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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Juillet

31 juillet 2012 Le vendeur qui fait appel à un mandataire pour négocier la vente, un notaire ou un agent immobilier par exemple, est-il lié par la faute extracontractuelle que commettrait ce mandataire ? Autrement dit, le vendeur est-il tenu de réparer les conséquences d’une culpa in contrahendo commise par son mandataire ? Dans un arrêt du 22 avril 1985 (Pas., 1985, I, p. 1021), la Cour de cassation retient, sur base de l’article 1998 du Code civil, que les fautes commises par le mandataire dans l’exécution de sa mission, engagent le mandant. Il faut que le mandataire agissant dans les limites de son mandat, pose un acte juridique qui constitue en même temps un délit ou un quasi-délit à l’égard des tiers. Dans un arrêt du 21 septembre 1987 (Pas., 1988, I, p. 77), en matière de porte-fort, la Cour de cassation précise que le mandant est responsable des actes accomplis par le mandataire dans les limites de la mission présumée et notamment des actes illicites accomplis lors de la conclusion de la convention. Cette jurisprudence a été confirmé par un arrêt du 20 janvier 2000 en matière de mandat apparent (Pas., 2000, I, p. 54). Si la faute du mandataire est inhérente à l’acte juridique objet du  mandat, le mandant est donc tenu.

30 juillet 2012 Qui doit prouver quoi dans un conflit sur une garantie locative par garantie à première demande ? Le bailleur bénéficiaire d’une telle garantie a le droit d’appeler la garantie dès que les conditions sont remplies. Le locataire donneur d’ordre peut réclamer ce que la banque a payé si l’appel a été réalisé irrégulièrement. La charge de la preuve de ce que l’appel fut irrégulier ou excessif repose sur le locataire. Dans une affaire soumise à la Cour de cassation (Cass., 28 juin 2012, rôle n° C.11.0723.N), le tribunal de commerce de Mechelen avait constaté que la garantie avait été appelée par le bailleur pour des dégâts locatifs et que la banque avait payé. Le locataire contestait les dégâts locatifs et réclamait remboursement de la garantie. C’est en principe au bailleur de prouver sa créance mais il était payé par la garantie et le locataire réclamait remboursement de ce paiement. Le tribunal avait jugé que le bailleur devait justifier son appel à garantie et donc le montant des dégâts locatifs. Ce jugement fut cassé. C’était en effet sur le locataire, qui réclamait remboursement, que reposait la charge de la preuve de l’obligation de remboursement.

29 juillet 2012 Une société belge est constituée par des suédois. Elle achète les actions d’une société suédoise qui les revend 38 jours plus tard en multipliant le prix par 3.400. Cela représente une sympathique plus-value immunisée par l’article 192, § 1, CIR/92. Mais le fisc belge veille. Il considère que le prix d’acquisition n’est pas réaliste et qu’il fallait, au moment de l’acquisition, exprimer la valeur réelle puisqu’il s’agissait d’une acquisition partiellement gratuite. Et cette augmentation de l’actif participe de la base taxable. Ce point de vue est-il une application correcte de la loi comptable sur laquelle se base la loi fiscale ? Selon l’administration, l’A.R. du 8 octobre 1976 imposait de déroger au principe de la comptabilisation au prix d’acquisition lorsque le prix payé ne correspond manifestement pas à la valeur réelle, ce qui donne une image faussée du patrimoine. Or ces règles comptables procèdent de la transposition de la quatrième directive européenne. La Cour de cassation pose donc une question à la Cour de justice de l’Union européenne : « l’article 2, 3°, 4° et 5°, de la quatrième directive 78/660/CEE du Conseil du 25 juillet 1978 fondée sur l’article 54, paragraphe 3, sous g), du Traité et concernant les comptes annuels de certaines formes de sociétés doit-il être interprété en ce sens qu’il ne prévoit pas seulement la mention d’informations complémentaires dans l’annexe aux comptes annuels mais impose, lorsque le prix d’acquisition ne correspond manifestement pas à la valeur réelle des biens concernés, donnant par là une image faussée du patrimoine, de la situation financière ainsi que du résultat de l’entreprise, de déroger au principe de la comptabilisation d’actifs au prix d’acquisition et de les comptabiliser immédiatement à leur valeur de revente si celle-ci apparaît comme leur valeur réelle ? » (Cass., 1er juin 2012, rôle n° F.10.0092.F).

28 juillet 2012 La Cour constitutionnelle a annulé les articles 25 et 26 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2009 modifiant le CoBAT (arrêt n° 4820 du 19 juillet 2012). Ces dispositions exemptent l’abrogation d’un PPAS d’une évaluation environnementale au sens de la directive 2001/42/CE relative à l’évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l’environnement. En revanche, la Cour considère que le plan de gestion patrimoniale n’est pas un plan au sens de la directive et n‘est donc pas, en principe, soumis à une évaluation environnementale au sens de l’article 2, b), de la directive.

27 juillet 2012 En vertu de l’article 1733 du Code civil, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie s’est déclaré sans sa faute. Le preneur est donc présumé responsable. Cette disposition est fondée sur l’obligation du preneur de restituer  à la fin du bail l’immeuble au bailleur. Il en résulte, dit la Cour de cassation que l’article 1733 n’est pas applicable lorsqu’un incendie se déclare dans le bien loué après que celui-ci ait été restitué par le preneur au bailleur à la fin du bail. Dans cette affaire, le gîte loué avait été restitué le 25 avril et un incendie s’était déclaré le lendemain dans un conteneur-poubelle. Le juge du fond avait considéré sur base de l’expertise qu’il était très vraisemblable que l’immeuble avait été restitué avec un feu couvant dans le conteneur-poubelle, et le juge avait donc fait peser sur le preneur la charge de la preuve de ce qu’il n’était pas responsable. Ce faisant dit la Cour de cassation, le juge a violé l’article 1733 qui ne peut plus être appliqué après la restitution des lieux, même un seul jour après. Il appartenait donc au bailleur de prouver la faute du preneur, celle-ci n’étant alors plus présumée (Cass., 29 juin 2012, rôle n° C.11.0663.F).

26 juillet 2012 La Cour de cassation pose que la tierce complicité suppose la participation du tiers à l’acte juridique qui est à l’origine de la violation de l’obligation contractuelle. La seule connaissance du tiers, de l’existence du contrat violé, ne suffit pas. Il s’agissait d’un café où des jeux étaient installés. Dans le contrat de placement de jeux, il était stipulé que l’exploitant ferait reprendre le contrat s’il cédait son établissement. L’exploitant a remis son commerce à une société constituée par une personne qui participait activement à la gestion du café. La société de cette personne, qui était donc cessionnaire de l’établissement, contracta avec un autre fournisseur de jeux. Après avoir décidé que la société cessionnaire « a participé à la violation par [l’exploitant originaire] de ses obligations contractuelles et est tiers complice tenu d’indemniser [le premier fournisseur de jeux] », l’arrêt soumis à la Cour de cassation considère qu’« il y a faute du tiers dès qu’il y a atteinte consciente aux droits d’autrui, même si ce tiers n’a pas été en contact avec le débiteur de la convention violée […] ; [le second fournisseur de jeux] est aussi un tiers par rapport au contrat fautivement méconnu ; la circonstance que [la cessionnaire] est elle-même tiers complice n’exclut pas que [le second fournisseur] qui conclut avec elle le soit ; il suffit qu’elle ait eu connaissance ou dû avoir connaissance de l’existence du contrat en vertu duquel [le premier fournisseur] plaçait des jeux dans cet établissement pour pouvoir être également tiers complice de la violation du contrat. » Oui, mais le second fournisseur de jeux n’a jamais contracté qu’avec une société (la cessionnaire) libre d’exclusivité envers le premier fournisseur. Elle n’a pas participé à la violation contractuelle de l’exploitant originaire. L’arrête st donc cassé pour avoir illégalement décidé que le second fourbisseur de jeux s’est rendu tiers complice de la violation par l’exploitant originaire de ses obligations contractuelles envers le premier fournisseur (Cass., 29 juin 2012, rôle n° C.11.0522.F).

25 juillet 2012 En Wallonie, l’article 681bis/63, alinéa 3, du titre III du R.G.P.T. prévoit qu’en cas de mise hors service définitive d’un réservoir ou de cessation d’activité d’une station-service, l’exploitant la notifie au fonctionnaire technique par lettre recommandée et procède à la vidange et à l’enlèvement du ou des réservoirs et tuyauteries concernés. S’il n’est pas possible de les enlever, les réservoirs sont nettoyés, remplis de sable insoluble ou d’un autre matériau inerte équivalent pour lequel le fonctionnaire technique a donné son accord préalable. De plus, l’exploitant fait procéder à une enquête indicative de la qualité du sous-sol et en communique les résultats au fonctionnaire technique dans les trois mois de la mise hors service des réservoirs ou de la cessation d’activité. Ces obligations pèsent sur l’exploitant qui doit, sauf disposition légale ou conventionnelle contraire, en supporte le coût. La circonstance que le bailleur soit devenu propriétaire des équipements, par accession, ne le rend pas titulaire des obligations pesant légalement sur l’exploitant (Cass., 29 juin 2012, rôle n° C.10.0746.F).

24 juillet 2012 Sur l’acte de reprise de l’engagement, dans les deux mois de la constitution de la société, qui doit intervenir dans les deux ans de la vente, seul le droit général fixe de 25 € est dû (Cours D.E., 153 B). Ceci s’applique même si la société reprend l’engagement après l’expiration des délais légaux ; en ce cas, il n’y aura pas double mutation (Anvers, 18 avril 2006, Rép. R.J., E 12/12-03).

23 juillet 2012 La vente sous le régime de l’article 60 C.S. (société en formation) est fiscalement considérée comme une vente immédiatement réalisée (F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement », I, n° 5222). Il faut que la dénomination et la forme juridique de la société soit indiquée, à défaut de quoi l’administration verra dans la clause une élection de command irrégulière et seconde mutation à la reprise de l’engagement.

22 juillet 2012 Civilement, la vente sous porte-fort n’est pas nouée tant que le porte-fort ne ratifie pas (art. 1120 du Code civil). Toutefois, fiscalement, l’administration de l’enregistrement considère que pareille vente est déjà enregistrable, les parties ayant présumé que le porte-fort ratifiera (Cours D.E., éd. 2010, n° 145). Toutefois, si le refus de ratification intervient dans le délai d’enregistrement de quatre mois, l’administration reconnait que la convention n’est pas enregistrable.

21 juillet 2012 En cas de vente d’immeuble, parmi les éléments à surveiller, il y a aussi les taxes communales pour l’ouverture et l’élargissement des voiries, à charge des propriétés sises à front d’une voie publique nouvellement créées, élargies ou prolongées par la commune. Ces taxes servent généralement à rembourser les frais nécessités par l’acquisition de l’assiette des voies. Étant à charge du propriétaire au 1er janvier de l’année qui suit la date à laquelle la voie publique ouverte, élargie, redressée ou prolongée aura été livrée à la circulation (c’est ainsi à Evere), il est important de prévoir une contribution entre parties à cette charge.

20 juillet 2012 Le notaire peut-il échapper à sa responsabilité en refusant de prêter son ministère à une transaction qi présente un risque d’illégalité ? Dans une affaire où le vendeur était l’objet d’une action en résolution de son acquisition, le notaire avait refusé de prêter son ministère à la revente sans attendre le résultat de la procédure affectant le titre du vendeur. Le tribunal considère que le notaire pouvait refuser son intervention (Réf., Civ., Liège, 7 novembre 1994, R.R.D., 1995, p. 343). Il faut tout de même noter que l’article 3 de la loi organique pose sobrement que « ils (les notaires) sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis. » Le Code de déontologie (A.R. du 21 septembre 2005) précise cependant que le notaire peut refuser son ministère « 1° lorsque l’acte qu’il est requis de recevoir contient des dispositions contraires à une loi d’ordre public ou susceptibles d’induire les tiers en erreur, 2° lorsque les parties à l’acte agissent en fraude des droits des tiers ou de l’autorité, 3° lorsqu’il est incompétent pour un des motifs énumérés par la loi organique du notariat et 4° lorsque les parties le requièrent d’authentifier soit une convention dans une matière étrangère à la compétence juridique qui peut normalement être attendue de tout notaire, soit des déclarations ou des constatations qui ne ressortent pas du ministère notarial. »

19 juillet 2012 Le notaire a un devoir de conseil qu’il doit prester envers les deux parties à l’acte, même s’il est le notaire d’une seule partie. Ce devoir est d’ordre public et le notaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité (Rép. Not., T. XI, Droit notarial, L. V, p. 50, n° 58).  De plus, la loi du 6 avril 2012 s’applique aux professions libérales, en a décidé la Cour constitutionnelle. Or l’exonération de responsabilité au profit su professionnel (le notaire) peut être regardée comme une clause abusive au sens de l’article 74, 30°, de cette loi.

18 juillet 2012 Il existe des clauses dans les actes de vente constatant que le notaire a bien exécuté son devoir d’information en matière d’urbanisme, de TVA, de déclaration du prix, etc. Ces clauses ne sont pas des exonérations de responsabilité ; elles n’ont qu’un effet probatoire quant à l’exécution, et non l’exonération, de l’obligation d’information et de conseil. L’acte peut encore contenir la déclaration des parties de ce qu’elles s’estiment instruites et suffisamment informées et de ce qu’elles prennent la responsabilité de la transaction. On appelle ces dispositions « clauses de prudence » (C. Melotte, « La responsabilité des professions juridiques », Kluwer, 2010, p. 54). Elles sont en principe licites. Cependant, il ne faut pas perdre de vue que l’article 8 de la loi organique du notariat (16 mars 1803) dispose qu’il est interdit au notaire de recevoir un acte qui contient une disposition en sa faveur. Une déclaration des parties n’est pas à proprement parler une « disposition en (…) faveur » du notaire, du moins si elle est bien rédigée.

17 juillet 2012 Un compromis décharge le vendeur de responsabilité pour tout ce qui concerne le risque d’urbanisme, et contient la déclaration de ce que l’acheteur fera son affaire de se renseigner et d’examiner le statut urbanistique du bien. Cette clause est-elle licite ? Non, cette clause est illégale. Une obligation d’information à ce sujet pèse sur le vendeur, l’agent immobilier et le notaire (art. 99, 280 et 281 CoBAT). Le devoir d’information de l’article 281 est d’ordre public car cette disposition est sanctionnée pénalement (art. 300 CoBAT). Le vendeur ne peut donc se décharger de sa responsabilité. L’agent immobilier non plus.

16 juillet 2012 Un notaire chargé d’instrumenter une vente d’immeuble peut-il s’exonérer de sa responsabilité contractuelle ? Il faut d’abord qu’il y ait un contrat entre le vendeur (ou l’acheteur) et le notaire. En effet, pour un acte de sa charge, l’officier public qu’est le notaire exécute sa charge légale plus qu’il ne conclut un contrat. De toute façon, la mission du notaire, en ce compris le devoir de conseil, est d’utilité et d’ordre public ; le notaire ne peut y déroger. En effet, on ne peut s’exonérer par avance de sa responsabilité contractuelle que si on ne vise pas le dol, si l’exonération ne vide pas le contrat de sa substance et si cela ne contrevient pas une loi impérative ou d’ordre public. Ajoutons que certaines clauses abusives sont réputées non écrites.

15 juillet 2012 Le notaire instrumentant qui ne lève aucun état hypothécaire et l’autre notaire, qui n’a pas vérifié la situation, commettent tous deux une faute qui engage leur responsabilité. Le fait qu’un tiers aurait maintenu fautivement une hypothèque ne saurait exonérer les notaires de leur propre responsabilité envers la victime. Lorsque le dommage a été causé par les fautes concurrentes des deux notaires, chacun de ceux-ci est tenu in solidum envers les parties préjudiciées à la réparation complète du dommage. Entre les notaires concernés, un recours contributoire est possible à concurrence de la part de responsabilité de chacun. La responsabilité du notaire instrumentant est plus importante que celle du notaire non instrumentant, qui ne s’est pas soucié de vérifier la présence de l’état hypothécaire. Dans une espèce jugée par la Cour d’appel de Liège, dans le cas décrit, le notaire instrumentant a dû supporter 80 % du dommage et le notaire non instrumentant 20 % (Liège, 1er février 2007, Rev. Not., 2009, p. 220).

14 juillet 2012 Le notaire est un officier public. Il a une fonction d’authentification et de conseil. Ce devoir de conseil, déposé à l’article 9  de la loi du 16 mars 1803, a pour effet que le notaire doive examiner les conséquences fiscales de la transaction et envisager les possibilités d’exonération fiscale (Liège, 18 décembre 2008, Rev. Not., 2009, p. 763).

13 juillet 2012 Le rôle du notaire ne se limite pas à authentifier un acte sous seing privé négocié et conclu en dehors de lui. Investi d’un devoir de conseil, le notaire doit éclairer les parties sur les conséquences de l’acte. La circonstance qu’il ait été tenu à l’écart des négociations qui ont précédé la vente et qu’il ne soit pas intervenu au compromis, n’est pas de nature à l’exonérer de son devoir de conseil concernant un droit de préemption (Bruxelles, 17 février 1987, J.L.M.B., 1987, en sommaire, p. 537). Concernant la description de l’objet de la vente, le devoir de conseil impose au notaire, lorsqu’il reçoit un acte, de procéder à une désignation et une description du bien exacte et suffisante, mais ce devoir de conseil diminue lorsqu’il ne s’agit que d’imprimer l’authenticité à un acte qu’il n’a pas préparé lui-même. Le devoir de conseil subsiste cependant, le notaire devant combler les lacunes ou omissions du projet et en redresser les erreurs (Civ., Bruxelles, 7 juin 1989, R.G. 40842, cité sur bailleuxcausin.be).

12 juillet 2012 Le SPF Justice et l’Agence pour la Simplification Administrative ont mis en ligne e-greffe qui permet de déposer électroniquement les statuts d’une ASBL au moyen d’une carte d’identité électronique et d’un paiement en ligne. L’ASBL est automatiquement inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises et sa constitution paraît ensuite aux annexes du Moniteur Belge. La procédure papier au greffe du tribunal de commerce subsiste jusqu‘au 31 décembre 2012. Les autres opérations intéressant les sociétés seront bientôt disponibles sur e-greffe. Pour plus d’information, voyez  www.e-greffe.be.

11 juillet 2012 La bonne foi et l’apparence apportent un sérieux tempérament aux effets de la nullité envers les tiers. La question est de savoir si le tiers acquéreur ou contractant peut opposer sa bonne foi au verus dominus ainsi que l’erreur commune sur base de l’apparence. Supposons que la vente d’un immeuble soit annulée sur base de l’article 1599 du Code civil, ou per l’effet d’une révocation de donation. L’effet de l’annulation est parfois qualifié de rétroactif en ce sens que la situation d’origine doit être rétablie. Le tiers acquéreur n’ayant pas acquis d’un vrai propriétaire, il subira la revendication du verus dominus. Il en va ainsi même pour le tiers qui a fait transcrire l’acte translatif ou constitutif de son droit car la transcription n’a qu’une valeur déclarative et non constitutive du droit, elle est impuissante à s’opposer à l’action en revendication du verus dominus. La théorie de l’apparence limite parfois les conséquences de l’effet rétroactif de l’annulation afin de protéger les tiers au contrat annulé, qu’il s’agisse d’un sous-acquéreur, d’un locataire ou du titulaire d’une inscription hypothécaire. En principe les droits de ces tiers sont anéantis comme le sont les droits de celui avec qui ils ont contracté. La jurisprudence française est plus audacieuse en cette matière. Dans un arrêt du 3 avril 1963 (D., 1964, p. 306) elle considère que les tiers de bonne foi qui agissent sous l’emprise de l’erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent ni du propriétaire véritable. Ils sont investis par l’effet de la loi. La nullité du titre du propriétaire apparent, serait-elle d’ordre public, est sans influence sur la validité des constitutions d’hypothèque par lui consenties dès lors que la cause de la nullité est demeurée et devait nécessairement être ignorée de tous, dit la Cour de cassation française. La jurisprudence française exige cependant une apparence substantielle, le tiers devant avoir été trompé de bonne foi par la situation de droit apparente résultant de la publicité foncière (Cass., fr., 30 janvier 1975, cité par Colette Gabet, Rapport annuel 2004 de la Cour de cassation française, www.courdecassation.fr). En Belgique, cette thèse est défendue par le professeur Stranart (A.-M. Stranart et C. Alter, « Quel est le sort de l’hypothèque consentie par un acquéreur dont le droit est ultérieurement annulé », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 510).

10 juillet 2012 En vertu de l’article 35 C. enr., les droits dus sur un jugement ou arrêt qui s’appliquent à des conventions translatives ou déclaratives de propriété ou d’usufruit d’immeubles situés en Belgique, ou sur ces conventions elles-mêmes, sont dus indivisiblement par les personnes qui ont été parties à la convention. Le receveur peut s’adresser à chacune des parties. La loi ne prévoit pas d’ordre de préférence. La condamnation des acquéreurs, en garantie des vendeurs pour tous les montants auxquels ils pourraient être condamnés ou qui seraient mis à leur charge par les services de l’enregistrement du chef d’une telle convention, ne modifie pas le règlement légal susmentionné qui prévoit l’indivisibilité entre les parties, car l’administration est un tiers à ces conventions (Civ, Bruges, 4ième ch., rôle n° 04/3018/A).

9 juillet 2012 L’article 44 C. enr. Taxe toutes les conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles situés en Belgique. Que se passe-t-il lorsque la convention n’est pas encore translative, par exemple lorsque le transfert de propriété de la vente est différé à l’acte authentique ? Le droit est-il immédiatement exigible ? Le fait que la transmission d’un bien immeuble soit postposée dans un contrat de vente jusqu’à la passation de l’acte notarié ne fait pas obstacle à le perception immédiate du droit proportionnel. En effet, le droit proportionnel n’est pas perçu sur l’exécution de la convention translative, mais sur la convention même qui stipule le transfert. Pour l’exigibilité immédiate du droit, il suffit que le contrat conclu entraîne la transmission du droit, soit immédiatement, soit à un moment convenu.

8 juillet 2012 Qu’entend-on par « incorporation au sol » au sens de l’article 1, 9° du Code TVA ? C’est la question parlementaire n° 286 posée le député François-Xavier de Donnea le  26 mars 2012 (Chambre 2011-2012, n° 63 du 2 mai 2012, p. 127). Le Ministre des finances a répondu ceci : « la notion d’incorporation au sol au sens de l’article 1er, § 9, du Code TVA sous-entend essentiellement une immobilisation par nature de matières (béton, asphalte, …) ou de matériaux (tuyaux, poteaux, dalles, …) et ne vise donc pas des immeubles non incorporés au sol. »

7 juillet 2012 Selon l’article 17 C. enr., est assimilé à un acte soumis à une condition suspensive, l’acte juridique fait par une personne morale et sujet à l’autorisation, l’approbation ou l’homologation de l’autorité supérieure. Pourrait-on appliquer cette disposition à une vente réalisée sous réserve de l’approbation du conseil d’administration ou de ‘assemblée générale d’une société ? Non, l’article 17 vise plutôt certains  contrats  conclus  par  les  communes ou les donations de  plus  de  100.000  € faite  à  une ASBL  ou  à  une fondation. Lorsqu’un administrateur agit seul et sans une délégation de l’article 522, § 2, C.S., ni une délégation à la gestion journalière (si l’acte entre dans cette catégorie), tout en prévenant la contre partie de ce que l’organe est le conseil d’administration seul habilité à conclure l’opération, il n’y a tout simplement pas encore de vente à défaut de capacité à engager la société. Lorsque le C.A. autorisera l’opération, en réalité il conclura la transaction.

6 juillet 2012 La mise en vente publique volontaire d’un immeuble n’est en principe qu’un appel d’offres d’achat et l’enchère faite au cours d’une vente publique volontaire d’un immeuble ne constitue qu’une offre d’achat. Il en résulte que la vente d’un immeuble, mis en vente publique volontaire, ne peut se réaliser que lorsque le vendeur accepte l’offre du dernier enchérisseur (Cass., 13 janvier 1966, Pas., I, 1966, p. 613). C’est  pareil pour l’annonce en vente de gré à gré.

5 juillet 2012 Il faut que le notaire fasse rapidement transcrire la vente de l’immeuble lorsque le prix est payé à l’acte. En effet, si le vendeur est déclaré en faillite avant la transcription, le curateur peut opposer à l’acquéreur le défaut de transcription de l’acte de vente avant le jugement déclaratif de la faillite du vendeur, et revendre pour le compte de la masse. Ce faisant, le curateur agit au nom de la masse des créanciers (Cass., 5 mars 1982, Pas., I, 1982, p. 803). La vente non transcrite avant le jugement déclaratif de la faillite du vendeur, n’est pas opposable à la masse des créanciers qui sont des tiers au sens de l’article 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 pour autant qu’ils aient contracté sans fraude avec le failli, c’est-à-dire qu’ils n’aient pas eu connaissance de la vente. Cette règle peut susciter des complications dans la liquidation des actifs par le curateur et la collocation des créanciers dans leur dividende, lorsque certains créanciers sont de bonne foi tandis que d’autres ne l’étaient pas en contractant  (H. DE PAGE, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. VII, n° 1079, p. 970). L’acquéreur frustré de la vente sera créancier dans la masse pour la restitution du prix et son dommage. Rappelons que la faillite remonte à l’heure zéro du jour du jugement déclaratif.

4 juillet 2012 La loi-programme du 29 mars 2012 étend les mesures existantes en matière de responsabilité solidaire des dettes fiscales et sociales du sous-traitant en instaurant un mécanisme de responsabilités successives. On connaissait le système selon lequel le maître d’ouvrage est solidaire des dettes de l’entrepreneur principal, ce dernier étant solidaire des dettes de ses sous-traitants et ainsi de suite. À partir du 1er juillet 2012, cette responsabilité s’articule de manière successive : si l’entrepreneur principal ne paye pas les dettes fiscales et/ou sociales de son sous-traitant, le maître d’ouvrage en devient automatiquement solidairement responsable. La responsabilité s’étend à un montant de 100 % de la valeur des travaux HTVA. Le débiteur peut u échapper en respectant l’obligation de retenir et de verser les 35 % pour les dettes sociales et/ou 15 % pour les dettes fiscales. Une nouvelle responsabilité pour les dettes salariales apparait également. Le maître de l’ouvrage devient solidairement responsable des dettes salariales de son entrepreneur principal et ce dernier, de celles de son sous-traitant. Cette responsabilité, n’est pas limitée à la valeur des travaux et survient dès que le maître de l’ouvrage reçoit une notification de l’ONSS. Cette notification est faite en cas de manquement grave de l’entrepreneur principal et/ou de son sous-traitant, par exemple le non-paiement des rémunérations ou le paiement d’une rémunération inférieure au CP.

3 juillet 2012 Quels sont les droits des créanciers d’un époux (disons Monsieur) sur le patrimoine des époux communs en biens ? Le principe est que le paiement d’une dette propre à l’un des époux ne peut être poursuivi que sur son patrimoine propre et ses revenus. Si la condamnation sanctionne un quasi délit (et non une obligation professionnelle purement contractuelle), le patrimoine commun ne peut être appelé à contribuer que dans les cas suivants : (1) dans la mesure du profit qu’a tiré le patrimoine commun du quasi délit (la preuve du profit pèse sur le créancier) et (2) en cas d’insuffisance du patrimoine propre de Monsieur, à concurrence de la moitié de l’actif net commun (art. 1412 du Code civil). Si la condamnation sanctionne une dette contractuelle professionnelle, elle est en principe commune (art. 1405, 1° et 1408 alinéa 3 du Code civil). Toutefois, le paiement de cette dette commune ne peut être poursuivi que sur le patrimoine commun et le patrimoine de Monsieur (art. 1414, 3°). Le patrimoine propre de Madame est donc relativement épargné. Par contre l’actif commun peut souffrir d’une condamnation. Supposons que Monsieur et Madame aient acheté ensemble et durant le mariage un immeuble d’habitation. Il s’agira d’un bien commun (art. 1405, 4° et art. 1399 à 1401 a contrario). En ce cas, les créanciers pourront exercer leurs droits sur le bien commun dans la mesure exposée plus haut.

2 juillet 2012 L’éradication de la condition d’enregistrement des entrepreneurs se poursuit. L’A.R. du 15 juin 2012 (M.B. du 2 juillet 2012) achève le travail dans l’article 145 CIR/92. Plus précisément le déduction pour investissement (art. 69/1 CIR/92) ne requiert plus que le travail soit facturé par un entrepreneur enregistré (art. 49/1 AR/CIR92). Il en est de même pour les réduction d’impôt pour dépenses en vue d’une utilisation plus rationnelle de l’énergie dans une habitation (art. 145/24 CIR/92), pour les réduction d’impôt pour rénovation d’immeuble situé en zone d’action positive des grandes villes (art. 145/25), la rénovation d’immeuble loué à une AIS (art. 145/30) et les dépenses de sécurisation des habitations contre le vol ou l’incendie (art. 145/31). C’est l’article 63/11-12-14-15-16-17 AR/CIR/92 qui est ainsi modifié avec effet au 1er janvier 2011 ce qui n’est pas choquant dès lors que la chose était annoncée et connue depuis longtemps.

1er juillet 2012 Un arrêt de la Cour de cassation française, sur le visa des articles 1147 et 1384, alinéa 1er, du Code civil, fait une stricte application des règles en matière de concours de responsabilité. Un enfant de onze ans fut blessé en jouant dans l’aire de jeux dépendante du restaurant dans lequel il participait, avec d’autres enfants, à un gouter, en présence d’un adulte. En cause un élément de l’aire de jeu, l’anneau que portait l’enfant au doigt s’étant pris dans une aspérité d’un grillage de protection qu’il venait d’enjamber. Les parents, tant en leur nom personnel qu’au nom de leur enfant mineur, ont recherché la responsabilité de la société exploitante et de la personne accompagnant les enfants. La Cour d’appel de Lyon a considéré que le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle ne s’opposait pas en l’espèce, à ce que cette responsabilité de la société fût recherchée sur le fondement de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil. Selon les juges d’appel, les parents n’auraient de lien contractuel avec la société que par le biais de leur fils, qui lui-même, mineur au moment de l’accident, ne s’était pas trouvé engagé dans un lien contractuel, même par stipulation pour autrui, avec cette société, en utilisant une aire de jeux, indépendante du contrat de restauration. Qu’en pense la Cour de cassation française ? Elle casse avec son habituelle concision : « Qu’en statuant ainsi, quand elle avait constaté que l’enfant avait fait usage de l’aire de jeux, exclusivement réservée à la clientèle du restaurant, au cours d’un goûter auquel il participait en compagnie d’un adulte et d’autres enfants, la Cour d’appel a violé les textes susvisés (art. 1147 et 1384, al. 1, du Code civil), le premier par refus d’application et le second par fausse application » (arrêt n° 764 du 28 juin 2012 (n° 10-28.492), Cour de cassation française, www.courdecassation.fr).

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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