Dernier article - Mar 18
Carnet de route en Droit ImmobilierJuil 17
Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots. Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu. Cette clause est-elle licite ? L’article 577-4 du Code civil énonce que : « L’acte de […]
Lire plus arrow_forwardJuil 17
Une personne conclut un bail commercial portant une station-service Fina (à présent Total). Le bail est conclu sous la condition suspensive d’obtenir les autorisations d’exploitation dans les 18 mois. Le locataire devait obtenir ces autorisations pour le 7 juillet 1998 ; il les obtint le 27 juillet. Le Bailleur refusa cependant d’exécuter le bail. Le […]
Lire plus arrow_forwardMai 28
J’ai déjà traité de cette question dans un article de 2011 ; il était temps d’actualiser l’information. Il s’agit donc d’examiner la taxation dans le chef du bailleur qui, agissant en dehors de sa profession, obtient de la part d’une ambassade un loyer sur immeuble bâti. La première considération qu’il est possible d’opérer est celle du […]
Lire plus arrow_forwardMai 22
La cession de créance à titre de garantie est-elle un mécanisme efficace pour sécuriser une créance ? On pouvait nourrir de sérieux doutes à ce sujet à la suite d’un arrêt désormais fameux de la Cour de cassation du 17 octobre 1996 (Pas., I, 1996, p. 386) : « Attendu que, d’une part, le principe de l’égalité […]
Lire plus arrow_forwardAvr 3
Comment organiser une vente d’immeuble lorsque le bien est encore en cours de construction ou de transformation ? Pour répondre à ta question, il faut : Définir ce qu’est une réception, Distinguer les contrats d’entreprise et de vente. Qu’est-ce qu’une réception provisoire ? C’est : Le constat de l’achèvement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise, Le […]
Lire plus arrow_forwardMar 13
Il existe un avant-projet de réforme du Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme. Pourquoi déjà en parler ? Parce qu’il contient des dispositions qui prêtent à inquiétude, même si elles ne sont par hypothèse pas définitives. En voici un avant-goût dans la matière, ô combien sensible, des renseignements urbanistiques. Le principe des articles […]
Lire plus arrow_forwardMar 11
Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant. Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU. La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements. […]
Lire plus arrow_forwardMar 9
La théorie des troubles de voisinage s’appuie sur l’article 544 du Code civil. Un arrêt fameux de la Cour de cassation du 6 avril 1960 a défini le fondement de cette théorie : « Attendu que l’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose. Attendu que, les propriétaires […]
Lire plus arrow_forwardMar 6
Une vente d’immeuble peut donner hospitalité à une donation. Il faut à cet égard distinguer deux situations. Dans la première hypothèse, le prix est normal mais le vendeur dispense l’acheteur de le payer en tout ou en partie. C’est une donation déguisée[1]. Cette opération constitue une simulation et, entre les parties, l’acte réel est bien […]
Lire plus arrow_forwardFév 16
En vertu de l’article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente. La rescision est un mode de dissolution de la vente qui engendre les restitutions. La lésion correspond à une situation […]
Lire plus arrow_forwardFév 11
Il existe souvent une source de contradiction dans les contrats de mission immobilière (contrat d’agent immobilier). Il s’agit de la clause définissant la naissance du droit à la commission qui, parfois, entre en conflit avec la clause précisant comment sera payée la commission. Prenons un exemple tiré d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., […]
Lire plus arrow_forwardFév 8
Rappelons que l’abus fiscal n’est pas une fraude ni une simulation mais seulement un acte méconnaissant l’objectif de la loi, dans un but fiscal. L’abus fiscal est subsidiaire. Cette règle anti-évitement ne peut être utilisée que lorsque la méthode d’interprétation ordinaire, les dispositions techniques du Code, les dispositions spéciales relatives à la lutte contre l’évasion […]
Lire plus arrow_forwardFév 6
Introduction L’usufruit est le droit de jouir de l’immeuble dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (art. 578 du Code civil). Le propriétaire quant à lui ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier […]
Lire plus arrow_forwardFév 5
A promet de vendre son immeuble à B, à tel prix et conditions, et concomitamment B, au même prix et aux mêmes conditions, promet de l’acheter. Il s’agit d’une promesse d’achat et d’une promesse de vente. Ces promesses génèrent des options croisées de vente et d’achat mais ce n’est pas encore une vente. Il faut […]
Lire plus arrow_forwardJan 31
Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans, en principe. L’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 permet cependant de conclure un bail pour une durée inférieure ou égale à trois ans. Ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 5 qui organise les […]
Lire plus arrow_forwardJan 30
La présence d’une cuve à mazout dans l’immeuble mis en vente est un élément qui doit être traité avant ou à l’occasion de la transaction La matière est régie par les dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement et l’arrêté du gouvernemental wallon du 17 juillet 2003. Ces dispositions s’appliquent même […]
Lire plus arrow_forwardJan 30
Les membres d’une famille apportent des immeubles en société et se font concéder un droit d’emphytéose sur ces immeubles. L’objectif est sans doute d’entrer dans un cadre de gestion efficace de l’indivision tout en continuant à disposer de revenus immobiliers propres. Il est prévu que la rémunération de l’emphytéose est double. D’une part, les membres […]
Lire plus arrow_forwardJan 27
Un promoteur acquiert un immeuble délabré et le rénove, au point de le rendre neuf. Il réalise des appartements qu’il devra, en principe, revendre au taux de 21 % de TVA. Quant à la TVA sur les travaux, le promoteur la placera en TVA due et en TVA à récupérer dans sa propre déclaration (régime […]
Lire plus arrow_forwardJan 8
Comment traiter les intérêts des avances de fonds à la société, réalisées par le dirigeant ? D’un point de vue comptable, les intérêts sont une charge qui grève le compte de résultat et nullement une distribution des bénéfices de la société. D’un point de vue fiscal, les intérêts sont en principe déductibles comme les autres frais […]
Lire plus arrow_forwardDéc 31
Les notaires doivent être attentifs lorsque le vendeur a refusé le renouvellement du bail commercial peu avant la vente. Dans le bail commercial, le preneur peut demander le renouvellement au terme du bail. Ce droit est limité à trois renouvellements (art. 13 de la loi sur les baux commerciaux). Le bailleur peut se refuser au […]
Lire plus arrow_forward9 janvier 2024
En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]
