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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Citation en complainte

1. Attendu que par acte du [·] ma requérante a acquis de la société [·] la parcelle située à [·], Commune de [·], cadastrée section [·],  n° [·] ;

Que cette parcelle touche à la voirie au nord et à l’est, touche actuellement à la propriété de la citée, la société [·] ;

2. Attendu que par lettre du [·] la citée a demandé à ma requérante de consentir à une correction de la ligne séparative des propriétés, à son profit, par la vente d’une bande de terrain sur une profondeur de [·] cm ;

Que la citée s’est engagée à cette occasion à replacer elle-même la clôture séparative, à ses frais ;

Que ma requérante a refusé cette proposition ;

Que par courrier du [·], la citée a réitéré sa demande ; que ma requérante a une nouvelle fois refusé par lettre du [·] ;

3. Attendu toutefois que ma requérante a relevé que, sans attendre la réponse de ma requérante, des travaux ont été entamés par la citée sur le fonds de ma requérante ;

Que ces travaux ont débuté le [·] ;

Que la citée a créé une zone de déchargement qui déborde sur la propriété de ma requérante, en reculant la clôture et en déplantant la propriété de ma requérante sans son autorisation ;

4. Attendu que par courrier du [·], ma requérante a protesté contre ce trouble de sa possession et a exigé la restitution des lieux en leur état d’origine ;

Que la citée a cependant poursuivi son entreprise ;

Que par courrier du [·], ma requérante a mis la citée en demeure de restaurer la situation ;

5. Attend que la citée a répondu par courrier du [·], disant en substance :

  • Sa demande visait une demande de déplacement de limite séparative, d’où la nécessité de l’autorisation de ma requérante,
  • Les travaux ont été exécutés conformément à sa demande,
  • Ma requérante n’aurait formulé aucune objection,
  • En sorte que les travaux ont été réalisés sans violation des droits de ma requérante.

Que cette position est basée sur une prémisse inexacte ; qu’en effet, la lettre de ma requérante du [·] ne s’analyse nullement en un accord, que du contraire ;

6. Attend qu’il résulte de la position exprimée par la citée que le droit de propriété de ma requérante n’est pas contesté ;

Qu’en effet, la citée oppose (à tort) qu’une autorisation d’emprise lui a été donnée ;

Que ce n’est donc pas un litige sur la propriété d’une partie du fonds de ma requérante mais sur la possession de celui-ci ;

Que ma requérante ne revendique donc pas (encore) la propriété de l’assiette de l’emprise illicite par les travaux de la citée, mais entend protéger sa possession sur cette partie de la parcelle ainsi occupée ;

7. Attendu que la possession est protégée comme telle par les articles 1370 et 1371 du Code judiciaire, au titre des actions possessoires ;

Que la propriété est un droit susceptible d’être acquis par usucapion ;

Que ma requérante jouit de la possession de la partie de la parcelle litigieuse depuis plus d’un an, ce qui est établi par les échanges de courriers préliminaires, de demande d’autorisation d’emprise datant de [·], avec la citée ;

Que de plus, la possession de ma requérante découle d’un droit de propriété, étant le titre du [·] ;

Que la possession de ma requérante est paisible, non équivoque, continue, publique, de bonne foi et comme propriétaire, ce qui résulte du titre en question et de la démarche même de la citée, qui suppose que la citée reconnaît la propriété de ma requérante ;

Que le trouble que constituent les travaux dont question plus haut s’est élevé il y a moins d’un an, les travaux ayant débuté le [·] ;

Que ma requérante n’a pas (encore) agi au pétitoire, se réservant de le faire s’il échet ; Qu’elle se réserve également de procéder en dénonciation de nouvel œuvre si des travaux dommageables sont rabattus sur le site de la citée ;

8. Attendu qu’il convient donc de recevoir et satisfaire la complainte de ma requérante (J. Hansenne, Les biens, précis, Fac. dr. Liège, 1996, p. 445), de sanctionner la possession de ma requérante et la lui restituer sans délai ;

Que le juge indiqué plus bas est compétent par application des articles 591, 5° et 629, 1° du Code judiciaire ;

Que l’exécution provisoire s’impose vu la nature de la condamnation demandée ;

Qu’en revanche, pour les condamnations pécuniaires qui sont aussi requises, l’exclusion du cantonnement ne se justifie pas, les intérêts vitaux de ma requérante n’étant pas en péril (Bruxelles, 28 octobre 1994, J.L.M.B. 1995, p. 951 et la note signée P.H. ; Liège, 12 novembre 1992, J.L.M.B. 1993, p. 268 ; Liège, 18 mai 1990, R.G.D.C. 1993, p. 59 et la note de M. Closset-Marchal) ;

Que ma requérante s’engage à communiquer son dossier avant la date de comparution indiquée ci-dessous, composé de pièces connues de la citée, soit :

  • Acte de vente par la société [·]  à ma requérante du [·],
  • Lettre de [·] à ma requérante du [·],
  • Lettre de ma requérante à la société [·] du [·]…
  • [·],
  • [·],
  • [·],
  • [·],

9. Attendu que ma requérante s’oppose à la déclaration de postulation écrite de l’article 729 du Code judiciaire ;

Que ma requérante demande l’application de l’article 735, § 1er, du Code judiciaire ;

Que subsidiairement, par application de l’article 747, § 2, du même Code, elle demande que les délais de mise en état soient fixés à l’audience d’introduction, à savoir un quinze jours pour les conclusions principales de chaque partie  et quinze jours pour les écritures de synthèse ;

Que la durée estimée des plaidoiries ne doit pas excéder 30 minutes ;

*

Si est-il que, l’an 2010, le [·], je soussigné [·], huissier de justice de résidence à [·],

Agissant à la requête de :

La société privée à responsabilité limitée de droit belge [·] dont le siège social est établi à [·], B.C.E. n° [·], ayant pour conseil [·], avocat à [·].

J’ai donné citation à :

La société anonyme de droit belge [·] dont le siège social est situé à [·], B.C.E. n° [·].

A comparaître le :

Le [·] 2010 à 9 heures.

Devant :

Monsieur le juge de paix de [·], Justice de paix du canton de [·] établi [·].

Pour :

  • Retenir la cause lors de son introduction pour évoquer et prendre la cause en délibéré, ou à tout le moins pour aménager le calendrier de la mise en état ;
  • Se déclarer compétent et dire la demande recevable et entièrement fondée ;
  • Prononcer la maintenue possessoire de ma requérante sur la partie est de la parcelle située à [·], cadastrée [·], tout le long de la propriété de la citée ;
  • En conséquence, ordonner le rétablissement des lieux dans leur état antérieur et condamner la citée à supprimer, à ses frais, les travaux et constructions suivantes [·], à rétablir la clôture de ma requérante sur la limite séparative des fonds, et à réparer le dommage en résultant évalué ex aequo et bono à [·] €, à peine d’une astreinte de [·] € par jour dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir (sauf pour ce qui concerne la condamnation pécuniaire) ;
  • Dire pour droit que la citée ne peut se pourvoir au pétitoire avant que le jugement à intervenir ne soit coulé en force de chose jugée ni avant d’avoir satisfait à la condamnation ;
  • Condamner la citée à supporter ses dépens et à payer ceux de la concluante soit le coût du présent exploit indiqué ci-dessous et l’indemnité de procédure de 1.200 € (taux de base) ;
  • Dire exécutoire le jugement à intervenir.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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