Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Septembre

30 septembre 2012 La zone de recul est ce qui sépare l’immeuble de la voirie. Que peut-on y faire ? L’article 11, § 1, du Titre I du RRU répond à cette question : La zone de recul est aménagée en jardinet et plantée en pleine terre. Elle ne comporte pas de constructions sauf celles accessoires à l’entrée de l’immeuble tels que, notamment, les boîtes aux lettres, clôtures ou murets, escaliers ou pentes d’accès. Elle ne peut être transformée en espace de stationnement ni être recouverte de matériaux imperméables sauf en ce qui concerne les accès aux portes d’entrée et de garage à moins qu’un règlement communal d’urbanisme ou un règlement d’urbanisme édicté sur une partie du territoire communal ne l’autorise et n’en détermine les conditions. La zone de recul est régulièrement entretenue. En d’autres termes, on ne peut y aménager un parking…

29 septembre 2012 Ce n’est pas la première fois que le Cour de cassation française dit que la clause tontinière ne créée pas d’indivision. Au contraire, la Cour de cassation belge (2 avril 2009, Rev. Not,. 2009, p. 809) pose que l’acquisition d’un bien à concurrence d’une moitié indivise par chaque partie, assortie d’une clause d’accroissement au profit du survivant portant sur l’usufruit de la moitié indivise appartenant au prémourant, constitue une indivision sur l’ensemble du bien. Cet arrêt également publié au R.G.E.N., a cependant été retiré du site de la Cour de cassation… Revenons à la Cour de cassation française. Quel est son raisonnement ? Un pourvoi soutenait que l’immeuble acquis en tontine n’est susceptible d’être partagé ni en pleine propriété, ni en jouissance, puisqu’il n’est pas en indivision. La Cour de cassation répondit (Cass., fr., 9 février 2011, www.legifrance.gouv.fr), que la clause d’accroissement écartait toute indivision puisqu’il n’y aura jamais eu qu’un seul titulaire du droit de propriété. Et d’ajouter que tant que la condition ne s’est pas réalisée, les parties ont des droits concurrents qui emportent le droit pour chacune d’entre elles de jouir indivisément du bien. Selon moi, il existe bien une indivision pendente conditione, dont on peut sortir si la cause du contrat a pris fin.

28 septembre 2012 Les difficultés commencent lorsque des cohabitants ou époux se séparent et qu’ils avaient acheté un bien avec une clause d’accroissement. Un arrêt de la Cour de cassation française nous en donne un exemple. La question portait sur l’indemnité d’occupation due à Madame qui n’occupait plus le bien du fait de la séparation. Monsieur reprochait à la Cour d’appel de Nancy de l’avoir condamné à payer à Madame une indemnité d’occupation égale à la moitié de la valeur locative de l’immeuble. Ils avaient acquis cet immeuble avant leur mariage et avaient stipulé une clause de tontine prévoyant une jouissance commune pendant leur vie. Selon Monsieur, l’indemnité d’occupation a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la jouissance privative d’un coindivisaire, en sorte qu’elle est due à l’indivision et non à Madame. La Cour de cassation rejette le pourvoi sur cette base : « mais attendu que la clause d’accroissement est exclusive de l’indivision dès lors qu’il n’y aura jamais eu qu’un seul titulaire du droit de propriété et que, tant que la condition du prédécès de l’une des parties n’est pas réalisée, celles-ci n’ont que des droits concurrents, tel le droit de jouir indivisément du bien ; qu’en décidant que Monsieur, qui a la jouissance exclusive de l’immeuble, doit une indemnité pour son occupation à Madame, cotitulaire du droit de jouissance, la cour d’appel n’encourt donc pas la critique du moyen ; » (Cass., fr., 9 novembre 2011, www.legifrance.gouv.fr). Ainsi, en France, la tontine ne forme pas une indivision mais des droits concurrents de jouissance.

27 septembre 2012 La clause de tontine suppose l’égalité des parties. Une affaire jugée par la Cour de cassation française illustre ce principe. Des concubins avaient souscrit en tontine le capital d’une société immobilière par apport d’un immobilier appartenant au plus âgé. Au prédécès (prévisible) du plus âgé, ses héritiers ont contesté la validité du pacte tontinier au motif de ce qu’il s’agissait d’une libéralité vu la différence d’âge. La Cour de cassation française approuve en ces termes  le raisonnement de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui donne raison aux héritiers : « attendu que les juges d’appel ont constaté que Pierre X ayant financé seul le capital initial et son augmentation de la SCI les Hibiscus, et retenu qu’en raison de son état 

26 septembre 2012 Qu’est-ce qu’une servitude susceptible de grever un fonds ? Elle doit être au profit d’un fonds et à charge d’un fonds, et non pas se limiter à un rapport entre deux personens, procurer une plus-value au fonds dominant et non une simple commodité, constituer une véritable obligation et non une simple tolérance, une obligation passive et non active, selon l’intention des parties plus que suivant le sens littéral des mots et l’usage ne doit pas en être devenu impossible par l’état ou la situation des lieux. L’obligation est éteinte par un usage contraire pendant 30 ans.

25 septembre 2012 La vente de la chose d’autrui est affectée de nullité relative, qui ne peut être demandée que par l’acheteur (Cass., 6 mars 1998, Pas., 1998, I, p. 125). Cette nullité peut être couverte par tout fait quelconque de nature à mettre l’acheteur définitivement à l’abri de l’éviction ou du risque d’éviction. Lorsque l’acheteur de la chose d’autrui a intenté l’action en nullité, la ratification de la vente en cours d’instance ne pourrait pas le priver de la nullité qui lui compétait lors de l’assignation ; l’acheteur peut donc poursuivre la nullité même si le véritable propriétaire accepter la vente (Appel, Mons, 26 mars 1985, J.T., 1985, p. 687).

24 septembre 2012 Le dol se définit comme une  tromperie  commise  par  une  partie  à l’égard de l’autre. Il conduit à provoquer une erreur lors de la conclusion de la vente de l’immeuble. Le dol doit émaner d’une des parties (art. 1116 Code civil). Le dol  émanant d’un  tiers ne donne  en principe  lieu qu’à des dommages-intérêts contre ce tiers. Mais si la victime du dol peut aussi se prévaloir d’une erreur substantielle, elle pourra demander la nullité de la vente à ce titre. Cette question est importante lorsque c’est l’agent immobilier qui trompe l’acheteur. Le courtier est un tiers à la vente et le dol du courtier ne pourra donc pas provoquer l’annulation de la vente pour dol, sauf si  le vendeur s’est rendu complice du dol de son agent immobilier. Le dol du  représentant entraîne un vice de consentement opposable au représenté, mais l’agent immobilier n’est pas toujours un représentant. En règle, il n’est d’ailleurs pas mandataire et il exécute les obligations d’information pour son compte, puisqu’il y est tenu personnellement par l’article 281 CoBAT et par les articles 12 et 53 du Code de déontologie.

23 septembre 2012 Encore une histoire de chômeurs multipropriétaires immobiliers. Lui est au chômage depuis 1987, elle depuis 1994. Entre 1985 et 2000, ils ont acquis un patrimoine immobilier de 47 biens. Ils rénovent et revendent avec une plus-value, ou ils les donnent en location. L’administration fiscale, voyant une activité professionnelle de marchands de biens, a taxé au titre de revenus professionnels les loyers perçus en 1999 et 2001, sous déduction des intérêts afférents aux emprunts hypothécaires contractés. La Cour d’appel de Mons a jugé que c’est à juste titre que le fisc, au regard des circonstances, a considéré les chômeurs comme des marchands de biens et les bénéfices retirés de ces opérations comme des revenus professionnels taxables au titre de bénéfices sur la base des articles 23, § 1, 1°, et 24, 1°, CIR/92. Parmi les éléments qui ont convaincu la Cour d’appel de Mons, pointons de travaux de transformation de grande envergure, financés par des crédits, la gestion administrative, financière et l’entretien des bâtiments loués assurés par les propriétaires eux-mêmes – 51 locations à titre privé en 2001, outre des locations professionnelles, etc. (Appel, Mons, 8 février 2012, Fiscalnet.be).

22 septembre 2012 Une société acquiert l’usufruit d’actions. Peut-elle revendiquer la déduction des dividendes sur ces actions, au titre des RDT (revenus définitivement taxés) ? Pour bénéficier des RDT, il faut satisfaire une condition de détention de participation. À l’époque des faits, il fallait détenir une participation de 5 % au moins ou 50 millions d’anciens francs. Actuellement, c’est 10 % au moins ou 2.500.000 € et une détention en pleine propriété pendant une période ininterrompue d’au moins un an. Mais à l’époque, était-il il possible de « détenir une participation en capital » en ayant un usufruit sur les actions ? La Cour de cassation avait posé cette question à la Cour de justice de l’Union européenne par arrêt du 31 janvier 2007. Non, a répondu la Cour de justice dans son arrêt du 22 décembre 2008. Et c’est que la Cour de cassation a logiquement décidé dans son arrêt du 9 septembre 2012 (rôle n° F.11.0127.F.), mettant fin à la saga de l’affaire des actions Narda. Bref, pas de RDT pour l’usufruitier. Aujourd’hui, c’est inscrit dans la loi : il faut être plein propriétaire.

21 septembre 2012 La situation d’une vente d’immeuble à vil prix est improbable vu le devoir de conseil du notaire, mais celui-ci n’intervient qu’après la vente, au moment de sa réitération en forme authentique. En revanche, le prix est plus difficile à apprécier quand il est constitué d’une rente viagère. Un arrêt du 1ermars 2011 de la Cour de cassation française, sur le visa de dispositions communes, nous donne un exemple. Les juges d’appel ont décidé, sans subir la censure de la Cour de cassation, qu’il convenait pour apprécier la vileté du prix de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu’elle représentait avec la valeur des prestations fournies, prestations correspondant ici à un prix en partie payable comptant, le solde étant converti en rente viagère avec réserve de l’usufruit au profit du vendeur pour certains biens. Il apparaissait, en prenant pour référence les évaluations des experts judiciaires, que l’acquéreur avait payé un bouquet correspondant à 1/9 du prix de vente stipulé, que le montant de la rente viagère correspondait à moins de 3 % de la valeur réelle des immeubles vendus et que le montant de cette rente était inférieur aux revenus de la propriété et des intérêts du capital qu’elle représentait. La Cour d’appel a prononcé la nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux (www.legifrance.gouv.fr).

20 septembre 2012 La vente suppose deux éléments constitutifs essentiels : le transfert de la propriété et un prix payable en argent. Il suit de cela que le prix ne peut être ni dérisoire ni simulé. Si la vente est faite à vil prix, il n’y a pas de prix réel et la transaction est frappée de nullité relative . Cette situation ne se confond pas avec le prix lésionnaire qui suppose l’existence d’un prix, mais d’un montant tel qu’il indique un déséquilibre manifeste. Lorsqu’à l’occasion d’une vente, le vendeur est amené à payer une indemnité neutralisant le prix, et qu’apparaît ainsi un « prix négatif », la vente peut être annulée comme telle.

19 septembre 2012 Les droits viagers sont des droits personnels. Mais si le service d’une rente viagère constitue un droit personnel qui s’éteint au décès du crédirentier, il n’en demeure pas moins que les arrérages échus et non versés sont acquis à celui-ci jusqu’à son décès et que ses héritiers peuvent donc en poursuivre le paiement (Cass., fr., 18 avril 2000, n° 98-11950, www.legifrance.gouv.fr).

18 septembre 2012 Un accord de coopération du 13 décembre 2002 entre l’Etat fédéral et les trois Régions a réglé l’exécution et le financement de l’assainissement du sol des stations-service. L’accord prévoit qu’en cas de fermeture à partir de 1993, l’exploitant, l’occupant ou le propriétaire d’un terrain dispose d’un délai de douze mois pour introduire sa demande d’intervention. Ce délai prévu à peine de déchéance court à dater de la publication au Moniteur belge de l’agrément du Fonds d’indemnisation (Bofas). Le financement est à charge du secteur pétrolier et des automobilistes par contribution sur le coût du carburant. Un deuxième accord de coopération est intervenu le 9 février 2007 intégrant cette fois toutes les stations-service même fermées avant 1993. La période de demande de soutien a été clôturée le 20 mars 2008. Le délai durant lequel l’assainissements doit débuter a été fixé dans l’accord de coopération. Pour les demandes relative au premier accord, le fonds doit avoir assaini pour le 26 mars 2014 et les demandes relatives au second accord doivent avoir été traitée pour le 26 mars 2019. Il est évident qu’un immeuble comprenant une station-service se vendra moins bien si le propriétaire ou l’exploitant n’a pas introduit la demande en temps utile.

17 septembre 2012 Plus fréquent et plus intéressant est le cas où le prix est fixé mais ne doit pas être payé. Cela peut procéder de deux situations. Soit le prix a été fixé de manière réelle et sincère, mais le vendeur a décidé de libérer l’acheteur après la conclusion de la vente. On sera alors en présence d’une véritable vente suivie d’une tout aussi véritable donation d’argent (le prix), si l’acheteur accepte le geste du vendeur. Cette donation doit en principe respecter le formalisme en la matière (art. 931 du Code civil). Soit dès la conclusion de la vente, il est entendu que le prix ne doit pas être payé, en totalité ou partiellement. Il s’agit alors d’un acte apparent (une vente) et d’un contre-lettre (une donation déguisée). Entre les parties, il ne s’agit donc pas d’une vente (art. 1321 Code civil) mais d’une donation du prix. Cette donation est en principe licite et ne doit respecter que la forme de l’acte apparent et, en apparence, ses conditions de fond. L’opération peut dans certaines circonstances constituer une fraude paulienne au détriment des créanciers du vendeur, la complicité de l’acheteur n’étant pas exigée puisque l’acte est à titre gratuit.

16 septembre 2012 L’exigence d’un prix dans la vente comme élément constitutif essentiel, signifie que le prix ne peut être ni dérisoire ni simulé. Si la vente est faite à vil prix, il n’y a pas de prix réel et la transaction est frappée de nullité relative à défaut de prix qui est, rappelons-le, un élément constitutif essentiel du contrat.  Cette situation est improbable dans les vente d’immeuble vu le devoir de conseil du notaire. Elle ne se confond pas avec le prix lésionnaire qui suppose l’existence d’un prix, mais d’un montant tel qu’il indique un déséquilibre manifeste.

15 septembre 2012 Un couple acquiert une parcelle de terrain pour un prix déterminé, sur lequel un acompte a été payé. La vente est faite sous les conditions suspensives de l’obtention d’un permis d’urbanisme, d’un permis d’environnement de classe 2 et d’un emprunt. Le contrat ne fixe pas de date limite pour la réalisation des conditions. Les acquéreurs ne se manifestent plus durant cinq ans et, apprenant que la parcelle est remise en vente, ils écrivent renoncer aux conditions suspensives. Après l’écoulement d’un tel délai, dit la Cour d’appel d’Anvers, il est devenu certain que le condition ne se réalisera pas, l’acquéreur étant alors devenu sans droit. Qu’en pense la Cour de cassation ? Selon elle, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition suspensive qu’un événement arrivera et qu’il n’y a point de détermination de délai dans lequel cet événement doit arriver, cet événement peut en principe arriver de manière illimitée dans le temps et la condition ne peut être censée défaillie que lorsqu’il est raisonnablement établi que l’événement visé n’arrivera pas. Le juge du fond peut considérer qu’en raison de l’écoulement du temps, il est raisonnablement certain que l’événement visé n’arrivera pas. Lorsque des obligations sont contractées sous une condition suspensive, sans détermination de délai, et que la condition est censée défaillie, les obligations conditionnelles ne sont jamais exécutées et le contrat, dont elles constituent l’objet, cesse d’exister (Cass., 25 mai 2007, rôle n° C.05.0588.N, www.juridat.be).

14 septembre 2012 Le 19 juillet dernier, le Gouvernement bruxellois a décidé d’augmenter certaines primes énergétiques. La prime isolation des murs par l’extérieur est doublée (jusqu’à 110 euros/m²), tout comme la prime chaudière à condensation (jusqu’à 1.600 euros) et la prime pompe à chaleur (jusqu’à 4.750 euros). La prime pour le double vitrage, elle, est triplée (jusqu’à 130 euros/m²) et la prime chauffe-eau solaire se voit majorée de 50% (jusqu’à 3500 euros).  Toutes les demandes dont la facture finale est émise à partir du 20 juillet 2012 sont concernées par ces modifications. Les demandes de primes accompagnées d’une facture émise antérieurement seront traitées selon les conditions financières des primes énergie 2012 adoptées le 14 juillet 2012 par le Gouvernement bruxellois (source IPI news).

13 septembre 2012 En s’engageant à acheter un immeuble sous réserve de l’octroi d’un prêt hypothécaire, il incombe à l’acheteur d’entreprendre toutes les démarches utiles pour obtenir ce prêt. Une simple faute, consistant en une désinvolture ou négligence, suffit pour que l’article 1178 du Code civil trouve son application. L’acheteur n’étant pas étranger, par sa faute, à la non-réalisation du prêt, la condition est réputée accomplie et dès lors, la vente avec arrhes ne se réalisant pas, l’acheteur doit faire abandon de ces arrhes (Appel, Bruxelles, 27 septembre 1990, J.T., 1991, p. 148).

12 septembre 2012 En Flandre ou en Wallonie, la convention résiliant amiablement une vente d’immeuble est enregistrée au droit fixe de 10 € en même temps que la vente est enregistrée au droit général fixe de  25 €. À Bruxelles, si la vente a déjà transféré la propriété, la résiliation est considérée comme une nouvelle mutation, en sorte que les droits sont dus deux fois. Si le transfert a été différé, les droits proportionnels sont dus sur la vente et le droit fixe sur la résiliation. On ne peut que citer en justice en résolution dans l’année si les droit n’ont pas encore été payés, pour autant que l’une des parties soit en défaut, ou demander la restitution si les droit ont été payés, pour autant que l’action en résolution pour faute soit introduite dans l’année ou par une action en annulation, mais ici aussi il faut disposer d’une véritable cause de résolution ou d’annulation. La situation est très inconfortable à Bruxelles. Et pourtant le député Olivier de Clippele a déposé une proposition d’ordonnance visant à exonérer du droit d’enregistrement proportionnel, la convention de vente d’immeuble résolue amiablement avant tout transfert de propriété. Cette proposition déposée au cours de la législature 2004-2009 (A-438/1 – 2007/2008), a été redéposée par l’auteur pour la législation 2009-2014. En vain jusqu’à présent. Pourquoi ce qui est jugé bon en Flandre et en Wallonie ne serait pas justifié à Bruxelles ? Pour ne pas perdre des recettes, pardi !

11 septembre 2012 Est-ce tellement intéressant d’acheter (99 %) en Flandre un immeuble avec une société (1 %) ? Non, pas toujours. D’une part, on perd la possibilité de demander l’abattement de l’article 46bis C. Enr./F., qui est tout de même intéressant en Flandre (base imposable réduite de 250.000 € en cas d’achat avec hypothèque, soit 2.500 € d’économie). Ensuite, laisser un % à la société sert à partager le bien entre parties (tu achètes ou j’achète) en ne payant que le droit réduit de l’article 109 C. Enr./F. ; or ce droit de 1 % est passé en Flandre à 2,5 %.

10 septembre 2012 Pour former un pourvoi en cassation contre une décision définitive de la Chambre d’appel de l’Institut professionnel des agents immobiliers, le président du Conseil national et un assesseur juridique agissent en tant que représentant de l’Institut professionnel (IPI). C’est donc l’IPI qui git contre une décision d’un organe de l’IPI… mais rassure-vous, la Cour de cassation a reconnu que le droit à un procès équitable n’est pas violé et l’impartialité et l’indépendance de la chambre d’appel de l’IPI n’est pas mise en péril du fait que l’IPI critique les décisions rendues par une de ses chambres d’appel (Cass., 14 juin 2012, rôle n° D.11.0020.N., www.juridat.be).

9 septembre 2012 Un véhicule se retrouve sur le terre-plein herbeux séparant les deux sens de circulation de l’autoroute sur laquelle il circulait. A la suite d’un heurt avec la chambre de visite implantée dans ce terre-plein, il fait des tonneaux, cette chambre de visite n’étant pas recouverte d’une taque. Cette chambre de visite est-elle une chose affectée d’un vice (art. 1384 du Code civil), dont son gardien (la Région wallonne) doit réparation à l’assureur du véhicule ? Mais que venait faire cette voiture sur le terre-plein herbeux séparant les bandes de circulation ? C’est sans doute ce que le tribunal de première instance de Namur s’est dit. Le tribunal a en effet jugé que la chambre de visite non recouverte d’une taque ne constitue pas un vice de la chaussée, vu que le terre-plein herbeux n’est pas destiné à la circulation. Logique mais pas assez au regard du droit de la responsabilité. La Cour de cassation, sur pourvoi de l’assureur rappelle qu’une chose est affectée d’un vice si elle présente une caractéristique anormale qui la rend, en certaines circonstances, susceptible de causer un préjudice. Et la Cour casse le jugement namurois car en n’excluant pas que la présence de cette chambre de visite non recouverte d’une taque dans la chaussée ait pu, en certaines circonstances, causer un dommage, le jugement ne justifie pas légalement sa décision que cette chambre de visite ne constitue pas un vice dont la Région wallonne devait répondre (Cass., 18 juin 2012, rôle n° C.11.0447.F, www.juridat.be).

8 septembre 2012 Encore une histoire de chômeurs multipropriétaires immobiliers. Lui est au chômage depuis 1987, elle depuis 1994. Entre 1985 et 2000, ils ont acquis un patrimoine immobilier de 47 biens. Ils rénovent et revendent avec une plus-value, ou ils les donnent en location. L’administration fiscale, voyant une activité professionnelle de marchands de biens, a taxé au titre de revenus professionnels les loyers des malheureux chômeurs, perçus en 1999 et 2001, sous déduction des intérêts d’emprunts hypothécaires. La Cour d’appel de Mons a confirmé la position adoptée par l’administration. Conformément à la jurisprudence, la Cour a retenu les – nombreux achats de biens immobiliers situés dans le même quartier, après de longues démarches, à prix bas, la réalisation de travaux de transformation de grande envergure, le recours au financement de tiers, la location de biens meublés, l’absence de revenus personnels pour financer les achats, la réalisation de plus-values immobilières et la gestion des locations (51 baux en 2001 !) par les contribuables personnellement. Ceux-ci soutenaient que leurs opérations immobilières s’inscrivaient dans le cadre de la gestion normale de leur patrimoine privé et que les revenus recueillis n’étaient donc pas taxables au titre de revenus professionnels. Faut-il le préciser, ils n’ont pas été suivis par la Cour (Appel, Mons, 8 février 2012, www.fiscalnet.be).

7 septembre 2012 La Cour de cassation a posé une très intéressante question à la Cour constitutionnelle, par arrêt du 8 juin 2012. On sait que par l’excusabilité, le conjoint du failli ou son ex conjoint est libéré de toute dette qu’il a contractée conjointement ou solidairement avec le failli. Mais si le failli a souscrit la dette au profit du patrimoine propre de ce conjoint, n’est-ce pas choquant ? Plus constitutionnellement, n’existe-t-il pas une rupture d’égalité dès lors que le conjoint est libéré sans considération de ce que la dette qu’il a garanti lui a bénéficié ou ne lui a apporté aucun profit ? Dans les deux hypothèses pourtant différentes, le créancier est privé de ses droits de poursuite contre le conjoint, et aussi contre le failli.

6 septembre 2012 Un vendeur professionnel d’immeuble veut limiter sa garantie en faveur de l’acheteur en n’offrant que ses recours contre son entrepreneur et son architecte. Est-ce possible ? Le recours contre l’architecte ou l’entrepreneur est déjà transféré à l’acheteur comme accessoire du bien vendu par application de l’article 1615 du Code civil, sans qu’il faille l’organiser par une clause particulière. Cela n’empêche pas le vendeur d’exercer lui aussi un recours contre ces personnes s’il est attaqué (Cass., 20 avril 2012, rôle n° C.10.0103.F, www.juridat.be). Le recours direct de l’acheteur contre l’assureur de ces personnes est assuré par l’article 86 de la loi du 24 juin 1992. On ne peut pas stipuler contractuellement que ce recours exclut celui contre le vendeur en garantie d’éviction et des vices cachés. Ce serait en effet une clause abusive, réputé non écrite par l’article 74, 14°, de la loi sur les pratiques du marché. De plus, en qualité de vendeur professionnel, le vendeur est présumé connaître le vice et ne peut dès lors s’exonérer de cette garantie (sauf erreur invincible difficile à établir), depuis deux célèbres et anciens arrêts de la Cour de cassation (4 mai 1939 et 13 novembre 1959).

5 septembre 2012 Peut-on demander la suspension ou la suppression d’un acte administratif en référé ? En principe non, sauf si le juge relève que, dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire, l’autorité administrative a commis ou paru commettre une faute ou un excès de pouvoir. En effet, si le juge ne constate pas cela, il substitue son appréciation en opportunité à celle de l’autorité administrative, et partant viole l’article 584, alinéa 1er, du Code judiciaire et méconnaît le principe général du droit relatif à la séparation des pouvoirs. La faute ou l’excès de pouvoir consiste, par exemple, dans l’application erronée de la loi. En corrigeant l’erreur de droit de l’administration, le juge ne se substitue pas à l’appréciation de l’administration. (Cass., 12 décembre 2003, rôle n° C.00.0578.F., www.juridat.be)

4 septembre 2012 Pour obtenir gain de cause en référé, il faut enfin démontrer une apparence de droit, le juge des référés pouvant ordonner des mesures conservatoires de droit s’il existe une apparence de droits justifiant pareille décision (Cass., 6 juin 2003, rôle n° C.01.0503.N., www.juridat.be).

3 septembre 2012 Quant au caractère provisoire du référé, cette notion a pour unique portée que la décision du juge des référés n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée à l’égard du juge du fond, qui ne sera en conséquence pas lié par ce qu’aura décidé le juge des référés (J. Englebert, « Le référé judiciaire : principes et questions de procédure », in Le référé judiciaire, J.B. Bruxelles, 2003, sous la direction de H. Boularbah et J. Englebert, p. 25).

2 septembre 20112 L’urgence est également une condition de fond dans le référé. « Il y a urgence, au sens de l’article 584, alinéa 1er, du Code judiciaire, dès que la crainte d’un préjudice d’une certaine gravité, voire d’inconvénients sérieux, rend une décision immédiate souhaitable » (Cass., 13 septembre 1990, rôle n° 8533, www.procedurecivile.be; Cass., 10 avril 2003, rôle n° C.02.0229.F., www.juridat.be).

1er septembre 2012 L’action judiciaire permettant d’obtenir des mesures rapidement est le référé. Le référé suppose la réunion de quatre éléments : l’urgence comme condition de recevabilité et de fond, le caractère provisoire et l’apparence de droit. Sur le plan de la recevabilité du référé, l’urgence doit être invoquée dans la citation. En effet, la recevabilité s’apprécie en fonction de la demande telle qu’elle est formulée dans l’acte introductif (Cass., 19 décembre 1985, Pas., 1986, I, p. 511).

Commentaires

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

Lire plus arrow_forward

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

close