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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Mai

31 mai 2012 Un sous-locataire exerce une option d’achat qui lui est conférée dans son bail. Peu après, le propriétaire méconnaissant les droits né de l’exercice de l’option loue le bien à une brasserie. La brasserie considère que son bail est valable même donné par un propriétaire qui ne l’était plus. En effet, la vente née de l’exercice de l’option ne lui était pas opposable à défaut de transcription.  La question est de savoir si la brasserie, locataire titulaire d’un droit personnel, est un tiers au sens de la loi hypothécaire. En effet, conformément à l’article 1er de la loi hypothécaire, à défaut de transcription dans les registres ad hoc des actes entre vifs translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, sont inopposables aux tiers qui ont contracté sans fraude. Qui sont ces « tiers » ? Dans la ligne de sa jurisprudence antérieure (Cass., 8 avril 1957, Pas., I, p. 970 ; Cass., 30 octobre 1958, Pas., I, p. 216), la Cour de cassation confirme qu’il s’agit des personnes auxquelles ces actes peuvent nuire, plus précisément soit par rapport aux droits réels dont ces tiers disposent sur les biens visés par les actes en question, soit par rapport aux poursuites exercées sur ces mêmes biens par ces personnes en vue de recouvrer leur créance. En tant que tel, le preneur n’exerce aucun droit de poursuite et ne dispose pas davantage de droit réel sur le bien loué. Les relations juridiques résultant d’un bail sont personnelles, puisqu’elles ne confèrent au preneur que l’usage et la jouissance du bien. La Cour considère que le preneur ne peut invoquer le défaut de transcription de la cession de propriété par le bailleur pour faire obstacle aux effets de la cession entre l’ancien bailleur et le nouveau propriétaire (Cass, 13 novembre 2003, rôle n° C.01.0450.N).

30 mai 2012 Selon l’article 1561, alinéa 1er, du Code judiciaire, la part indivise d’un débiteur peut être saisie, mais elle ne peut faire l’objet d’une exécution avant le partage ou la licitation, que les créanciers peuvent provoquer (action oblique) ou dans lesquels ils ont le droit d’intervenir, sauf obligation de respecter une convention d’indivision conclue antérieurement à la demande au partage, valablement transcrite.

29 mai 2012 Comme organe de l’ACP, le syndic est-il assujetti à la TVA ? L’administration le traite comme un mandataire de société. Si le syndic est une personne physique, ses prestations ne sont pas soumises à la TVA. Si le syndic est une personne morale, elle a la qualité d’assujetti à la TVA mais elle peut choisir de ne pas s’assujettir. La rémunération du syndic sera majorée de la taxe, ce qui n’intéresse pas les copropriétaires non assujettis.

28 mai 2012 L’article 63/1, 2°, C. En. prévoit que Pour bénéficier du taux de 8 % comme marchand de biens, le vendeur professionnel doit notamment constituer, à ses frais, une garantie pour le recouvrement des sommes pouvant devenir exigibles par application de l’article 64 et suivants du Code. Le professionnel doit réaliser une succession de ventes dans les cinq ans et revendre les biens dans les dix ans. Le cautionnement est souvent une lourde charge. C’est d’autant plus vrai que si le marchand de biens procède à des successions de vente, comme le veut la loi, le cautionnement sera systématiquement réévalué et augmenté. À quoi bon disposer du taux réduit s’il faut provisionner le solde au travers du cautionnement ? L’alternative de récupérer 36 % (ou la différence entre 12,5 % et 8 %) en revendant dans les deux ans (art. 212 C. En.) n’en devient que plus séduisante.

27 mai 2012 Dans le logement moyen conventionné, le ménage accédant à la propriété doit répondre à des conditions de revenu. À défaut, la vente ou la cession en emphytéose conclue entre la personne de droit public et le ménage bénéficiaire, est nulle de plein droit (art. 172 Code du logement). L’article 173 prévoit encore qu’à moins qu’elle ne soit passée avec un pouvoir public ou une personne remplissant elle-même les conditions d’accès au logement moyen, la donation, la vente, la revente, la constitution d’usufruit, de superficie, d’emphytéose ou la cession d’emphytéose conclue par le ménage bénéficiaire sont nulles de plein droit.

26 mai 2012 En vertu de l’article 1153, alinéa  1er, du Code civil, dans les obligations pécuniaire, le résultant du retard dans l’exécution ne consiste jamais, en règle, que dans les intérêts légaux. Dans une affaire ayant fait l’objet d’un arrêt de la Cour de cassation du 17 octobre 2002 (rôle n° C.01.0272.F), le juge constate que le retard visé par l’article 1153 est celui qui est imputable à une faute du débiteur. Corrélativement, dans la mesure où il résulte de la faute du créancier, le retard ne peut donner lieu au paiement d’intérêts moratoires à charge du débiteur. La circonstance, dit la Cour de cassation, que le créancier néglige fautivement de diligenter la procédure de recouvrement ne peut cependant entraîner qu’une limitation des intérêts moratoires, à l’exclusion d’une dispense totale de paiement de ceux-ci. En effet, le débiteur est en faute, sauf l’existence d’une cause étrangère, par le fait même de l’inexécution de son obligation de paiement à l’échéance ou, en tout cas, à la réception de la sommation.

25 mai 2012 À quelles conditions doit répondre un vice caché ? (1) la chose vendue doit être atteinte d’un vice, c’est-à-dire, un défaut rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue cet usage, (2) ce vice doit être caché au moment de l’agréation et inconnu de l’acheteur, (3) le vice doit revêtir une gravité suffisante, (4) le vice doit être antérieur au transfert de propriété ou, du moins, exister en germe au moment de la vente.

24 mai 2012 Il doit ainsi remettre immédiatement les offres et réactions des amateurs pour éventuellement ajuster le prix. L’article 2, 5° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que l’offre que l’agent immobilier suscite doit être faite « dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de cette autre partie. » Si le prix demandé est atteint et que ce prix a été fixé et ajusté correctement, et que le vendeur décide de ne pas accepter de vendre, l’agence aura rempli sa mission de présenter un acquéreur au prix correctement évalué. Sa commission sera due.

23 mai 2012 Mais ce n’est pas tout. Lorsque la mission est en cours, l’agent immobilier doit apprécier et revoir la position prise pour mettre le bien sur le marché. Cela résulte de l’article 49 du Code selon lequel « sans préjudice d’accords particuliers, l’agent immobilier courtier veillera à informer en temps utile son commettant du déroulement de sa mission. » L’agent immobilier est aussi tenu, durant l’exercice de sa mission, « de communiquer sans retard à son commettant toute proposition ou engagement ferme qui lui est adressé par un amateur » (art. 50 du Code de déontologie).

22 mai 2012 L’agent immobilier assume une obligation de conseil importante relativement à la fixation du prix, car il doit évaluer le bien en vue de la vente. L’article 45 46 du Code de déontologie précise « Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements. » L’article 46 du Code ajoute : « L’agent immobilier courtier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier estimerait ou entendrait obtenir dans le cadre d’une évaluation ou d’une commercialisation de son bien si ce prix est, à sa connaissance, manifestement disproportionné à la hausse ou à la baisse par rapport à la valeur du bien ou au prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une commercialisation. »

21 mai 2012 Une société achète un appartement destiné à être loué à usage d’habitation. L’acheteur constate la non-conformité aux normes actuelles de l’installation électrique et de la plomberie. L’acheteur poursuit la condamnation du vendeur à lui payer des dommages au titre du manquement à son obligation de délivrance conforme et en réparation du préjudice locatif. La Cour d’appel de Paris relève que le contrat ne prévoyait pas une remise aux normes de l’appartement mais seulement des travaux de peinture, remise en état des sols et démontage des meubles de la cuisine. La Cour ajoute que « quelle que soit la qualité de professionnel de l’immobilier de la société venderesse, elle ne saurait être tenue d’une obligation de mise en conformité qui ne résulte d’aucun texte légal ou réglementaire. » L’acheteur forme un pourvoi en cassation : il soutient que l’obligation de délivrance ne consiste pas seulement à livrer ce qui a été convenu mais aussi « les accessoires et tout ce qui est destiné à l’usage de la chose » (art. 1615 du Code civil). La Cour de cassation rejette le pourvoi en ces termes : « Attendu qu’ayant relevé que la société venderesse n’était pas tenue d’une obligation légale de mise en conformité et constaté que la remise aux normes de l’installation électrique et de plomberie n’avait pas été contractuellement prévue, la cour d’appel a pu en déduire que le vendeur n’avait pas, en ce qui concerne ces éléments, manqué à son obligation de délivrance. » Bref, pas d’obligation de mise en conformité au titre de l’obligation de délivrance (Cass., française, civ., ch. 3, 9 mai 2012, pourvoi n° 11-12595, www.legifrance.gouv.fr).

20 mai 2012 Selon la Cour de cassation française, le fait pour les bénéficiaires d’un compromis de vente de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance et n’emporte pas obligation d’accomplir les formalités de l’article 1690 du code civil : « mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, répondant aux conclusions, que le fait pour les bénéficiaires d’un  » compromis de vente  » de se substituer un tiers ne constituait pas une cession de créance et n’emportait pas obligation d’accomplir les formalités de l’article 1690 du code civil ; » ; dit la Cour. (19 mars 1997, Bull., III, n° 68, D. 1997, somm. 341, obs. Brun, Defrénois 1997, 1352, obs. D. Mazeaud ; 3e Civ., 13 juillet 1999, pourvois n° 97-18.926 et n° 97-18.927, Defrénois 2000, article 37195, obs.Y.Dagorne-Labbé). En Belgique le procédé est dangereux car il peut provoquer une double mutation taxable.

19 mai 2012 Dans un arrêt du 15 septembre 2011 (rôle n° C.10.0402.N), la Cour de cassation juge que la nullité de l’article 1599 du Code civil (la vente de la chose d’autrui est nulle) découle de la circonstance que le transfert de propriété ne peut en principe pas se réaliser. Cette nullité est relative et ne peut être invoquée que par l’acheteur et elle est susceptible de confirmation. L’acheteur, qui invoque l’absence de transfert de propriété, n’a pas la possibilité de demander la résolution du contrat en vertu de l’article 1184 du Code civil. Il ne peut invoquer la nullité qu’en vertu de l’article 1599 du Code civil. Pourquoi l’acquéreur avait-il demandé la résolution pour inexécution de l’obligation de délivrance au lieu de poursuivre la nullité de la vente ? Probablement parce qu’il savait que le vendeur n’était pas propriétaire et, dans ce cas, l’article 1599 ne l’autorise pas à demander des dommages-intérêts. D’où la demande de résolution qui permet toujours de demander des dommages…

18 mai 2012 Le respect ou le non-respect d’une des obligations auxquelles  les parties se sont engagées ne peut être considéré comme une condition suspensive. En vertu de l’article 1168 du code civil, une obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un évènement futur et incertain. Une obligation est contractée sous condition suspensive lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain ou bien d’un événement qui s’est déjà réalisé mais que les parties ignorent. Le respect ou le non-respect d’une des obligations auxquelles les parties se sont engagées, ne peut être considérée comme une condition suspensive. Dans un arrêt de la Cour de cassation du 8 septembre 2005, l’assainissement du sol constituait une contrepartie qui s’ajoutait au prix pour l’acquisition du bien. Il fallait donc connaître le prix de cette charge pour déterminer la base imposable. Vu le caractère incertain de cette charge, la Cour d’appel d’Anvers y vit une condition suspensive. Son arrêt fut cassé car une obligation du contrat, fût-elle non encore estimable au moment de sa stipulation, ne peut constituer une condition suspensive de ce contrat (Cass., 8 septembre 2005, rôle n° C040407N, www.juridat.be, R.W., 2008-09, p. 980).

17 mai 2012 Une obligation du contrat peut-elle constituer une condition suspensive de celui-ci ? Cela parait impossible car, selon l’article 1181 du Code civil, l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Or une obligation du contrat ne peut être future ou inconnue des parties au moment de sa conclusion. De plus, si l’évènement formant la condition est une obligation du contrat, cette condition serait purement potestative. Et pourtant, au nom de l’autonomie de la volonté, certains soutiennent que l’on peut contractualiser une obligation en condition pour autant qu’il ne s’agisse pas d’une obligation essentielle du contrat. Par exemple, la vente serait conclue sous la condition suspensive de la remise d’un acompte, ou le bail serait conclu sous la condition suspensive de la constitution de la garantie locative.  En réalité, il y a confusion des genre. Une telle disposition contractuelle n’est pas et ne sera jamais une condition mais cela ne signifie pas que l’on ne puisse faire dépendre la naissance du contrat d’un certain formalisme. Par exemple, il est possible de stipuler, au nom de l’autonomie de la volonté, que le contrat ne naîtra que lorsque l’acte sera passé ou lorsqu’une garantie sera versée. Ce n’est pas une condition mais un mécanisme qui déroge au caractère purement consensuel de la vente. Ce n’est pas interdit, la matière n’étant pas d’ordre public.  Mais il n’est alors pas question de condition. Enfin, si l’on en fait tout de même une condition, elle ne sera pas suspensive mais résolutoire…

16 mai 2012 Peut-on capitaliser des intérêts compensatoires ? Dans un arrêt du 30 avril 2012 (rôle n° S.10.0051.F), la Cour de cassation répond comme suit : « il ne résulte pas de l’article 1154 du Code civil, qui précise les conditions de la capitalisation des intérêts dans les matières où il s’applique, que cette capitalisation serait exclue en dehors de son champ d’application. Le moyen, qui soutient que la capitalisation des intérêts est exclue en matière d’obligations nées d’un délit ou d’un quasi-délit, manque en droit. » Alors peut-on capitaliser les intérêts compensatoires ? Oui et non. Les intérêts compensatoires ne sont pas réellement des intérêts mais un dommage particulier ; ils « font partie intégrante des dommages et intérêts alloués en réparation du dommage causé par une faute ; qu’ils constituent une indemnité complémentaire destinée à compenser le préjudice né du retard de l’indemnisation ; » (Cass. 7 septembre 2005, rôle n° P050500F, www.juridat.be). Les intérêts compensatoires sont un mode d’évaluation du dommage qui est déterminé lors de sa survenance mais évalué lors du jugement. Ce mode d’évaluation utilise une référence d’actualisation comme le taux légal, le taux des rendements d’obligations, un index, etc., le juge appréciant ce dommage in concreto et souverainement (Cass. 8 janvier 1973, Pas., I, 1973, p. 750). Donc, si l’exigence de réparer intégralement le dommage né de ce que la réparation n’est pas intervenue au moment où le dommage est survenu, conduit à capitaliser, on adopter ce mode de réparation. Mais cela ne veut pas dire que la capitalisation peut être appliquée mécaniquement comme des intérêts sur une créance de somme. La capitalisation peut, selon les circonstances, constituer un mode de réparation. Sans plus.

15 mai 2012 Dans une vente d’immeuble, le point de départ du bref délai prescrit par l’article 1648 du Code civil est soumis au pouvoir d’appréciation du juge et peut le cas échéant se situer au-delà de l’expiration de la garantie décennale due par les architectes et entrepreneurs, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 10 octobre 2003 (rôle n° C.01.0399.F).

14 mai 2012 La Cour de cassation précise la portée du principe général du droit « fraus omnia corrumpit » dans un arrêt du 18 mars 2010 (rôle n° C.08.0502.N). Selon ce principe, l’auteur d’un dol ne peut invoquer un partage de responsabilité avec la victime si celle-ci a aussi commis une faute. L’auteur du dol ne peut donc invoquer l’imprudence ou même la négligence grave et inexcusable de son cocontractant. Il en va de même, dit la Cour de cassation, lorsque la victime a commis elle aussi un dol. Même en ce cas, la réparation doit être intégrale, à tout le moins lorsque le dol entraîne l’annulation du contrat. Il s’agissait de la location d’un car-wash. Le bailleur avait omis de révéler que le précédent locataire n’avait pas de permis d’environnement. Le juge condamna le bailleur à la réparation intégrale du dommage causé par son dol, alors même qu’il avait constaté que le locataire avait lui aussi commis une faute grave assimilée au dol.

13 mai 2012 Dans un arrêt du 28 mai 2010 (rôle n° C.09.0233.F), la Cour de cassation décide que l’association des copropriétaires d’un immeuble a en principe la garde de ses parties communes et est donc responsable du dommage causé par le  vice de celles-ci. Cette décision met fin à une importante controverse, tant en doctrine qu’en jurisprudence. La Cour juge que l’ACP est, en principe, gardienne des parties communes au sens de l’article 1384, alinéa 1, du Code civil, et responsable à ce titre. Le ministère public considérait, d’une part, que, conformément à la jurisprudence de la Cour, seul celui qui, pour son propre compte, use, jouit ou conserve une chose, avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle, en est le gardien, et, d’autre part, que, l’association des copropriétaires, chargée de la conservation et de l’administration des parties communes, n’agit pas pour autant pour son propre compte et que seuls les copropriétaires peuvent être considérés comme les gardiens des parties communes. La Cour n’a pas suivi cet avis et met un terme à la controverse.

12 mai 2012 Dans un arrêt du 6 février 2006 (rôle n° S.05.0030.N), la cour de cassation reconnait qu’un mandataire peut, en règle, se substituer à un autre mandataire. La cour se fonde sur l’article 1994 du Code civil qui dispose que le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion. Il s’ensuit que le mandant peut autoriser le mandataire à se faire représenter ou assister dans l’exécution du mandat et que cette autorisation peut être tacite. La faculté de substitution est donc applicable sauf stipulation contraire et sauf contre ordre. En matière de vente immobilière, faut-il un acte notarié pour la substitution ? A mon sens non car c’est le consentement du mandant qui doit être protégé par l’acte authentique.

11 mai 2012 Le créancier muni d’un mandat hypothécaire a-t-il l’obligation, de bonne foi, d’informer le mandant de la transformation prévue et des motifs qui justifient à ses yeux la conversion du mandat en hypothèque ? La Cour d’appel avait vu un abus de droit dans le chef du créancier qui n’avait pas respecté cette obligation. La banque voyait les choses autrement ; pour elle le mandat signifiait que le débiteur autorise le créancier de prendre inscription à tout moment s’il l’estime nécessaire. La Cour de cassation nuance sérieusement : pour elle, le juge peut, certes, après l’exercice du mandat hypothécaire examiner si cette exécution est conforme aux conditions contractuelles et si elle ne constitue pas un abus de droit. Il ne peut toutefois pas imposer au mandataire, en se fondant sur le principe de la bonne foi qui doit prévaloir à l’exécution des conventions, d’obligations inconciliables avec la nature et l’économie de la convention. Si celle-ci ne prévoit rien à cet égard, le juge ne peut subordonner l’exécution du mandat hypothécaire à une notification préalable (Cass., 23 mars 2006, rôle n° C.03.0626.N).

10 mai 2012 Une demande de permis d’urbanisme sera soumise aux mesures particulières de publicité lorsque le PRAS, le RRU, un PPAS ou un RCU l’impose, si Le projet implique des dérogations aux plans ou règlements, si la dérogation porte sur le volume, l’implantation ou l’esthétique des constructions ou quand le Collège ou le Fonctionnaire Délégué décide de soumettre la demande à cette formalité. Cela commence par une enquête publique de 15 jours permettant aux riverains de faire valoir leurs observations. La Commission de concertation est alors réunie ; elle est publique. L’avis de la Commission de concertation est rendu dans les 30 jours. Cet avis ne lie pas le Collège. Celui-ci devra cependant motiver sa décision s’il s’écarte de l’avis de la Commission. La Commission de concertation est composée de : la Commune (présidence et secrétariat), la SDRB, la Région de Bruxelles-Capitale (Direction de l’Urbanisme), la Direction des monuments et sites, l’IBGE et du public.

9 mai 2012 Dès qu’un bien est en cours d’inscription ou de classement, c’est le fonctionnaire délégué qui est compétent, plus le Collège des bourgmestre et échevins (art. 175, 4°, CoBAT). C’est pourquoi, l’article 194/1 prévoit que l’instruction de la demande de permis et les délais de délivrance sont suspendus à partir de la notification par le Gouvernement de la prise d’acte d’une proposition ou demande de classement, et ce jusqu’à la notification de sa décision d’entamer ou non la procédure de classement doit être prise dans les 3 mois (art. 222, § 6) de la date à laquelle le Gouvernement prend acte de la demande ou proposition. Le Gouvernement dispose d’une alternative. Il peut refuser de classer tout en imposant, moyennant due motivation et dans le respect du principe de proportionnalité, des conditions à la délivrance du permis d’urbanisme. Ces conditions visent à maintenir et de valoriser des éléments de l’immeuble concerné. Le propriétaire a les inconvénients du classement sans en avoir les avantages… Notons que le fonctionnaire délégué peut donner un avis négatif sur une demande de permis, ce qui lie le Collège, si la demande n’est pas conforme aux conditions d’un arrêté du Gouvernement de refus d’ouverture de procédure de classement (art. 153, § 4, 3°).

8 mai 2012 La demande de permis d’urbanisme peut être soumise à une étude ou un rapport d’incidence. Cela vise les projets qui « peuvent porter atteinte de manière sensible à l’environnement ou au milieu urbain ou avoir des répercussions sociales ou économiques importantes. » Les demandes décrites à l’annexe A du CoBAT sont soumises à une étude d’incidences (par exemple : bureau de plus de 20.000 m² ou parking de plus de 200 voitures). Les demandes décrites à l’annexe B du CoBAT sont soumises à un rapport d’incidence (par exemple : bureau de 5.000 m² à 20.000 m², parking de 50 à 200 voitures). Ces projets sont soumis à enquête publique, et à un avis de la Commission de concertation éventuellement élargie si plusieurs Communes sont concernées.

7 mai 2012 Un parking peut requérir un permis d’exploitation. La classe de ce permis dépendra du nombre de véhicules et remorques. Il faut un permis de classe 2 si le garage couvert compte de 10 à 24 véhicules, de classe 1 B à partir de 25 jusqu’à à 200 véhicules automobiles ou remorques et au-delà de classe 1 A. l’avis du SIAMU est requis.

6 mai 2012 Il faut se méfier de l’effet dévolutif du partage. Trois frères cohéritiers sont en indivision pour avoir hérité ensemble d’un immeuble de leur père défunt. Le frère aîné décide de vendre son tiers indivis à son frère cadet. Or c’est le frère puîné qui finalement hérite du bien à la suite d’un partage global de la succession. Par l’effet dévolutif du partage (art. 883 du Code civil), il est supposé avoir été propriétaire du bien à compte du décès. La vente de la part indivise avant partage pourra donc être annulée sur base de l’article 1599 du Code civil, frappant de nullité relative la vente de la chose d’autrui.

5 mai 2012 Je suis partisan d’une appréciation stricte de la relativité des contrats dont question dans la brève de hier. L’article 1165 du Code civil dispose que « les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 » (la stipulation pour autrui). Cela signifie que les tiers ne puisent ni droit ni d’obligation dans le contrat, étant entendu qu’il s’agit des droits et obligations créés par le contrat. Cela ne porte pas sur les conséquences des droits et obligations créés par le contrat dans le chef des parties. Les tiers doivent respecter ces conséquences même si elles affectent leur situation. C’est l’effet externe des contrats. En d’autres termes, le contrat ne peut créer de droit ou d’obligation pour les tiers mais les droits et obligations des parties peuvent indirectement obliger les tiers. Cela explique que la clause de réserve de propriété, comme le droit de rétention puissent être opposables au tiers.

4 mai 2012 L’acheteur d’un immeuble est déclaré en faillite avant d’avoir payé le prix de l’immeuble. La convention contient une clause reportant le transfert de propriété au paiement. Cette clause est-elle opposable à la masse des créanciers représentée par le curateur ? Il s’agit d’une clause de réserve de propriété. Selon l’article 101 à la loi sur la faillite, cette clause stipulée avant le concours est opposable aux tiers. En dehors de la faillite, le principe de relativité des contrats s’oppose en principe à ce que pareille clause soit opposable aux tiers, sauf à considérer qu’il s’agit des effets externes et non internes des contrats.

3 mai 2012 L’article 1602 du Code civil n’est pas davantage applicable en matière de vente entre deux professionnels. C’est en effet une disposition dont l’objectif est de protéger l’acheteur supposé moins bien connaître la chose que celui qui la possède déjà et qui la vend. Cette raison ne subsiste pas en cas de vente entre deux professionnels.

2 mai 2012 Que faire lorsque deux instruments se contredisent, le compromis de vente et l’acte authentique. On ne fait pas prévaloir l’acte authentique parce qu‘il est authentique. Entre parties, il a la même force que le contrat sous seing privé. Mais si l’acte est postérieur, on peut  présumer que les parties ont changé d’avis et appliquer les clauses de l’acte. De plus, l’acte est construit sur base du devoir de conseil du notaire, envers les deux parties même s’il y a deux notaires, un pour chaque partie. Il est donc normal de considérer que l’acte a pu corriger le compromis signé en agence ou entre parties.

1 mai 2012 Les articles 1156 et suivants du Code civil donnent des règles d’interprétation du contrat de vente lorsque celui-ci est ambigu. Ces règles donnent la priorité à la recherche de la volonté réelle des parties. Toutefois, l’article 1602 du Code civil, qui est spécifique à la vente, pose que ce qui est obscur s’interprète contre le vendeur. L’application de cette disposition est subsidiaire en ce sens que l’on ne privilégie l’acheteur que si l’intention des parties n’apparaît pas clairement. Il ne faut pas donner une trop grande importance à l’article 1602 qui doit se limiter à l’interprétation de clauses ordinaires que l’on trouve communément dans les ventes d’immeuble. Les clauses extraordinaires ne peuvent se voir appliquer l’article 1602.

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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