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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Viager’

Vente d’immeuble en viager : la rente peut être taxée

Une vente viagère d’immeuble est une vente classique dont la caractéristique est que le prix ou partie du prix est converti en une rente due sur la vie du vendeur, avec éventuellement un plafond. L’article 1968 de l’ancien Code civil dispose clairement que « la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, (…) pour un […]

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L’aléa et le vil prix dans la vente viagère d’immeuble

Selon les articles 1104 et 1964 du Code civil un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain. Il en résulte que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à […]

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La vente viagère d’un immeuble (III)

Le rachat de la rente L’article 1979 du Code civil dispose que le débirentier ne peut se libérer du payement de la rente en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés (art. 1979 du Code civil). La rente ne peut dès lors pas, en principe, être rachetée. Cette […]

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La vente viagère d’un immeuble (II)

La rente Les parties fixent librement le montant de la rente en fonction des critères suivants (article 1976 du Code civil) : de l’âge du vendeur, de l’espérance de vie du crédirentier, de la valeur de l’immeuble, de la rentabilité de l’immeuble, de la présence ou non d’une clause de réserve d’usufruit, de la durée maximale […]

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La vente viagère d’un immeuble (I)

Introduction La vente viagère d’un immeuble est une vente présentant la particularité que l’acquéreur (débirentier) s’acquitte du prix converti en une rente  (les arrérages) que le vendeur (crédirentier), perçoit pendant toute sa vie. On peut aussi trouver les modalités suivantes : un premier paiement est réalisé à la conclusion de la vente (le bouquet) et le […]

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Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ? Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable. La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. […]

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Vente avec réserve et réversion d’usufruit

Supposons une vente d’un immeuble situé en Belgique dans laquelle le vendeur se réserve l’usufruit viager, pour pouvoir continuer à y habiter. Comme il vit avec sa compagne, il est prévu une clause de réversion de cet usufruit sur la tête de la compagne du vendeur. Au décès de celui-ci, l’usufruit qu’il s’était réservé sera […]

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Les clauses d’inaliénabilité

Peut-on prévoir dans un contrat de vente que l’immeuble restera inaliénable ? Ce type de clause se rencontre dans les ventes viagères. Le but est de ne pas compromettre la solvabilité appréhendable de l’acheteur tant que dure le service de la rente. L’inaliénabilité est vue avec méfiance en droit, et cela remonte à l’ancien droit […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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