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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Résidence principale’

Louer à une société qui loue une habitation

Les revenus des biens immobiliers sont soumis à l’IPP au taux progressifs par tranches. Pour les biens immobiliers bâtis qui sont donnés en location, ces revenus ne sont pas toujours le loyer réel net. Le revenu taxé est le revenu cadastral majoré de 40 % quand le locataire est une personne physique qui n’affecte pas […]

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Indexation du loyer selon l’indice de PEB

Les trois Régions ont adopté une réglementation faisant dépendre l‘indexation de la classe énergétique du bien. Voici un tableau récapitulatif Flandre (1/10/2022 à 30/9/2023) Label énergétique Score énergétique Indexation A+ 0 ou moins de 0 kWh/m² par an oui A Entre 100 et 1 kWh/m² par an Oui B Entre 200 et 101 kWh/m² par […]

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Loyer abusif : nouveautés à Bruxelles

la Région de Bruxelles-capital a adopté, le 28 octobre 2021, une ordonnance visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs. En effet, l’ordonnance adoptée par la Région bruxelloise le 28 octobre 2021 visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs est entrée en […]

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Les loyers d’une sous-location non autorisée reviennent au propriétaire-bailleur

Un appartement situé à Paris est loué. Le locataire sous-loue dans le cadre d’une exploitation AirbnB sans l’autorisation du propriétaire. Ce dernier réclame le produit de la sous-location. L’article 546 du Code civil dispose que la propriété d’un chose immobilière « donne droit sur tout ce qu’elle produit (…). Ce droit s’appelle droit d’accession. » L’article 547 […]

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La réforme du bail d’habitation à Bruxelles, en résumé

Il existe depuis peu à Bruxelles une nouvelle réglementation sur les baux d’« habitation », à savoir ceux qui portent sur le logement. Il s’agit de l’ordonnance du 27 juillet 2017 « visant la régionalisation du bail d’habitation ». Le texte a été publié le 30 octobre 2017 au Moniteur belge et est entré en vigueur […]

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La clause de prorogation du bail de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans mais un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans. C’est le bail de courte durée. Ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, […]

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Régionalisation du bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale : clarification des obligations d’information du bailleur au stade précontractuel et protection plus adéquate du bailleur en cas de manquement du preneur

Depuis plusieurs années, on voit apparaître de nouvelles formes d’habitat en milieu urbain, qui suivent l’évolution de la société. On citera, à titre d’exemples, le bail d’étudiant, le bail de colocation ou encore le bail « glissant »[1]. La loi du 20 février 1991 demeure limitée à la résidence principale du preneur ; elle ne peut prétendre couvrir […]

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Peut-on quitter la colocation sans l’accord des autres ?

Une colocation est organisée entre trois colocataires. Un des colocataires décide ensuite de quitter les lieux et négocie seul son départ avec le bailleur. Il est libéré du bail par le bailleur. Ses colocataires considèrent que cette résiliation devait être convenue ensemble mais le juge d’appel ne leur donne pas raison. Les colocataires forment alors […]

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Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans. Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail. Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur. Trois mois avant l’expiration de […]

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Louer à une ambassade

J’ai déjà traité de cette question dans un article de 2011 ; il était temps d’actualiser l’information. Il s’agit donc d’examiner la taxation dans le chef du bailleur qui, agissant en dehors de sa profession, obtient de la part d’une ambassade un loyer sur immeuble bâti. La première considération qu’il est possible d’opérer est celle du […]

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Renouvellement de bail et droit de préemption

Que devient le droit de préemption en cas de renouvellement du bail ? Dans le bail de droit commun, l’article 1738 du Code civil prévoit les conséquences de la tacite reconduction. Selon cette disposition, le bail est reconduit « aux mêmes conditions » si, à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans […]

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Caution de longue durée pour bail de courte durée

L’article 1740 du Code civil dispose que la caution du locataire n’est pas tenue des obligations de celui-ci dans le cas où le bail a été reconduit tacitement (article 1738 du Code civil). Il en va de même lorsque le locataire se maintient sans titre ni droit dans les lieux loués au-delà du terme, nonobstant […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VIII et fin)

Terminons notre série par quelques régimes particuliers. L’acquéreur en réméré (vente avec pacte de rachat) ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à l’expiration du délai de réméré (art. 1751 du Code civil). A mon sens cette disposition ne porte que sur la clause de faculté d’expulsion insérée dans le bail. Elle ne […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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