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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Août

31 août 2011 Imaginons qu’une vente d’immeuble soit conclue sans que les parties aient appris qu’entre les négociations et la conclusion de la vente, l’immeuble a péri (par exemple à la suite d’un incendie). En ce cas, la vente est nulle. Mais que se passe-t-il si l’incendie n’a ravagé qu’une partie de l’immeuble ? L’article 1601 du Code civil nous dit que « si une partie seulement de la chose est périe, il est au choix de l’acquéreur d’abandonner la vente, ou de demander la partie conservée, en faisant déterminer le prix par la ventilation. »

30 août 2011 Il faut bien distinguer l’acompte (à valoir sur le prix d’une vente définitive) des arrhes. Les arrhes permettent aux parties de se défaire de la vente (art. 1590 du Code civil). Celui qui a donné la somme à titre d’arrhes, peut renoncer à la vente en perdant les arrhes, et celui qui a reçu les arrhes peut renoncer à la vente en restituant le double.  L’acompte est un prépaiement. Il ne permet nullement de renoncer à la vente.

29 août 2011 La loi du 13 août 2011 (Moniteur Belge du 29 août) modifie l’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 sur le fonctionnement des copropriétés.  Cette loi prévoit que le délai pour adapter l’acte de base et le règlement intérieur n’est plus d’un an (1er septembre 2011) mais de trois ans. Si un acte authentique est passé, la transcription sera faite au nom de l’association des copropriétaires. Nous avons consacré un article à cette loi le 23 juillet 2011.

28 août 2011 Le tribunal de commerce de Mons a posé à la Cour constitutionnelle une question préjudicielle sur la conformité au principe d’égalité de la différence de traitement en matière de responsabilité spéciale des dirigeants. Ainsi l’article 265, § 2, du Code des sociétés prévoit que les gérants ou anciens gérants d’une SPRL pourront être tenus personnellement et solidairement responsables des cotisations sociales dues par la société, si au cours de la période de cinq ans qui précède le prononcé de la faillite, ces personnes ont été impliquées dans au moins deux faillites, liquidations ou opérations similaires entraînant des dettes à l’égard de l’ONSS (art. 38, § 3octies, 8°, de la loi du 29 juin 1981), sans qu’elles puissent renverser la présomption de responsabilité qui pèsent sur elles. Au contraire, l’article 442quater CIR 92 prévoit une responsabilité solidaire des dirigeants d’une société commerciale pour non paiement du précompte professionnel par la société, de manière moins automatique. Plus particulièrement, cette disposition pose que cette responsabilité est subordonnée à la preuve d’une faute au sens de l’article 1382 du Code civil, que si le non-paiement répété par la société du précompte professionnel est présumé résulter d’une telle faute, la preuve contraire peut être rapportée et qu’il n’y a pas présomption de faute, lorsque le non-paiement provient de difficultés financières qui ont donné lieu à l’ouverture de la procédure de réorganisation judiciaire, de faillite ou de dissolution judiciaire. L’article 93undecies du Code TVA prévoit des dispositions similaires en cas de non paiement de la TVA. Pourquoi une telle différence de régimes dans ces responsabilités spéciales ?  L’affaire est inscrite sous le numéro 5179 du rôle de la Cour constitutionnelle et nous attendons l’arrêt avec intérêt et impatience.

27 août 2011 (Lorsque le contribuable n’est pas d’accord avec le revenu cadastral attribué à sa nouvelle habitation, il peut introduire une réclamation. L’administration peut demander au juge de paix de désigner un arbitre pour fixer le revenu cadastral. Si l’administration soulève un vice, elle peut demander la nullité de la sentence arbitrale devant le juge de paix. Selon l’article 18 de l’A.R. du 10 octobre 1979, cette requête doit être introduite dans le mois qui suit la notification du rapport arbitral. Le tribunal civil de Louvain (2 mars 2011) considère que la compétence accordée au juge de paix se limite à un contrôle de la légalité et ne porte pas sur le contenu, ni sur la formation de la décision de l’arbitre, ce qui n’est pas légal, le juge devant disposer d’une compétence de pleine juridiction.

26 août 2011 Le contribuable propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire, usufruitier ou locataire peut bénéficier à certaines conditions d’une réduction d’impôt pour les dépenses en vue d’une utilisation plus rationnelle de l’énergie dans une habitation (art. 145/24, § 1er, al. 1er, 1° à 7°, CIR/92). Cette réduction d’impôt ne sert évidemment qu’aux contribuables qui paient des impôts. C’est la raison pour laquelle un crédit d’impôt énergie a été instauré par l’article 156bis CIR/92 correspondant aux réductions visées aux articles 145/1 à 156 CIR/92.

25 août 2011 L’article 577-6, § 9, du Code civil prévoit qu’ « aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. » Il en résulte qu’un avocat qui preste ses services pour l’ACP ne peut participer aux délibérations de l’assemblée sur sa mission. Mais, avant la délibération, il peut venir exposer le déroulement de sa mission et présenter une proposition d’honoraires.

24 août 2011 Dans une copropriété, le président de l’assemblée des copropriétaires a deux responsabilités en complément de sa fonction. Il doit signer les PV et, lorsque la mission du syndic se termine sans qu’il soit remplacé, tous les documents, archives et pièces comptables doivent être déposés chez le président.

23 août 2011 La clause « acte en main » mérite d’être bien comprise dans une offre en vue d’une vente immobilière. Elle signifie que le prix proposé s’entend tous frais et droits de mutation compris. Ce n’est donc pas ce que le vendeur recevra. Cette clause est dérogatoire du droit commun qui prévoit que les frais de la vente sont à la charge de l’acheteur (art. 1593 du Code civil). Comment apprécier le montant revenant au vendeur ? Pour une vente d’un bien situé à Bruxelles d’environ un million d’euros, le prix « acte en main » doit être divisé par 113 %. Cela représente environ 885.000 € pour le vendeur.

22 août 2011 Lorsqu’un vice cachée affecte l’immeuble vendu, l’acheteur a le choix soit de de rendre l’immeuble et de se faire restituer le prix, ou de le garder et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. Et les dommages ? Le vendeur ne devra des dommages et intérêts qu’à la condition qu’il ait connu le vice en vendant l’immeuble. Si le vendeur ignorait le vice, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente (art. 1645 et 1646 du Code civil). Rassurez-vous : lorsque le vendeur est un professionnel, il est présumé de mauvaise foi et devra donc aussi payer les dommages et intérêts.

21 août 2011 A emprunte une somme et en fait donation à B. Avec les fonds, B achète un immeuble. Pour garantir l’emprunt de A, B consent une hypothèque au profit du prêteur. Dans un arrêt du 25 janvier 2010 (C.2009.0093.F), la Cour de cassation décide que la libéralité ainsi consentie a pour objet exclusivement les deniers ou les montants remboursés et non point l’immeuble lui-même. La donation ne doit donc pas être évaluée par référence à la valeur acquise par l’immeuble, lors du rapport des donations au décès du donateur.

20 août 2011 La situation décrite dans la brève précédente (19 août 2011) présente un autre aspect. La clause permettant au vendeur en viager de conserver les rentes payées en cas d’exercice d’un pacte commissoire exprès, alors qu’il peut se faire restituer l’immeuble, peut être vue comme une clause pénale. Or pareille clause peut être réduite par le juge si elle paraît excessive au moment de la vente, où lorsque le débirentier a exécuté une partie de son obligation (art. 1231 du Code civil). Cela tempère très fortement la garantie que confère le pacte commissoire exprès au vendeur crédirentier.

19 août 2011 Le pacte commissoire exprès sanctionne le défaut de paiement de la rente en cas de vente viagère. La clause permet au crédirentier vendeur de dissoudre la vente et de se faire restituer l’immeuble tout en conservant les rentes déjà payées. Dans
un arrêt du 8 février 2010 (C.2009.0416.F), la Cour de cassation dit que le juge doit examiner, à la lumière de toutes les circonstances de la cause, si l’exercice de la clause n’est pas constitutif d’un abus de droit et si le crédirentier n’a pas retiré de l’usage de ses droits d’obtenir la restitution de l’immeuble, un avantage sans proportion avec la charge corrélative de l’autre partie.

18 août 2011 Les copropriétaires réunis en assemblée générale prennent-ils une décision créant des effets juridiques pour les copropriétaires et/ou des tiers, lorsqu’ils décident de consulter les copropriétaires et de les faire voter à une date ultérieure par lettre sur une offre d’achat d’une partie des parties communes de l’immeuble ? Non, cette résolution ne constitue qu’une décision préparatoire qui ne fait pas courir le délai pour contester la décision chez le juge de paix (Cass., 18 février 2010, rôle n° C.2008.0591.N).

17 août 2011 L’article 36, § 4, du décret flamand relatif à l’assainissement du sol du 22 février 1995 fait obligation de mettre l’acquéreur d’un bien immeuble au courant de la pollution ou non des terrains dès la phase des négociations et de reprendre le contenu de l’attestation du sol demandée à l’OVAM dans l’acte sous seing privé. Le non-respect de cette obligation peut être sanctionné, à la demande de l’acquéreur ou de l’OVAM, par l’annulation de la vente. Il s’agit d’une nullité relative susceptible par conséquent de faire l’objet d’une confirmation expresse ou tacite (Cass., 25 mars 2010, rôle n° .2009.0639.N).

16 août 2011 L’article 215, § 1, alinéa 1, du Code civil protège l’immeuble familial. Cela
signifie que cet immeuble ne peut être vendu, ou le bail résilié, par un conjoint sans l’accord de l’autre ou à l’égard d’un seul conjoint. Cette protection se conçoit lorsque l’immeuble abrite la famille. Quid en cas de séparation ? La Cour de cassation dit que la
notion d’ « immeuble servant au logement principal de la famille » implique une occupation effective par la famille ou une partie de celle-ci (Cass., 29 avril 2011 rôle n° C.2010.0132.N).

15 août 2011 L’assureur qui conclut une police d’assurance couvrant la responsabilité objective de l’exploitant d’un établissement accessible au public,  est tenu de notifier la police au bourgmestre de la commune où se trouve l’établissement accessible au public. Cela présente une conséquence parfois imprévue. La Commune prend connaissance de l’activité et peut ainsi savoir si une taxe doit être levée à charge de l’exploitant. Notons que cela concerne les immeubles de bureaux dont la surface totale accessible au public est d’au
moins 500 m².

14 août 2011 Selon l’article 8 de la loi du 30 juillet 1979 les exploitants d’établissement
accessible au public
, même lorsque le public n’y est admis que sous certaines conditions, font l’objet d’une responsabilité objective (sans faute). Ils sont objectivement responsables des dommages corporels et des dégâts matériels causés aux tiers par un incendie ou une explosion. L’établissement ne peut être rendu accessible au public si la responsabilité objective n’est pas couverte par une assurance.

13 août 2011 L’emphytéote qui a fait des améliorations à l’immeuble ne peut forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur des ouvrages qui se trouvent sur le terrain à l’expiration de l’emphytéose (art. 8 de la loi du 24 janvier 1824). En matière de superficie, c’est le contraire. A l’expiration du droit de superficie, la propriété des, ouvrages passe au propriétaire à charge pour lui d’en rembourser la valeur actuelle (art. 6 de la loi du 24 janvier 1824). Mais qu’en est-il de l’usufruitier ? L’article 599 du Code civil dit que l’usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, même si la valeur du bien a augmenté. Il peut cependant retirer ce qui n’est pas incorporé comme des glaces et tableaux et autres ornements, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état. Ces dispositions ne sont cependant pas d’ordre public. On peut y déroger par une convention particulière.

12 août 2011 Il existe une autre solution à une servitude de passage gênante. L’article 701 du Code civil dit que le propriétaire du fonds débiteur d’une servitude (au sens général, pas seulement de passage) peut offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. Il faut pour cela que la situation d’exercice de la servitude soit devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou l’empêche d’y faire des réparations avantageuses.

11 août 2011 Une servitude de passage devient gênante pour le fonds servant. Que faire ?  On peut utiliser l’article 684 du Code civil selon lequel « le passage attribué cesse (…) lorsqu’il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l’assiette assignée. »  L’action en déplacement du passage peut être introduite par le propriétaire du fonds dominant ou du fonds servant et, si celui-ci néglige cette possibilité, l’occupant (un locataire par exemple) peut agir devant le juge de paix, en mettant le propriétaire à la cause avec le propriétaire du fonds dominant ou servant.

10 août 2011 Une ordonnance bruxelloise du 20 juillet 2011 (M.B. du 10 août 2011) permet au fonctionnaire désigné par le Gouvernement bruxellois de décerner une contrainte pour les infractions en matière d’environnement, pour les amendes administratives en matière de droit de préemption, en matière de PEB et de chantier de voirie. La contrainte peut être notifiée par un envoi recommandé électronique. Un arrêté doit encore fixer la date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance. Ce texte facilitera la poursuite des infractions en matière d’urbanisme et d’environnement.

9 août 2011 L’indemnité d’expropriation doit être juste. Elle doit correspondre à la somme à débourser pour se procurer un immeuble de la même valeur que celui dont l’exproprié est dépossédé. Si l’indemnité d’expropriation est imposée dans le chef du contribuable en tant que plus-value forcée, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procureur un bien de la même valeur. La Cour de cassation a répété ce principe à plusieurs reprises (Cass., 24 avril 1980, Pas., I, 1980, 1052 ; Cass., 31 janvier 2008, rôle n° C.06.0250.N). Elle le répète dans un arrêt du 29 octobre 2009 (rôle n° C.2008.0436).

8 août 2011 (suite 2) L’évaluation des parts dans la société doit se faire dans une perspective de continuité, sans que puisse être prise en compte l’incidence du comportement des parties sur la situation qui a mené à l’introduction de la demande et sur le redressement de la société intervenu après celle-ci (Cass., 9 décembre 2010, rôle n° C.08.0441.F). C’est à la date du transfert ordonné par le juge que les parts doivent être évaluées, dès lors que le droit au paiement du prix des parts naît au moment du transfert de propriété de celles-ci (Cass., 9 décembre 2010, même arrêt).

7 août 2011 (suite) La demande ne suppose, ni la démonstration, ni même l’existence d’une faute à charge de l’actionnaire objet de l’exclusion (Cass., 19 février 2099, rôle n° C070171F-C070514F). L’exclusion doit être demandée pour de « justes motifs ». L’action trouve son origine dans des dissensions entre actionnaires. Elle sera déclarée fondée lorsque la mésentente est grave et durable, rend toute collaboration impossible et entrave le fonctionnement normal de la société. Les justes motifs visés à l’article 636 du Code des sociétés doivent être d’une nature telle qu’il ne peut raisonnablement être souhaité que l’associé qui demande la reprise demeure associé. Cette condition n’implique pas nécessairement l’existence d’un comportement fautif ou illicite spécifiquement imputable à l’associé cité en reprise de parts, auquel l’associé-demandeur est étranger (Cass., 16 mars 2009, rôle n° C.08.0047.N).

6 août 2011 Que faire dans une société anonyme immobilière lorsqu’un associé devient contreproductif, c’est-à-dire indésirable, et s’il refuse de céder correctement ses actions ? On peut demander le rachat forcé de ses actions. L’action en justice peut être intentée par un ou plusieurs actionnaires possédant ensemble soit des titres représentant 30% des voix attachées à l’ensemble des titres existants, soit des actions dont la valeur nominale ou le pair comptable représente  30% du capital de la société.

5 août 2011 Selon l’article 464, 1°, CIR/92 les communes ne sont pas autorisées à tablir des centimes additionnels à l’impôt des sociétés ou des personnes physiques sur la base ou sur le montant de ces impôts, sauf ce qui concerne le précompte immobilier. Autrement dit, une taxe locale fondée directement sur l’un des éléments essentiels de détermination de la base de l’impôt des sociétés  constitue une taxe similaire interdite. La Cour de cassation a décidé que tel était le cas d’une taxe communale sur les hôtels, calculée sur les revenus bruts HTVA produits par la location de chambres d’hôtel, ces revenus constituant un élément essentiel dans la détermination de la base de l’impôt sur les revenus frappant l’exploitant de l’hôtel (Cass., 5 mai 2011, rôle n° F.10.0006.F). Il s’agissait de la Ville de Liège qui avait levé une taxé de 8 % sur le prix de nuitée. C’est pour cette raison que les Communes ont adopté un autre mode de calcul, à savoir un forfait pas chambre. Cela ne dépend plus des recettes, donc l’article 464, 1°, CIR/92 n’est plus concerné. Et le forfait est calculé pour que le résultat soit le même.

4 août 2011 Une convention par laquelle une partie prend une participation dans une société sous la condition que les autres associés s’engagent à racheter ces actions après l’expiration d’un certain délai ou lorsqu’une certaine condition s’est réalisée, est-elle licite ? On peut se le demander car ce mécanisme contractuel pourrait affranchir de toute contribution aux pertes les sommes investies par l’associé qui en bénéficie, ce qui est interdit (art. 32 C.S.). La Cour de cassation considère que cette clause est licite lorsqu’elle sert l’intérêt de la société (Cass., 29 mai 2008, rôle n° C.07.0321.N). Ce type de garantie donnée à un associé permet de trouver plus facilement de l’argent pour financer une société destinée à un projet immobilier.

3 août 2011 Des époux sont mariés sous le régime légal. Un emprunt a été contracté en vue de l’acquisition et l’aménagement d’un immeuble propre et le remboursement de cet emprunt a été réalisé par le patrimoine commun. A la dissolution de la communauté divorce), il y a lieu à récompense en faveur du patrimoine commun.  Cette récompense sera égale à la valeur ou à la plus-value acquise par ce bien à la dissolution du régime, s’il se trouve à ce moment dans le patrimoine débiteur (Cass., 24 février 2011, rôle n° C.10.0283.F).

2 août 2011 L’article 9, alinéa 5, de la loi sur le bail à ferme régit le congé donné au fermier par une société en vue d’une exploitation personnelle. Il doit s’agir d’une société agricole ou d’une société constituée sous la forme d’une société de personnes ou d’une personne à responsabilité limitée. En outre, les dirigeants de la société doivent fournir un travail réel dans l’entreprise agricole. Il en résulte qu’une SPRL dont les seuls associés sont des sociétés de capitaux, telles que les SA, ne peut donner tel congé, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2010 (rôle n° C.07.0303.F).

1er août 2011 Est-il possible de convenir d’une clause d’inaliénabilité lors de l’aliénation d’un immeuble ? Par exemple dans un leg à charge de ne pas revendre le bien. Ou en cas de donation pour protéger un bénéficiaire prodigue. La jurisprudence, après des hésitations, reconnaît la licéité de pareilles clauses si elles sont limitées dans le temps et si elles sont inspirées d’un intérêt objectivement légitime. C’est le cas, à mon avis, d’une clause interdisant de revendre l’immeuble vendu en viager, pour assurer l’efficacité d’une clause résolutoire expresse. L’intérêt de la clause est cependant limité. Elle n’est pas opposable aux tiers, sauf tierce complicité. Dans le cas de la vente contre une rente viagère, on préfèrera une inscription hypothécaire.

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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