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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Décembre

31 décembre 2011 L’article 131bis C. Enr. est modifiée en Région wallonne. Les droits relatifs à la donation entre vifs de biens meubles, sont majorés de 10 % et se présentent à présent comme suit : 3,3 % pour les donations en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux, 5,5 % pour les donations entre frères et sœurs, et entre oncles ou tantes et neveux ou nièces et 7,7 % pour les donations à d’autres personnes.

30 décembre 2011 En Région Wallonne, au 1er janvier 2012, le droit d’enregistrement est fixé à 12,50 % pour toutes les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux, de propriété ou d’usufruit de biens immeubles. C’est désormais la règle pour toutes les mutations sauf si l’acte constate une convention qui a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur à cette date. Cet acte authentique restera soumis à l’ancien taux de 10 % s’il est présenté au bureau de l’enregistrement en même temps que l’acte sous seing privé en question, avec la preuve de ce que le prêt hypothécaire octroyé par la Société wallonne du Crédit social et des Guichets du Crédit social ou le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie, l’a été sur base d’une demande introduite au plus tard le 31 décembre 2011.

29 décembre 2011 Le bonus logement va passer à la trappe. Il s’agit d’une déduction pour habitation unique et propre de 2.800 € qui s’applique à toute la durée du prêt. Pour en bénéficier l’emprunt doit être souscrit après le 1er janvier 2005 et doit financer une habitation propre et unique, avec une inscription hypothécaire, et s’étendre sur 10 ans minimum. Le prêt doit financer l’acquisition, la rénovation ou la construction. Le bonus logement n’est pas incompatible avec la déduction des primes d’une assurance solde restant dû. En réalité, le bonus permet une économie d’impôt de 50 % maximum (le taux marginal si on arrive à la tranche de 37.890 euros comme si on déduisait des intérêts d’emprunt. Cet avantage ne sera plus que de 45 % maximum à l’avenir.

28 décembre 2011 Et en 2012 ? Pas de changement pour les plus-values sur participations réalisées par une personne physique. Pour une société, l’exonération dépend à présent de la condition de durée de détention d’au moins un an. Si la participation est cédée après moins d’un an, la plus-value est taxée à 25 %. Les moins-values ne sont toujours pas déductibles.

27 décembre 2011 En 2011, les plus-values sur participations, réalisées par une personne physique sont en principe imposables à 33 % si elles sont étrangères à la gestion normale d’un patrimoine privé. Si elles sont professionnelles, elles sont évidemment taxées comme bénéfice. Pour une société, elles sont exonérées si les conditions de la déduction des RDT (revenus définitivement taxés) sont réunies, mais sans considérer la condition de participation (détention d’au moins 1 an).

26 décembre 2011 Une société pourra-t’elle conserver le taux réduit comme marchand de bien si elle apporte les immeubles en société dans les 10 ans au lieu de les aliéner. La réponse est négative. Le professionnel devra avoir aliéné, autrement que par apport en société ou par une vente à un professionnel, chaque bien acquis au taux réduit, au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit la date de l’acte d’achat (art. 64 C. En.). A défaut, il sera redevable des droits au taux ordinaire de 12,5 % (Bruxelles) sans pouvoir en déduire les droits réduits déjà payés de 6 % (actuellement 8 %) (art. 66 C. En.). Le professionnel devra encore justifier avoir réalisé une « succession de reventes » (le nombre n’est pas précisé) dans la période de cinq ans suivant la déclaration de vendeur professionnel. Le professionnel ne peut prouver cette qualité par une autre manière que la justification d’une succession de revente (F. Werdefroy, Registratierechten 2004-2005, Kluwer, 2005, p. 931, n° 824). A défaut de satisfaire à cette condition, le marchand devient débiteur du complément de droits (4,50 %) et, à titre d’amende, d’une somme égale aux droits complémentaires (4,5 %). La question se pose enfin de savoir si le professionnel peut éviter le paiement des droits complémentaires en faisant valoir qu’il n’a pu réaliser une succession de reventes par force majeure. La réponse est une fois encore négative (Civ., Leuven, 22 décembre 2006, R.G. n° 04/421/A et 05/2193/A, www.fisconet.be).

25 décembre 2011 Selon l’article 640 du Code civil, « les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. » Cela ne veut pas dire que le fonds inférieur est obligé de recevoir des torrents de boue qui viennent du fonds supérieur, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 1er décembre 2011 (rôle n° C.10.0582.N). la Cour ajoute que le juge du fond a pu légalement juger qu’un terrain est affecté d’un vice au sens de l’article 1384 du Code civil lorsqu’en cas de pluies, de grandes quantités de boue s’échappent qui bouchent rapidement les égouts et débordent sur la chaussée.

24 décembre 2011 Un contrat de vente d’immeuble payé par une rente viagère est un contrat synallagmatique à prestations successives. En cas de défait de paiement de la rente, le vendeur peut demander la résolution du contrat. La résolution judiciaire d’un contrat à prestations successives remonte en principe au jour où la demande en justice est introduite. A partir de la date à laquelle la résolution sort ses effets, le contrat résolu ne peut plus constituer pour les parties une source de droits et d’obligations. La Cour d’appel d’Anvers avait accordé des arriérés de rentes postérieures à la date de la résolution ; cette décision a donc été cassée (Cass., 5 juin 2009, rôle n° C.10.0582.N).

23 décembre 2011 En cas de quasi apport (vente des participations et paiement reporté), il existera une créance du prix en compte courant. La question de pose de savoir si les intérêts sur cette créance ne seront pas requalifiés en dividendes par application de l’article 18 CIR/92. Cette disposition vise les avances de fonds ou prêt d’argent faits à la société par ses associés ou mandataires sociaux. La question s’est posée en jurisprudence de savoir si un prix à payer par la société à son associé, qui est resté impayé et inscrit en compte courant, répond à la définition d’avance ou de prêt d’argent. Le 4 septembre 2009, la Cour de cassation a rendu un arrêt qui clarifie la situation. Elle constate que la notion d’avance ou de prêt d’argent n’est pas définie dans le Code des impôt sur les revenus. Il faut donc se référer aux définitions civiles de ces contrats. Or un prêt c’est la remise d’une somme à charge de la restituer au moment convenu. Devoir payer à terme le prix d’une vente ne correspond pas à cette définition même si économiquement le résultat peut paraître le même (Cass., 4 septembre 2009, première chambre, rôle F.08.0055.F). Il faut cependant reconnaître que, en dépit de cet arrêt, la jurisprudence reste floue sur le sujet.

22 décembre 2011 Ajoutons que le SDA se montre relativement accommodant, quant au caractère de gestion normale de patrimoine privé, pour les cessions à un holding propre de participations minoritaires, même dans un objectif de planification successorale réduisant les droits (décision n° 700.273 du 23 octobre 2007). De même, il n’y aurait pas lieu à taxation au titre de revenus divers, lorsqu’un actionnaire de référence qui cesse réellement et complètement ses activités au sein d’une société, cède ses titres au holding qu’un autre actionnaire de référence constitue pour les lui racheter (décision n° 500.265 du 9 février 2006). 

21 décembre 2011 A la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2006, qui limitait la taxation à la part anormale de la plus-value, et pas au prix total de la cession, l’article 90, 9° CIR/92 a été aménagé comme suit : « Les revenus divers sont : … 9° les plus-values sur actions ou parts qui (…) sont réalisées à l’occasion de la cession à titre onéreux de ces actions ou parts, en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle, à l’exclusion des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé. » On retrouve donc la critère de ce qui excède la gestion normale d’un patrimoine privé, comme auparavant. Dans un ruling, l’administration a admis qu’il n’y aurait pas d’imposition de la plus-value à la condition que, en substance, pendant une période de trois ans, les actionnaires ne peuvent bénéficier de revenus supplémentaires de l’opération. Cela veut dire qu’une réduction du capital durant les trois ans qui suivent l’apport n’est pas possible. Cette position de l’administration est toutefois limitée à l’hypothèse où l’actionnaire fait un apport à la société holding qu’il contrôle. La vente ou le quasi apport n’est pas visée.

20 décembre 2011 Avant la loi du 11 décembre 2008, si la plus-value peut être considérée comme étant réalisée dans le cadre d’une « opération de gestion normale de patrimoine privé », elle n’était pas un revenu divers et n’était donc pas imposable. L’administration a cependant affiché la volonté d’imposer ces plus-values car, à son estime, il n’est pas normal de constituer des holdings, du moins n’est-ce pas une mode gestion normale de patrimoine privé. En revanche, la doctrine estimait, et estime toujours, que le critère d’une gestion non normale est seulement la prise de risque. Or placer ses participations dans un holding ne présente pas de risque particulier. La jurisprudence a tendance à suivre la doctrine.

19 décembre 2011 réaliser une plus-value qui, pour le moment, n’est en principe toujours pas taxable.  On appelle cela une plus-value interne. Si elle procède d’une opération spéculative, elle peut être taxée comme revenu divers (art. 90, 1°, CIR/92), autaux de 33 %. Le risque réside dans les réserves. En effet, le prix, en tant qu’il porte sur le nominal du capital, n’est pas une plus-value. Mais si le prix des actions intègre la valeur des réserves, cela permet de valoriser ces réserves sans avoir à supporter la charge du précompte mobilier.

18 décembre 2011 En cas d’apport d’un immeuble en société, il faut prendre garde à l’article 18 C. En. qui contient les dispositions anti-abus en matière de droits d’enregistrement. Ainsi, un  apport d’immeuble suivi d’une réduction de capital par remboursement aux actionnaires est en règle considéré par l’administration comme une vente simulée (A. Culot, Les immeubles en société, in Rev. Pratique de l’immobilier, 1/2009, p. 19). Pour éviter cette réaction de l’administration fiscale, il faut que l’immeuble reste en société pendant un délai suffisant pour être exploité réellement par la société.

17 décembre 2011 En cas d’apport en société, par une personne physique, d’immeubles situés en Belgique, la plus-value pourra être taxée à titre de revenu divers si les immeubles ont été acquis il y a moins de cinq ans (art. 90, 10° CIR/92). La valeur d’échange (apport en nature contre actions) est certifiée par le réviseur. Celui-ci ne fait que vérifier si la valeur des actions émises par la société n’excède pas la valeur nette des actifs apportés. La question porte sur la valeur considérée pour l’apport. Elle ne peut être inférieure à la valeur vénale des biens selon l’article 101, § 2, 1°, CIR/92. On ne peut donc utilement sous-évaluer la valeur des immeubles apportés en nature à la société pour réduire la plus-value et échapper à la taxation de 16,5 % (art. 171, 4°, e) CIR/92). L’administration de l’enregistrement pourrait aussi invoquer une simulation puisque l’opération est soumise au droit proportionnel de 12,5 % si les biens sont résidentiels (art. 115bis C. En.).

16 décembre 2011 Un droit d’emphytéose est assimilé à un bail dont la constitution ou la cession est soumise au droit d’enregistrement au taux de 0,2 % du toatl des canons. L’apport en nature à une société d’un tel droit n’est pas soumis au droit proportionnel de 12,5 % (immeuble situé en Région de Bruxelles-Capitale). Qu’en est-il si le droit d’emphytéose porte sur un bien d’habitation ? L’article 115bis précité parle de bien immeuble affecté à l’habitation et non de droit réel. L’article 44 C. En. n’est donc pas applicable à l’emphytéose en sorte que l’article 115bis ne doit pas l’être davantage (Rép. Not. T. XII, livre 2/2, n° 56, Quest. parl. N° 1043 de M. Huts du 19 septembre 1997, Rec. gén., 1998, no 24829, p. 376).

15 december 2011 Geen bodemattesten tussen Kerstmis en Nieuwjaar : Van zaterdag 24 december tot en met zondag 1 januari 2012 schakelt OVAM over naar een nieuwe databank met een verbeterde webtoepassing.  Omwille van conversies zullen er dus geen bodemattesten aangevraagd en afgeleverd kunnen worden tussen Kerstmis en Nieuwjaar. Bron : BIV-nieuws.

14 décembre 2011 En revanche, si le locataire occupe le bien loué à titre privé, le propriétaire ne sera taxé que sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 2, 1°, a, et 518 CIR/92). Il était prévu que les revenus cadastraux soient réévalués périodiquement tous les dix ans, par une péréquation générale. Ce ne fut pas le cas, la dernière péréquation générale datant de la loi du 19 juillet 1979 qui adoptait la référence de la valeur locative nette au 1er janvier 1975. En l’absence de péréquation, les revenus ont seulement été indexés. Cela explique que la taxation sur base du revenu cadastral indexé est considérée comme favorable.

13 décembre 2011 La location à un professionnel, d’un immeuble bâti situé en Belgique, ne bénéficie pas d’un traitement fiscal favorable. En effet, pour une personne physique, cette location génère une taxation globalisée à l’impôt des personnes physiques sur le revenu réel (total des loyers et avantages locatifs), sans que ce revenu ne puisse être inférieur au revenu cadastral indexé (art. 7, § 1, 2, c, CIR/92) majoré de 40 %. Un forfait de 40 % est appliqué à titre de frais, sans que cette réduction ne puisse excéder 2/3 du revenu cadastral non indexé mais revalorisé. Le précompte immobilier dû sur le revenu cadastral était un mode de perception de l’impôt sur le revenu immobilier. Actuellement, le précompte n’est plus imputable. C’est donc un impôt complémentaire.

12 décembre 2011 Le Moniteur Belge du 12 décembre 2011 publie un arrêté du Gouvernement wallon du 24 novembre 2011 relatif à la certification PEB des bâtiments publics. On sait que les bâtiments publics doivent afficher leur PEB (art. 237/28, § 2, CWATUPE), selon un certificat valable cinq ans. L’arrêté réglemente la désignation et la formation des certificateurs publics. L’obligation d’affichage entre en vigueur, pour les bâtiments déjà occupés, au plus tard quinze mois après la mise à disposition du modèle de certificat PEB de bâtiment public.

11 décembre 2011 La déduction pour capital à risque est la sixième opération à effectuer pour arriver au bénéfice taxable, après le retrait des RDT et la déduction des revenus de brevet et avant la déduction des pertes antérieures. Si, après les opérations en amont, il n’y a pas assez de bénéfices pour y imputer les intérêts notionnels, on peut bénéficier d’un report sur les bénéfices des sept années suivantes (art. 205quinquies du CIR 92). Dans les nouvelles mesures, il est cependant prévu que l’on ne puisse plus stocker cette base de déduction lorsqu’elle a été inutilisée (page 81 de la déclaration de politique générale du 1er décembre 2011). Mais cela ne veut pas dire que l’on ne puisse pas déduire chaque année les intérêts notionnels. Cela veut dire que, si on ne fait pas de bénéfice une année, on ne pourra plus déduire deux fois les intérêts notionnels l’année suivante si elle est profitable. Le taux sera de 3 % (3,5 % pour les PME) en 2012, 2013 et 2014. Quel sort sera réservé au stock d’intérêts notionnels inutilisés déjà constitué ? Il sera limité sans affecter la première tranche de 1.000.000 € de bénéfice, ce qui devrait exclure les PME de cette limitation.

10 décembre 2011 Dans une décision anticipée n° 2011.174 du 29 juillet 2011, l’administration a admis que la scission d’une société X, par laquelle son actif est divisé en un rapport 50/50, avec une répartition disproportionnelle complète des parts sans supplément financier, et par laquelle chacun des associés devient associé à 100 % de l’une des sociétés nées de la scission, répond au prescrit de l’article 183bis CIR/92 et la neutralité fiscal peut avoir lieu conformément à l’article 211, § 1er CIR/92. L’échange non proportionnel des parts dans la société scindée contre de nouvelles parts émises dans les sociétés bénéficiaires, peut être considéré comme une opération de gestion normale d’un patrimoine privé, comme visé à l’article 90, 9°, 1er tiret CIR/92., donc non taxable comme revenu divers. Enfin, la scission envisagée de la société X peut bénéficier de l’exemption comme prévu à l’article 117, § 1er, du CDE.

9 décembre 2011 Une ordonnance du 24 novembre 2011 modifie l’ordonnance du 25 mars 1999 relative à la recherche, la constatation, la poursuite et la répression des infractions en matière d’environnement. Un article 40bis est introduit, qui dispose que « les fonctionnaires (…), qui infligent une amende administrative, peuvent réduire la peine au-dessous du minimum légal en cas de circonstances atténuantes. Dans le cadre du traitement du recours visé à l’article 39bis, le Collège d’environnement dispose également de la compétence visée à l’alinéa 1er. » Cette modification répond aux exigences de la personnalisation des peines et de l’assimilation des amendes administratives à des sanctions de caractère pénal, avec toutes les garanties du procès équitable. L’ordonnance est entrée en vigueur le 7 décembre 2012.

8 décembre 2011 Dans la brève du 16 novembre 2011, il est fait état de ce que la TVA est immédiatement due, en totalité, à la constitution d’un droit réel d’emphytéose sur un immeuble neuf, en régime TVA, même si le canon est payable chaque année durant 27 ans. Le fait générateur est en effet la livraison, soit l’acte constitutif. La TVA sera donc due immédiatement, sur le total des redevances. Que faire pour lisser la charge de TVA sur toute la durée du droit ? La seule manière est de passer par la formule du leasing immobilier. La TVA est alors due sur chaque facture de redevance de leasing.

7 décembre 2011 La cession d’une universalité ou le transfert d’une branche d’activité peut être réalisé en neutralité fiscale au regard de la TVA (art. 11 du Code TVA) si l’ensemble des biens permettant la poursuite de l’exploitation est concerné par le transfert. Lorsque l’actif e la société contient un immeuble  où s’exerce l’activité et que l’immeuble n’est pas transféré mais est seulement loué au cessionnaire, le régime de neutralité TVA est-il d’application ? Oui à répondu la Cour de justice de l’Union européenne  par l’arrêt Schriever du 10 novembre 2011 (C‑444/10),  à condition que les biens transférés suffisent pour que le cessionnaire puisse poursuivre de manière durable une activité économique autonome. Cette  décision devrait inspirer l’application de l’article 442bis CIR/92 en matière d’impôts sur les revenus.

6 décembre 2011 La déclaration de politique générale du 1er décembre 2012 laisse peu d’espoir sur le maintien des réductions d’impôt pour l’installation de panneaux solaires, boiler solaire ou pompe à chaleur. La réduction d’impôt pour l’entretien et le remplacement des chaudières, le placement de double vitrage, l’installation des vannes thermostatiques ou l’audit énergétique pour les maisons de plus de cinq ans est aussi menacée. Le secteur souffrira sans doute de la disparition de la réduction d’impôt de 40 %, avec un maximum de 2.830 € (voyez le site http://www.livios.be/fr/_build/_mone/_bonu/11907.asp?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=newsletter-2011-week49-fr).

5 décembre 2011 Voici un extrait de l’accord de gouvernement qui aggraver la charge de l’acquéreur d’un immeuble : « alignement de la Belgique sur les autres pays européens en matière de TVA (21 %) pour les prestations rendues par les notaires et huissiers. »

4 décembre 2011 Voici un extrait de l’accord de gouvernement qui va rendre heureux les dirigeants d’entreprise : « réforme du régime fiscal pour l’avantage en nature des dirigeants d’entreprise : lorsque des dirigeants disposent gratuitement d’un bien immobilier appartenant à leur société, le calcul de l’avantage en nature se fera en fonction de forfaits et de coefficients plus en adéquation avec la réalité. »

3 décembre 2011 Un projet de loi du 22 novembre 2011 prévoit qu’une société dont les filiales ne présentent, tant individuellement que collectivement, qu’un intérêt considéré comme négligeable, seront exemptée de consolidation comptable (comptes annuels consolidés et rapport annuel consolidé). On ne connaît pas encore le contenu de l’expression « intérêt considéré comme négligeable », qui sera précisé par un avis de la Commission des normes comptables. Ce projet de loi transposera la directive 2009/49/CE du 18 juin 2009. L’arrêté royal du 7 novembre 2011 qui simplifie les annexes des comptes annuels anticipe ce mouvement de simplification.

2 décembre 2011 La loi française aggravant la taxation des plus-values immobilières entre en vigueur le 1er février 2012. Les belges qui possèdent une maison en France et qui pensent à la vendre devront se dépêcher. Mais pas question de procéder à une vente interne (céder à une société que l’on contrôle). Pour ce type d’opération, la loi rétroagit au 25 août 2011.

1 décembre 2011 En France, une deuxième loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 risque d’inquiéter les belges qui possèdent une maison dans l’hexagone. Les plus-values réalisées dans les 30 ans de l’acquisition (avant : 15 ans) sur la vente d’un immeuble situé en France seront taxées. Il y a un abattement dégressif qui diminue la base imposable mais il est surtout sensible en fin de période. Ainsi, auparavant, après 15 ans plus rien n’était taxable. A présent, à la 15ième année, 78 % de la plus-value est encore taxable. Le taux de taxation est de 19 % (avant : 16 %).

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Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux. Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage. La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative. Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer. Mais la nullité ne peut être couverte qu’à […]

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L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

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