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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Janvier

16 janvier 2012 Il existe des servitudes légales qui ne font pas l’objet d’une publicité foncière. La loi du 12 avril 1965 relative au transport de produits gazeux et autres par canalisations organise une servitude qui grève les fonds traversés en sous-sol. La servitude interdit également certains travaux à proximité du tracé de la canalisation. Or tout arrêté royal de déclaration d’utilité publique pour l’établissement de transport de gaz fait l’objet d’une publication au Moniteur Belge et non d’une inscription dans le registre des hypothèque (lettre du 7 juin 2010 de la SA Fluxys à l’auteur). L’infrastructure de transport de gaz est actuellement confiée à Fluxys et compte environ 3.700 kilomètres de canalisations. Cette société transporte annuellement environ 188 millions MWh (17 milliards m³ de gaz naturel pour la consommation en Belgique, www.fluxys.com). L’entreprise gère également les flux de transit (d’une frontière à l’autre) pour lesquels les capacités réservées atteignent à long terme environ 558 mio MWh (48 mia m3 sur base annuelle). La seule source d’apparence de l’existence d’une canalisation, outre la publication de l’arrêté royal, est la pose de balise en surface à distance régulière.

15 janvier 2012 La promesse de vente constitue une obligation de faire pour le promettant seulement, et la vente n’est conclue qu’au moment où le bénéficiaire exerce son option d’achat. La promesse de vente ne confère aucun droit sur la chose au bénéficiaire avant l’exercice de l’option d’achat. Si le bien objet de la promesse est détruit par un incendie, sans responsabilité du promettant, avant que le bénéficiaire ne lève l’option, la promesse est anéantie. Le créancier ne peut invoquer la subrogation légale prévue à l’article 1303 du Code civil que s’il possède un droit sur la chose. Le bénéficiaire qui ne possédait aucun droit sur la chose avant sa destruction ne peut donc prétendre que la promesse de vente se rapporte aux droits ou actions en indemnisation concernant le bien, par application de l’article 1303 du Code civil (Cass., 12 december 1991, Pas., 1992, I, p. 198 ; Rev. not. belge, 1992, p. 107 avec les observation D.S. ; A. Carette, “Het door toeval tenietgaan van de zaak die het voorwerp uitmaakt van een eenzijdige verkoopbelofte, voor het uitoefenen van de optie”, R.W., 1992-1993, p. 217 : F. Glansdorff, “La subrogation du créancier dans les droits du débiteur en cas de perte de la chose due (art. 1303 du Code civil), spécialement dans l’hypothèse de la promesse de vente”, R.C.J.B., 1994, p. 7). En résumé, avant la levée de l’option, le bénéficiaire n’a aucun droit sur la chose et le promettant n’est tenu qu’à une obligation de faire.

14 janvier 2012 La plus-value réalisées lors de la cession à titre onéreux d’un immeuble bâti situé en Belgique, par une personne physique, dans les cinq ans de l’acquisition, est taxable distinctement comme revenu divers (art. 90, 10°, CIR/92) au taux de 16,5 % (art.171, 4°, e, CIR/92). Comment appliquer cette disposition lorsque cette personne est indivisaire ? Si elle sort de l’indivision en achetant la part du coindivisaire, l’effet déclaratif de ce partage (art. 883 du Code civil) veut que cette personne soit censée avoir été propriétaire depuis la formation de l’indivision. La rétroactivité est-elle opposable à l’administration si le propriétaire revend le bien dans les cinq ans de la sorte de l’indivision mais plus de cinq ans après la formation de l’indivision ? Non, seule la quote-part acquise en indivision il y a plus de cinq ans est exonérée, mais pas celle acquise par partage dans les cinq ans (Fiscalnet ; Appel, Anvers, 25 avril 1989, P.B., Jurisprudence fiscale, 89/217).

13 janvier 2012 La loi du 6 avril 2010 sur la pratiques du marché et la protection des consommateurs ne permet pas au professionnel de stipuler une élection de for qui déroge à l’article 624, 1°, 2° et 4°, du Code judiciaire, dans ses rapports avec une personne physique qui fait appel à ses services exclusivement à des fins non professionnelles. Or dans deux arrêts (n° 55/2011 et 192/2011), la Cour constitutionnelle a décidé que les articles 2, 1° et 2°, et 3, § 2, de la loi du 6 avril 2010 violent les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu’ils ont pour effet que les titulaires d’une profession libérale sont exclus du champ d’application de cette loi. Comme les avocats, notaires, géomètre-expert, experts comptables, réviseurs d’entreprises, sont titulaires d’une profession libérale, ils ne peuvent donc plus stipuler une élection de for. Ils doivent citer leurs clients consommateurs devant le tribunal désigné par l’article 624 du Code judiciaire.

12 janvier 2012 La vente d’immeuble est un contrat synallagmatique. Eu égard à l’interdépendance des obligations réciproques des parties à un contrat synallagmatique, toute partie à un contrat synallagmatique peut suspendre l’exécution de ses obligations si elle prouve que son cocontractant n’exécute pas les siennes (Cass., 21 novembre 2003, rôle n° C.01.0357.N, www.juridat.be). L’acheteur pourra se refuser au paiement du prix et au retirement de la chose, par exemple si le vendeur tarde à lui délivrer le DIU ou le certificat électrique ou l’attestation de sol, etc. Ce refus de l’acheteur doit-il se trouver en proportion avec le manquement du vendeur ? Il ne faut pas perdre de vue que l’exception d’inexécution est indivisible dès lors qu’elle s’inscrit dans le rapport d’interdépendance. Le caractère indivisible fait que l’excipens peut retenir toute sa prestation (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations », Bruylant, Bruxelles, 2010, T. I, p. 866 ; P. Wéry, « Droit des obligations », Larcier, Bruxelles, 2010, vol. 1, p. 676, n° 779d). Et durant l’exercice de l’exception d’inexécution, les intérêts sont suspendus puisque l’obligation est  suspendue par l’exception d’inexécution (Cass., 2 octobre 2008, www.juridat.be ; L. Cornelis, « De schorsing van verbintenissen », T.P.R, 2008/2, p. 489). Il reste que l’exercice de l’exception, fût-elle indivisible, ne peut dégénérer en abus de droit. Si le manquement du vendeur est de faible amplitude, l’acheteur tempérera sa réaction.

11 janvier 2012 La sanction du vice caché est prévue par l’article 1644 du Code civil : « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. » Cette sanction est limitée à la résolution de la vente ou à des dommages en argent. Le vendeur ne pourrait donc pas procéder à la réparation du vice et de ses conséquences. La doctrine s’est élevée contre cette application assez littérale de l’article 1644 (F. Glansdorff, « Garantie des vices cachés : quid de la réparation et du remplacement ? », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruxelles, Bruylant, 2002, p. 427). La doctrine renvoie à la réparation qui est en règle en nature, selon le droit commun de la responsabilité. La référence n’est pas aussi naturelle que l’on peut le croire. En effet, il ne s’agit pas d’une responsabilité mais d’une garantie. Le vendeur est tenu même s’il n’a pas commis de faute, même s’il ignorait le vice. On peut donc concevoir que le législateur ait voulu établir une règle qui s’écarte du droit commun de la responsabilité, même si économiquement l’intérêt du système n’apparaît pas. La réponse se trouve dans la théorie de l’abus de droit. L’acheteur qui refuse une correcte réparation sans doute moins couteuse pour le vendeur professionnel, sans avantage corrélatif par rapport à une indemnité en argent, abuserait des droits qu’il puise dans l’article 1644 du Code civil.

10 janvier 2012 Comme déjà exposé dans la brève du 2 janvier 2012, l’enregistrement des baux sous seing privé du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale est dorénavant centralisé au 6ième bureau de l’enregistrement de Bruxelles, rue de la Régence, 54, 4ième étage, 1000 Bruxelles (tél. 02.578.09.73 fax 02.579.63.83). On peut envoyer le scan du bail signé à l’adresse [email protected]. L’administration le retourne muni du cachet de l’enregistrement. La formalité est gratuite pour les baux de résidence.

9 janvier 2012 Illustrons les effets de la résolution de la vente d’immeuble par une arrêt du 6 décembre 2007 (C.06.0659.N). L’acheteur de l’immeuble est abonné à l’IBDE pour la distribution d’eau. Mais l’acheteur est en défaut et le vendeur obtient la résolution de la vente à ses torts. L’acheteur est aussi en défait à l’égard de la société distribuant l’eau. Le règlement de cette société intercommunale lui permet de s’adresser au propriétaire de l’immeuble pour le paiement des factures d’eau. L’IDBE peut-elle s’adresser au vendeur redevenu rétroactivement propriétaire à la suite de la résolution de la vente de l’immeuble ?  La Cour de cassation pose que lorsqu’un contrat de vente est résolu ou annulé avec effet rétroactif, les parties doivent être replacées dans la situation qui existait antérieurement et le vendeur est censé avoir toujours été le propriétaire. Cet effet rétroactif n’a toutefois pas pour conséquence que le vendeur devient le débiteur d’obligations dont l’acheteur est tenu en ce qui concerne la propriété, que ce soit sur une base contractuelle ou réglementaire. Les juges d’appel ont considéré que l’effet rétroactif de l’annulation du contrat de vente n’a pas pour conséquence que les vendeurs soient tenus au paiement des factures concernant les fournitures d’eau à l’acheteur, justifient donc légalement leur décision. Répétons-le : la fiction de la résolution ou de l’annulation rétroactive ne recouvre en réalité que l’obligation de restitution. Le contrat doit être exécuté à l’envers pour revenir à la situation initiale. C’est tout.

8 janvier 2012 La vente du terrain (voir ci-dessous) était-elle vraiment dépourvue de cause ? Je ne le pense pas. La cause, condition de formation, s’apprécie au moment de la formation du contrat et, à ce moment, les cessions d’actions existaient bien. Certes, les cessions ont été résolue avec effet ex tunc, mais cela ne signifie pas qu’elles n’ont pas existé. La résolution a pour effet que les prestations réciproques doivent être restituées pour revenir au pristin état. Cela ne veut pas dire que, par une fiction juridique, la convention résolue est censée n’avoir jamais existé. Cette fiction n’est qu’une manière d’expliquer les effets de la résolution et de l’annulation, mais elle n’est pas une réalité. Cela signifie qu’en réalité, la cause de la vente du terrain a existé et a, ensuite disparu. C’est l’application de la théorie de la caducité (dissolution du contrat par la perte de son objet ou de sa cause), et non de l’annulation pour absence de cause. Or la théorie de la caducité n’est pas admise pour les actes non constitutifs de libéralité (Cass., 21 janvier 2000, R.C.J.B., 2004, p. 77), ce qui explique que la Cour d’appel de Liège ait fait appel à cette bien douteuse fiction de disparition rétroactive, transposée de surcroît à un autre contrat.

7 janvier 2012 Illustrons la question de la cause par un arrêt du 14 mars 2008 de la Cour de cassation (rôle n° C.05.0380.F). Une vente de terrain est conclue pour et à l’occasion de la cession des actions d’une société exploitant une blanchisserie sur le fonds voisin. Un conflit surgit quant à la cession des actions et le tribunal acte l’accord sur la résolution définitive de la cession d’actions. Le cédant entend toutefois forcer la passation de l’acte de vente du terrain. La Cour d’appel de Liège constate que la résolution d’une convention est une cause de dissolution ex tunc. Tous les effets juridiques des cessions, tant pour l’avenir que pour le passé, ont été ainsi anéantis en sorte qu’il convient de constater que la convention de vente du terrain est dépourvue de cause dès sa formation et est donc nulle. Ce faisant, dit la Cour de cassation, l’arrêt ne considère pas que les parties n’avaient contracté la vente d’immeuble que sous la condition de l’existence des conventions de cession d’action de la société exploitant la blanchisserie.

6 janvier 2012 La cause est une condition de validité des conventions (article 1108 du Code civil). Un contrat de vente d’immeuble doit avoir une cause licite, à défaut de quoi la nullité pourra être demandée (article 1131) La cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public (art. 1133). Il n’est pas nécessaire que la cause soit exprimée dans l’acte (article 1132 du Code civil). Lorsque la cause d’une obligation n’est pas exprimée et que son existence ou sa licéité sont contestées, il appartient au juge du fond de rechercher s’il en existe une et de la déterminer (Cass., 17 mai 1991, Pas., 1991, I, p. 813). La cause doit s’analyser en termes de mobiles déterminants des parties. Le mobile doit donc participer du champ contractuel. Il importe ainsi de procéder à une analyse subjective de la volonté des parties afin de déterminer quels furent leurs mobiles déterminants, entrés dans le champ contractuel, lors de la formation du contrat litigieux.

5 janvier 2012 L’acheteur d’un immeuble jouit de tous les droits et actions attachés à cet immeuble qui appartenaient au vendeur, notamment l’action en responsabilité contractuelle du vendeur contre l’entrepreneur du chef de vices de la construction. Ces droits et actions sont cédés avec l’immeuble au titre d’accessoire de la chose (art. 1615 du Code civil). L’entrepreneur conserve cependant à l’égard de l’acheteur les droits et les exceptions qu’il pouvait opposer au vendeur, et notamment l’exception d’inexécution si le vendeur est resté en défaut de payer l’entrepreneur (Cass., 29 février 2008, rôle n° C.06.0303.F).

4 janvier 2012 Lorsqu’un usufruit est constitué sur un actif de la société, une plus-value peut apparaître même si l’actif n’est pas réalisé. L’opération est comptabilisé au compte de résultats en produit pour le prix obtenu pour la constitution de l’usufruit et en charge pour la réduction de valeur que l’actif a subi en étant grevé d’usufruit. La différence positive peut constituer une plus-value taxable (art. 24, alinéa 1, 2°, et 183, CIR/92), sans qu’il soit requis que l’actif ait été « réalisé », c’est-à-dire vendu. Et, dit la Cour de cassation, si l’usufruit porte sur des actions dont les dividendes sont exonérés au titre de RDT, cette plus-value est elle aussi exonérée (art. 192) (Cass., 16 décembre 2011, rôle n° F.10.0053.F).

3 janvier 2012 Un décision anticipée n° 2011.154 du 31 mai 2011 admet que la scission partielle qui s’inscrit dans le cadre d’une restructuration internationale visant à apporter tous les biens immobiliers du groupe, par pays, dans des sociétés immobilières locales distinctes, dont les actions seront détenues par la même société holding qui gérera les intérêts immobiliers du groupe, n’a pas comme objectif principal ou comme un de ses objectifs principaux la fraude ou l’évasion fiscale au sens de l’article 211, §1er, alinéa 4, 3°, CIR 92. L’opération répond au prescrit de l’article 183bis, CIR 92 et peut intervenir en neutralité fiscale.

2 janvier 2012 Une décision du 20 décembre 2011 du Président du Comité de direction du SPF Finances désigne, « pour des raisons de gestion efficiente », le sixième bureau d’enregistrement de Bruxelles en tant que seul bureau compétent pour l’enregistrement des actes sous seing privé portant contrat de bail d’immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale. Le premier bureau de l’enregistrement d’Anderlecht, le premier et le troisième bureau de l’enregistrement de Bruxelles, le premier bureau de l’enregistrement de Forest, le troisième bureau de l’enregistrement d’Ixelles, le deuxième bureau de l’enregistrement de Jette, du premier bureau de l’enregistrement de Schaerbeek et du premier bureau de l’enregistrement de Woluwé, sont chacun pour ce qui concerne leur ressort, déchargés de cette compétence.

1er janvier 2012 Une décision anticipée n° 2011.111 du 7 juin 2011 intéressera les sociétés familiales de patrimoine. Selon cette décision, la scission d’une société immobilière avec une répartition non proportionnelle complète d’actions sans soulte, par laquelle son portefeuille immobilier est logé dans trois nouvelles sociétés à constituer et par laquelle chaque branche familiale devient actionnaire à 100% d’une de ces sociétés en vue de mener sa propre politique, n’a pas comme objectif principal ou comme un de ses objectifs principaux la fraude ou l’évasion fiscale au sens de l’article 183bis, CIR 92 et remplit les conditions de l’article 117, § 1er, C. Enreg. C’est intéressant car, pendant longtemps, l’administration a refusé le bénéfice de la neutralité lorsque l’opération rencontrait l’intérêt des actionnaires plus que celui de la société.


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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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