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Octobre

31 octobre 2012 Ce serait une erreur de penser que l’accession aux constructions du tiers sur l’immeuble vendu constitue un droit accessoire vendu avec l’immeuble. C’est en réalité l’effet de la loi et non de la vente de l’immeuble. Lorsque les ouvrages ont été réalisés par un occupant qui se trouve dans un lien de droit avec le propriétaire du sol (le locataire ou l’usufruitier), l’accession est différée. Elle ne joue qu’à l’expiration du lien de droit (expiration de bail). En effet, l’accession suppose que le propriétaire manifeste une volonté qui ne peut utilement s’exercer qu’au moment où le locataire doit cesser sa détention ou restituer, sauf si les travaux sont irréguliers. D’ailleurs, rien n’empêche le locataire d’enlever ses aménagements avant que l’accession ne joue (Civ. Liège, 1 mars 1991, J.L.M.B., 1991, p. 1150). C’est donc à l’expiration du bail que peut s’exercer l’option et que le propriétaire de l’immeuble pourra demander l’enlèvement  ou conserver et indemniser les améliorations (Mons, 23 novembre 1993, J.L.M.B., 1994, p. 767). C’est donc le propriétaire à ce moment qui exercera ce choix, la vente n’y est donc pour rien. Si l’accession est intervenue après l’accession et avant tout choix du vendeur, c’est l’acheteur qui exercera le droit. Enfin, si la convention règle l’accession ou ses modalités, elle s’imposera à l’acquéreur par l’effet de l’article 1743 Code civil.

30 octobre 2012 L’article 1178 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement. Le fait du débiteur doit constituer une faute (Cass., 5 mai 1955, Pas., 1955, I, p. 967 ; Cass., 4 mars 1966, Pas., 1966, I, p. 854 ; Cass., 8 septembre  1989, Pas., 1990, I, p. 22). L’application la plus courante de cette disposition se trouve dans le comportement de l’acheteur engagé sous la condition de l’obtention d’un financement. L’acheteur s’engage en ce cas à accomplir les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt ou d’un crédit.  Si, par sa négligence, l’acheteur a empêché la réalisation de la condition suspensive, celle-ci est réputée accomplie et la vente est devenue parfaite ; le vendeur est alors fondé à obtenir la résolution de la vente ainsi que la condamnation de l’acheteur au paiement des dommages et intérêts fixés contractuellement (Civ., Charleroi, 8 janvier 1991, R.R.D., 1991, p. 272) ou à faire abandon des arrhes versées. Une désinvolture ou négligence, suffit pour que l’article 1178 du Code civil trouve son application (Appel, Bruxelles, 27 septembre  1990, J.T., 1991, p. 148). La condition suspensive de financement oblige même l’acheteur, selon la Cour d’appel de Gand, à tenter de trouver un autre crédit après avoir essuyé un premier refus (dans une affaire où l’acheteur avait immédiatement acquis un même bien auprès d’un tiers (Appel, Gand, 28 juin 1984, J.C.B., 1985, p. 209). En revanche, si le notaire de l’acquéreur a informé l’organisme prêteur d’une dette d’impôt de cet acquéreur, cela ne saurait constituer une faute, dès lors qu’il s’agissait d’un avis objectif et honnête du notaire, fût-il même accompagné de l’expression par celui-ci de ses craintes légitimes (Mons, 10 septembre 1992, Rev. Not., 1993, p. 384).

29 octobre 2012 Le droit de propriété ne s’éteint pas par prescription en raison de son non usage, pour autant que l’on puisse être propriétaire sans faire usage du droit de propriété. La république islamique d’Iran réclamait des collections au conservateur du Musée du Cinquantenaire. Elle fut déboutée pour cause de prescription. Qu’en pense la Cour de cassation ? « Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et par les règlements. Ni ce droit ni l’action en revendication qui le protège ne se perdent par le non-usage. En déclarant prescrite, pour n’avoir pas été intentée dans le délai de trente ans depuis que « se sont achevées (…) les acquisitions (…) », la demande de la (République islamique d’Iran) « tendant à se voir reconnaître propriétaire de la collection », l’arrêt viole l’article 544 du Code civil (Cass., 4 octobre 2012, rôle n° C.11.0686.F, www.juridat.be).

28 octobre 2012 Le gardien d’une chose, au sens de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle. L’ACP est-elle le gardien de la chose commune au sens de cette disposition ? Autrement dit, est-elle un gardien qui agit pour son propre compte, et non pour le compte d’autrui (les copropriétaires en indivision forcée). La Cour de cassation a répondu à cette question par un arrêt du 28 mai 2010 (rôle n° C.09.0233.F, www.juridat.be). En vertu de l’article 577-5, § 3, du Code civil, dit la Cour de cassation, l’objet de l’association des copropriétaires consiste dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis et, suivant l’article 577-7, § 1er, 1°, b), de ce Code, sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic. Ces dernières dispositions confèrent à l’association des copropriétaires un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, qu’elle conserve et qu’elle administre dès lors pour son propre compte. Elle a partant, en règle, la garde de ces parties communes au sens de l’article 1384, alinéa 1er, et en est responsable dans la mesure prévue par cette disposition.

27 octobre 2012 La condition, dont une obligation est assortie, n’est réputée accomplie en raison de ce que son accomplissement a été empêché que si cet empêchement est le fait du débiteur obligé sous cette condition. Pour que la condition, dont est assortie une obligation, soit réputée accomplie parce que le débiteur en a empêché l’accomplissement, il faut que le fait du débiteur constitue une faute (Cass., 8 septembre 1989, Pas., 1990, I, p. 22 ; Cass., 5 mai 1955, Pas., 1955, I, p. 967 ; Cass., 4 mars 1966, Pas., 1966, I, p. 854). Il ne suffit donc pas que le demandeur en résolution de la convention pour inexécution de l’obligation dont la condition est réputée accomplie, prouve que c’est par le fait du débiteur que son obligation est devenue définitive, mais aussi que ce fait est constitutif de faute contractuelle.

26 octobre 2012 La garantie d’absence de vice caché en matière de vente doit être mise en œuvre à bref délai dit l’article 1648 du Code civil. Cette disposition ne fixe pas le délai dans lequel doit être intentée l’action, sous réserve des usages que l’on chercherait en vain en matière d’immeuble, en sorte que la mission de déterminer ce délai est abandonnée aux lumières et à la conscience du tribunal (Appel, Mons, 27 septembre 1983, Pas., 1984, II, p. 9). Cette condition est imposée à peine de déchéance. Cela ne signifie pas qu’il soit question de recevabilité de l‘action. L’article 1648 du Code civil introduit en effet une limite de fond aux droits de l’acheteur, la ratio legis de cette limite étant d’éviter les risques de déperdition des preuves en ce qui concerne l’antériorité du défaut par rapport à la délivrance du bien (Appel, Mons, 17 septembre 2002, J.T., 2009, p. 68).

25 octobre 2012 La matière de l’éviction connait un régime particulier, extensif de l’exception d’inexécution. L’article 1653 du Code civil prévoit que si l’acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d’être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le paiement du prix jusqu’à ce le vendeur ait fait cesser le trouble. Cette disposition constitue une extension du droit commun de l’exception d’inexécution en matière d’éviction dès lors qu’elle englobe la simple éventualité du trouble (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, vol. I, 4ième éd. par A. Meinertzhagen-Limpens, Bruylant, Bruxelles 1997, no 243, A, p. 330). L’acheteur craignant d’être dépossédé ne doit donc pas prouver l’éviction mais seulement le risque sérieux de connaître ce sort funeste (Appel, Mons, 28 mai 2004 J.T., 2005, p. 642).

24 octobre 2012 Les règles particulières aux baux à ferme organisent le droit de préemption du preneur en cas de vente, mais non en cas d’échange. Il est donc tentant de procéder à un échange permettant d’éviter la préemption par le fermier puis une vente par le copermutant au destinataire réel de l’immeuble. La simulation permet de combattre cette manière de procéder. Il y a simulation lorsque les parties font un ou plusieurs actes apparents dont elles conviennent de modifier ou de détruire les effets par une autre convention demeurée secrète. Des actes ostensibles d’échange et de vente passés peuvent constituer des actes apparents destinés à dissimuler frauduleusement une convention réelle de vente de terres agricoles (Cass., 27 septembre 2012, rôle n° C.11.0322.F, www.juridat.be).

23 octobre 2012 La loi du 20 septembre 2012 instaurant le principe « una via » dans le cadre de la poursuite des infractions à la législation fiscale et majorant les amendes pénales fiscales, a été publiée au Moniteur Belge du 22 octobre 2012. Ce principe veut que les autorités poursuivantes, administratives et pénales se concertent et que, si des poursuites pénales sont engagées, les accroissements ne sont plus dus. En cas de non-lieu, les accroissements redeviennent exigibles. Il s’agit en réalité de ne sanctionner qu’une seule fois. La sanction administrative cède si la sanction pénale se présente (electa une via). Par ailleurs, les amendes sont sensiblement relevées.

22 octobre 2012 On notera qu’entre les deux actions (l’une fondée sur la délivrance et l’autre en garantie des vices cachés, il existe de sensibles différences. Quant au délai, l’action fondée sur le vice doit être formée à bref délai dès la connaissance du vice (art. 1648 du Code civil), ce qui n’est pas exigé dans l’action en délivrance. Quant à la réparation, elle est moins complète en matière de vice, si le vendeur ignorait celui-ci (art. 1641). En effet, s’agissant d’une garantie et non d’une responsabilité, en l’absence de faute, le vendeur ne doit que le prix et les frais occasionnés par la vente.

21 octobre 2012 Le vendeur doit délivrer l’immeuble à l’acheteur et ensuite lui en garantir la jouissance utile (vice caché) et paisible (éviction). A la délivrance, l’acheteur agrée ou refuse d’agréer l’immeuble. En cas de refus d’agréation, si la chose livrée n’est pas celle qui a été convenue, l’action doit s’appuyer sur l’obligation de délivrance. En cas de refus d’agréation, si la chose livrée est bien celle qui a été convenue mais que cette chose est affectée d’un vice apparent, l’action doit également être fondée sur l’obligation de délivrance (art. 1642 du Code civil). En cas d’agréation, si la chose livrée est bien celle qui a été convenue mais que cette chose est affectée d’un vice caché, l’action doit être fondée sur la garantie de vices cachés. Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation même si on peut difficilement agréer ce que l’on ne pouvait voir. Cela signifie que la Cour de cassation a développé la notion de vice fonctionnel. En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque. Or le défaut caché de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel. C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel ; si l’agréation a été donnée, il faut donc utiliser la notion de vice caché fonctionnel même extrinsèque pour le défaut de conformité caché.

20 octobre 2012 La vente d’immeuble doit avoir un objet licite (art. 6, 1108 et 1128 du Code civil). L’objet est le transfert de propriété et le paiement, pas spécifiquement le bien en tant que tel. La vente a un objet illicite si elle a pour objet de créer ou de maintenir la situation illicite (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199). On peut en déduire que la vente est nulle si sont objet se confond avec l’infraction (Cass., 24 fév. 2011 : vente d’un lot avant délivrance d’un permis de lotir, même la vente sous condition suspensive (art. 4.1.1., 14° et 4.2.15, § 1, Codex, 103 CoBAT et 88, § 1, 1, CWATUPE), ou la vente d’un immeuble affecté d’un vice d’urbanisme non régularisable (vente d’un chalet en zone agricole). En revanche, ne sera pas annulable, la vente d’un immeuble affecté d’un vice d’urbanisme régularisable (vente à régulariser), ou partiellement affecté d’un vice d’urbanisme. Il existe aussi des cas de vente avec un vice d’inopposabilité (art. 76 ord. 14 mars 2009 : non respect des formalités en matière d’assainissement des sols à Bruxelles, ou vente avec permis d’environnement d’un bien où s’exerce une activité à risque, en cas d’absence de notification à l’IBGE.

19 octobre 2012 Si le notaire à Bruxelles ne peut être poursuivi pénalement pour non respect de son obligation d’information dans la publicité, peut-il toutefois être condamné comme complice de l’agent immobilier pareillement fautif ? Le CoBAT n’a rien prévu à ce sujet, ce qui exclut la complicité. Dans le CWATUPE, l’article 154, dernier alinéa, énonce que le chapitre VII du Livre I du Code pénal est applicable aux infractions urbanistiques, ce qui fait que le notaire pourrait, selon les circonstances, être condamné comme complice de l’auteur de l’infraction (le propriétaire). L’article 85 du Code pénal est aussi applicable (relatif au circonstances atténuantes).

18 octobre 2012 La responsabilité des notaires dans le cadre de la publicité relative à la mise en vente d’un bien est comparable à celle des intermédiaires de l’immobilier (art. 280 CoBAT et 152 CWATUPE), avec une nuance de taille. Les notaires n’encourent pas de sanction pénale en cas d’infraction à l’article 280 du CoBAT, contrairement aux agents immobiliers à Bruxelles. En Wallonie, ce n’est pas pénalisé ni pour les intermédiaire ni pour les notaires. Sur le plan civil, le notaire doit se renseigner, prévenir, conseiller et assister, chacune des parties à l’acte. Il encourt donc une sanction civile (responsabilité contractuelle ou extracontractuelle selon que son client ou l’autre partie est lésé, en cas de manquement à ces devoirs.

17 octobre 2012 Quelle est la responsabilité spécifique des intermédiaires, professionnels de l’immobilier en Wallonie ? Les intermédiaires sont appelés mandataires dans le CWATUPE. Ils doivent (art. 152 CWATUPE) indiquer sans équivoque la destination urbanistique la plus récente, en utilisant les appellations prévues à l’article 25 du CWATUPE, mentionner de manière détaillée les permis en vigueur ou des certificats d’urbanisme relatifs aux biens à vendre, et toutes les mentions de l’article 85 CWATUPE. La sanction en cas de manquement à l’article 152 CWATUPE n’est pas pénale, ni pour l’intermédiaire ni pour le notaire. Mais la responsabilité extracontractuelle de l’intermédiaire peut être engagée par le tiers acquéreur lésé.

16 octobre 2012 Il existe en urbanisme une responsabilité spécifique des intermédiaires, professionnels de l’immobilier à Bruxelles. Toute personne qui, pour son compte ou à titre d’intermédiaire, met en vente ou constitue un droit d’emphytéose ou de superficie (article 281 du CoBAT) doit indiquer dans la publicité immobilière la destination urbanistique la plus récente et la plus précise en se référant aux plans d’aménagement; l’existence d’un éventuel périmètre de préemption ou d’une mesure de protection du patrimoine. La sanction en cas de manquement à cette obligation est pénale (article 300, 3°) et relève de la responsabilité extracontractuelle vis-à-vis de l’acquéreur.

15 octobre 2012 La vente peut porter sur un objet futur voire même aléatoire. En revanche, on ne peut vendre un immeuble à recevoir dans une succession en raison de la prohibition du pacte sur succession future (art. 1130, al. 2, Code civil) qui est en réalité un contrat interdit par l’article 6 Code civil car contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs. Un pacte  sur  succession  future  attribue un droit  sur  un élément d’une  succession non  encore ouverte,  ou sur un bien particulier envisagée comme dépendant d’une succession non encore ouverte. Il faut donc que l’objet du pacte se retrouve un jour, éventuellement, dans une dans une succession future. Selon ces principes, un propriétaire d’un immeuble peut consentir une option d’achat sur l’immeuble exerçable dans un certain délai qui prend cours à son prédécès. Ce n’est pas un pacte sur une succession future puisque le propriétaire est déjà lié par le pacte qui empêche la vente. En revanche, un héritier ne peut déjà s’engager à vendre un immeuble sous la condition que cet immeuble subsiste et se retrouve dans la succession. Pour cette raison également, le pacte tontinier n’est pas une stipulation sur une succession future car, par l’effet de la condition suspensive, l’immeuble est censé avoir toujours été dans le patrimoine du survivant. Il en va ainsi, à mon avis, même si les parties ont stipulé un effet rétroactif limité à la condition suspensive, ce que permet l’autonomie de la volonté.

14 octobre 2012 L’exception d’inexécution est un principe général de droit qui s’applique à tous les contrats synallagmatiques, comme la vente. Elle résulte de la nature même du contrat synallagmatique dont les obligations s’exécutent trait pour trait. Cette exception permet à une partie de suspendre l’exécution de ses obligations jusqu’à ce que l’autre s’exécute. Un autre principe fondamental du contrat synallagmatique est le choix donné au créancier par l’article 1184 du Code civil, en cas de défaillance de son cocontractant, de poursuivre soit l’exécution forcée soit la résolution du contrat avec dommages. En cette occurrence, comme le partenaire contractuel est défaillant, le créancier pourrait aussi suspendre l’exécution de son obligation par l’exception d’inexécution. Se pose donc la question de savoir si le créancier, confronté à l’inexécution de son débiteur, peut à la fois suspendre l’exécution de sa propre obligation et exiger l’exécution forcée de son débiteur. La Cour de cassation a répondu par la négative dans un arrêt du 15 mai 2009 (rôle n° C.08.0531.N, www.juridat.be). Il s’agissait de la fourniture d’un béton, manifestement non conforme à la commande. L’acheteur avait suspendu le paiement et exigeait que le vendeur assume les frais permettant de rendre le béton conforme à sa destination. La Cour d’appel d’Anvers avait rejeté l’argument du fournisseur qui faisait valoir qu’il subissait un double dommage en ce que sa facture ne lui était pas payée et qu’il devait indemniser le dommage. La Cour de cassation a répondu ceci : « L’arrêt qui, sur ce moyen, déclare non fondée la demande de la demanderesse (en cassation) en paiement de la facture pour le béton livré, et qui en même temps condamne la demanderesse à réparer le dommage né de la livraison non conforme, viole l’article 1184 du Code civil. » Pour la Cour de cassation, il suit de l’article 1184 du Code civil que l’acheteur, qui invoque la livraison non conforme et qui, même s’il peut suspendre partiellement ou totalement le paiement du prix sur base de cette disposition, ne réclame pas la résolution du contrat, ne peut pas en même temps ne pas payer le prix et réclamer la réparation de la chose vendue.

13 octobre 2012 Le juge peut-il réparer un contrat ? Non, il ne peut que l’annuler en présence d’un vice de formation, y mettre fin s’il n’est pas exécuté ou tempérer son exécution si elle est abusive.  Dans une affaire soumise à la Cour de cassation (7 septembre 2012, rôle n° C.11.0630.N, www.juridat), le tribunal de première instance de Bruxelles avait relevé que le contrat de location de chose ne prévoyait une indemnité qu’en cas de résolution à charge du locataire. Cette indemnité n’existait pas en faveur du locataire s’il obtenait la résolution à charge du bailleur. Le tribunal décida d’appliquer toute de même cette indemnité en faveur du locataire en considération du caractère réciproque du contrat et pas souci d’équité. Le tribunal estima en effet que c’était une suite donnée au contrat par l’équité selon l’article 1134 Code civil. Le jugement a été cassé par la Cour de cassation au motif de ce que « le juge ne peut pas changer les clauses d’un contrat sur base de l’équité. Dans la langue de l’arrêt : “1. De rechter mag niet op grond van de billijkheid de bepalingen van de overeenkomst wijzigen. 2. De appelrechters die vaststellen dat de huurovereenkomst een schadebeding bevat ingeval van ontbinding van de overeenkomst ten laste van de huurder en oordelen dat dit beding ook moet worden toegepast in geval van ontbinding te laste van de verhuurder, omdat dit beding dat « eenzijdig (is) geformuleerd in het voordeel van de verhuurder », ook kan worden toegepast ten voordele van de huurder « wegens het wederkerigkarakter van de overeenkomst, en gelet op de bil-lijkheid (artikel 1135 Burgerlijk Wetboek) », verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

12 octobre 2012 Le droit à l’intervention financière de l’État pour les dommages causés à des biens privés par des calamités, en application e la loi du 12 juillet 1976, ne peut être cédé que dans des cas limitativement prévus par la loi. L’article 1615 du Code civil dispose que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel. Le droit à l’intervention financière de l’Etat reconnu au propriétaire du bien sinistré, en cas de calamité publique, est un droit de caractère personnel qui ne constitue pas un accessoire de la chose vendue, au sens de l’article 1615 du Code civil. Ce droit n’est donc pas transmis à l’acheteur de l’immeuble en cas de vente après une calamité (Cass., 22 mars 1990, Pas., 1990, I, p. 844).

11 octobre 2012 L’article 682 du Code civil prévoit que le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins, moyennant paiement d’une indemnité. Lorsque l’enclave résulte de la vente d’une partie du fonds, et si l’acte de vente ne règle pas le problème de l’enclave ainsi créée, l’acquéreur obtient, comme accessoire du bien vendu (art. 1615 et 1626 Code civil), un droit de passage lui donnant accès à la voie publique. Ce droit de passage est d’origine contractuelle et ne constitue pas une application de l’article 682 précité (Cass., 3 octobre 1969, Pas., 1969, I, p. 111).

10 octobre 2012 Il est donc possible, dorénavant, de contester l’expertise sur base de tous autres manquements qui peuvent l’affecter, par exemple la contestation du résultat de l’évaluation parce qu’il n’a pas été tenu compte de points de comparaison considérés comme importants par le redevable, pour défaut de méthode, etc. La circonstance que l’administration des contributions directes, créancière hypothécaire, a donné son accord sur la vente ne peut être retenue comme signe d’accord sur l’estimation résultant de la déclaration du redevable. En effet, un tel accord ne donne aucune indication sur la valeur vénale car l’administration des contributions directes n’est pas compétente pour déterminer une valeur vénale (Liège, 13 janvier 2010, Rép. R.J., E 190/05-09). Si le prix est inférieur à l’évaluation, l’acquéreur est tenu de payer le droit complémentaire sur la différence et les intérêts moratoires au taux de 7 % l’an à dater de la notification de la demande d’expertise. Si l’insuffisance constatée atteint ou dépasse le huitième du prix, l’acquéreur s’expose à une amende en principe égale au droit supplémentaire. Les frais incombent au redevable, entendez ici l’acquéreur, lorsque l’insuffisance atteint ou dépasse le huitième du prix.

9 octobre 2012 La demande d’expertise doit être formée à peine de forclusion dans les deux ans de l’enregistrement de l’acte, ou de l’enregistrement de la déclaration prévue à l’article 31, al. 1er, 2°, C. enr., constatant la réalisation de la condition suspensive. (art. 190 C. enreg.). Le rapport est déposée au greffe de la justice de paix (art. 196 C. enr.). Le rapport est levé par la partie la plus diligente (receveur ou contribuable) et signifié à la partie adverse. Dans l’arrêt du 7 décembre 1999 (n° 132/99, www.court-const.be), la Cour constitutionnelle a jugé que les articles 10 et 11 de la Constitution étaient violés en ce que, contrairement à l’expertise judiciaire, le juge ne pouvait exercer aucun contrôle de la valeur déterminée par les experts. Une loi réparatrice est intervenue le 9 juillet 2004 précisant que tant le receveur que le redevable peut contester l’expertise en introduisant une action en justice. Cette action doit être intentée, à peine de déchéance, dans le délai d’un mois à compter de la date de la signification du rapport (nouvel art. 199).

8 octobre 2012 L’expertise de contrôle répond à une procédure autonome. Elle débute par une demande notifiée par le receveur à l’acquéreur (art. 190). L’article 191 prévoit la possibilité pour le redevable et le receveur de s’accorder sur un ou trois experts, sinon le receveur adresse au juge de paix une requête en désignation d’un ou de trois experts (art. 192). En pratique, le receveur et le redevable tentent de s’accorder sur une valeur au moyen d’éléments de comparaison, l’expertise n’étant demandée par l’administration qu’en cas de désaccord persistant. L’expertise de contrôle a pour but de déterminer la dette fiscale du redevable. Si celui-ci accepte l’estimation de l’expertise, l’administration est liée par cet accord. C’est pourquoi, la notification de l’expertise de contrôle par le receveur est un acte qui présente des effets juridiques et qui est donc soumis à la loi du 29 juillet 1991 sur la motivation formelle des actes administratifs (Cass., 14 décembre 2001, R.G.E.N., 2002, n°  25.247). Le tribunal de première instance de Hasselt l’a encore reconnu récemment (Civ., Hasselt, 23 avril 2012, rôle 08/1679/A, Fiscalnet.be).

7 octobre 2012 Les droits d’enregistrement sont perçus sur le prix et les charges ou sur la valeur du bien vendu si elle est plus importante. Si le receveur estime que la valeur est plus important que ce qui a été déclaré, il peut exercer une action en expertise (art. 189 C. enr.). C’est une décision qui n’appartient qu’à l’administration. La Cour constitutionnelle a jugé qu’il n’est pas manifestement déraisonnable que l’opportunité de la demande d’expertise ne soit pas soumise à l’appréciation du juge, contrairement à la règle générale dans le cas d’une demande d’expertise en droit commun (Cour const., C.A., 7 décembre 1999, n° 132/99, www.court-const.be). La compétence discrétionnaire du receveur ne permet donc pas au redevable de demander lui-même le contrôle.

6 octobre 2012 La vente d’immeuble est un contrat consensuel, c’est entendu. Cela n’empêche pas les parties  de  convenir  lors des négociation de ce que le  contrat  qui naîtra ne sera formé que par la signature d’un écrit sous seing privé ou d’un acte authentique et d’ainsi transformer un contrat en principe consensuel en un contrat solennel (Appel, Bruxelles, 28 octobre 1959, Pas., 1961, II, p. 70 ; P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations », Bruylant, Bruxelles, 2010, T. I, p. 143). Cette technique est usitée pour sécuriser l’échange de promesse réciproque d’achat et de vente.

5 octobre 2012 La vente d’un immeuble peut réaliser le blanchiment d’argent, du moins dans une mesure limitée puisque le prix ne peut être payé en argent liquide que pour 15.000 € maximum. Mais une partie du prix peut être dissimulée. En ce cas c’est la convention de dissimulation du prix qui est nulle, pas la vente elle-même (Cass., 18 mars 1988, Pas., 1988, I, p. 868 ; R.W., 1988-1989, p. 712 et la note de E. Dirix, « Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed »). Mais si le mobile déterminant de l’acheteur est de recycler ou blanchir de l’argent sale, la cause du contrat est illicite, ce qui est un motif de nullité absolue de la vente elle-même (art. 6, 1131 et 1133 Code civil). S’agissant de l’intérêt général, il suffit que l’une des parties ait contracté à des fins illicites et il n’est pas nécessaire que ces fins soient connues du cocontractant ou partagées par lui (Cass., 11 octobre 2000, Pas., 2000, I, p. 543).

4 octobre 2012 Le droit de préemption sur un immeuble est-il un droit réel ou personnel ? Le droit de préemption est un droit de créance qui ouvre le droit à une action personnelle et non à une action réelle, même s’il vise à acquérir un immeuble, dit la Cour d’appel de Liège (17 octobre 2011, Rev. Not., 2012, p. 656). Le droit ne porte pas sur une chose mais sur l’obligation de faire qu’a contractée le propriétaire. Il en résulte que le délai de prescription du droit, après la vente à un tiers, est de dix ans (art. 2262bis du Code civil).

3 octobre 2012 La vente de la chose d’autrui est affectée de nullité relative, qui ne peut être demandée que par l’acheteur (Cass., 6 mars 1998, Pas., 1998, I, p. 125). Cette nullité peut être couverte par tout fait quelconque de nature à mettre l’acheteur définitivement à l’abri de l’éviction ou du risque d’éviction. Lorsque l’acheteur de la chose d’autrui a intenté l’action en nullité, la ratification de la vente en cours d’instance ne pourrait pas le priver de la nullité qui lui compétait lors de l’assignation ; l’acheteur peut donc poursuivre la nullité de la vente même si le véritable propriétaire accepte la vente (Appel, Mons, 26 mars 1985, J.T., 1985, p. 687). Quid si l’acheteur agit après que le vendeur soit, finalement, tout de même devenu propriétaire de l’immeuble qu’il a vendu ? Selon certains auteurs, si le vendeur a acquis l’immeuble vendu alors qu’il n’en était pas propriétaire, l’acheteur n’est plus recevable à agir en nullité puisque la cause d’éviction possible a disparu, le privant de l’intérêt à demander la nullité de la vente (Ph. Van de Wiele, « La vente d’immeubles », De Boeck, Bruxelles, 2001, p. 58).

2 octobre 2012 Le transfert de propriété comme élément essentiel du contrat ne fait pas davantage obstacle à la vente d’une chose future, c’est-à-dire d’une chose qui n’existe pas et qui n’adonc pas de propriétaire. On peut aussi acheter une chose alternative, soit tel immeuble, soit tel autre. En ce cas, le transfert de propriété ne peut être contemporain de la convention, mais il existe en germe et est certain en son principe sinon dans son objet. La vente d’une habitation à construire est régie par la loi dite Breyne du 9 juillet 1971 ; elle prévoit un transfert de propriété à mesure de la construction du bâtiment. Le transfert de propriété étant une conséquence automatique du contrat de vente, il s’opérera dès la venue à existence de la chose future, sans autre formalité. En revanche, le contrat par lequel une partie s’engage à acquérir un immeuble pour le vendre à son futur acheteur, n’est pas une vente mais un contrat innomé préparatoire de la vente (H. De page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, Bruxelles, Bruylant, 1972, n° 30).

1er octobre 2012 Le transfert de propriété est essentiel dans la vente ; sans lui, il n’y a pas de vente. Ce principe n’est pas toujours simple à mettre ne œuvre. Ainsi l’article 1599 Code civil prévoit que la vente de la chose d’autrui est nulle. Mais le Code  civil retient la  dépossession par suite de la revendication du vrai propriétaire dans la garantie d’éviction (art. 1635 Code civil), ce qui signifie que la vente de la chose d’autrui génère à la fois la nullité de la vente et l’exécution d’une obligation de la vente (la garantie d’éviction). C’est évidemment contradictoire.

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