressemblait à un vice caché. J’ai donc par la suite fait les démarches auprès de mon assurance, qui a contacté l’assurance des ex-propriétaires…Plusieurs experts sont passés dont l’expert de la partie adverse et, il s’est avéré qu’il s’agissait bien d’un vice caché étant donné que ces personnes avaient eux même introduit un dossier de sinistre pour infiltration d’eau en cave, sans faire aucune réparation et ce peu de temps avant de mettre leur maison en vente. L’assurance m’a payé un montant mais le problème est que tous les devis que j’ai fait faire sont supérieurs au montant payé par l’assurance. Je trouve cela inadmissible et je me posait la question de savoir si je pouvais m’adresser à mon notaire pour exiger un dédommagement ou si je devais obligatoirement passer par une procédure juridique?

    Un grand merci d’avance pour votre réponse…

    Bien à vous.

    Claudia.

    septembre 4, 2015
  47. yvano temake #

    Cher Maître,

    Bravo pour votre excellent site.

    J’ai peut-être une piste de réflexion par rapport à un problème où droit et immobilier sont intriqués.
    Avant de consulter un avocat, je souhaite savoir si la piste tient la route (si j’ose dire).

    Un débiteur (une sprl) me doit à ma société une somme très importante.
    Le débiteur présente un risque de faillite car son actif principal, à savoir un immeuble, est sous saisie conservatoire (litige fiscal en cours de procès – enjeu supérieur à la valeur de l’immeuble).

    Etant en bons termes avec lui, il me propose de me vendre son immeuble au prix du marché, mais en ne déboursant à l’acte que le montant moins sa dette envers moi. Les droits d’enregistrement seraient bien sûr intégralement payés à l’acte sur base du montant total.
    Mon débiteur ne gagne rien dans la transaction mais cela me permettrait de récupérer l’équivalent de ma créance via son immeuble.
    Le fisc récupèrerait le solde à titre conservatoire, en attendant l’issue du procès, incertaine pour les deux parties.
    Ce montage est-il possible et légal?

    Merci d’avance pour votre réponse
    Salutations

    Yvano

    octobre 28, 2015
  48. DLRL #

    Maitre Carnoy,

    Nous souhaiterions vendre un bien acquis auprès de la SDRB. Après relecture de mon acte, les 50000 premiers euros ont été soumis au taux de tva de 6%. Avantage fiscal mais conditions à respecter en contre partie. Suite à l’ordonnance HUTCHINSON, nous avons également obtenu une restitution de 15% de la TVA payée sur le solde du prix du bien.

    Dès lors, dans le cas de notre revente, pensez-vous que nous devrions rembourser 7500 euros à la TVA car nous ne sommes pas domicilié depuis au moins 5 ans dans ce bien? Ou la TVA retiendra que c’est un bien soumis au taux de 6% suite la promulgation de l’ordonnance HUTCHINSON.

    Merci pour le temps et l’attention que vous apporterez à ma question.

    novembre 3, 2015
  49. klingler #

    Maître,
    Je possède un appartement qui comptabilise 250 quotes-parts. L’assemblée générale veut répartir certains frais non plus suivant les quotités mais par unité. Un appartement = une unité.
    Je pense que cela est contraire à l’article 577-2.
    Votre avis?

    novembre 24, 2015
    • Non, c’est l’art. 577-4 qu’il faut appliquer : « § 1. (…) L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.
      Ce rapport est repris dans l’acte de base. »

      novembre 24, 2015
      • klingler #

        Maître,
        Ma question est en fait celle-ci:

        Un acte de base qui prévoir la répartition des charges par unité et non par quotité est-il contraire à la loi?

        Oui-Non.

        Par ce biais, les « grands » appartements paient moins de frais et les « petits » davantage.

        novembre 29, 2015
  50. S.E. #

    Maître Carnoy,

    Je suis locataire d’un bien qui a été mis en vente il y a quelques mois. Des visites ont eu lieu et un acquéreur a été trouvé. J’ai reçu aujourd’hui une lettre du propriétaire-vendeur pour me notifier de son renon pour occupation personnelle. Attention qu’il s’agit du vendeur et non de l’acquéreur. J’ai l’impression que c’est une ruse pour tenter de raccourcir la durée légale de préavis qui devrait, selon mes lectures, être de 6 mois après l’acte de passation. En outre, le renon ne mentionne pas l’identité de la personne allant occuper les lieux. Mes questions:

    1. Est-ce qu’un bailleur ayant notifié congé à son locataire pour occupation personnelle du bien peut revendre le bien dans les 2 ans après l’éviction, même si le futur propriétaire compte également occuper le bien à titre personnelle ?
    2. Le renon du prioritaire ne mentionne pas l’identité de la personne qui va occuper le bien. Me suffit-il dès lors d’ignorer cette lettre qui m’a été adressée par recommandée ?

    Merci à vous,

    décembre 20, 2015
  51. abdel #

    Bonjour Maître,

    j’habite dans un complexe de 4 bloc , mon Bloc C , construit par la SDRB (citydev) en 2007 , on a dû payer pour la réparation de notre ascenseur un montant de 5500 euro divisé sur 12 appartement .

    ma question est la suivante , cette somme d’argent ne devrait pas être prélevé de notre fonds de réserves , ou bien c’est à charge de chaque proprio de qui habite ce bloc .

    merci d’avance .

    Douass Abdelhamid

    décembre 21, 2015
  52. Dario #

    Bonjour Maître,

    ma question concerne l’achat d’une maison affecté d’une irrégularité d’urbanisme et la possibilité que la demande de régularisation soit refuser par la commune.

    Il y a trois semaines j’ai fait un offre d’achat pour une maison. Cette maison a subi une extension dans les années ’70, une partie de sa cour intérieure (ca. 6 m2) a été recouverte et transformé en cuisine.

    Selon le propriétaire l’extension avait été contrôlé par la commune mais il n’a pas de preuves écrites. Je viens de vérifier auprès des archives d’urbanisme et il n’y a pas de permis d’urbanisme concernant cette extension.

    Est-ce que, selon votre expérience, c’est probable qu’une demande de régularisation soit maintenant refuser par la commune pour une extension faite il y a’ 40 ans?

    Merci d’avance,
    Dario

    janvier 5, 2016
    • Le temps passé n’est en principe pas un argument. Pour le reste, impossible de donner une réponse de principe, chaque cas est différent.

      janvier 8, 2016
  53. Geert #

    Bonjour j’aimerais avoir votre avis svp.

    J’ai fait l’acquisition d’un immeuble de rapport en vente de gre à gré, mais il s’avère après acceptation de mon offre par le vendeur que l’immeuble est hypothéqué et va être soumis en vente publique ! Le vendeur à des dettes !

    Dès lors mon Notaire demande au vendeur si le montant de mon offre sera suffisante pour apurer toutes dettes et demande preuve bancaire de la part du vendeur. Le vendeur ne fournis aucune garantie et aucun document !! Le Notaire m’empêche donc de verser l’acompte et empêche la signature de compromis car aucune garantie du vendeur !

    Maintenant l’immeuble est vendu en vente publique. Le vendeur m’attaque en justice et me réclame des montants astronomiques!! Que faire ? Je voulais cet immeuble mais impossible car le Notaire n’avait pas de garantie de la part du Vendeur….

    Merci pour vos éclaircissement

    janvier 20, 2016
  54. souki ader #

    salut , alors j’ai payé une première tranche sur un appart mais le projet s’est arrété dernierement , j’ai peur de perdre mon argent , j’ai entendu dire que annulation du contrat leur fait gagné 20% du paiement , c’est injuste car ce n’est pas de ma faute mais c’est leurs faute a eux ; je veux bien recuperer mon argent que faire ?

    février 28, 2016
  55. CABU #

    Monsieur, Bonjour,
    Nous avons acheté en 2009 un appartement en copropriété. Une zone dans le fond du terrain appartient à une copropriétaire. Dans l’acte de base nous avons donné l’autorisation au constructeur des appartements de construire des garages sur cette zone appartenant à la copropriétaire. Il y a quelques années la copropriétaire a écrit un courrier recommandé, au constructeur, mentionnant qu’elle reprenait en son nom propre l’autorisation de construire des garages sur cette zone lui appartenant. Elle nous affirme que la loi prévoit qu’en cas de non réponse de la société du constructeur à son courrier. La loi considère que le constructeur lui laisse lui cède l’autorisation. Est ce correct ? MERCI Mme CABU (Précision : Il n’y a pas d’autorisation du service urbanisme de la commune, celle ci a été refusée à plusieurs reprises et autre précision la société de construction est maintenant en liquidation judiciaire)

    mars 8, 2016
    • CABU #

      J’espère avoir été claire dans mes explications, si vous le souhaitez je peux préciser certains points Merci

      avril 14, 2016
    • Si la copropriétaire a consenti une RDA au promoteur, elle ne peut rétracter son autorisation durant le délai convenu.
      Si la renonciation est intuitu (vu la proximité des parties et l’implication du promoteur dans le projet), la copropriétaire pourrait révoquer son autorisation de construire sur son fonds vu la PRJ, mais il faut rester prudent.

      avril 15, 2016
  56. Nicolas #

    Dans le cadre d’une demande d’accès dans le fond d’un terrain enclavé, on se rend compte que les impétrants de la personne censée donner l’accès passent à travers notre terrain.
    Est-ce bien légal et quelles sont les procédures à suivre pour vérifier la légalité de ce passage sur notre terrain? Y a-t-il quelque chose qui m’empêche de couper ces impétrants sur ma propriété privée?
    Nous voudrions savoir s’il serait possible de faire jouer cet argument dans la négociation pour l’accès?

    mars 17, 2016
  57. Desmons #

    Maître Carnoy,
    Nous venons d’acheter (8 mois) une maison à Ixelles (1909) et découvrons que notre terrasse n’est pas enregistrée au service urbanistique. Le service Urbanistique demande d’introduire un permis de construire avec l’aide d’un Architecte.
    J’ai lu votre article sur les responsabilités du vendeur.
    Ma question: Par quoi commencer pour régulariser, faut-il déjà introduire un recours avec votre aide pour mettre le vendeur devant ses responsabilités.
    Dans cette affaire nous nous considérons comme victimes, ayant payé un prix fort pour la plus-value d’existence d’une terrasse.
    Salutations Distinguées,
    Gregorie

    avril 11, 2016
    • Vous devez d’abord et avant tout invoquer la responsabilité du vendeur et appeler sa garantie.
      Dans la garantie d’éviction, le vendeur doit prendre fait et acte pour l’acheteur, donc régulariser à ses frais et en votre nom.
      Dans la garantie de vice caché, il faut agir à bref délai à dater de la découverte du vice. C’est donc urgent pour vous.
      Mon avis est qu’une infraction d’urbanisme est un trouble juridique et une question d’éviction mais la jurisprudence et une certaine doctrine se dirige plutôt vers le domaine du vice caché.

      avril 15, 2016
  58. Vincent Sainlez #

    Cher Maître,
    Nous avons introduit une demande d’extension de notre maison – maison mitoyenne à Bruxelles – dont les parois latérales sont construites le long des murs mitoyens – dont un est privatif – et sont donc indépendants de ceux-ci.
    Les instances communales ont refusé le permis d’extension arguant qu’il s’agissait d’une construction le long d’un mur privatif et que dans ce cas une servitude d’entretien du mur doit être maintenu.
    Pourriez-vous nous éclairer sur les distances à respecter dans le cas de construction le long d’un mur privatif.
    Merci d’avance pour vos précisions.
    VS

    avril 27, 2016
  59. A. Busila #

    Bonjour Maître,

    Question liée à l’abattement des droits d’enregistrement.

    Nous avons acheté un bien en nov 2012 avec abattement et depuis Mars 2015 mon mari travail sur Luxembourg.
    Nous sommes tous les deux étrangers, sans famille ici, et nous avons un fils de 2 ans dont je m’occupe toute seule. Je pourrais demander un transfert auprès de mon employeur pour rejoindre mon mari.
    Nous sommes prêt à rendre les 7500 euros mais les intérêts (12.5% par an) et l’amende (de 7% par an) nous font peur. Si on savait précisément ce que cela signifie je crois qu’on n’aurait pas profité de l’abattement.
    Doit-on payer ces deux pour les années veçu dans l’appartement où pour les années qui nous restent pour finir les 5 ans?
    Je comprends que ça n’impressionne personne mais notre famille risque de souffrir à cause de cela.
    Si vous avez un conseil à nous donner…je vous remercie d’avance.
    Bonne journée,
    A. Busila

    juin 8, 2016
  60. Iserentant Bruno #

    Cher Maître,

    Nous sommes un couple en cohabitation légale depuis presque 15 années et tous les deux fonctionnaires. Nous avons décidé d’investir dans l’immobilier locatif.

    Mais quelle désillusion, un contrôleur zélé du SPF Finances a décidé de requalifier nos revenus locatifs en revenus professionnels.

    Ou est ce le gouvernement qui commence à vouloir taxer sournoisement les revenus locatifs alors qu’il avait décidé de ne pas les taxer?.

    Nous avons contesté cette décision jusqu’à une procédure en justice qui ne nous a pas été favorable. Nous dirigeons vers un appel de la décision.

    Nous acceptons très mal cette décision car elle se base sur des éléments abstraits, flous, aléatoires,…

    II n’y a aucune limite qui défini que tel ou tel montant de loyers perçus ou tel ou tel montant d’emprunt pour financer les achats des immeubles entraînera une taxation des loyers.

    Il est vrai que nous avons investi dans l’immobilier (5 immeubles pour 23 appartements entre 2006 et 2010) pour gagner de l’argent mais pourquoi devrions nous être taxer alors que le voisin perçoit peut-être des montants de loyers supérieurs à nous ou qu’il a des emprunts bien plus importants que nous mais il ne sera jamais taxé ?

    Nous ne sommes pas professionnels dans le domaine du bâtiment et nous ne sommes pas une association vu que nous sommes un couple vivant sous le même toit.

    Le SPF Finances se base sur des éléments abstraits :

    •les montants d’emprunts trop importants par rapport à nos salaires, mais quel est le % qu’il ne faut pas dépasser ?

    •Acquisition des immeubles sur une très courte période ; cela veut dire, 2 ans, 5 ans, 10 ans,… ?

    •Une charge administrative importante ; et ce, à partir de combien d’heures ? Notre charge administrative est limitée mais personne n’en tient compte.

    •Le montant des fonds propres investis ; quel % de l’investissement ? Notre apport personnel ne peut être requalifié avec le reste…

    Si le SPF Finances gagne en appel, il pourra appliquer une jurisprudence de plus pour taxer les revenus locatifs grâce à des éléments abstraits.

    Le deux poids deux mesures seront nombreux, certain propriétaire seront taxés et d’autres non, tout dépendra du zèle du contrôleur.

    Un propriétaire pourrait également avoir un seul immeuble voir deux et ne pas avoir ses revenus locatifs requalifiés. Celui-ci aura un bénéfice bien plus important que le notre sans être taxer sur quoi que ce soit.

    Les propriétaires seront taxés d’une façon arbitraire, ce qui entraînera une chute très importante voir un dégoût de l’investissement immobilier privé alors qu’il y a un besoin énorme de logements pour les années futures.

    Nous sommes dégoutés par une telle décision en justice, basée sur des éléments abstraits.

    Nous vous remercions pour toute votre attention apportée à ce message.

    Bien à vous.

    BI et LH

    juin 9, 2016
  61. Godfroid #

    Cher Maître,
    J’aimerais connaître votre avis sur la situation dans laquelle je me trouve.
    En 2015, mon ex-mari et moi-même avons signé devant notaire une convention préalable à divorce par consentement mutuel. Était repris dans cet acte, la cession de ma part dans la maison familiale et l’obligation pour mon ex-mari d’obtenir la désolidarisation de l’emprunt en ma faveur.
    La transcription de divorce est intervenue fin 2015. A l’heure actuelle et malgré mes nombreuses relances, je ne suis toujours pas désolidarisée de l’emprunt et la banque refuse de le faire au vu des revenus professionnel de mon ex-mari, bien que celui-ci aie des avoirs conséquents! Pour votre information, l’acte de clôture définitive relatif au transfert d’immeuble et à la publicité qui doit être faite n’ont pas encore eu lieu. J’ai donc pensé à la notion d’opposabilité aux tiers. Pourriez-vous m’expliquer quelles sont les implications de cette notion ? Que pourrais-je utiliser comme arguments pour obliger mon ex-mari à respecter ses engagements.
    Je vous remercie et vous prie d’agréer, cher Maître, à l’expression de mes sentiments distingués.

    juin 9, 2016
  62. Quelle excellent carnet de route en droit immobilier !
    Je vous contacterai dès lundi matin dans le cadre de la revente du Château de Neuville-en-Condroz…. Droits d’enregistrement ou TVA ? Je suis persuadé que vous m’apporterez une réponse constructive : – )

    juin 18, 2016
  63. Alex C #

    Bonjour Maître Carnoy,

    J’ai bien peur de n’avoir qu’une question toute simple à vous poser.

    J’ai beneficié de droits réduits d’enregistrement lors de l’achat de mon appartement en 2006. Pour faire court je n’ai pas respecté les conditions liées à cette reduction et l’administration me demande maintenant de rembourser cette reduction + les interêts judiciaires..

    Bien que je pense avoir des elements objectifs pour invoquer la force majeure (perte d’emploi et faillite de ma banque) afin de ne pas payer les intérêts, ce n’est pas le sujet de ma demande.

    j’aimerai surtout savoir quel est le délai de prescription en matière de droit réduit d’enregistrement et à partir de quand il court? A partir de la date de l’acte d’achat ou de la date où les conditions de la reduction ne sont plus remplies (ex: inscription au registre de la population dans une autre region)?

    Avec les intérêts de retard, la note est plutot salée… Je trouve d’ailleurs curieux que l’administration ne me contacte que lorsque les interêts atteignent le maximum possible (50% du principal) alors que le non respect des conditions date d’il y a 4 ans.

    Merci d’avance pour votre feedback.

    Bien à vous.

    Alex C

    juin 23, 2016
    • Voyez les commentaires sous les articles concernés, j’ai déjà répond à cette question.

      juillet 17, 2016
  64. Edouard #

    Cher Maître,

    Dans votre article « Devenir agent immobilier », il est repris que si l’on a une expérience de deux ans dans un état de l’espace EEE dans les dix dernières années, cela dispense de la formation IPI obligatoire en Belgique.

    J’ai travaillé en Espagne pour le compte d’une société immobilière et souhaiterais revenir professer à Bruxelles. Cela me permet-il de passer directement le stage IPI (étape 6) ?

    Je vous remercie d’avance de votre retour.
    Bien à vous,

    Edouard F.

    septembre 28, 2016
    • L’article est un peu démodé, sorry.
      Il faut voir la loi du 11 février 2013.

      septembre 28, 2016
  65. Leroy #

    Bonjour Maître Carnoy,

    Je me permets de vous solliciter par rapport à votre article sur le marchand de biens:

    Peut- on acheter et vendre plusieurs biens dans une même année en étant un particulier ?

    Si ce n’est pas pas le cas, peut- on réaliser cette activité en étant une personne physique assujettie à la TVA sans être en société ?

    A partir de combien de transactions immobilières doit- on avoir un statut spécifique ?

    N ‘y a t’-il qu’une taxation unique sur la plus value ?

    D’avance je vous remercie.

    Bien à vous.

    Nicolas L.

    octobre 10, 2016
  66. Sébastien #

    Bonjour,

    Je vous lis avec plaisir ; difficile de trouver toutes ces infos ailleurs et vos posts sont clairs et lisibles pour le non-averti que je suis.

    J’ai une petite question sur le terme d’un bail de 9 ans. A l’issue du contrat, et en respectant un préavis de 6 mois, le propriétaire notifie le locataire de son intention de ne pas renouveler le bail, comme il en a le droit. Le locataire dispose de 6 mois pour trouver un nouveau logement.

    Si j’ai bien compris, ce préavis de 6 mois est un peu spécifique dans le sens où, contrairement aux autres cas de rupture par le bailleur:
    – il n’y a pas de possibilité de contre-préavis d’1mois du locataire (celui-ci doit honorer ses engagements jusqu’au bout, et donc remettre un préavis de 3 mois pour partir plus tôt)
    – il n’y a aucune indemnité

    Le propriétaire bailleur peut-il, durant ce préavis de 6 mois, mettre le bien en vente et exiger du locataire un droit de faire visiter hebdomadairement le bien?

    La question peut sembler évidente vu que de manière générale, lorsque le propriétaire désire mettre en vente, le bail reprend habituellement une clause de visites et modalités correspondantes.

    Néanmoins je m’interroge à cause des aspects spécifiques suivants :
    – le droit de faire visiter le bien semble avoir été défini avant tout pour permettre au bailleur de re-louer ou de vendre malgré la contrainte de jouissance du bien par le locataire ; autrement dit de prémunir le bailleur d’une perte de revenus (re-location) ou d’une impossibilité de vente. Hors dans le cas présent, c’est bien le bailleur qui a mis fin au bail.

    – le locataire doit déjà faire face à l’obligation de trouver un nouveau logement – souvent chronophage ; le fait de lui imposer en plus des visites pour la vente semble contre-productif.

    – étant donné que la fin de contrat de 9 ans n’est pas contestée, le bailleur aura de toute façon, au plus tard 6 mois après, pleine jouissance du bien qu’il pourra mettre en vente ou occuper de la façon qu’il désire.

    – sachant que la jurisprudence semble établir (si j’ai bien compris) que le locataire à qui on demande d’exercer le droit de faire visiter le bien peut d’une part demander un délai pour qu’il puisse prendre ses dispositions, et d’autre part a le droit de définir des périodes de congés pendant lesquelles les visites sont suspendues, il me semble qu’il est de toute façon élémentaire pour le locataire d’enrayer le processus de visites durant les quelques mois précédant son départ.

    Enfin, je précise que dans ce cas-ci, le bail ne prévoit aucun droit de visite spécifique à l’issue des 9 ans. Et ce contrairement au modèle « TestAchat » par exemple qui reprend « droit de visite pendant les 2 derniers mois qui précèdent l’expiration du contrat de bail ou en cas de vente », semblant couvrir explicitement le cas d’espèce.

    octobre 17, 2016
  67. Francois #

    Cher Maître,

    J’ai acheté un terrain en 2014, sur lequel il n’existait aucune servitude.

    La semaine dernière l’intercommunale de ma région me signale qu’elle va m’acheter une partie (8,5 ares) de mon terrain afin d’y poser un collecteur d’eaux usée et 2 chambres de visite.

    Elle me propose une somme dérisoire au vu des inconvénients subits, et veut me faire signer une documents sur un coin de table à la « va vite ».

    J’ai demandé à le personne venue me rencontrer si ils ne pouvaient pas passer ailleurs, et sa réponse à été la suivante « cela va me coûter plus cher, donc c’est plus simple de passer par votre terrain car nous sommes pressés ».

    Suis-je obliger de leur « vendre » une petite partie de mon terrain pour cette servitude ? Dois-je accepter un prix au m2 de 16€ (ce qui est très peu).

    Et aussi puis-je exiger une compensation forfaitaire journalière en cas de désagréments causé par leur installation (odeur, réparation, entretiens, travaux divers…)

    Merci à vous

    octobre 18, 2016
  68. Olivier #

    Bonjour Monsieur,

    Je me permets de vous poser une question quant aux conditions permettant de déroger au remboursement des drois d’enregistrements, les textes ne semblant pas tout à fait précis dans notre cas :

    Contexte:
    Nous avons acheté un bien en région bruxelloise et bénéficié d’un abattement sur les droits d’exemption. Le délai de 5 ans expire fin juillet 2017, nous sommes toujours domiciliés en région bruxelloise.
    (précisions: nous sommes en cohabitation légale)

    Situation:
    J’ai l’opportunité de partir travailler en Espagne (de mon propre fait donc ni mutation ni licenciement) et devrait probablement quitter la Belgique avant juillet 2017, alors que ma compagne et nos 3 enfants resteront domiciliés dans la commune jsuqu’à expiration d la période de 5 ans

    Question: y-a-t-il un risque de devoir rembourser tout ou partie des montants exemptés car l’un des membres du ménage n’est plus domicilié dans la commune alros que le reste du ménage le reste? Je ne trouve aucun texte précis à ce sujet

    Bien à vous,
    Olivier

    octobre 19, 2016
  69. Semal #

    Bonsoir, j ai quelques questions concernat un ecoulement d eaux. J ai fait construire via thomas et Piron une maison 4 façades. Tout a ete fait selon les prescriptions urbanistiques, ainsi que l amenagement du terrain autour de la maison. Mon voisin possède un hangar à quelques mètres de la cloture qui separe nos deux propriétés. A savoir que mon terrain est plus haut que celui de mon voisin et terminé par une courte pente vers sa propriété. Mon voisin se plaint d humidité dans son hangar suite à l ecoulement d eau venat de mon terrain. Suis je en droit ou non? Mon terrain , aménagé aux normes urbanistiques est il toujours considéré comme naturel? Etc…..
    Merci d avance….

    novembre 2, 2016
    • Votre situation semble répondre à l’article 640 du Code civil :  » Art. 640. Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. »

      novembre 3, 2016

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