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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Copropriété’

Copropriété et TVA

L’association de copropriétaires dispose de la personnalité juridique. La spécialité légale de cette personne morale est limitée ; elle ne peut agir que pour conserver ou administrer la chose commune (art. 3.86, § 3, du nouveau Code civil). Elle ne peut être propriétaire que des meubles permettant de remplir cette mission, dont évidemment les fonds de […]

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La copropriété et les communautés d’énergie

Les communautés d’énergie[1] Il s’agit d’équipements partagés, souvent importants, permettant d’optimaliser la production d’énergie. L’objectif est que les copropriétaires et locataires règlent leur facture mensuelle d’électricité privative à la copropriété plutôt qu’à un fournisseur tiers, le bénéfice pouvant alimenter le fonds de réserve. Cela peut passer par des panneaux solaires photovoltaïques, la cogénération voire des […]

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La délégation au conseil de copropriété

Il fût un temps où, avant l’adoption en 1994 des premières dispositions impératives régissant les copropriétés, c’était les statuts qui déterminaient librement les règles de fonctionnement de la copropriété. Dans ce contexte, le conseil de copropriété (à l’époque, « conseil de gérance »), était fréquemment « le souverain du royaume » et l’AG n’était « qu’une chambre d’entérinement »[1]. Cela a […]

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Le chemin d’exploitation en droit rural

En 1841 la Cour de cassation consacrait l’existence « de chemins d’exploitation qui doivent leur existence primitive au consentement réciproque des propriétaires voisins qui ont préféré mettre en commun et sacrifier la jouissance d’une portion de leurs terrains que de se trouver gênés dans l’exploitation de leurs terres » (Cass., 25 février 1841, Pas., 1841, […]

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J’achète l’immeuble avec ma société pour 1 %

Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.), ou 2,5 % en Région […]

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Certificat d’amiante en Flandre et copropriété

Un certificat amiante est requis pour la vente d’un immeuble situé en Région flamande lorsque le bien a été construit avant 2001. C’est aussi le cas pour un échange, une donation ou un démembrement ; pas pour un transmission par décès. L’obligation s’applique aux habitation et aux autres immeubles de plus de 20 m². Le certificat […]

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Le notaire doit déployer des mesures de recherche et d’investigation

L’article 9, § 1, alinéa 3, de la loi organique du notariat dispose que « le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité. » C’est le devoir d’information et de conseil impartial, qui est d’ordre public. […]

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Peut-on vendre un lot avant de réaliser les statuts de copropriété ?

Depuis la loi du 18 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019), les dispositions spécifiques relatives à la copropriété forcée trouvent à s’appliquer « à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers […]

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La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Vente d’appartement et charges de copropriété

L’acheteur est encore dans l’enthousiasme de l’achat de son appartement qu’arrive une lettre du syndic l’invitant déjà à payer des frais de copropriété. Pourquoi ? À l’AG, le syndic présente le budget de l’ACP. Ce budget voté, le syndic procède à un appel de fonds pour disposer d’un volant de trésorerie. Cela constitue le fonds de […]

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Clause d’accroissement (II)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2013, cette règle ne s’applique pas à l’indivision volontaire ; ceci dit, on peut contractualiser une neutralisation temporaire du droit de poursuivre le partage. Mais existe-t-il une indivision dans la clause […]

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Changer les châssis

À Bruxelles, le remplacement des châssis de façade doit être couvert par un permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 2°, CoBAT.  Il s’agit en effet de la « modification (…) extérieure d’un bâtiment. » On dit souvent qu’il faut les réaliser à l’identique. En réalité c’est pour être dispensé de permis que cette condition doit être […]

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Que va devenir AirBnB à Bruxelles ?

Le 6 juillet 2017 la société de droit irlandais Airbnb Ireland UC a introduit un recours en annulation devant le Cour constitutionnelle contre l’article 12 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 2016. Que prévoit cette disposition ? Elle met en place le devoir d’information de l’intermédiaire pour les établissements d’hébergement touristique situés […]

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De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €. Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun. Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé […]

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Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision. Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes. Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision […]

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Indivision en séparation, communauté et indemnité d’assurance

Des époux mariés sous le régime de la séparation sont propriétaires indivis d’un immeuble abritant la famille. Monsieur souscrit seul une police d’assurance du risque d’incendie du bien. Ils se séparent. L’immeuble périt par le feu. Madame réclame à l’assureur la moitié de l’indemnité au motif de ce qu’elle est propriétaire indivise pour moitié de […]

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Le promoteur peut-il être dispensé des charges communes ?

Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots. Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu. Cette clause est-elle licite ? L’article 577-4 du Code civil énonce que : « L’acte de […]

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Copropriété : qui répare la terrasse ?

Propriété privative ou commune ? Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007). Mais il faut que l’acte de base soit clair, […]

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La mitoyenneté

Introduction La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage. La mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparatives. Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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