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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Prefiling

Dans les montages immobiliers, on pense souvent à un ruling, entendez une demande de décision anticipée auprès du SDA.

Mais la procédure est longue (minimum trois mois), couteuse et complexe, ce qui fait hésiter bien des entrepreneurs.

Il faut cependant considérer une modification de la procédure de ruling en vue d’accélérer le traitement des demandes auprès du SDA, étant le prefiling.

L’administration admet en effet qu’avant une demande officielle, on présente une demande de prefiling.

En pratique, on procède comme pour une demande officielle, pour que tous les éléments utiles soient sur la table, mais on précise qu’il ne s’agit que d’un prefiling.

On est alors convoqué en réunion restreinte (un membre du collège, une secrétaire et deux fonctionnaires qui ont préparé le dossier).

En général la réunion a lieu dans les six semaines, ce qui est rapide.

Le grand avantage est que les rapports, notes et documents sont totalement confidentiels et que la procédure n’engage aucune des parties.

On a alors l’occasion d’avoir une franche discussion qui permet de recevoir un avis (plutôt oui ou plutôt non), mais surtout on peut prendre connaissance des difficultés du projet et éventuellement ajuster le tir et réaliser des aspects négligés.

C’est aussi l’occasion d’examiner et de recevoir des pistes de réflexion.

La présence du contribuable aux côtés de ses conseillers est un atout au stade du prefiling car cela permet à l’administration de réaliser plus concrètement les enjeux du dossier pour le client, et d’apprécier sa motivation.

La compétence, la pro-activité et l’efficacité de l’administration est souvent louée à l’occasion des contacts de prefiling. Cela mérite d’être signalé, non ?

Le 3 juin 2011

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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