Skip to content

Février

29 février 2012 Et qu’en est-il de l’avantage de toute nature provenant de la disposition gratuite du chauffage et de l’électricité utilisée à des fins autres que le chauffage ? L’arrêté royal du 23 février 2012 majore également cet ATN : l’avantage est évalué à 1.245 €/an pour le chauffage et 620 €/an pour l’électricité (non utilisée pour le chauffage) lorsqu’il est octroyé au personnel de direction et aux dirigeants d’entreprise. Ces chiffres sont de 560 €/an et 280 €/an lorsque l’avantage est octroyé à d’autres bénéficiaires.

28 février 2012 C’est fait ! L’arrêté royal du 23 février 2012 est publié au Moniteur du 28 février et modifie l’ATN pour la disposition gratuite d’immeubles et la fourniture gratuite du chauffage et de l’électricité par une personne morale. Comme on s’y attendait, l’ATN est sévèrement majoré. Pour un immeuble bâti l’ATN est fixé forfaitairement à 100/60 du revenu cadastral indexé de l’immeuble x 3,8. Si le RC est inférieur ou égal à 745 € non indexé, l’ATN correspond à 100/60 du RC indexé x 1,25. Toutefois lorsqu’il s’agit d’un bien dont l’importance excède manifestement les besoins personnels de l’occupant compte tenu de sa situation sociale et de la composition de son ménage, on ne doit tenir compte, pour la détermination de l’avantage imposable, que du revenu cadastral d’un immeuble qui correspond aux besoins réels de l’occupant. S’il s’agit d’une habitation meublée, l’avantage fixé comme dit ci-dessus est encore majoré de 2/3.

27 février 2012 Vous aimez les photos qui décorent le site ? Ou (plus probablement) vous aimez les cités jardins de Boitsfort ?  Alors venez voir l’exposition de photos « Logis – Floréal  90 ans » au Centre culturel WaBo, avenue Delleur 39-43 à Watermael-Boitsfort. Vous verrez des photos des cités (prises par un vrai photographe) et vous ferez une délicieuse promenade dans l’histoire de ce site exceptionnel sur le plan architectural et urbanistique. Vernissage le 9 mars 2012, à 19 heures. Sam Biesemans s’entretiendra (de 19 h 30 à 20 h) avec Betty Roelands, Eddy Van Geyt, Yvette Joly et Philippe Vandenberghe. Jos Bertrand évoquera les défis futurs. L’expo se tiendra jusqu’au 25 mars 2012 (lundi, mardi, jeudi, vendredi de 10 h à 16 h ; mercredi de 13 h à 19 h ; dimanche de 11 h à 12 h 30).

26 février 2012 L’article 1er, alinéa 1er, de la Loi hypothécaire dispose les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels, seront transcrits (en entier !) sur un registre à la conservation des hypothèques. C’est à cette condition qu’ils pourront être opposés aux tiers. Aussi un acte qui établit une servitude et qui est transcrit est-il opposable aux tiers. Il en résulte que l’acquéreur ultérieur d’un immeuble au profit duquel une servitude a été établie dans un acte transcrit auparavant au bureau des hypothèques, peut invoquer cette servitude même si celle-ci n’est pas mentionnée dans son acte d’acquisition ou que cet acte d’acquisition n’indique que de manière générale un droit à toutes les servitudes avantageuses et préjudiciables.

25 février 2012 Après sa dissolution, une société n’est réputée exister que pour les besoin de sa liquidation (art. 183 C.S.). La clôture de la liquidation met fin à la personnalité juridique de la société et au mandat du liquidateur (art. 194 et 195 C.S.). Mais selon l’article 198, § 1, tiret trois, la société conserve une survie passive durant cinq ans. La société ne survit donc que pour se défendre contre des actions formées contre elle dans ce délai de cinq ans. Il en découle que la société ne peut plus, dans ce délai, introduire une action ni persévérer dans une action. Elle peut se défendre, pas contrattaquer ni poursuivre un appel introduit avant dissolution (Cass., 14 février 2012, rôle n° P.11.1181.N, www.juridat.be).

24 février 2012 Lorsqu’un immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part dans l’immeuble. Si un conjoint ou un cohabitant affecte l’immeuble à son usage professionnel, il y aura une imposition commune en sorte que le RC de la partie d’immeuble affectée par un des conjoints ou des cohabitants légaux à son activité professionnelle doit être mentionné en totalité à son nom. Mais si les conjoints sont séparés, il y aura imposition séparée chacun pour sa part, même si un des conjoints affecte une part plus importante à l’exercice de son activité professionnelle (Civil, Mons, 1er juin 2011, Fiscalnet).

23 février 2012 Lorsque le bien mis en vente est situé en catégorie 0, selon l’attestation de sol, il convient de procéder à son assainissement avant la vente. Cette obligation pèse sur le vendeur (art. 17, § 1, ordonnance du 5 mars 2009). L’article 17, § 2, de l’ordonnance bruxelloise prévoit toutefois que la vente peut intervenir préalablement au traitement de la pollution du sol lorsque l’engagement est pris de traiter la pollution sur base d’une reconnaissance de l’état du sol approuvée par l’I.B.G.E. et qu’une garantie financière couvrant cet engagement est constituée. Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’une contribution à ces frais. Si l’acheteur s’engage dans la convention à les supporter, il s’agit d’une charge de la vente, qui participera à la base d’imposition du droit proportionnel (Appel, Anvers, 18 mai 2004, R.W., 2007-2008, p. 410, au sujet de l’obligation similaire de l’article 36 du décret flamand du 22 février 1995). Même si cette charge est imposée par la loi, sa contribution est contractuelle en sorte qu’elle constitue bien une contrepartie du transfert de propriété. C’est donc bien une charge de la vente, qui s’ajoute au prix pour déterminer la base d’imposition au droit proportionnel d’enregistrement. En pratique, la charges est évaluée et fait l’objet d’une déclaration pro fisco lors de l’acte. En effet, lorsque les frais ne sont pas encore déterminés, la convention n’est pas conclue sous la condition de fixation définitive des frais de traitement de la pollution. En effet, une obligation du contrat ne peut constituer une condition suspensive (Cass., 8 septembre 2005, R.W., 2008-2009, p. 980 cassant l’arrêt du 18 mai 2004 de la Cour d’appel d’Anvers). Sur renvoi, la Cour d’appel de Bruxelles déboute l’acheteur de sa prétention à la restitution des droits au motif de ce que, finalement, le traitement du sol avait coûté moins cher que ce qui fut prévu et déclaré pro fisco (Appel, Bruxelles, 6 octobre 2011, rôle n° 2008/AR/190, Fiscalnet).

22 février 2012 L’article 16, alinéa 2, C. Enr. dispose que, lorsque la condition se réalise, le droit est calculé d’après le tarif en vigueur à la date de l’acte et sur la base imposable considérée à la date de la réalisation de la condition. La détermination du taux d’imposition et de la base imposable n’intervient donc pas au même moment. Rappelons aussi que la base imposable est constituée du prix et des charges ou, si elle est supérieure, de la valeur vénale. Si la valeur vénale dépasse le prix, non pas lors de l’acte mais au moment où se réalise la condition, les droits seront dus sur une base plus importante. Ce délai peut être long lorsque la condition constitue, par exemple, la délivrance d’un permis de lotir ou d’urbanisme. Il peut arriver que la réalisation de la condition augmente la valeur vénale du bien. A notre avis, la délivrance d’un permis n’est pas une cause pouvant être prise en compte pour déterminer la valeur vénale car le permis est délivré à une personne sur base d’une demande particulière. Or la valeur vénale est un concept abstrait, à savoir la valeur que l’on obtiendrait, dans des conditions normales de publicité, en suite d’un concours suffisant d’amateurs, donc dans une mise en vente idéale. En revanche, si un plan d’urbanisme de caractère réglementaire (PRAS, PPAS) modifie la valeur du bien de manière opposable à tous, cette circonstance retenue comme condition suspensive peut intervenir pour relever la valeur vénale.

21 février 2012 La réalisation de la condition suspensive doit faire l’objet d’une déclaration (art. 31, al. 1er, 2°, C. Enr.). Cette déclaration est enregistrée en vue de la perception du droit proportionnel tenu en suspens, sous déduction du droit fixe général de l’article 11 C. Enr. Le droit proportionnel doit être liquidé dans les quatre mois de la réalisation de la condition (art. 33 C. Enr.). La déclaration a une portée exclusivement fiscale et ne fait pas titre de la convention. En pratique, comme les droits sont acquittés par le notaire instrumentant, ce dernier réalise le paiement sur présentation de l’acte de vente, sans autre déclaration, pour y faire apposer la quittance. Une déclaration sera cependant nécessaire si une amende est due pour dépassement du délai de liquidation.

20 février 2012 Mais si le locataire a fait preuve de négligence, il sera responsable suivant le droit commun. Ce sera le cas s’il dépose des matières aisément inflammables sur le palier, ou s’il bricole des fils électriques en dehors de son appartement. Le locataire doit en effet user de la chose (il a accès au palier) en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée au bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances (art. 1728, al. 1, et 1729 du Code civil). Il peut même être responsable sur le plan extracontractuel si les conditions du cumul de responsabilité sont réunies. La responsabilité d’une partie contractante ne peut être engagée sur le plan extracontractuel si la faute qui lui est imputée constitue un manquement, non à son obligation contractuelle, mais à l’obligation générale de prudence (un barbecue dans le couloir !) s’imposant à tous (Cass., 28 septembre 1995, Pas., 1995, I, p. 403 ; Cass., 23 mai 1997, Pas., 1997, I, p. 236 ; Cass., 21 juin 2002, Pas., 2002, I, p. 375). Notons qu’en Belgique la Cour de cassation exige aussi que le dommage ne soit pas purement contractuel, qu’il soit étranger à la mauvaise exécution du contrat (Cass., 29 septembre 2006, Pas., 2006, I, p. 447 ; Cass., 26 avril 2002, Pas., 2002, I, p. 256). Cette condition est plus difficile à remplir.

19 février 2012 Comme la responsabilité du locataire en cas d’incendie a pour fondement l’obligation de restitution, donc la détention des lieux, cette responsabilité sera en principe écartée si l’incendie survient dans les parties communes (ascenseur, palier, escalier). En effet, le locataire n’a pas d’obligation de restitution des parties communes (J.P. Berchem, 20 juillet 1982, R.W., 1984-85, p. 1664). Un arrêt de la Cour d’appel de Mons le confirme : « En l’absence d’un contrat de bail écrit et plus spécifiquement de disposition contractuelle expresse concernant les parties communes, il ne saurait être admis que le palier du premier étage d’un immeuble, partie commune destinée à l’usage de l’ensemble des locataires, fait partie intégrante du contrat de location de l’appartement du premier étage de Mr. V.» (Mons, 16 avril 2008, J.L.M.B., 2010, p. 1881). Le feu qui s’est déclaré dans le palier ne génère donc en principe pas la responsabilité du locataire.

18 février 2012 La détention des lieux par le preneur est donc à l’origine de la responsabilité du locataire en cas d’incendie survenu dans les lieux loués. Il en résulte que cette responsabilité ne s’applique pas lorsque le bailleur s’est réservé dans les lieux donnés en location un droit de jouissance permanente concurremment avec le preneur (Cass., 16 mai 1952, Pas., 1952, I, p. 595). En revanche, cette responsabilité est exclue lorsque le bailleur s’est réservé dans les lieux donnés en location l’exercice de certains droits tels que la possibilité de pénétrer dans les lieux loués ou de les surveiller (Cass., 19 avril 1951, Pas., 1951, I, p. 570), ou encore, lorsque le preneur a, après la vente de l’immeuble loué, toléré temporairement et à titre précaire la présence de l’ancien propriétaire dans l’immeuble (Cass., 30 septembre 1977, Pas., 1978, I, p. 126).

17 février 2012 Le preneur répond de l’incendie survenu dans les lieux loués, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute (art. 1733 du Code civil). Cette responsabilité a pour fondement l’obligation du preneur de restituer, à la fin du bail, au bailleur la chose que celui-ci lui avait délivrée et dont, partant, il lui avait cédé la détention (Cass., 16 février 1978, Pas., 1978, I, p. 699 ; Cass., 30 septembre 1977, Pas., 1978, I, p. 144). « En vertu des articles 1147, 1148 et 1302 du Code civil, le détenteur d’un corps certain n’est libéré de son obligation de le restituer que s’il prouve que sa perte est due à une cause étrangère. L’article 1733 du même code n’est que l’application de ce principe au contrat de louage de choses » (Cass., 6 novembre 2008, rôle n° C.06.0628.F). C’est pour cette raison que la responsabilité de l’article 1733 n’est pas limitée au locataire mais s’applique à l’occupant à titre précaire d’un immeuble en vertu d’un contrat l’obligeant à le restituer.

16 février 2012 La cession de compromis peut intervenir de l’accord des trois parties lorsque la vente est encore pendente conditione, sans que les droits d’enregistrement au taux proportionnels ne soient dus. La technique de la cession de compromis est donc une solution pour éviter la vente en triangle. C’est surtout important à Bruxelles, puisqu’en Flandre et en Wallonie, il n’est pas possible de résilier un compromis au taux de 10 €. Mais il faut aussi que l’acheteur (cédant son compromis) ait réellement eu la volonté d’acheter. S’il est marchande de biens, l’administration refuse l’opération.

15 février 2012 Les rumeurs sont concordantes : l’assujettissement à la TVA ou plutôt la suppression de l’exonération, avec droit à déduction, des avocats devrait intervenir dans les prochains mois. On parle d’avril 2012 déjà. Cela a été évoqué lors d’un colloque à Liège il y a quelques jours, en encore aujourd’hui lors d’une conférence au Palais de justice de Bruxelles.  L’inconvénient résultant de la difficulté accrue de l’accès à la justice, par la majoration du coût pour les non assujettis, serait (partiellement) rencontré par l’application d’un taux différencié : 6 % pour les particuliers et 21 % pour les autres. Ce double taux suscite toutefois de sérieuses interrogations au regard de sa conformité au droit européen. En effet, un même service ne peut pas connaître deux taux. Souvenez-vous de la mesure applicable jusqu’au 31 décembre 2010 exonérant les premiers 50.000 € de TVA sur la vente d’une habitation neuve. La Commission européenne a exigé la suppression de cette mesure au motif de ce qu’en définitive, cela entraînait deux taux sur une même livraison (0 % jusqu’à 50.000 € et 21 % ensuite). Ici, ce ne sera pas deux taux sur la même prestation mais deux taux différents pour les prestations identiques par un avocat selon le type de client.

14 février 2012 On reparle de l’obligation d’adresser les courriers recommandés relatives à la gestion de l’immeuble à la fois au siège de l’association des copropriétaires et chez le syndic. Ce projet de loi est critiqué par l’IPI. L’Institut souhaite que le syndic soit dûment informé par lettre recommandée et qu’il transmette ensuite les informations à l’association des copropriétaires. La mesure est critiquée en ce qu’elle ne répond pas à la préoccupation qui la motive, à savoir assurer une meilleure communication entre le syndic et l’ACP. Ce qui est certain, c’est qu’une lettre adressée à l’ACP a plus de chance de se perdre que si elle est directement envoyée au syndic. De là à imposer une lettre pour chacun, pourquoi pas ?

13 février 2012 Est-il intéressant d’opter pour le statut de marchand de biens et acquérir au taux réduit (8 % à Bruxelles) ? Pas toujours. Si l’on est certain de revendre dans les deux ans, autant acheter au taux plein et récupérer 36 % des droits à la revente. En effet, si l’on réaliser beaucoup d’opérations, l’administration augmente la caution du vendeur professionnel et cela coûte cher.

12 février 2012 Un avantage anormal est ce qui est contraire à l’ordre habituel des choses, aux règles ou aux usages établis.  Le Tribunal de première instance de Mons (26 mai 2011, rôle n° 09/31/A, Fiscalnet) relève que la société a réalisé dans l’immeuble dont elle a l’usufruit, des travaux d’aménagements importants, s’élevant à plus du tiers de la valeur vénale du bien. Ces aménagements aux frais de l’usufruitier restent acquis aux nus propriétaires à l’extinction de l’usufruit, sans indemnité. Selon le tribunal c’est un avantage anormal ou bénévole. Le tribunal considère que cet avantage n’aurait pas été accordé à un tiers et existe parce que l’un des nus propriétaires est gérant. La société est taxée sur cet avantage lors de l’exercice de la cessation de l’usufruit (art. 26, alinéa 1er, CIR/92), si le gérant n’est pas taxable (il a démissionné l’exercice précedent).

11 février 2012 L’agent immobilier doit vérifier l’existence et la communication d’un dossier d’intervention ultérieure. L’agent immobilier doit rappeler à son client-vendeur que celui-ci a des obligations d’information à l’égard du candidat acquéreur et doit notamment lui donner toutes les précisions requises quant aux caractéristiques urbanistiques du bien. C’est ce qu’enseigne Monsieur Vincotte (B. Vincotte, « L’agent immobilier Guide de droit immobilier », p. 112). Je serais moins sévère. A mon sens, la délivrance du DIU ne procède pas de l’information précontractuelle dans laquelle l’agent immobilier joue un rôle important. La remise du DIU relève de l’obligation de délivrance du bien, dont le dossier est un accessoire légal. C’est au moment de l’acte que cette obligation doit être exécutée, donc à un stade postérieur à l’intervention de l’agent immobilier qui a achevé sa mission, et c’est au notaire qu’il incombe de vérifier le dossier et de mentionner sa remise dans l’acte. L’obligation de conseil de l’agent immobilier est donc ici d’ordre général, s’agissant du conseil de base pour que la vente se passe bien. L’agent ne supporte pas d’autre obligation en la matière.

10 février 2012 Il a également été jugé que le fait qu’un permis d’urbanisme n’ait pas été obtenu pour certains travaux de construction est un vice caché, qui oblige le vendeur à indemniser le préjudice subi par l’acheteur. Le devoir d’investigation du notaire ne s’étend pas au point qu’il soit obligé de se faire remettre le permis de construire et d’aller contrôler sur place si des constructions n’ont pas été érigées en violation du permis. Le même raisonnement s’applique mutatis mutandis à l’agent immobilier (M. WAHL, « La responsabilité professionnelle de l’agent immobilier », p. 48, citant Civil, Louvain, 18 février 2003, R.C.D.I.-T.app., 2003, Liv. 2, 34). Il faut cependant être nuancé. Si l’agent immobilier constate que des travaux ont été réalisés, et que cela est manifeste, il lui appartient de demander à son client si les travaux sont couverts par un permis d’urbanisme (par exemple, une pergola qui a été fermée, une piscine, une écurie réhabilitée en anenxe de logement, etc.). S’il apparaît que les travaux ne sont pas couverts, l’aent immobilier doit exprimer des réserves auprès de son client et dans son dossier de commercialisation (ce que l’on appelle la publicité).

9 février 2012 L’agent immobilier doit recueillir tous les renseignements relatifs à la situation urbanistique du bien (art. 281 CoBAT) et en informer les candidats acquéreurs (B. Louveaux, « Vente et location. L’agent immobilier et l’urbanisme », Immobilier 2005, liv. 8, 4-5). La responsabilité de l’agent immobilier n’est cependant pas sans limites. La Cour d’appel de Mons a considéré que l’agent immobilier ne peut s’attacher à la vérification approfondie de la régularité de la situation administrative de l’immeuble au-delà des apparences. Cela reviendrait à étendre de manière exagérée les obligations qui résultent de l’exercice de la profession et du contrat conclu entre les parties. Il appartient, en revanche, au vendeur de s’assurer de la régularité de la situation urbanistique de l’immeuble mis en vente (et à l’agent de lui préciser cette obligation). La Cour a précisé que l’agent immobilier n’est pas tenu, dans le cadre de son obligation de renseignement et de conseil, de définir la portée et l’étendue des règlements urbanistiques (Mons, 11 janv. 2007, J.L.M.B., 2007, pp. 1346 à 1348).

8 février 2012 Une vente échoue à la suite d’un vice d’urbanisme. L’acheteur, se rendant compte de l’infraction, demande et obtient la résiliation de la vente (c’est possible en Flandre et en Wallonie sans risque fiscal). L’agent immobilier a-t-il droit à sa commission ? Si celle-ci dépend de la vente, il n’a pas droit à une commission mais à une indemnité de rupture de contrat puisque qu’en renonçant à vendre, en raison de sa propre faute, le vendeur rend impossible la mission qu’il a confiée à l’agent immobilier.

7 février 2012 Quel est le sort civil d’une vente d’immeuble intervenant sans que le certificat de PEB ne soit remis ? Cela ne suppose pas forcément que le notaire soit complice. Le notaire fera ses sévères représentations aux parties mais, s’il en est requis, il pourra passer l’acte. L’arrêté du gouvernement du 17 février 2011 prévoit qu’il devra sous quinzaine dénoncer la situation à l’IBGE qui enrôlera une amende. La vente conclue au mépris de la réglementation impérative sur la PEB est-elle nulle en droit civil ? Certains le disent : « à défaut de disposer d’un certificat de PEB valable au moment de la conclusion du contrat (…), l’opération est selon nous atteinte de nullité relative pour contravention à une norme à tout le moins impérative » (M. Van Molle, « La certification énergétique des bâtiments à l’aune de la pratique des contrats immobiliers », R.G.E.N., 2011-8, p. 317). Je suis moins catégorique. Une vente est nulle lorsque son objet est contraire à l’ordre public, c’est-à-dire à une norme d’intérêt général ou organisatrice de la société (art. 1128 du Code civil). De même, si le mobile déterminant des parties est de violer une norme d’ordre public, la convention est nulle pour cause illicite (art. 6, 1131 et 1133 du Code civil). Mais l’objet du contrat de vente est de transférer la propriété de l’immeuble. L’objet du contrat n’est pas de commettre une violation légale. De même, ce qui détermine les parties n’est pas de violer la loi mais d’obtenir les avantages de la vente. Il faut donc distinguer l’infraction quand elle est la convention, de l’infraction commise à l’occasion de la convention. Dans ce dernier cas, la convention n’est pas automatiquement nulle. Il en résulte que la vente ne sera nulle que du chef d’erreur, si l’acheteur prouve que la performance énergétique participe de la substance de la chose (art. 1110 du Code civil), sur action en annulation de l’acheteur. Ou encore du chef de dol, si l’acheteur a sciemment trompé l’acheteur sur la performance énergétique et que la tromperie implique de retenir le certificat.

6 février 2012 La loi du 8 janvier 2012 (M.B. du 18 janvier 2012) modifie les règles en matière de fusion et scission, concernant les obligations d’informations, transposant la directive 2009/109/CE. (1) Le droit de reprise ou squeeze out est également d’application en cas de fusion par absorption effectuée par une société anonyme qui détient au moins 90% des actions dans la société anonyme absorbée. (2) La publication de l’annonce du projet de fusion ou de scission dans le Moniteur Belge peut être réalisée par la mention d’un un lien vers le site internet de la société. (3) Si tous les actionnaires marquent leur accord avec la fusion ou la scission, il ne faut plus établir un rapport de fusion ou de scission. (4) Un rapport de contrôle écrit sur le projet de fusion ou de scission doit être établi par le réviseur d’entreprises ou par un expert-comptable. (5) Toute modification importante du patrimoine intervenue entre la date d’établissement du projet de fusion ou de scission et la date de la dernière assemblée générale qui approuve la fusion ou la scission doit être communiquée par l’organe de gestion. (6) Lorsque la société établit un rapport financier semestriel, elle ne doit pas établir d’autres chiffres intermédiaires pour l’opération de fusion ou de scission. Ces nouvelles règles sont d’application aux projets de fusions et de scissions déposés au greffe après le 28 janvier 2012 (crédit lexalert).

5 février 2012 Pour le 1er semestre 2012, le taux d’intérêt légal applicable en cas de retard de paiement dans les transactions commerciales s’élève à 8% (Moniteur belge du 30 janvier 2012). Pour l’année 2012, le taux de l’intérêt légal en matière civile s’élève à 4,25% (Moniteur belge du 18 janvier 2012). En matière fiscale et sociale, on est resté à 7 %. Pour tout savoir sur les intérêts, voyez la fiche sur les taux d’intérêt légaux du 03/02/2012 communiquée par la section Marchés et Services Financiers. Et si votre société vous prête de l’argent sans intérêt, sur quel taux fictif êtes-vous imposé à titre d’avantage de toute nature ? Pour l’année 2010, le taux d’intérêt sur compte courant débiteur s’élevait à 9 % (l’article 18, § 3, 1, d), AR/CIR/92). Le taux 2011, exercice 2012 n’est pas encore connu. Enfin, si au contraire je prête de l’argent à ma société, les intérêts ne sont déductibles que dans la mesure où « ils ne dépassent pas un montant correspondant au taux pratiqué sur le marché, compte tenu des éléments particuliers propres à l’appréciation du risque lié à l’opération et notamment de la situation financière du débiteur et de la durée du prêt ».

4 février 2012 Le tarif préférentiel des droits d’enregistrement pour la donation d’habitation était soumis aux conditions de ce qu’au moins un des donataires s’engage à établir sa résidence principale à l’adresse de l’habitation donnée, dans les deux ans qui suivent la date de l’enregistrement du document qui rend le droit de donation exigible, et à maintenir sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale durant une durée minimale de cinq ans à compter de la date d’établissement de sa résidence principale dans le bien donné (art. 131bis, alinéa 4, 3°, CDE Bruxelles). La condition de maintien de la résidence durant cinq ans à Bruxelles a été supprimée par l’article 3 de l’ordonnance du 16 décembre 2011 (M.B. 2 février 2012), pour rendre le Code compatible avec les contraintes du droit européen.

3 février 2012 Le sous-traitant et son sous-traitant disposent d’une action directe contre le maître de l’ouvrage pour se faire payer, si l’entrepreneur fait défaut (art. 1798 du Code civil) et à charge de l’entrepreneur si le premier sous-traitant est défaillant. Fort bien, mais qu’en est-il des sous-traitants au 3ième et au 4ième degré et plus loin encore ? Ces entrepreneurs disposent-ils eux aussi d’une action directe ? La loi ne le dit pas expressément et la jurisprudence majoritaire est réticente. En d’autres termes, la loi n’accorde une action directe qu’au sous-traitant du premier degré à l’égard du maître de l’ouvrage et qu’au sous-traitant du second degré à l’égard de l’entrepreneur principal et pas aux sous-traitants du troisième degré et au-delà. N’est-ce pas source de discrimination entre les sous-traitants ? C’est la question posée par la Cour d’appel de Liège à la Cour constitutionnelle. Celle-ci répond affirmativement : « Interprété comme n’accordant l’action directe qu’au sous-traitant du premier degré à l’égard du maître de l’ouvrage et qu’au sous-traitant du second degré à l’égard de l’entrepreneur principal et pas aux sous-traitants du troisième degré et au-delà, l’article 1798 du Code civil viole les articles 10 et 11 de la Constitution. Interprété comme accordant l’action directe à tous les sous-traitants à l’égard du débiteur de leur débiteur, l’article 1798 du Code civil ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution. » (Cour const., arrêt n° 12/2012 du 2 février 2012, www.const-court.be).

2 février 2012 En matière d’infraction d’urbanisme, le fonctionnaire délégué ou le Collège des bourgmestre et échevins peuvent demander la démolition, ou des travaux ou une indemnité correspondant à la plus-value irrégulière (sauf si le bien fait l’objet d’une mesure de protection du patrimoine). Le juge conserve-t-il un pouvoir d’appréciation du caractère disproportionné de ces sanctions ? J’ai consacré un article à ce sujet le 16 janvier 2011. Voici un arrêt du 11 janvier 2012 de la Cour de cassation qui illustre bien le propos : « Le pouvoir judiciaire est compétent pour examiner si le choix, par le fonctionnaire délégué, de la remise en état ou d’une mesure de réparation déterminée, a été opéré dans le seul but d’un bon aménagement du territoire.  Il appartient au juge de ne pas faire droit à une demande qui aurait un caractère manifestement déraisonnable ou qui s’appuierait sur des motifs étrangers à cet objectif. Le caractère manifestement déraisonnable de la demande peut s’apprécier en fonction de l’existence éventuelle d’une autre mesure s’avérant nécessaire compte tenu de la nature de l’infraction, de l’étendue de l’atteinte portée au bon aménagement du territoire, et de l’avantage résultant, pour cet aménagement, de la remise en état par rapport à la charge qui s’ensuivrait pour le contrevenant. L’arrêt considère qu’il serait manifestement déraisonnable d’étendre la démolition aux éléments du bâti qui ne sont pas contraires au permis régulièrement octroyé et actuellement définitif. Cette décision ne viole pas les articles 159 de la Constitution et 155, §§ 1 et 2, du Code wallon de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine. » (Cass., 11 janvier 2012, rôle n° P.11.1332.F, www.juridat.be).

1er février 2012 Quelles est la responsabilité de l’architecte lorsque l’exécution des travaux est confiée à un entrepreneur qui n’a pas l’accès à la profession ? Un arrêt de la Cour de cassation du 6 janvier 2012 (rôle n° C.10.0182.F) répond avec précision à cette question. Les architectes doivent être très attentifs à ce point, jugez-en en lisant les attendus de la Cour : « L’article 4 de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d’architecte impose le concours d’un architecte pour l’établissement des plans et le contrôle de l’exécution des travaux pour lesquels les lois, arrêtés et règlements imposent une demande préalable d’autorisation de bâtir. Il en résulte que l’architecte a le devoir de conseiller et d’assister le maître de l’ouvrage, obligé par la loi de recourir à son concours pour l’établissement des plans et le contrôle de l’exécution des travaux exigeant un permis de bâtir. L’article 22 du règlement de déontologie établi par l’Ordre national des architectes, approuvé et rendu obligatoire par arrêté royal du 18 avril 1985, précise que l’architecte, quel que soit son statut, assiste le maître de l’ouvrage dans le choix de l’entrepreneur en vue de la réalisation du projet dans les meilleures conditions de prix et de qualité et qu’il attire l’attention de son client sur les garanties qu’offre l’entrepreneur. Il en résulte que le devoir d’assister et de conseiller le maître de l’ouvrage oblige notamment l’architecte à informer celui-ci de la réglementation relative à l’accès à la profession et des conséquences qui peuvent en résulter. Ces dispositions étant d’ordre public, l’article 6 du Code civil interdit d’y déroger par des conventions particulières. S’agissant du choix de l’entrepreneur, l’arrêt considère que le second défendeur n’a pas manqué à son devoir de conseil envers les demandeurs dès lors que le contrat d’architecture prévoit que les maîtres de l’ouvrage choisissent l’entrepreneur et qu’il leur appartient de s’assurer que celui-ci satisfait aux exigences d’enregistrement, d’agréation éventuelle, de solvabilité et d’assurance civile professionnelle. En statuant ainsi, l’arrêt viole les dispositions légales et réglementaires visées au moyen. »

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire