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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

On peut revenir sur une résiliation irrégulière

Une résiliation d’un contrat est un acte unilatéral irrévocable dès qu’il est parvenu à la connaissance du destinataire.

Un contrat à durée indéterminée peut toujours être dénoncé moyennant un préavis raisonnable.

En revanche, un contrat à durée déterminée ne peut pas être dénoncé avant le terme.

Dans un arrêt du 7 juin 2012 (rôle n° C.11.0449.N, www.juridat.be), la Cour de cassation tempère le caractère irrévocable de la résiliation.

Selon la Cour, la résiliation d’un contrat à durée déterminée, si elle n’est pas acceptée par l’autre partie, n’est définitive et irrévocable que si elle intervient régulièrement.

La partie qui dénonce un tel contrat peut par conséquent revenir sur une résiliation irrégulière et non acceptée, pour autant qu’elle n’abuse pas de ce droit, dit la Cour de cassation.

Dans l’affaire jugée, la Cour d’appel d’Anvers avait constaté qu’au vu des dispositions contractuelles, la dénonciation du contrat de licence par lettre du 31 octobre 2006 pour le 31 octobre 2007, n’était pas régulière.

En réalité, le contrat ne pouvait être dénoncé qu’au 31 octobre 2010 moyennant un préavis de 12 mois.

Les juges d’appel ont considéré que cette dénonciation était irrévocable, qu’elle ait été donnée régulièrement ou pas, que le contrat soit à durée déterminée ou indéterminée.

La décision est cassée.

En décidant que la résiliation irrégulière du contrat à durée déterminée était irrévocable et a mis définitivement fin au contrat, les juges d’appel n’ont pas légalement justifié leur décision.

Cette résiliation irrégulière pouvait encore être révoquée.

La résiliation est un acte fréquent en matière immobilière.

Un congé irrégulier qui manifeste l’intention définitive de ne plus exécuter le contrat peut constituer, selon les circonstances, une inexécution du contrat ; c’est cette inexécution qui pourra fonder une demande de résolution.

Le réflexe habituel, en présence d’un congé irrégulier, est de considérer qu’il est soit nul et de nul effet, soit qu’il est valable mais pour la prochaine échéance s’il en existe une.

Mais ce n’est pas toujours pertinent car une partie qui donne congé pour le triennat en cours ne souhaite pas forcément le faire pour le triennat suivant, au contraire.

À suivre l’arrêt de la Cour de cassation, un tel congé pourrait être retiré et ne pas même valoir pour la prochaine échéance.

Voyons les attendus dans la langue de l’arrêt :

“Een overeenkomst van onbepaalde duur kan steeds eenzijdig worden opge-zegd mits inachtneming van een redelijke termijn en dergelijke opzegging is on-herroepelijk.

Een overeenkomst van bepaalde duur kan daarentegen in de regel niet eenzijdig worden opgezegd. De opzegging van een overeenkomst van bepaalde duur is, be-houdens aanvaarding ervan door de andere contractspartij, slechts definitief en onherroepelijk indien die opzegging regelmatig is gebeurd.

De opzeggende partij kan derhalve een onregelmatige en door de andere contracts-partij niet aanvaarde opzegging ongedaan maken, mits hij dit recht niet op abusieve wijze uitoefent.

            De appelrechters oordelen dat:

–           gelet op de contractuele afspraken vervat in artikel 3 van de licentieovereen-komst, de opzegging bij brief van 31 oktober 2006 tegen 31 oktober 2007 geen rechtsgeldige opzegging was;

–           de overeenkomst immers slechts kon worden opgezegd per 31 oktober 2010 met een opzeggingstermijn van 12 maanden;

–           de opzegging in strijd met de contractuele afspraken een contractuele wanpres-tatie uitmaakt;

–           deze opzegging evenwel onherroepelijk is, ongeacht of de opzegging onjuist of foutief werd gegeven en ongeacht of de opgezegde overeenkomst van bepaalde dan wel van onbepaalde duur is.

            De appelrechters die aldus oordelen dat de onregelmatige opzegging van een overeenkomst van bepaalde duur onherroepelijk is en derhalve definitief een einde stelt aan deze overeenkomst, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond.”

Le 27 juillet 2012

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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