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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Juillet

31 juillet 2011 On appelle immeubles par destination, des objets mobiliers par leur nature, affectés par leur propriétaire au service de son fonds. On cite généralement l’outillage, l’équipement même non incorporé, etc. La question présente une importance certaine en matière d’hypothèque. Selon l’article 45, 2° L.H., l’hypothèque acquise s’étend aux accessoires réputés immeubles, et aux améliorations survenues à l’immeuble hypothéqué. Les immeubles par destination sont donc couverts par l’hypothèque sans qu’il faille les décrire ni le spécifier dans l’acte constitutif d’hypothèque.

30 juillet 2011 Le syndic est en conflit avec la copropriété. Il réclame une indemnité de rupture de contrat et refuse de restituer les livres et les fonds de l’ACP tant qu’on ne lui paie pas ce qui lui est dû. Cette position est-elle fondée ? Non. L’article 577-8, 9° du Code civil lui fait obligation « de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété ». Il s’agit donc d’une obligation légale et non plus contractuelle (dépôt). Le syndic ne pourrait donc plus opposer à cette obligation de restitution une exception d’ordre contractuel, comme un différend sur ses honoraires par exemple. Il ne peut plus opposer un droit de rétention sur les archives de la copropriété. On peut même en déduire qu’il ne peut plus opposer la compensation entre les avoirs en compte de la copropriété et ses honoraires et débours impayés.

29 juillet 2011 L’occupation personnelle du bailleur étant une obligation à sa charge, pour justifier le congé donné pour ce motif, on a tendance à lui faire porter le fardeau de la preuve de la réalité de cette occupation personnelle. De même, c’est le bailleur qui est le mieux placé pour apporter cette preuve, ce qui le désigne naturellement comme supportant le fardeau de cette preuve. Et bien la Cour de cassation a jugé le contraire : « Attendu que, conformément aux articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire, il appartient au preneur qui prétend obtenir l’indemnité prévue audit article 3, § 2, de prouver que le bailleur n’a pas réalisé l’occupation dans les conditions et délais prévus par cet article ; Attendu que le jugement attaqué, qui décide  » qu’il appartient (au bailleur) d’établir l’occupation personnelle qu’il allègue « , viole ces dispositions légales ; » (Cass., 20 juin 2005, rôle n° C030483F).

28 juillet 2011 Dans le bail de résidence principale d’une durée de 9 ans, le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement (art. 3 § 2 de la loi du 20 février 1991). Cette occupation personnelle doit intervenir dans l’année qui suit l’expiration du préavis. L’occupation du bailleur (ou de ses parents visés par la loi) doit subsister de façon effective et continue pendant deux ans au moins. A défaut, le bailleur doit payer au preneur une indemnité de 18 mois de loyer.

27 juillet 2011 Il existe en Flandre une obligation spécifique d’information dans la publicité, régie par l’article 5.2.6. du Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Toute personne, en ce compris l’agent immobilier, qui vend, loue pour plus de  neuf ans, apporte en société, doit informer les tiers dans la publicité, sur le permis d’urbanisme et de lotir, sur la destination d’urbanisme, le droit de préemption ou sur toute citation pour infraction. Cette obligation est d’application dans les villes et Communes où les plannenregister et vergunningenregister sont disponibles. Tous les trois mois, le M.B. publie la liste de ces villes et Communes. A
partir du 15 août 2011, les Communes suivantes ont été ajoutées : Borsbeek, Duffel, Essen, Herentals, Kontich, Ninove, Puurs, Wachtebeke, Zuienkerke et Zwijndrecht. Il y a actuellement 177 Communes concernées.

26 juillet 2011 Un bâtiment ancien est profondément rénové par la société de leasing sur indication du lessee. Le coût de la rénovation excède 60 % de la valeur après travaux, hors prestations intellectuelles. Le bâtiment peut donc être considéré comme neuf au regard de la TVA (Manuel, art. 152/2). Le contrat remplit les conditions de l’A.R. n° 30. Ce contrat de leasing peut donc être soumis à la TVA car le bien est neuf pour la TVA. Comme la durée du leasing est de neuf ans, à son expiration il y a aura révision de la TVA pour 6/15ième qu’il y ait ou non acquisition du bien sur levée de l’option. Cette opération est validée par une décision anticipée n° 2010.329 du 25 janvier 2011.

25 juillet 2011 Conformément à l’article 5, alinéa 2, de la loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales, le Ministre des Finances communique le taux d’intérêt pour le second semestre de 2011. Ce taux s’élève à 8,5 % par an.

24 juillet 2011 Selon l’Observatoire régional de l’Habitat, plus de la moitié des Bruxellois vivent avec un revenu mensuel net inférieur à 1.000 €. Le loyer « médian » représente donc plus de 40% du revenu de la moitié des habitants de la Région de Bruxelles-Capitale.

23 juillet 2011 Près de 50% de la population bruxelloise entre dans les conditions de revenus du logement social. Il y a actuellement 38.000 ménages qui sont demandeurs d’un logement social, soit autant de demandeurs que de bénéficiaires de  logements sociaux. A cela, il faut ajouter les listes d’attente au Fonds du logement, à la SDRB ou encore dans les AIS.

22 juillet 2011 La politique de la Région est d’arriver à 15 % de logements à finalité sociale. Actuellement, on est loin du compte. Le financement de la Région de Bruxelles-Capitale ne lui permet pas de réaliser l’objectif prioritaire et essentiel, qui est de loger ses habitants. Ce défi est énorme dans son enjeu pour la cohésion sociale et dans les moyens nécessaire. En comparaison, les considérations de politique communautaire sont dérisoires.

21 juillet 2011 Un décret flamand du 8 juillet 2011 adapte les textes en matière fiscale, dans la sphère de compétence de la Région, pour faire courir les délais de notification non plus « de la date d’envoi de la demande » mais « à compter du troisième jour ouvrable suivant la date d’envoi de la demande ». Le législateur flamand s’adapte ainsi à la jurisprudence de la Cour constitutionnelle. La Cour a stigmatisé à plusieurs reprises la pratique des délai qui commencent à courir (date d’envoi) avant que la personne visée n’en ait connaissance, préférant retenir la date de réception ou un délai raisonnable de réception. En matière judiciaire, le législateur fédéral est déjà  intervenu le 13 décembre 2005 (art. 53bis).

20 juillet 2011 La loi 11 juin 2011 publiée ce jour au Moniteur modifie la loi du 16 mars 1971. Son nouvel article 39 dit ceci : « À partir du moment où l’employeur a été informé de la conversion du congé de maternité en congé de paternité, le travailleur ne peut être licencié par l’employeur jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois prenant cours à la fin du congé de paternité, sauf pour des motifs étrangers au congé de paternité. » Convertir un congé de maternité en congé de paternité, c’est fort, non ?

19 juillet 2011 La loi du 30 décembre 2009 met en équivalence le master en droit et la licence pour les exigences de diplôme pour les professions juridiques. Or cette loi ne se borne pas à assimiler le grade de master en droit à celui de licencié en droit. Il ajoute que le titulaire du master doit avoir passé un examen sur des branches déterminées auprès d’une université belge. Cette condition concerne le programme d’études qui est de compétence communautaire. Cela n’est pas de la compétence du législateur fédéral même si celui-ci reste compétent sur les équivalences. Cette condition a donc été annulée par la Cour constitutionnelle par l’arrêt n° 129/2011 du 14 juillet 2011.

18 juillet 2011 La loi interdisant la discrimination s’applique en matière immobilière. Dans sa communication électronique du 7 juillet 2011, l’IPI indique avoir infligé une sanction disciplinaire à l’un de ses membres parce qu’il avait refusé de louer un appartement à un Belge d’origine marocaine. Un tel signal clair est une première dans le secteur, dit le communiqué. « C’est la première fois que notre organe disciplinaire confirme aussi clairement la position du secteur », explique Luc Machon, Président de l’IPI. « Nous voulons que cette décision soit un signal clair : on ne peut pas discriminer. La loi est la loi. »

17 juillet 2011 En cas de vente d’un bien rural loué, le preneur jouit du droit de préemption pour lui-même ou pour ses enfants qui participent à l’exploitation (art. 47 de la loi du 4 novembre 1969). Si le bailleur méconnait le droit de préemption, le preneur peut agir en subrogation de l’acquéreur, soit recevoir du vendeur une indemnité de 20 % du prix de la vente. Cette action se prescrit pas trois mois si la vente est notifiée au preneur sinon la prescription est acquise deux ans après la transcription.

16 juillet 2011 Le sous-traitant dispose d’une action directe contre le maître de l’ouvrage pour se faire payer de ce que lui doit l’entrepreneur (art. 1798 du Code civil). L’exercice de cette action n’est pas soumis à une quelconque formalité. Le juge d’appel avait rejeté l’action directe au motif qu’elle avait été formée par lettre et non par une citation ou un acte d’intervention volontaire. La Cour de cassation a cassé cette décision (10 juin 2011, C.10.0465.N).

15 juillet 2011 Un arrêté de l’Autorité flamande du 8 avril 2011 prévoit, à l’article 7, § 3, 2°, un contrôle en cas de modifications importantes de l’évacuation privée des eaux. Le Moniteur Belge du 14 juillet 2011 publie l’arrêté du 28 juin 2011 relatif au contrôle de l’installation intérieure et de l’évacuation privée des eaux. Par modifications importantes il convient d’entendre toute modification susceptible à menacer la santé publique ou le bon fonctionnement de l’installation intérieure et le réseau public de distribution d’eau.

14 juillet 2011 Par souci de simplification, l’administration accepte que la TVA ne soit pas due sur les travaux de réparation, d’entretien ou de nettoyage effectués, pour ses propres besoins, par un assujetti totalement exempté de la taxe ou son personnel. Normalement, c’est un prélèvement et l’assujetti exonéré devrait payer la TVA, sans la récupérer, sur les travaux qu’il réalise lui-même pour son compte. Les société immobilière qui entretiennent elles-mêmes leurs immeubles qu’elles louent connaissent bien ce problème. Dans une question parlementaire n° 233 de Monsieur Christian Brotcorne du 20 janvier 2011 (Q. et R., Chambre 2010-2011, n° 23 du 23 mars 2011, p.44), le Ministre des finances répond que « l’ensemble de la problématique fait actuellement l’objet d’un réexamen par l’administration, tant en ce qui concerne les organismes publics que les assujettis mixtes ou partiels, étant entendu que les résultats de cet examen feront l’objet d’une publication si la position devait évoluer. » Ce n’est pas la première fois qu’il dit cela et le sujet n’a jamais évolué. Cela tombe bien, on n’est pas pressé que cela change.

13 juillet 2011 Une société a réalisé une plus-value sur la cession de l’actif incorporel et d’une partie de ses actifs corporels. Elle s’est transformée en société patrimoniale. La société voudrait étaler la taxation de ses plus-values. Elle acquiert la nue-propriété d’un appartement appartenant à des époux qui se sont réservé l’usufruit de celui-ci pour une durée de 10 ans. Afin de bénéficier de la taxation étalée (art. 47 CIR/92), il est envisagé de procéder, dans le délai de réinvestissement, à la renonciation à l’usufruit sur le bien par les époux et à l’octroi d’un bail par la société auxdits époux pour une période de dix ans. En effet, le réinvestissement doit intervenir en « actifs amortissables, utilisées en Belgique pour l’exercice de l’activité professionnelle ». La société devait donc être pleine propriétaire. Par une décision anticipée n° 2010.298 du 21 décembre 2010, le SDA  accepté l’opération.

12 juillet 2011 Le Moniteur Belge de ce 12 juillet publie l’arrêté du Gouvernement flamand du 27 mai 2011 fixant la procédure devant la Cour environnementale de la Région flamande (Milieuhandhavingscollege ou Collège du maintien environnemental ; pourquoi avoir traduit cela par « Cour environnementale » ?) Ce Collège est créé par l’article 16.4.19, § 1, du Decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid du 5 avril 1995. Ce Collège est une juridiction administrative (art. 161 de la Constitution). Il se prononce sur les recours formés contre les décisions d’une entité régionale imposant une amende administrative alternative ou exclusive. La procédure fixée par l’arrêté du 27 mai 2011 est assez classique. On note que la requête introductive doit être signée par le requérant (pas par un l’avocat). On note aussi une « procédure simplifiée » lorsque le président de chambre estime que le recours est manifestement fondé ou non fondé. En cas, une ordonnance convoque la partie requérante afin de lui donner l’occasion de communiquer oralement ses remarques. N’est-ce pas préjuger ?

11 juillet 2011 Une décision anticipée n° 900.325 du 6 juillet 2010 confirme le statut fiscal de la vente des certificats verts dans le cadre d’une gestion privée de panneaux solaires. Le SDA a confirmé que les revenus issus de la vente de certificats verts ne sont pas imposables dans la mesure où l’installation se situe dans une sphère exclusivement privée. La vente des certificats verts n’est pas soumise à la TVA si la production des panneaux solaires n’est utilisée qu’à des fins privées.

10 juillet 2011 Un arrêt de la Cour d’appel de Gand du 25 novembre 2010 précise la portée de l’inscription d’un sentier dans l’atlas des chemins vicinaux. Cette seule circonstance est insuffisante pour obtenir la réouverture d’un sentier. On doit prouver que le chemin vicinal a véritablement existé (art. 10 et 12 de la loi du 10 avril 1841 sur les chemins vicinaux). De même, l’inscription ne prouve pas davantage l’existence d’une servitude de passage public. Il faut pour cela démontrer l’utilisation par le public.

9 juillet 2011 La prescription est une défense opposée à une action tardive. Aussi ne peut elle commencer à courir qu’au jour où naît cette action. Il en résulte que l’action en remboursement d’une caution locative et des intérêts qu’elle a produits ne peut se prescrire qu’à compter de l’échéance du bail, dit le tribunal de première instance de Liège (1er avril 2011). C’est important pour les intérêts que produit la garantie. En principe les intérêts se prescrivent par cinq ans. Mais sur une garantie, ils ne peuvent commencer à se prescrire avant la fin du bail.

8 juillet 2011 Lorsqu’un immeuble est affecté d’un vice caché, l’acheteur doit agir à bref délai (art. 1648 du Code civil). Le bref délai court à dater non pas de la vente mais de la découverte du vice. Le bref délai est suspendu par l’existence des négociations sérieuses, par exemple une réunion entre parties et notaires en vue de rechercher une solution amiable.

7 juillet 2011 La clause d’exonération de la garantie des vices cachés est en principe licite si le vendeur est de bonne foi. L’exonération ne peut couvrir les vices cachés dont le vendeur avait connaissance au moment de la vente. Le vendeur professionnel est présumé connaître ce qu’il vend. Il est donc présumé de mauvaise foi et la clause exonératoire des vices cachés est inopérante dans son chef.

6 juillet 2011 Les anciens permis d’exploitation flamands délivrés selon le RGPT avant le 1er septembre 1991 (entrée en vigueur du décret flamand environnement du 28 juin 1985) devaient être renouvelés au plus tard le 1er septembre 2011. En effet, les permis délivrés sous le régime du décret environnement ont une validité de maximum 20 ans, ce qui périmait les permis existant au 1er septembre  2011. Un décret flamand du 11 juin 2010 a décidé que ces permis expireraient à la date indiquée dans le permis original, sans que cette date puisse dépasser le 1er septembre 2016 (les anciens permis avaient une durée de maximum 30 ans). Les permis à durée indéterminée expirent aussi le 1er septembre 2016.

5 juillet 2011 Afin d’obtenir un emprunt bancaire en faveur d’une de ses filiales, une société-mère s’est engagée, inconditionnellement et irrévocablement, « à faire en sorte » que la situation financière et la gestion de sa filiale soit telle que cette dernière puisse à tout moment remplir tous ses engagements présents et futurs envers la banque. La filiale ayant fait l’objet d’une procédure collective, la banque a assigné la société-mère en paiement des sommes dues au titre de son engagement (letter of intent). Par un arrêt du 17 mai 2011, la chambre commerciale de la Cour de cassation française a jugé qu’un engagement ferme d’une société mère, incluant une obligation « de faire en sorte » à l’égard de sa filiale doit être considéré comme une obligation de résultat. Dès lors, si le résultat prévu contractuellement n’est pas atteint, le créancier peut obtenir des dommages-intérêts, sans avoir à prouver que la société débitrice de l’obligation de résultat a commis une faute.

4 juillet 2011 Deux sociétés fusionnent. La société absorbée est propriétaire d’un immeuble résidentiel en Wallonie.  Faut-il un certificat de PEB ? L’article 4 de l’arrêté du Gouvernement wallon parle « d’acte translatif ». Or l’absorption entraîne un transfert de la propriété de l’immeuble. Il faut donc un certificat de PEB.

3 juillet 2011 Des parties décident de mettre fin anticipativement à un usufruit sur un immeuble à Bruxelles ou à un droit d’emphytéose. Faut-il respecter les règles en matière d’assainissement du sol ? La question est importante si le droit réel porte sur une parcelle portée en catégorie 0 de l’inventaire. Renoncer à un droit réel est un acte abdicatif. De pareils actes sont visés dans la définition de « l’aliénation » au point 3, 28° de l’ordonnance du 5 mars 2009. Donc, il faut appliquer les règles en matière de traitement des sols. En revanche, si le droit s’éteint par l’arrivée du terme ou par l’intervention du juge, ce ne sera pas le cas, car il n’y a alors pas « d’acte »posé par les parties.

2 juillet 2011 Suite de l’étude sur les loyers à Bruxelles. Entre 2008 et 2010, le loyer moyen abstraction faite des effets de l’inflation, a augmenté de 4,5 %. Ce sont principalement les loyers les plus bas qui ont augmentés entre ces deux dates. Les 25 % des loyers les plus bas ont crû de 10 %. C’est une mauvaise nouvelle car elle pourrait remettre en selle le projet d’encadrement des loyers cher à lamajorité gouvernementale actuelle (voyez ma page éditorial).

1 juillet 2011 Le 29 juin 2011, le Secrétaire d’Etat au Logement, Christos Doulkeridis, a rendu publique une étude sur le marché locatif bruxellois en 2010. Si 50% des locataires payaient en 2010 un loyer de moins de 550 € par mois, le loyer mensuel moyen des logements est estimé à 591 €. 25% des locataires s’acquittaient d’un loyer de moins de 450 € et 25% payaient un loyer de plus de 680 €. Le loyer le plus souvent payé est estimé à 500 €; il concerne environ 25% des logements loués en région bruxelloise.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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