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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Offre d’acquisition des actions d’une société immobilière

Bruxelles, le [·],

A l’attention de Monsieur [·]

Nous avons le plaisir de vous communiquer par la présente les termes, modalités et conditions de notre offre pour l’acquisition de toutes les actions du capital de la SA Immo [·], en votre qualité d’actionnaire et de mandataire des autres actionnaires.

Cette proposition est faite sur base des informations que vous nous avez communiquées, étant des comptes annuels au 31 décembre [·] et une situation comptable au [·] (balance des comptes généraux et historique des comptes), et pour autant que ces informations soient validées lors de la due diligence.

Proposition d’acquisition

Acquisition de 100 % des actions représentant le capital de la SA Immo [·] (la Société) par toute société ou personne physique représentée ou désignée par les signataires de la présente, Messieurs [·] et [·], pour un prix de [·] € (en toutes lettres), pour toutes les actions de la SA Immo [·].

Proposition de cession

En signant la présente dans le délai mentionné au point 20, et en la déposant en un seul original chez  le notaire [·], vous vous engagez à nous vendre les actions en question au prix offert et sous les conditions indiquées ci-dessous (conditions suspensive et due diligence positif).

Conditions de la présente proposition :

1.     Les cédants sont et seront au jour du closing les pleins et entiers propriétaires exclusifs et sans démembrement de toutes les actions (100%) de la Société. Ces actions ne seront pas nanties ni l’objet d’un droit de préemption. Les actions seront disponibles sans agrément et libres de pacte d’actionnaires. Il n’existe pas de catégorie différente de titres, ni d’obligation convertible ni d’action sans droit de vote.

2.     La Société n’occupe pas de personnel et il n’existe pas de litige en cours ou en germe.

3.     La Société est et sera jusqu’au jour du closing pleine et entière propriétaire du bien immobilier sis à [·], cadastré [·], d’une superficie de [·].

4.     Au moment du closing le bien immobilier sera quitte et libre de toutes charges, hypothèques, droits réels et/ou personnels, servitudes ou charges quelconques ou droit de rétention pouvant affecter sa libre disposition. Il ne sera pas squatté et ne fera pas l’objet d’un constat d’immeuble à l’abandon ni, pour la partie habitation, d’une notification d’exercice du droit de gestion publique ni d’un constat d’infraction urbanistique. Le bien ne fera pas l’objet d’une mesure de protection du patrimoine ni d’une mesure d’expropriation. Le bien ne sera pas compris dans un périmètre régional de préemption. Le bien Immeuble est et restera situé en zone constructible pour l’habitat.

5.     Le bien immeuble restera clôturé et fermé, non accessible aux rodeurs. Il fait l’objet d’une assurance valable en risques divers et en responsabilité du fait de son été. Les mesures conservatoires (gel, sécurité) ont été entreprises.

6.     Les comptes de la Société en ce compris la situation comptable communiquée, donnent et donneront une image exacte, complète, fidèle et sincère de son actif et de son passif, de son actif net et de ses résultats aux dates et périodes indiquées, conformément aux principes de droit comptable généralement admis en Belgique. Les provisions pour risques et charges raisonnablement prévisibles ont été enregistrées. En cas d’inoccupation involontaire, des recours ont été introduits contre l’enrôlement du précompte immobilier. La situation d’actif net ne sera pas sensiblement modifiée au jour de la cession et la Société sera gérée en bon père de famille sans engagement important, du moins pas sans nous  informer et s’ils sont urgents.

7.     Au moment du closing, une reconnaissance d’état de sol ou un rapport équivalent de l’IBGE (projet d’assainissement approuvé) confirmera l’étendue de la pollution et les mesures d’assainissement à entreprendre et leur coût. Les coûts de tous les travaux préconisés par la RES ou le PA, études préalables comprises, feront l’objet d’un devis accepté par l’IBGE. Ce coût ne pourra dépasser un montant de [·] €. Si le coût excède ce montant, une réduction à due concurrence sera opérée sur le prix des actions.

8.     Si une activité à risque s’est clôturé dans les lieux, la RES et l’éventuel PA ont été réalisés par le locataire. Une garantie locative existe et couvre au moins [·] % des travaux prévus. Si des travaux sont requis, il sera procédé comme dit au point précédent.

9.     Paiement du prix :

a)  10 % du prix sera consigné chez le notaire [·] dès réception de votre accord sur la présente offre,

b)  Le solde de 90 % du prix sera payé à la signature du contrat de cession d’actions qui suit le closing.

c)  Si les opérations de due diligence dépassent [·] semaines, un acompte de [·] € sera versé sous condition résolutoire de due diligence non satisfaisant, entre les mains du notaire désigné par les cédants. Cet acompte viendra en déduction du montant indiqué au point b.

10.  Cette offre d’achat est émise sous la condition suspensive de financement bancaire de l’acquisition des actions à concurrence de la moitié du prix, pour ce type d’investissement (share deal) et aux conditions du marché, par une banque de bonne renommée et sans sûreté personnelle. La réalisation de cette condition sera apprécié au plus tard le [·].

11.  Signature de la  convention de cession d’actions sur base du modèle que nous vous communiquons en annexe. La convention contiendra donc une clause de garantie de passif occulte et de consistance d’actif, sur base des documents comptables dont question plus haut, avec une durée de [·], un seuil de déclenchement de [·] et un maximum garanti de [·] (sauf dol), ainsi qu’une garantie de passif social et fiscal sans limite dont la durée correspond à la durée de la prescription en la matière.

12.  En cas d’acceptation par tous les Cédants des conditions reprises dans cette proposition, nous entamerons les opérations de due diligence pendant une période de maximum [·] semaines à dater de la constitution d’une data room complète. Le relevé des informations voulues sera communiqué dans les deux jours de votre signature sur la présente.

13.  A partir de la date de réception de votre accord sur la présente et jusqu’à la signature de la convention de cession, les cédants s’interdisent de négocier, directement ou indirectement, ou d’offrir de négocier avec tout tiers, la cession complète ou partielle du patrimoine de la Société ou d’une ou plusieurs des actions.

14.  La présente offre ne pourra être exhibée auprès de tiers. Elle sera déposée en un seul original auprès du notaire [·] qui agira comme dépositaire-mandataire de toutes les parties.

15.  Nous disposerons de la faculté, moyennant consignation et affectation spéciale du prix, de réaliser la cession en deux opérations de transfert   et de reporter les remplacements d’administrateur moyennant accord de substitution au conseil d’administration. Les risques fiscaux de la présente cession, limités aux droits d’enregistrement relatif au bien Immeuble, seront à notre charge sauf si la confidentialité de la présente convention ou de la convention de cession est violée, auquel cas la partie responsable supportera la charge totale du risque fiscal.

16.  Les opérations de due diligence pourront porter sur les éléments suivants :

  • Vérification du titre de propriété,
  • Recherches hypothécaires,
  • Bornage et mesurage pour réconciliation avec le titre de propriété,
  • Vérification de l’existence d’un arrêté ou d’une notification de projet de mesure de protection du patrimoine,
  • Vérifier s’il y a un projet de PPAS en cours,
  • Vérifier s’il y a un projet d’insertion dans un périmètre soumis au droit de préemption,
  • Vérifier le risque de taxe pour immeuble à l’abandon,
  • Vérifier toute notification de l’exécution du droit de gestion publique,
  • Vérifier tout risque d’arrêté ou projet décrétant l’expropriation pour cause d’utilité publique,
  • Vérifier la présence d’un chemin vicinal déclassé mais relevé à l’atlas,
  • Vérifier l’existence d’une servitude occulte de transport de produits gazeux,
  • Vérifier s’il existe des servitudes dans un précédent acte, non reprises dans le titre
  • Vérifier la situation sur le plan de l’assainissement du sol,
  • Études de stabilité.

17.    Sans demander un certificat d’urbanisme, nous pourrons réaliser les démarche en vue de nous assurer de la possibilité d’obtenir un permis d’urbanisme et, éventuellement, de lotissement, ainsi qu’un permis d’exploitation (parking, équipements collectifs). Aussi, un accès sera donné au bien Immobilier par la Société aux personnes que nous désignerons (architecte, géomètre, ingénieur).

18.  Les autres opérations de due diligence se limiteront aux informations suivantes qui seront mises à la disposition des personnes que nous désignerons :

  • Livres comptables, comptes annuels, états comptables intermédiaires et pièces justificatives,
  • Statuts, modifications des statuts, registres sociaux, procès-verbaux des réunions d’actionnaires et d’administrateurs, éventuelles conventions (même verbales) entre la Société et ses actionnaires et administrateurs,
  • Documents fiscaux, déclarations, notifications et réclamations,
  • Polices d’assurances,
  • Permis d’urbanisme et d’exploitation, contrat d’entretien et tous documents techniques relatifs au bien Immobilier,
  • Actes de procédure relatifs aux litiges en cours,
  • Documents bancaires, lettres de crédit, sûretés réelles et personnelles et contrats de financement,
  • Éventuellement les baux en cours et conventions d’occupation de locaux,
  • Contrats d’acquisition de tout équipement ou actif immobilisé et tableaux d’amortissement.

19.  Les informations recueillies à l’occasion de la due diligence seront regardées par les parties comme confidentielles avec réserve de tout droit intellectuel en votre faveur sur les documents émanant de vous. Nous n’utiliserons les informations confidentielles que dans le but de vérifier si la situation de la Société justifie l’offre qui est émise. Il en sera de même de nos prestataires de services. Au cas où les parties ne conclurent pas une opération de cession d’actions, nous retournerons immédiatement tous les supports matériels et digitaux des informations reçues. Les obligations souscrites dans le présent article ne sont pas limitées à la durée de la présente convention.

20.  La présente proposition est valable jusqu’au [·] à [·] heure. Elle pourra être acceptée par télécopie ou courriel muni du fichier de la présente offre signée. En cas d’acceptation dans le délai, nous nous engageons à maintenir notre offre, et vous vous engagez à maintenir votre promesse corrélative de vente, à l’issue du due diligence, et jusqu’au closing, et à acquérir et céder les actions, sauf si les résultats des investigations révèlent des éléments de nature à déprécier l’actif net de la société d’au moins 15 % par rapport à la valeur de référence retenue pour exprimer l’offre, soit [·] €, ou si tout projet immobilier raisonnablement calibré par rapport au marché tel qu’il sera prévisible à la date probable de commercialisation, s’avère impossible. La réserve de due diligence (comptable et immobilier) positif n’est reconnue qu’en notre faveur.

Nous vous souhaitons bonne réception de la présente  et restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire que vous souhaiteriez.

Pour accord,

Annexe : projet de convention de cession d’action.

Commentaires

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  1. Danielle Kriwin #

    Merci pour vos lumières, Danielle Kriwin

    septembre 2, 2014

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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